Будпаспорт на будівництво будинку більше 500 кв.м

З 01.01.2019 року на підставі будівельного паспорта можна будувати індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарські будівлі і споруди, гаражі, елементи благоустрою та озеленення земельної ділянки. До 01.01.2019 року максимальна площа таких будинків була обмежена 300 кв.м.

🛑 Проте, за будпаспортом можна будувати будинки, площа яких за результатами технічної інвентаризації значно перевищуватиме встановлені 500 кв.м.

Фактично, можна збудувати і 1000 кв.м, і більше!

⭕️ Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду виніс Постанову від 10.07.2019 року по справі №521/17659/17, де прийшов до наступних висновків:

🎯 Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції правильно застосував норми матеріального права під час розрахунку площі житлового будинку, у той час як апеляційний суд дійшов до помилкового висновку, віднісши площу технічного поверху до площі будинку, у зв`язку з наступним.

🎯 Відповідно до пункту 1.3 Порядку №103 параметри забудови визначаються з урахуванням державних будівельних норм ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення», ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень». Тобто, для визначення параметрів забудови житлового будинку та, відповідно, вирішення питання про можливість здійснення його будівництва на підставі будівельного паспорту, застосуванню підлягають саме вимоги державних будівельних норм, стандартів і правил.

Даний висновок узгоджується з правовою позицією, що міститься, зокрема, у постанові Верховного Суду від 30 січня 2018 року у справі №405/10324/14-а, у якій колегія суддів дійшла до висновку, що при вирішенні питання про видачу будівельного паспорту, крім відповідності намірів забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації, перевірці підлягає ще і відповідність намірів вимогам державних будівельних норм, стандартів і правил, зокрема, ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення», ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень».

🎯 Так, відповідно до пункту В5 ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» додатку В, який визначає, зокрема, правила підрахунку площі житлових будинків, площу житлового будинку визначають як суму площ поверхів будинку, виміряних у межах внутрішніх поверхонь зовнішніх стін, а також площ балконів і лоджій. Площа сходових кліток, ліфтових та інших шахт включається до площі поверху з урахуванням їх площ на рівні даного поверху. Площа горищ і технічних поверхів та підвалів до площі будинку не включається.

🎯 Згідно з визначеннями, що містяться у додатку Б ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення», поверх підвальний (перший підземний поверх) — поверх з позначкою підлоги приміщень нижче планувальної позначки землі більш ніж на половину висоти приміщення. Приміщення технічні — приміщення для розміщення обладнання теплових вузлів, бойлерних, електрощитових, венткамер, комутаторів, радіовузлів, машинних відділень ліфтів, холодильних установок тощо.

🎯 Зі змісту вказаних будівельних норм слідує, що площа підвального поверху, у тому числі того, що належить до технічного приміщення (його відрізняє використання з метою розміщення технічного обладнання), не включається для обчислення площі житлового будинку.

Як встановлено судами попередніх інстанцій на підставі наявних у матеріалах справи доказів, площа приміщення, частково розташованого нижче поверхні землі, складає 153,35 кв. м; вказане приміщення є підвальним.

🎯 З огляду на вищезазначене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що площа будинку складає 298,36 кв. м, оскільки відповідно до пункту В5 ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» площа підвального приміщення 153,35 кв. м не включається до площі житлового будинку, тому площа будинку без урахування цього приміщення становить 298,36 кв. м, що відповідає вимогам пункту 1.2 Порядку № 103, тому оскаржуваний наказ про скасування права на виконання будівельних робіт, є протиправним та підлягає скасуванню, як такий, що винесений без законних підстав.

🎯 Відтак, розрахунок загальної площі житлового будинку за правилами, визначеними в Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, застосовується саме у цілях проведення технічної інвентаризації збудованих (реконструйованих) об'єктів нерухомого майна, але для цілей розрахунку площі будинку для визначення права на його будівництво на підставі будівельного паспорта та без отримання містобудівних умов та обмежень застосовуються державні будівельні норми ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення», ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» (пункт 1.3 Порядку № 103).

Зміни до Порядку видачі будпаспорта

➡️ Тут варто згадати про проект змін до Порядку видачі будівельного паспорту, розроблений Мінрегіоном: зокрема, скасування необхідності надання ескізних намірів забудови (місця розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо)Замість надання ескізних намірів забудови, замовник подаватиме лише схему забудови земельної ділянки, без необхідності додавати, зокрема, плани та фасади майбутніх будівель!

Фактично, з моменту набрання змін, замовник визначатиме лише пляму майбутньої забудови, а далі буде самостійно вирішувати скільки та яких поверхів зводити (в рамках норм чинного заокнодавства).

Пайова участь

📌 Важливо звернути увагу, що у випадку будівництва будинку площею більше 300 кв.м, виникатиме зобов’язання (до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію) сплати пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту; в той час, коли замовники будівництва будинків до 300 кв.м, звільняються від сплати пайової участі (п. 4 ч. 4 ст. 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»). 

ДБН

✅ Станом на 16.08.2019 року діє ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень». А з 01.10.2019 року має набрати чинності новий ДБН Б.2.2-12:2019 Планування тя забудова територій, після чого ДБН 360-92 буде діяти лише в частині, яка не суперечитиме новому ДБН.

✅ Станом на 16.08.2019 року діє ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення», але вже затверджений новий ДБН В.2.2-15:2019 Житлові будинки. Основні положення, який має бути опублікований ближчим часом.

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Адресу об'єкту краще присвоювати під час отримання будпаспорта або МУО!

01 липня 2019 року набрав чинності Тимчасовий порядок реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об’єктам будівництва та об’єктам нерухомого майна.

Вказаний Порядок встановлює, що адреса об’єкту будівництва (крім реквізиту, визначеного абзацом десятим пункту 3 цього Порядку) присвоюється за вибором замовника будівництва:

⭕️ Здавалося б всі варіанти практично однакові, проте є один суттєвий момент, а саме:

🎯 у випадку присвоєння адреси об'єкту під час оформлення будівельного паспорту — замовник має подати лише документи, передбачені Порядком видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки (зверніть увагу, наразі розроблено проект змін до порядку видачі будпаспорта, яким, зокрема, буде змінено перелік необхідних документів):

  • заява на видачу будівельного паспорта зі згодою замовника на обробку персональних даних;
  • засвідчена в установленому порядку копія документа, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію;
  • ескізні наміри забудови (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо);
  • проект будівництва (за наявності);
  • засвідчена в установленому порядку згода співвласників земельної ділянки (житлового будинку) на забудову.

🎯 у випадку присвоєння адреси об'єкту під час оформлення містобудівних умов та обмежень — замовник має подати:

  • копію документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію;
  • копію документа, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації);
  • викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000;
  • витяг із Державного земельного кадастру.

📌 В абз. 2 п. 10 Порядку присвоєння адрес заначено, що у разі коли до заяви про надання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки законодавством вимагається подання викопіювання з топографо-геодезичного плану, то таке викопіювання подається у масштабі М 1:500 із зазначенням місця розташування запланованих об’єктів будівництва, а також головного входу до будинку (для будинків). Проте чинне законодавство наразі не вимагає надання икопіювання з топографо-геодезичного плану в масштабі 1:500!

✅ Таким чином, подавши один раз зазначений вище вичерпний перелік документів (як для будпаспорта, так і для МУО) замовник отримує адресу об'єкта будівництва, і в подальшому зможе її використати при реєстрації права власності на об'єкт.

Законодавець передбачив єдиний виняток: індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, які будуються (збудовані) на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та яким не присвоєно адресу об’єкта будівництва під час надання будівельного паспорта або містобудівних умов та обмежень у порядку, визначеному цим Порядком, не потребують прийняття рішення про присвоєння адреси. Адресою такого об’єкта вважається місце розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний будинок згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 

❗️ Тут потрібно звернути увагу, що згідно нещодавно затвердженого Переліку об'єктів будівництва та об'єктів нерухомого майна, яким не присвоюється адреса об'єкта будівництва, об'єкта нерухомого майна, з 16.07.2019 року земельним ділянкам не присвоюється адреса!

🎯 у випадках присвоєння адреси після отримання документів на право виконання будівельних робіт або після прийняття об'єкту в експлуатацію, замовник має додатково звернутися до уповноваженого органу для отримання адреси, і при цьому має подати пакет документів, серед яких, повинно бути викопіювання з топографо-геодезичного плану у масштабі М 1:500 із зазначенням місця розташування запланованих об’єктів будівництва, а також головного входу до будинку (для будинків).

🛑 Разом із тим, якщо особою отримано будівельний паспорт або МУО на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, але його ділянка не зареєстрована в Державному реєстрі речових прав або у випадку, коли в ДРРП не зазначено місцерозташування ділянки (або зазначено лише частково), а також в випадку, коли особою отримано містобудівні умови та обмеження для будівництва інших об'єктів, то така особа для присвоєння адреси зобов'язана подавати викопіювання з топографо-геодезичного плану у масштабі М 1:500 із зазначенням місця розташування запланованих об’єктів будівництва, а також головного входу до будинку (для будинків).

Вказаний документ — це додаткові витрати як грошей, так і часу замовника, які він міг би зекономити, якби адресу було присвоєно під час оформлення будівельного паспорта або МУО!

🏠 Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Порядок визначення реквізитів адреси об’єкта будівництва, об’єкта нерухомого майна

Мінрегіон, на виконання положень Постанови КМУ №367 від 27.03.2019 року «Деякі питання дерегуляції господарської діяльності», якою, зокрема, було затверджено Порядок реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об’єктам будівництва та об’єктам нерухомого майна, розробив Порядок визначення реквізитів адреси об’єкта будівництва, об’єкта нерухомого майна!

Зазначений Порядок мав бути прийнтяий ще до 01.07.2019 року.

Нещодавно Мінрегіон також визначив Перелік об'єктів будівництва та об'єктів нерухомого майна, яким не присвоюється адреса об'єкта будівництва, об'єкта нерухомого майна.

⭕️ Новий Порядок врегульовує визначення реквізитів адреси об’єктів будівництва, об’єктів нерухомого майна, їх унікальність.

У проекті Порядку визначено наступні терміни:

  • адреса – адреса об’єкта будівництва, об’єкта нерухомого майна;
  • вбудовані приміщення – приміщення, що є частиною внутрішнього об'єму будівлі;
  • вбудовано-прибудовані приміщення – приміщення, частина внутрішнього об'єму яких є частиною внутрішнього об'єму основної будівлі, а інша частина – прибудованою.
  • прибудовані приміщення – приміщення, що прибудовані до основної будівлі та мають з нею хоча б одну спільну стіну;
  • об’єкт – об’єкт будівництва, об’єкт нерухомого майна;
  • назва іменованого об’єкта – гідрографічного, соціально-економічного, природно-заповідного або іншого подібного об’єкта;
  • реквізити адреси – складові адреси, що у своїй сукупності складають унікальний ідентифікатор об’єкта будівництва, об’єкта нерухомого майна та визначають місце його розташування на місцевості.

🎯 Нумерація об'єктів, що розташовані на території кооперативу, садового, дачного товариства тощо, здійснюється згідно з генеральним планом забудови кооперативу, товариства тощо та іншою планувальною і проектною документацією.

🎯 Об’єкти, що розташовані поза межами населеного пункту, нумеруються з присвоєнням непарних номерів (починаючи з 1) на лівій і парних номерів (починаючі з 2) на правій стороні:

  • у придорожній смузі автомобільної дороги – за зростанням кілометражу дороги в межах кожного кілометра;
  • у смузі відведення залізниці – за зростанням кілометражу дороги в межах відстані між двома роздільними пунктами.

⭕️ У разі якщо нумерації об’єктів до набрання чинності цим Порядком здійснювалась в інший спосіб, ніж передбачено цим Порядком, подальшу нумерацію нових об’єктів допускається продовжувати з використанням раніше застосованого способу нумерації.

⭕️ У разі зміни функціонального призначення окремої частини об’єкта, яка є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин та має окремий вхід (вихід), адреса такої частини об’єкта визначається шляхом додавання до адреси об’єкта окремого порядкового номера такої частини (наприклад: вулиця Старокиївська, будинок 10, нежитлове приміщення 2).

⭕️ У випадку поєднання понумерованих квартир та/або приміщень в одну квартиру та/або приміщення використовуються поєднані номери квартир (приміщень) через дріб (наприклад, «квартира 17/21», «приміщення ¾/5/6»).

🏠 Новий порядок присвоєння адрес об’єктам будівництва та об’єктам нерухомого майна

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Мораторій на нову забудову, якщо міста не оновлять чинні генплани до кінця 2020 року?

⭕️ На думку Льва Парцхаладзе, якщо до кінця 2020 року чинні генплани не будуть оновлені відповідно до ДБН «Планування і забудова територій, в Україні потрібно ввести мораторій на нову забудову!

За його словами, на сьогодні жодне з міст-мільйонників в Україні не внесло зміни до генеральних планів населених пунктів згідно з новими ДБН Б.2.2-12:2018.

❗️ Проте вказаний ДБН Планування і забудова територій не є чинним, і вносити будь-які зміни на його основі/підставі незаконно!

Навіть, коли з 01.10.2019 року набере чинності ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій, все одно постане питання: чи  зобов'язані всі населені пункти України до певної дати змінити свої генеральні плани.

В такий спосіб — введення мораторію — Мінрегіон хоче стимулювати оновлення генеральних планів населених пунктів.

🛑 На мою думку, за наявності чинної містобудівної документації жодних підстав вводити подібні мораторії немає.

А тому сподіваюся, що подібна ініціатива не буде реалізована, а натомість буде запроваджено ефективний контроль за дотриманням всіма забудованиками чинних норм та існуючого містобудівного законодавства.

🏠 Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Забудовники не зобов'язані отримувати погодження Мінкульту при здійсненні забудови при відсутності визначених меж історичних ареалів

⭕️ 30.07.2019 року Окружним аміністративним судом м. Києва було винесено Рішення по справі №640/8212/19, в якому суд дійшов наступних висновків:

🎯 Межі та режими використання історичних ареалів у м. Києві не затверджені у встановленому законом порядку, а саме відповідно до статті 32 Закону України «Про охорону культурної спадщини», Порядку визначення меж та режимів використання історичних ареалів населених місць, обмеження господарської діяльності на території історичних ареалів населених місць, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.03.2002 року № 318, та іншого відповідного законодавства, а тому забудовники не зобов'язані отримувати від Міністерства культури України будь-які дозволи або погодження, пов'язані із здійсненням капітального будівництва (погоджувати проектну документацію, отримувати дозвіл на земляні роботи тощо) у випадку відсутності належним чином затверджених меж історичних ареалів.

⭕️ Приймаючи таке Рішення, суддя послався, зокрема, на Постанову Верховного Суду від 27.02.2019 року по справі №826/5755/17, якою було встановлено настпуне:

🎯 За даними офіційного сайту Міністерства культури України межі історичного ареалу міста Києва не затверджені.

🎯 Враховуючи відсутність затверджених меж історичного ареалу міста Києва, за що частково відповідає безпосередньо Міністерство культури України, позивач мав підстави вважати, що надання дозволів на проведення робіт на пам'ятках місцевого значення належить до повноважень органу охорони культурної спадщини Київської міської державної адміністрації (п. 13 ч. 1 ст. 6 Закону України «Про охорону культурної спадщини»).

З аналізу наведених норм вбачається, що Генеральний план м. Києва є основним видом містобудівної документації на місцевому рівні, яка затверджується Київською міською радою та не є науково-проектною документацією в розумінні положень статті 32 Закону України «Про охорону культурної спадщини» та Порядку № 318.

Межі та режими використання історичних ареалів м. Києва визначені діючим Генеральним планом розвитку м. Києва на період до 2020 року, були затверджені рішенням Київради від 28.03.2002 року № 370/1804, і станом на момент розгляду справи відсутні відомості щодо подання історико-містобудівного опорного плану, який входить до складу згаданого Генерального плану м. Києва, на розгляд до центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику в сфері охорони культурної спадщини.

🛑 Обмеження висотності в Києві: з 01.01.2019 року не можна будувати висотки в центрі столиці

Межі історичного ареалу міста Києва

Межі та режими використання історичних ареалів населених місць, обмеження господарської діяльності на територіях історичних ареалів населених місць визначаються у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, відповідною науково-проектною документацією, яка затверджується центральним органом виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини або уповноваженими ним органами охорони культурної спадщини.

Місто Київ внесено до Списку історичних населених місць України (міста і селища міського типу), який затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 26.07.2001 № 878.

➡️ Станом на лютий 2019 року в Україні статус історичного населеного місця має 401 населений пункт і лише 24% з них мають затверджені історико-архітектурні опорні плани (ІАОП)!

Порядок визначення меж та режимів використання історичних ареалів населених місць, обмеження господарської діяльності на території історичних ареалів населених місць затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 13.03.2002 № 318.

Межі історичних ареалів визначаються спеціальною науково-проектною документацією під час розроблення історико-архітектурних опорних планів цих населених місць. Історичний ареал є спеціально виділеною у населеному місці територією історико-культурного значення із затвердженими межами, яка повинна фіксуватися в усіх землевпорядних і містобудівних документах та розглядатися як специфічний об'єкт містобудівного проектування.

Визначені науково-проектною документацією межі історичних
ареалів погоджуються відповідним органом місцевого самоврядування та затверджуються Мінкультури.

Науково-проектна документація з визначення меж зон охорони пам’яток та історичних ареалів м. Києва, як складова «Генерального плану розвитку міста Києва та його приміської зони на період до 2025 року» була розроблена Науково-дослідним інститутом пам’яткоохоронних досліджень Міністерства культури України та затверджена наказом Мінкультури від 21.10.2011 року №912/0/16-11.

Проте, дію вказаного Наказу було зупинено Наказом Міністерства культури України від 29.10.2014 року №911 «Про зупинення дії абзацу п’ятого пункту І наказу Міністерства культури України від 21.10.2011 року №912/0/16-11».

Нажаль, текст Наказу №911 на сайті Мінкульту відсутній.

❗️ Таким чином, з кінця 2014 року і до сьогодні в місті Києві офіційно відсутні межі зон охорони пам'яток та історичних ареалів, визначені спеціальною науково-проектною документацією!

🏠 Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019