Вибір ділянки для будівництва житлового, садового або дачного будинку

Будівництво власного будинку зазвичай починається з пошуку та придбання земельної ділянки.

І саме на початковому етапі – пошуку та вибору ділянки, важливо, крім аналізу правовстановлюючих документів на запропоновану ділянку (юридична складова), перевіряти також обмеження щодо можливості її забудови (містобудівна складова).

Отже, окрім таких основних характеристик як цільове призначення, площа, місцезнаходження, ціна земельної ділянки та наявні у власника документи, обов’язково потрібно звернути увагу ще на цілу низку факторів, які дуже часто виявляються набагато важливішими, ніж ціна чи площа ділянки містобудівна складова, про яку мова піде нижче.

📎 Далі в цій статті мова буде йти про зведення будинків площею до 500 кв.м на ділянках наданих для будівництва жилих (житлових) будинків та господарських будівель і споруд, а також на ділянках для ведення садівництва та для дачного будівництва.

Містобудівна складова

⭕️ До основних містобудівних аспектів при виборі земельної ділянки для будівництва можна віднести наступні:

  • наявність затвердженої містобудівної документації населеного пункту або території, де знаходиться ділянка;
  • наявність або відсутність обмежень щодо забудови земельної ділянки (санітарні та охоронні зони, обмеження висотності тощо);
  • наявність існуючої забудови як на земельній ділянці, так і, особливо, на сусідніх ділянках (а також наявність ліній електропередачі, газопроводів, підземних мереж і т.п., що проходять поруч із ділянкою або під чи над нею);
  • наявність комунікацій (інженерних мереж) та можливість підключення до них майбутнього будинку.

🎯Можливість забудови тієї чи іншої ділянки, в більшості випадків, залежить саме від наявної затвердженої містобудівної документації (генеральних планів, детальних планів території тощо).

🎯 Той факт, що земельна ділянка надана під забудову, не означає, що на такій ділянці взагалі можливо будь-яке будівництво, або що на ній вдасться реалізувати саме той проект, який Ви запланували.

🎯 Так само, наявність будинків на сусідніх ділянках не гарантує можливість отримання будівельного паспорту (або містобудівних умов) на вибрану Вами ділянку!

‼️ Сотні ділянок та будинків в Києві «опинилися» в санітарній зоні хлорного господарства

До містобудівної складової перевірки земельної ділянки також можна віднести винесення меж ділянки в натуру (на місцевості).

Генеральні плани та детальні плани території

⭕️Наявність генеральних планів та детальних планів території (ДПТ) — є одним із самих головних містобудівних факторів, оскільки при відсутності затвердженої містобудівної документації неможливо законно оформити будівельний паспорт та дозвільну документацію на будівництво, та, відповідно, ввести збудований об’єкт в експлуатацію. Отже, будь-яке будівництво на таких ділянках буде мати ознаки самочинного, з усіма наслідками, передбаченими чинним законодавством України.

Разом із тим, відсутність містобудівної документації населеного пункту та/або детального плану території не є перешкодою для введення в експлуатацію об’єктів, які були збудовані до 09 квітня 2015 року — Будівельна амністія!

⭕️У випадку наявності затвердженої містобудівної документації, важливо перевірити встановлені нею обмеження щодо забудови конкретної ділянки, серед яких можуть бути:

  • охоронні, санітарні, санітарно-захисні зони;
  • водоохоронні зони та прибережні захисні смуги;
  • обмеження висоти забудови;
  • території, на яких заборонена садибна, садова та/або дачна забудова, або розміщення будь-яких житлових об’єктів;
  • схеми ділянок, що підлягають вилученню для суспільних потреб;
  • зсувонебезпечні зони та підтоплювані території, зони хімічного забрудненя тощо.

Поруч із цим, існують (та, після прийняття відповідного закону, будуть розроблятися нові)Місцеві правила регулювання забудови (зонінг), метою яких є визначення умов планування і забудови, встановлення правових та планувальних обмежень, дозволених видів використання земельних ділянок в межах виділених функціональних зон населених пунктів та об’єднаних територіальних громад (ОТГ). Отже, зонінг може містити додаткові обмеження щодо забудови ділянки.

Існуюча забудова та Державні будівельні норми (ДБН)

⭕️Існуюча забудова сусідніх земельних ділянок, навіть самочинна, може негативно вплинути на можливість розміщення на обраній (придбаній) Вами земельній ділянці будинку, господарських будівель та споруд.

Один із основних на сьогодні ДБН у сфері містобудування є ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень», який встановлює досить чіткі вимоги щодо висоти садибних будинків, відстаней (зокрема, протипожежних) між будівлями та спорудами на сусідніх земельних ділянках, а також нормує відстані до джерел водопостачання (свердловин, колодязів тощо), каналізації (септику), нормує відстані від/до «червоних ліній», відстані до наземних та підземних мереж, розміри охоронних та санітарних зон тощо.

📎 Наразі триває робота над новим ДБН Б.2.2-ХХ:20ХХ Планування та забудова територій, який замінить чинний ДБН 360-92.

⭕️ Саме тому, необхідно до придбання ділянки проаналізувати стан оточуючої забудови, визначити (врахувати) наявність охоронних зон електричних мереж, газопроводів тощо, наявність санітарно-захисних зон та інших обмежень, та оцінити, з точки зору чинних державних будівельних норм, можливість розміщення запланованих Вами будівель та споруд.

❗️Трапляються ситуації, коли існуюча забудова суміжних земельних ділянок «призводить» до неможливості розміщення (будівництва) запланованого (а іноді навіть і будь-якого об’єкту) об'єкту на вибраній ділянці. І в кращому випадку, залишається можливість забудови лише частини такої ділянки або можливість здійснення реконструкції існуючих будівель та споруд, оскільки вже відходить у минуле практика, коли органи містобудування та архітектури погоджували розміщення будинків та господарських будівель з відхиленням (порушенням) від вимог ДБН (зокрема, протипожежних відстаней, відстаней до межі, червоних ліній тощо) за умови отримання згоди від сусідніх землевласників (землекористувачів) на подібне розташування будівель та споруд.

Разом із тим, одного лише знання чинних нормативів не достатньо, оскільки відсутність забудови на суміжних земельних ділянках, не означає, що власниками цих ділянок не було раніше отримано будівельні паспорти (або заяви на їх видачу не розглядаються в даний момент), в яких вже визначено та погоджено конкретне місцерозташування їх будівель та споруд відносно меж земельної ділянки, а також ступінь вогнестійкості запроектованих будівель (від якої залежить мінімальний протипожежний розрив — від 6 до 15 м). Нажаль, ці фактори не завжди можливо перевірити на етапі вибору земельної діялянки.

▶️Отже, вибираючи земельну ділянку для будівництва житлового, садового або дачного будинку потрібно приділяти увагу не лише перевірці документів на право власності, але і не менш ретельно аналізувати наявну містобудівну документацію, а також враховувати при виборі ділянки існуючу забудову.

Саме комплексний підхід дозволить уникнути більшості проблем з майбутнім будівництвом та зможе гарантувати комфортну та безпечну експлуатацію зведеного об'єкту.

🏠Містобудування в Україні.

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Про коригування проектної документації у зв’язку з введенням в дію нових нормативних актів

Мінрегіоном для вирішення проблемних питань, пов’язаних з коригуванням проектної документації на будівництво об’єкта у зв’язку з введенням у дію нових нормативних документів (на час передачі її замовнику та спорудження об’єкта будівництва) та зміною проектних рішень, розроблено проект Наказу «Про затвердження Змін до Порядку розроблення проектної документації на будівництво об’єктів».

Проект розроблено виходячи з досвіду та практики проектування об’єктів будівництва виникають проблеми щодо необхідності внесення змін до проектних рішень, передбачених на стадії, що схвалюється та затверджується.

📍Зазначені проблеми, зокрема, призвели і до ситуації, коли судом було зупинено дію наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 23.04.2018 року №100 «Про затвердження ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій»!

⭕️Проектом Наказу пропонується наступне:

🎯 Проектна документація на об’єкт будівництва має бути розроблена з урахуванням будівельних норм та стандартів, чинних на час передачі її замовнику.

🎯 На об’єкти будівництва, проектна документація на які затверджена відповідно до Порядку затвердження проектів будівництва і проведення їх експертизи, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 травня 2011 року № 560, підлягає коригуванню у зв’язку з введенням в дію нових нормативних актів, якщо по таких об’єктах не отримано документи, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт.

🎯 Проектна документація на об’єкти будівництва, побудовані повністю або частково відповідно до затвердженого проекту, не підлягає коригуванню у зв’язку з введенням нових нормативних актів, за винятком випадків, коли це коригування зумовлено підвищенням у нових нормативних актах таких вимог з безпеки: забезпечення механічного опору та стійкості (міцності), електро- , вибухо- , пожежобезпечності, енергоефективності об’єкта та вимог нормативів з питань створення умов для безперешкодного доступу для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення.

Зазначений виняток не застосовується до об’єктів будівництва, спорудження яких здійснюється у строки, визначені проектною документацією, якщо інше не передбачено договором на виконання будівельних робіт.

▶️ Реалізація проекту наказу встановить більш зрозумілі та прозорі для суб’єктів господарювання, громадян і держави випадки необхідності коригування затвердженої проектної документації у зв’язку з невідповідністю проектних рішень, передбачених схвалювальною та затверджувальною стадіями проектування, та при спорудженні об’єкта будівництва у разі введення в дію нових нормативних актів, що обумовлюють підвищення вимог безпеки.

📎 Проект Наказу оприлюднено для громадського обговорення 26.03.2019 року.

📎 Також Мінрегіоном оприлюднено проект змін до переліку об’єктів, для проектування яких МУОЗЗД не надаються.

🏠 Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Проект змін до переліку об’єктів, для проектування яких МУОЗЗД не надаються

Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України розроблено проект наказу «Про внесення змін до Переліку об’єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються».

📎 Вказаний проект наказу 26.03.2019 року оприлюднено на сайті Мінрегіону.

⭕️Зміни розроблено з метою здійснення робіт з будівництва об’єктів загальновійськового, комунального та спеціального призначення, зовнішніх інженерних мереж та об’єктів благоустрою, які виконуються безпосередньо на території утворених відповідно до законів України військових формувань, а також об’єктів оборонного та спеціального призначення, які виконуються безпосередньо на земельних ділянках, що перебувають у користуванні або належать на праві власності діючим державним підприємствам, з якими укладено державний контракт з оборонного замовлення на виконання робіт оборонного призначення, здійснюється без отримання містобудівних умов та обмежень.

⭕️Проектом наказу передбачається:

🎯 пункт 29 Переліку об’єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 06.11.2017 № 289, після слів «спеціального призначення доповнити словами «(крім об’єктів житлового призначення, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками)», а після слів «Збройних Сил України» доповнити словами «, Національної гвардії України, Служби зовнішньої розвідки України, Державної прикордонної служби України та Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України».

🎯 доповнити Перелік новим пунктом 30 такого змісту: «30. Нове будівництво, реконструкція та капітальний ремонт виробничих споруд та інженерних мереж у межах діючих підприємств, які виробляють продукцію оборонного призначення.».

▶️ Розширено перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Законодавством не передбачено можливості передачі землі окремим співвласникам багатоквартирного будинку

⭕️ Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у своїй Постанові від 18.03.2019 року по справі №263/68/17, розглядаючи справу щодо відведення земельної ділянки під багатокартирним будинком одному із власників квартири, зазначив:

🎯 В разі приватизації громадянами квартир у багатоквартирному будинку земельна ділянка як така, що входить до житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об'єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».

🎯 У разі передачі ділянки ОСББ у користування чи власність, земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання.

🎯 Нормами земельного законодавства не передбачено можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини.

🎯 До особи, яка набула право власності на квартиру у багатоквартирному будинку, право користування на земельну ділянку не переходить.


Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Нові ДСТУ з безпеки дорожнього руху: Розмітка дорожня та Засоби заспокоєння руху

⭕️Фахівцями ДП «ДерждорНДІ» на замовлення Державного агентства автомобільних доріг України розроблено два ДСТУ:

Обидва стандарти покликані підвищити безпеку та комфорт усіх учасники дорожнього руху.

ДСТУ 2587:201Х Розмітка дорожня розробляється на заміну ДСТУ 2587:2010.

Засоби заспокоєння руху

Керування швидкісними режимами є дуже важливим інструментом забезпечення безпеки дорожнього руху. На превеликий жаль, багато водіїв свідомо ігнорують можливі ризики і часто вважають, що задоволення від пересування на високій швидкості переважує ті негативні наслідки, до яких воно може призвести. Неправильний вибір швидкості руху або перевищення встановлених обмежень є найвагомішим чинником, який призводить до зростання травматизму на дорогах. Чим вища швидкість, тим більшим є гальмівний шлях, а, отже, і більшим є ризик настання ДТП.

🎯Засоби заспокоєння руху є ефективним доповненням до обмежень швидкості, встановлених за допомогою технічних засобів регулювання.

🎯 Вимоги ДСТУ ХХХХ:20ХХ Засоби заспокоєння руху мають на меті запровадження комплексного підходу до створення системи безпечних умов руху дорогами та вулицями, яка ґрунтується на керуванні швидкістю.

🎯 Заспокоєння руху має на меті не стільки примус до руху з низькою швидкістю, скільки забезпечення рівномірності транспортних потоків для підвищення безпеки руху та пропускної здатності доріг та вулиць.

🏠 Містобудування в Україні


Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019