Позапланова перевірка ДАБІ та повідомлення суб'єкта містобудування

Публікація матеріалів, які стосуються здійснення перевірок органами державного архітектурно-будівельного контролю, зокрема, про те, що акт, складений за відсутності суб'єкта містобудування, не може бути підставою для складання протоколу, припису та постанови; а також про те, що не є недопуском ДАБІ до перевірки ситуація, коли особу не було повідомлено про її проведення, викликали питання щодо того, чи вимагається чинним законодавством повідомлення суб'єкта містобудування про проведення позапланової перевірки.

⭕️ Аналіз положень ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю свідчить про те, що вказані нормативно-правові акти не містять вимоги повідомляти суб'єкт містобудування проведення позапланової перевірки.

⭕️ Разом із тим, варто звернути увагу на судову практику, та, зокрема, висновок Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 14.11.2019 року по справі №822/680/16 щодо скасування припису та постанови ДАБІ про накладення штрафу за правопорушення в сфері містобудівної діяльності:

🎯 З аналізу норм слідує, що посадові особи органів державного архітектурно-будівельного контролю здійснюють, зокрема позапланові перевірки суб'єктів містобудування на предмет дотримання ними під час здійснення будівництва вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності та інших нормативних актів, що регулюють даний вид діяльності та під час здійснення такого контролю мають право на безперешкодний доступ на місце будівництва об'єкта та до об'єктів, що підлягають обов`язковому обстеженню.

🎯 Вказаному праву контролюючого органу кореспондує право суб'єкта містобудування бути присутнім під час здійснення перевірки, або забезпечити присутність своїх представників, в разі дотримання посадовими особами порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю. В такому разі допуск до проведення перевірки є обов'язком такого суб'єкта містобудування.

🎯 Законодавством не передбачено чіткого порядку попереднього повідомлення суб'єкта містобудування про проведення позапланової перевірки як обов'язкової передумови її проведення, однак, для забезпечення присутності уповноваженого представника під час проведення такої, відповідач в рамках підготовки до проведення позапланової перевірки повинен вчинити дії щодо повідомлення суб`єкта містобудування про її проведення.

🏠 Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Акт, складений за відсутності суб'єкта містобудування, не може бути підставою для складання протоколу, припису та постанови

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у своїй Постанові від 27.11.2019 року по справі №522/441/17 щодо скасування постанови ДАБІ по справі про адміністративне правопорушення, прийшов до наступних висновків:

🎯 акт складений за відсутності суб'єкта містобудування, не може бути підставою для складання протоколу, припису та постанови про накладення штрафу на останнього, оскільки порушене право бути присутнім під час проведення перевірки, подавати заперечення на акт перевірки та надавати пояснення з приводу нібито встановлених порушень, а відтак порушення процедури проведення перевірки є достатньої підставою для скасування її результатів.

⭕️ Також ВС КАС зазначив, що вказівка у протоколі завідомо неправдивої інформації не може вважатися недоліком в його оформленні, а саме: при оформленні протоколу про адміністративне правопорушення було вказано неправдиві відомості стосовно присутності суб'єкта містобудування під час перевірки, а також про відсутність з його боку пояснень, відмову від підпису та отримання копії протоколу, що, на переконання Суду, взагалі ставить під сумнів достовірність решти інформації, зазначеної у такому протоколі.

📌 Повноваження ДАБІ — зміни: заборона скасування МУО, повідомлень та декларацій

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Населені пункти, яким передано функції держархбудконтролю станом на 01.12.2019 року

06.12.2019 року отримав відповідь від ДАБІ України на запит щодо переліку населених пунктів, яким станом на 01.12.2019 року передано функції державного архітектурно-будівельного контролю (із значенням інформації щодо об’єктів якого класу наслідків кожен такий населений пункт отримав повноваження, а також реквізитів документів, яким такі повноваження передавалися).

ℹ️ Наразі готую вказаний документ у вигляді таблиці (Excel) для зручності пошуку.

⭕️ Відповідно до підпунктів 2-4 пункту 9-1 розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» органи державного архітектурно-будівельного контролю (далі — органи держархбудконтролю) утворюються (визначаються) Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями і органами місцевого самоврядування виходячи з можливостей та потреб відповідних територій та діють на підставі примірного положення про них, затвердженого Кабінетом Міністрів України. За зверненням відповідного органу місцевого самоврядування до центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, створюється спільна комісія з передачі відповідної документації та вирішення питань, пов’язаних з утворенням та функціонуванням органу держархбудконтролю. Орган держархбудконтролю починає здійснювати повноваження, визначені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень у сфері архітектурно- будівельного контролю та удосконалення містобудівного законодавства», на наступний день після затвердження акта спільної комісії.

Станом на 01.12.2019 року до виконання повноважень у сфері державного архітектурно-будівельного контролю приступили відповідні органи, утворені наступними органами місцевого самоврядування: перелік.

🏠 Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Оцінка майна з 2020: автоматична оцінка та ліквідація корупційних схем

05 грудня 2019 року Верховна Рада України прийняла Закон про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об'єктів нерухомості та прозорості реалізації майна (реєстраційний №2047-д).

⭕️ Закон розроблено з метою спрощення процедури оцінки нерухомих об’єктів шляхом ліквідації корупційної схеми в сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об'єктів нерухомості, а також запровадження нового альтернативного спрощеного способу оцінки об’єктів нерухомості через автоматичну її оцінку модулем Фонду державного майна України.  

Електронні майданчики — посередники

01.01.2018 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2018 році», яким було запроваджено Єдину базу даних звітів про оцінку (далі – Єдина база), до складу якої входять база даних та модуль електронного визначення оціночної вартості. Також відповідно до положень вищеназваного Закону оцінювачі зобов'язані вносити інформацію про оціночні звіти для їх реєстрації не напряму в Єдину базу, як це було раніше, а через авторизовані електронні майданчики.

Ці майданчики почали використовуватись з 18.07.2018 року та виконують функцію передачі інформації від оцінювачів без будь-якого опрацювання до державної бази та повернення оцінювачам результатів обробки інформації державним модулем автоматичної перевірки звітів. 

❗️ Станом на 10.10.2019 р. з населення на користь майданчиків було стягнуто більш як 700 млн. грн. 

Зміни з 01.01.2020 року

🎯 Визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості здійснюватиметься автоматично, на підставі даних про об’єкт нерухомості, внесених до Єдиної бази будь-якою особою за допомогою мережі Інтернет, що підтверджуються  офіційними документами на такий об’єкт.  Перелік даних, які вносяться особою до Єдиної бази з метою визначення оціночної вартості об'єкта нерухомості, затверджується Фондом державного майна України.

З метою формування інформаційної основи для визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості Фонд державного майна України використовуватиме інформаційні джерела з відкритим доступом та дані про ціни, зазначені в договорах купівлі-продажу об’єктів нерухомості, внесені нотаріусами до Єдиної бази, а також дані про ринкову вартість об'єктів нерухомості, внесені до Єдиної бази на підставі звітів про оцінку.

🎯 Електронне визначення оціночної вартості об’єктів нерухомості та автоматичне формування на запит фізичних і юридичних осіб електронних довідок про оціночну вартість об’єктів нерухомості буде здійснюватися з автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера.

🎯 Інформація з Єдиної бази звітів про оцінку буде відкритою, передбачено  автоматичне оприлюднення всієї інформації про об'єкт нерухомості та його вартість в режимі відкритого, прямого неавторизованого доступу з можливістю завантаження (крім відомостей, що становлять персональні дані замовника звіту та/або власника майна відповідно до Закону України «Про захист персональних даних»).

Для суспільства та професійної спільноти (оцінювачів, нотаріусів, антикорупційних організацій та контролюючих органів) Єдина база звітів про оцінку стане відкритим, безкоштовним, зручним та інтерактивним сервісом (замість щотижневого оприлюднення неповних електронних таблиць у ручному режимі). 

🎯 Доступ нотаріуса до Єдиної бази для перевірки факту формування Єдиною базою довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості чи реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі та присвоєння йому унікального реєстраційного номера, а також для внесення до Єдиної бази інформації про ціну об'єкта нерухомості, зазначену в договорі купівлі-продажу, що ним посвідчується, буде безоплатним.

📌 Звіт про оцінку, не зареєстрований у Єдиній базі, без присвоєного унікального реєстраційного номера відповідно до вимог Закону, або з дати реєстрації якого минуло більше шести місяців, для цілей оподаткування не застосовується. Єдина база не присвоює унікальний реєстраційний номер звіту про оцінку, якщо з дати звіту (або у разі здійснення рецензування звіту — з дати завершення такого рецензування) минуло більше п’яти  робочих днів!

📌 Реєстрація звіту про оцінку майна з присвоєнням йому унікального реєстраційного номера здійснюється Єдиною базою за умови, що визначена у звіті про оцінку майна ринкова вартість об’єкта нерухомості перебуває в межах допустимого 25 – відсоткового  цінового діапазону ринкових цін на співставні об’єкти нерухомості, інформація про які міститься у Єдиній базі. Алгоритми встановлення Єдиною базою співставних об’єктів нерухомості визначаються Фондом державного майна України.

🎯 За формування Єдиною базою електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості справляється плата у розмірі 2,5 відсотка прожиткового мінімуму, встановленого для працездатних осіб на 1 січня року, в якому відбувається формування такої довідки (50,68 грн. станом на 01.01.2020 року).

🎯 За реєстрацію Єдиною базою звіту про оцінку справлятиметься плата у розмірі 10 відсотків прожиткового мінімуму, встановленого для працездатних осіб на 1 січня року, в якому відбувається реєстрація такого звіту  (близько 300 грн. замість приблизно 1800 грн., як це є зараз).

🎯 Звіти про оцінку зберігатимуться в Єдиній базі  в електронній формі.

Згідно Закону Фонду державного майна України:

  • з 31 січня 2020 року відключити всі авторизовані  електронні майданчики від Єдиної бази даних звітів про оцінку та забезпечити функціонування Єдиної бази з прямим, безперешкодним та безоплатним внесенням суб’єктами оціночної діяльності (оцінювачами) до Єдиної бази даних звітів про оцінку та інформації з них про вартість об’єктів нерухомого майна, а також безперешкодну та безоплатну перевірку нотаріусами факту реєстрації звітів про вартість об’єктів нерухомого майна в Єдиній базі даних;
  • з 1 липня 2020 року забезпечити функціонування у складі Єдиної бази даних звітів про оцінку модуля електронного визначення оціночної та/або ринкової вартості, сервісу послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості;
  • до 1 липня 2020 року забезпечити набуття прав інтелектуальної власності на Єдину базу даних звітів про оцінку (включаючи всі її складові частини, в тому числі її програмне забезпечення) державою.

Реалії

Недивлячись на всі позитивні моменти, пов'язані з прийняттям Закону, виникає питання чи не будуть витрати сторін з 01.01.2020 року при укладення, наприклад, договору купівлі-продажу нерухомого майна навіть більшими, чим зараз?

Тут варто згадати, що в перший місяць-два після впровадження модулю автоматичної перевірки інформації зі звітів про оцінку, замовники оціни були шоковані вартість власної нерухомості! Оскільки, вказаний модуль «пропускав» ціну майна, яка іноді в кілька разів перевищувала реальну ринкову вартість.

При цьому, дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку.

Таким чином, власник майна мав сплатити «надмірні» податки та збори.

 ℹ️ Для прикладу: в 2018 році ФДМУ опублікував Узагальнені за територіальною ознакою величини індикатора. Так, зокрема:

  • Київ, центральна зона — 33 207,00 грн/кв.м житлової нерухомості, а в райцентрах — 6 591,00 грн.
  • Львів, центральна зона — 26 669,00 грн/кв.м, а в райцентрах — 5 679,00 грн.
  • Одеса, центральна зона — 27 604,00 грн/кв.м, а в райцентрах — 6 080,00 грн.

Проте чи можна назвати ці показники ринковими (навіть станом на 2018 рік), зважаючи на те, що навіть в центральні зоні столиці є новобудови, де вартість квадратного метра сягає 50-100 тис. грн., і є хрущовки...

Отже, якщо оновлений модуль електронного визначення оціночної вартості Єдиної базу даних звітів про оцінку, а також алгоритми встановлення Єдиною базою співставних об’єктів нерухомості, не будуть враховувати усі фактори, що дійсно впливають на вартість майна, то, швидше за все, сторони угоди по придбанню квартири або земельної ділянки будуть нести суттєво більші витрати, ніж 1860 грн., які наразі «забирають» електронні майданчики.

Тут потрібно зазначити, що Закон передбачає, що у разі, якщо визначена у звіті про оцінку майна ринкова вартість об’єкта нерухомості виходить за межі допустимого 25 відсоткового цінового діапазону, Єдина база автоматично відмовляє в реєстрації такого звіту. У такому разі особа, яка використовує звіт про оцінку майна, або суб’єкт оціночної діяльності має право протягом п’яти робочих днів з дня відмови у реєстрації звіту про оцінку звернутися через Єдину базу, або письмово до Фонду державного майна України із заявою про забезпечення рецензування звіту про оцінку. ФДМУ розглядає таку заяву не більше п’яти робочих днів з моменту отримання та приймає відповідне рішення.

Але все одно постане питання вартості послуг суб’єкта оціночної діяльності за підготовку звіту та звернення до ФДМУ, а також чи прийме Фонд «позитивне» рішення.

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Про національну інфраструктуру геопросторових даних

05 грудня 2019 року Верховна Рада в першому читанні прийняла проєкт Закон «Про національну інфраструктуру геопросторових даних».

Зазначений проєкт розроблено з метою встановлення єдиної державної політики з питань створення, функціонування та розвитку національної інфраструктури геопросторових даних, спрямованої на забезпечення ефективного прийняття управлінських рішень органами державної влади та місцевого самоврядування, виключення дублювання робіт та витрат державного бюджету на створення геопросторових даних на усіх рівнях державного управління та місцевого самоврядування, задоволення потреб суспільства у всіх видах географічної інформації, інтегрування України до європейської та глобальної інфраструктури геопросторових даних.

Проєктом Закону пропонується:

  • забезпечити відкриття у мережі Інтернет геопросторових даних та метаданих, які створюються у публічному секторі та підприємствами  – монополістами;
  • встановити правові основи діяльності зі створення, функціонування та розвитку національної інфраструктури геопросторових даних;
  • встановити принципи створення та розвитку національної інфраструктури геопросторових даних;
  • забезпечити міжгалузеву інтеграцію геопросторових даних та даних кадастрів;
  • сформувати сучасну систему забезпечення потреб суспільства у всіх видах географічної інформації.

Геопросторові дані

🎯 Базовими геопросторовими даними є відомості про:

  1. координатно-просторову основу геопросторових даних;
  2. державний кордон України;
  3. адміністративно-територіальні одиниці, в тому числі їх межі;
  4. об’єднані територіальні громади, в тому числі межі їх територій;
  5. гідрографічні об’єкти та гідротехнічні споруди;
  6. населені пункти, в тому числі їх вулично-дорожню мережу;
  7. будівлі та споруди;
  8. автомобільні дороги;
  9. залізниці;
  10. інженерні комунікації;
  11. аеропорти, морські та річкові порти;
  12. рослинний покрив та ґрунти;
  13. земельні ділянки;
  14. реєстри вулиць та адреси об’єктів;
  15. географічні назви;
  16. цифрову модель рельєфу;
  17. ортофотоплани.

🎯 До профільних геопросторових даних належать всі види галузевих і тематичних геопросторових даних, які створюються на основі базових геопросторових даних.

📌 На даний час геоінформаційні ресурси в державному секторі створюються за відомчим принципом без узгодженої технологічної політики та єдиних методичних засад. Процеси збирання, вимоги до структури, складу та якості геопросторових даних не координуються, дані реєструються з використанням різних масштабів, систем класифікації та програмно-технологічних засобів. Нескоординована діяльність призводить до неузгодженості інформаційних потоків і дублюванню дорогих та трудомістких вишукувальних робіт із збирання і формування даних, збільшення витрат при зниженні якості та цінності інформації. У результаті, за рахунок бюджетів різних рівнів (державного, обласного, районного та міського) у органах державної влади чи органах місцевого самоврядування збирається та оновлюється однакова інформація (наприклад, відомості про фізичних та юридичних осіб, про нерухоме майно, інженерні комунікації, реєстри адрес, матеріали аерозйомки місцевості тощо). 

🏠 Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019