Ризики та наслідки заниження оціночної вартості майна при придбанні нерухомості

На сьогодні є дуже розповсюдженою практика, коли продавець нерухомого майна (землі, будинку, квартири тощо) пропонує суттєво занизити оціночну вартість такого майна для укладення договору купівлі-продажу.
Основною метою цього заниження є зменшення «витрат» продавця на податки, збори та інші обов’язкові платежі, розмір яких може складати до 7,5% від вартості об’єкта нерухомості (без врахування нотаріальних витрат).
Проте, у випадках, передбачених п. 172.1 ст. 172 ПКУ, коли отриманий продавцем дохід не підлягає оподаткуванню, про заниження оціночної вартості мова, як правило, не йде.
Згідно чинного законодавства України, більшу частину цих витрат (а саме: податок на доходи фізичних осіб — від 0 до 5% та військовий збір — 1,5%), має нести продавець, ось чому саме продавці виступають ініціаторами заниження оціночної вартості, і подальшого зазначення такої «нереальної» ціни в договорах. Є ситуації, коли в заниженні вартості ініціюють і покупці (наприклад, у випадках придбання майна державним службовцем тощо).
Разом із тим, незважаючи на зазначення в договорах заниженої вартості майна, покупець сплачує (передає) продавцю «реальну», погоджену сторонами ціну, яка в подібних випадках вища від оціночної у 3-5, а іноді і більше ніж у 10-ть разів.
За офіційними даними Міністерства юстиції України, у 2017 році нотаріусами України було посвідчено більше 640 000 договорів відчуження об’єктів нерухомого майна. Отже, подібні заниження реальної вартості нерухомості завдають значних збитків державі.
У зв’язку з описаним вище, Фонд державного майна України за результатами аналізу і контролю даних Єдиної бази даних звітів про оцінку для цілей оподаткування та моніторингу ринку нерухомого майна за 2016 рік, виявив інформацію про оціночну вартість об’єктів оцінки із звітів про оцінку майна, достовірність і об’єктивність яких потребує перевірки. Зокрема, ФДМУ було проаналізовано звіти про оцінку квартир містах Києві, Дніпрі, Харкові, Одесі та Львові, вартість яких склала менше 50000,00 грн. (Перелік №1) та менше 150000,00 грн. (Перелік №2).
І у 2017 році оприлюднив на своєму офіційному веб-сайті результати вказаного моніторингу та списки суб’єктів оціночної діяльності з зазначенням кількості виконаних ними оцінок, до результату оціночної вартості яких є обґрунтовані підозри у заниженні:
  • Перелік №1 (станом на 06.10.2017 року) суб'єктів оціночної діяльності, що мають доступ до Єдиної бази звітів щодо низки оцінки яких за підсумками даних Єдиної бази звітів за 2016 рік здійснюються заходи з перевірки достовірності результатів оцінки;
  • Перелік №2 (станом на 07.08.2017 року) суб'єктів оціночної діяльності, що мають доступ до Єдиної бази звітів щодо низки оцінки яких за підсумками даних Єдиної бази звітів за 2016 рік здійснюються заходи з перевірки достовірності результатів оцінки.
Станом на сьогодні Фонд держмайна продовжує моніторинг та проводить відповідні перевірки. Частина оцінювачів із Переліку №1 вже позбавлені сертифікатів.
Необхідно зазначити, що деякі суб’єкти відмовляють ФДМУ у наданні копій документів з оцінки, посилаючись на договори на надання послуг з оцінки, які начебто не передбачали збереження виконаного ними звіту про оцінку. Проте, відповідно до підпункту 3 пункту 1 Постанови Кабінету Міністрів України від 21 серпня 2014 року № 358 «Деякі питання реалізації положень Податкового кодексу України щодо оцінки майна», документи про визначення оціночної вартості об’єкта оцінки (звіти про оцінку) суб’єкти оціночної діяльності повинні зберігати в у паперовій або електронній формі в своєму архіві не менш як один рік.

Ризики та наслідки

Заниження оціночної вартості нерухомості при укладенні договорів купівлі-продажу є ризиком і для покупця, і для продавця, і для суб’єкта оціночної діяльності.
Сам факт заниження оціночної вартості, а точніше продажу нерухомості за ціною істотно нижче ринкової, може бути підставою для розірвання договору купівлі-продажу (наприклад, у зв’язку з тим, що ціна, зазначена в договорі, не була вигідною для продавця, або її розмір був пов’язаний зі збігом якихось тяжких для продавця обставин, тощо). Доведення факту, що вказана в договорі ціна суттєво відрізнялася від ринкової, не повинно викликати проблем, про що, зокрема, свідчить судова практика.
Окрім того, можливі й інші ситуації, коли договір буде розірвано або визнано недійсним з тих чи інших причин (підстав).
У таких випадках, саме зазначена у договорі ціна, а не реально сплачена покупцем, підлягатиме поверненню продавцем покупцю.
З огляду на можливі негативні наслідки, можна зробити висновок, що заниження є значним ризиком для покупця, який може залишитися і без майна, і без більшої частини (або й усіх) коштів, сплачених за таку нерухомість. Окрім того, він ще й може бути притягнутий до відповідальності.

Відповідальність

У разі якщо буде встановлено, що податки, збори та інші обов’язкові платежі, що входять в систему оподаткування і введені у встановленому законом порядку, при укладенні угоди було сплачено не в повному обсязі (зокрема, у зв’язку із умисним заниження вартості), що призвели до фактичного ненадходження до бюджетів чи державних цільових фондів коштів, то замовник оцінки буде зобов’язаний компенсувати різницю несплачених коштів, а також відшкодувати шкоду, завдану державі їх несвоєчасною сплатою (фінансові санкції, пеня). При цьому, оцінювач буде нести адміністративну чи навіть кримінальну відповідальність.
За словами заступника голови ФДМУ, спершу санкції торкнуться лише оцінювачів – їх будуть позбавляти сертифікатів (що вже має місце).
Наступним етапом планується виявлення випадків нанесення державі збитків у вигляді недоплати податків, а це вже спільна відповідальність всіх учасників процесу згідно ст. 212 ККУ (умисне ухилення від сплати податків, зборів, інших обов'язкових платежів). Варто зауважити, що в більшій мірі це стосується суб’єкту оціночної діяльності та продавця.
Заступник голови Фонду держмайна Наталія Лебідь повідомила, що «кримінальні справи щодо низки оціночних компаній і оцінювачів порушено, зокрема підрозділи Національної поліції за низкою фактів ведуть досудові розслідування. На мій погляд, перспективи в цих справ великі. Зібрані матеріали й проведена правоохоронними органами робота вражають і заслуговують на якнайбільшу підтримку їхнього керівництва й інших зацікавлених органів, передусім Державної фіскальної служби й Пенсійного фонду України».

Нотаріуси

Необхідно зазначити, що нотаріуси не зобов’язані перевіряти «реальність» вартості об’єктів нерухомості, та, відповідно, не несуть відповідальності у випадку заниження сторонами вартості майна та/або порушення порядку здійснення розрахунків за договорами. Так, згідно Інформаційного листа Нотаріальної Палати України від 15 січня 2018 року:
  • Договір купівлі-продажу є підставою для проведення розрахунків між сторонами. Згідно з частиною третьою статті 640 ЦК України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
  • Після нотаріального посвідчення договору функція нотаріуса щодо вчинення нотаріальної дії є виконаною. Діючим законодавством на нотаріусів не покладено обов’язку щодо здійснення ними перевірки дотримання сторонами договорів купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, обмежень розрахунків готівкою в межах граничної суми (встановленої постановою Правління Національного банку України від 29 грудня 2017 року №148).
Доволі часто, продавець або необізнаний із положеннями чинного законодавства щодо податків та зборів, або усвідомлено «перекладає» їх сплату на покупця (що, фактично, збільшує реальну ціну об’єкту для покупця; при цьому податок на фізичних осіб та військовий збір покупець сплачує від імені продавця, а отже не зможе в майбутньому розраховувати на повернення цих коштів у випадку розірвання договору тощо).
Саме тому, варто до підписання договору погодити усі питання пов’язані із оцінкою майна та витратами, які понесe кожна сторона при його укладенні.
2018

Мінімальна площа ділянки під житлову забудову — 5 соток: Мінрегіон затвердив нові ДБН про планування та забудову територій

На початку квітня Мінрегіон затвердив чотири нові ДБН, які покликані врегулювати планування і забудову територій населених пунктів, проектування та будівництво нових вулиць і доріг, а також проектування, реконструкцію та створення нових дошкільних навчальних закладів та шкіл:
  • ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій»
  • ДБН В.2.3-5:20ХХ «Вулиці та дороги населених пунктів»
  • ДБН В.2.2-3:201Х «Будинки і споруди. Заклади освіти»
  • ДБН В.2.2-4:201Х «Будинки і споруди. Заклади дошкільної освіти»
При їх розробці враховувалися сучасні підходити до проектування та планування територій і об’єктів, поява нових матеріалів та технологій, а також європейські стандарти та норми.
Незважаючи на важливість кожного з цих нормативних актів, особливу увагу варто звернути саме на ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій», який стане основоположним документом у сфері містобудування в Україні, оскільки в ньому закладено базові положення щодо здійснення забудови територій населених пунктів та інших територій на державному, регіональному та місцевому рівнях.

Вказаний ДБН вводить нові містобудівні терміни, які мають на меті не тільки підвищити якість забудови, але і зробити населені пункти безпечнішими та комфортнішими для проживання, зокрема:

  • Блакитні лінії: визначені містобудівною документацією лінії обмеження висоти та силуету забудови; спрямовані на регулювання естетичних та історико-містобудівних якостей забудови.
  • Зелені лінії: визначені містобудівною документацією обмеження щодо меж озеленених територій, що мають високу ландшафтно-рекреаційну, наукову, історичну та культурну цінність, спрямовані на збереження цінних у ландшафтному відношенні озеленених територій.
  • Жовті лінії: визначені містобудівною документацією обмеження щодо максимального розповсюдження завалів житлової ти громадської забудови, промислових, складських будівель, зруйнованих у наслідок надзвичайних ситуацій, розміщених, як правило, вздовж магістральних вулиць сталого функціонування. Встановлюється для забезпечення евакуації населення у надзвичайних ситуаціях.
  • Зона регулювання забудови: забудована чи призначена під забудову територія за межами охоронної зони пам’яток культурної спадщини, що визначається для збереження активної ролі пам’яток у композиції і пейзажі населеного пункту.
  • Пішохідна зона: площі, майданчики, проходи і вулиці в забудові населеного пункту, що призначені для руху пішоходів та можливості проїзду (під’їзду) лише спеціального транспорту.
Також, з метою впорядкування багатоповерхової забудови ДБН Б.2.2-12:2018 встановлює граничні параметри забудови земельної ділянки у відношенні до висоти будівлі та максимальні параметри щільності забудови. А також вводить заборону паркування всередині житлових кварталів, та зобов’язує забудовників забезпечувати безбар’єрний доступ маломобільних груп населення до будівель, приміщень тощо.

Поруч із цим, ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій» містить певні обмеження та новели, на які варто звернути увагу:

  1. Граничний розмір площі земельних ділянок, які надаються громадянам для нового житлового будівництва має становити не менше 5 (п’яти) соток — для індивідуальної житлової забудови, та не менше 1,5 с — для блокованої забудови.
  2. Розміщення дачної та садової забудови в межах населених пунктів, а також на територіях, де діють планувальні обмеження не допускається.
  3. Територію існуючої дачної і садової забудови дозволяється реконструювати у райони садибної забудови. При цьому має бути забезпечена відповідність показників соціальної, транспортної та інженерної інфраструктури нормативам садибної забудови в межах міст або сільсь.ких населених пунктів.
  4. Дозволяється використання садових або дачних ділянок для створення об'єктів торгівлі, побуту за умови: відповідності площі земельної ділянки встановленим показникам, забезпечення проїзду до ділянки та влаштування інженерного обладнання, передбаченого чинними нормативами.
  5. Розміщення боксових гаражів на території житлових кварталів, мікрорайонів багатоквартирної житлової забудови не допускається.

Більш детально про ці та інші нововведення і зміни, які передбачає ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій», буде написано в окремій статті.

Нові ДБН підлягають реєстрації в Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України протягом одного місяця з дня їх затвердження (реєстрація будівельних норм в Міністерстві юстиції України, згідно чинного законодавства, не передбачається).
Зареєстровані державні будівельні норми набирають чинності не раніше ніж через 90 днів з дня їх опублікування в офіційному виданні.

 ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій» розроблено на заміну цілої низки нормативних актів, а саме:

  • ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» (один із основних на сьогодні ДБН у сфері містобудування)
  • ДБН Б.2.4-1-94 «Планування і забудова сільських поселень»
  • ДБН Б.2.4-3-95 «Генеральні плани сільськогосподарських підприємств»
  • ДБН Б.2.4-4-97 «Планування та забудова малих сільськогосподарських підприємств та селянських (фермерських) господарств»
  • ДБН Б.1-2-95 «Склад, зміст, порядок розроблення, погодження і затвердження комплексних схем транспорту для міст України»
  • СНиП ІІ-89-80 «Генеральные планы промышленных предприятий».
Усі перелічені вище документи втратять чинність після набрання чинності ДБН Б.2.2-12:2018.

За інформацією Мінрегіону:

  • в 2017 році було затверджено 13 ДБН;
  • в 2018 році заплановано перегляд 22 ДБН;
  • в 2019 році має бути впроваджено ще 30 ДБН.
Станом на сьогодні, в Україні є чинними понад 180 будівельних норм, з них: 109 працюючих державних будівельних норм, інші — галузеві будівельні норми та СНиП. При цьому, 25% з них потребують перегляду.
2018

Знято заборону на передачу земельних ділянок для містобудівних потреб при відсутності плану зонування та детального плану (ДПТ)

01 квітня 2018 року набрала чинності нова редакція частини третьої статті 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», якою знято заборону передачі (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб у разі відсутності затвердженого плану зонування або детального плану території.
Поява з 01 січня 2015 році такої заборони мала на меті стимулювання пришвидшення розроблення та затвердження органами місцевого самоврядування необхідної містобудівної документації. Але на практиці, через своє двозначне тлумачення вказана заборона призвела до порушенням прав громадян, які не мали змоги набувати право власності на земельні ділянки для містобудівних потреб, оскільки більшість населених пунктів (переважно у сільській місцевості), у зв’язку з відсутністю достатнього фінансування, так і не змогли розробити необхідну містобудівну документацію.
Варто зазначити, що Верховна рада України протягом останніх років вже розглядала законопроекти щодо зняття описаної вище заборони, проте зняти її (частково) вдалося лише зараз.
З 01 квітня 2018 року, у разі відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого відповідно до вимог Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», дозволено передачу (надання) земельних ділянок у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб у наступних випадках:
  1. розташування на земельній ділянці будівлі (споруди), що перебуває у власності фізичної або юридичної особи;
  2. приватизації громадянином земельної ділянки, наданої йому в користування відповідно до закону;
  3. надання земельної ділянки, розташованої на території зони відчуження чи зони безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
  4. надання земельної ділянки для розміщення лінійних об’єктів транспортної та енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, ліній електропередачі, зв’язку);
  5. буріння, влаштування та підключення нафтових і газових свердловин за межами населених пунктів;
  6. будівництва, експлуатації військових та інших оборонних об’єктів.
Разом із тим, законодавство, навіть щодо перелічених вище випадків, встановлює певні обмеження.
Зокрема, не допускається передача (надання) земельних ділянок, якщо ділянка:
  • розташована в межах зелених зон населених пунктів, внутрішньоквартальних територій (територій міжрайонного озеленення, елементів благоустрою, спортивних майданчиків, майданчиків відпочинку та соціального обслуговування населення);
  • віднесена до категорії земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, історико-культурного призначення, рекреаційного призначення (крім земель для дачного будівництва), лісогосподарського призначення.
Таким чином, прийняті зміни, серед іншого, дозволять громадянам, які не могли довгий час оформити земельні ділянки для містобудівних потреб у зв’язку з відсутністю планів зонування та детальних планів, реалізувати нарешті своє право (в т.ч. приватизувати ділянку під власним будинком).

 Незважаючи на те, що заборона була знята ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо дерегуляції в нафтогазовій галузі», основною метою якого було вдосконалення процедури надання земельних ділянок для проведення розвідувальних робіт та робіт з будівництва об’єктів трубопровідного транспорту, чинний Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» поширюється на усіх суб’єктів містобудування та на всю територію країни.
Детальний план території — містобудівна документація, що визначає планувальну організацію та розвиток території.
План зонування території (зонінг) — містобудівна документація, що визначає умови та обмеження викорис­тання території для містобудівних потреб у межах визначених зон.
2018

Спрощення процедури присвоєння адреси об’єктам нерухомого майна

22.03.2018 року в першому читанні було прийнято проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України у сфері містобудування №7085, який, серед іншого, покликаний врегулювати та спростили процедуру присвоєння адрес об’єктам нерухомого майна.

Проектом Закону передбачено, що адреса об’єкта будівництва присвоюється:
· виконавчим органом сільської, селищної, міської ради – у разі, якщо об’єкт нерухомого майна знаходиться у межах населеного пункту або об’єднаної територіальної громади;
· місцевою державною адміністрацією – у разі, якщо об’єкт нерухомого майна знаходиться за межами населеного пункту.

Проектом також скорочено строки присвоєння адрес об’єктами нерухомості.

Так, орган державного архітектурно-будівельного контролю протягом п’яти робочих днів з дня реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації або видачі відповідного сертифіката в паперовому або електронному вигляді повідомляє про це відповідний виконавчий орган сільської, селищної, міської ради або місцеву державну адміністрацію для прийняття рішення про присвоєння адреси об’єкту нерухомого майна.

Присвоєння адреси об’єктам нерухомого майна здійснюється шляхом прийняття розпорядчого документа протягом п’яти робочих днів з дня отримання відповідного повідомлення органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Про присвоєння адреси об’єкту нерухомого майна виконавчий орган сільської, селищної, міської ради або місцева державна адміністрація повідомляє державного реєстратора прав на нерухоме майно за місцезнаходженням відповідного об’єкта нерухомого майна.

➜ Варто зазначити, що станом на сьогодні, документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов’язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.

Юрій Брикайло, адвокат
DREAMDIM

Ⓒ 2018

 

Влаштування парканів (огорож): законодавчі вимоги та обмеження

Вимоги та обмеження щодо встановлення парканів на присадибних (садових, дачних) ділянках регулюються цілою низкою нормативно-правових актів, частина з яких містить загальні положення про влаштування огорож, а частина – встановлює конкретні вимоги та обмеження (в т.ч. щодо висоти) при спорудженні парканів.
Окрім того, органи містобудування та архітектури при видачі, зокрема, будівельних паспортів або містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (МУОЗЗД), можуть передбачити в них певні обмеження та вимоги щодо влаштування огорож.
Потрібно також звернути увагу, що проектом Закону Про внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» №6403, передбачено введення місцевих правил регулювання забудови, невід'ємною частиною яких стають плани зонування (зонінг). Отже, в майбутньому питання влаштування огорож може бути додатково врегульоване ще і місцевими правилами регулювання забудови, як це було кілька років тому, коли діяли Типові регіональні правила забудови, Правила забудови території Київської області, Правила забудов м. Києва і т.п.

Обмеження щодо висоти паркану (огорожі)

Відповідно до положень п. 6.7 ДБН Б.2.2-5:2011 «Благоустрій територій», дозволено проектувати огородження як окремих ділянок, так і усієї прибудинкової території садибної забудови. При цьому, висота огороджень має бути не більше ніж 2,0 м на межі сусідніх земельних ділянок та не більше ніж 2,5 м на межі з вулицею для забезпечення нормативної інсоляції та провітрювання суміжних територій.
Разом із тим, існують також обмеження і щодо мінімальної висоти парканів (огороджень) в певних випадках. Так, наприклад, згідно положень ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень», у випадку влаштування пасіки на належній особі земельній ділянці, огорожа навколо пасіки у напрямку вильоту бджіл повинна бути суцільною (дерев'яною, залізною) або живою огорожею заввишки не менше 2 м.
Потрібно також пам’ятати, що згідно положень Земельного кодексу України, власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

Чи потрібен дозвіл на будівництво паркану?

Постановою КМУ від 07.06.2017 року №406 завтерджено Перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію.
Так, згідно п. 6 вказаного вище Переліку, зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд без влаштування фундаментів, зокрема навісів, альтанок, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, гаражів, а також свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, відкритих басейнів та басейнів із накриттям, погребів, входів до погребів, воріт, хвірток, приямків, терас, ґанків (щодо індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків), не потребує оформлення дозвільних документів на будівництво.
Також, згідно Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна: «зведення на земельній ділянці парканів, воріт і хвірток не належить до самочинного будівництва».
Таким чином, станом на сьогодні чинне законодавство України не містить зобов’язань щодо оформлення дозвільних документів на будівництво парканів (огорож) на присадибних (садових, дачних) ділянках.
Важливо! Огорожа присадибних ділянок не повинна виступати за червону лінію вулиці.

Законодавча база

Чинні нормативно-правові акти, які регулюють влаштування парканів (огорож) та/або пов’язані із їх зведенням:
Додатково можна ознайомитися з:
  • ДБН В.2.5-28-2006 «Природне і штучне освітлення».
  • ДСТУ-Н Б В.2.6-188:2013 Настанова з проектування огорож майданчиків і ділянок підприємств, будинків і споруд (СН 441-72*, MOD).
  • ДСП 145 «Державні санітарні норми та правила утримання територій населених місць», Наказ МОЗ 17.03.2011 року №145.
  • Листом ДАБІ України №40-203-19/3733 від 24.04.2015 року «Про розгляд звернення щодо надання роз'яснень з приводу спорудження огорож».
✘ Вказані нижче документи втратили чинність:
  • СНиП ІІ-4-79*. «Природне і штучне освітлення». Див. ДБН В.2.5-28-2006.
  • ДСП 2605-82 «Санитарные нормы и правила обеспечения инсоляцией жилых и общественных зданий и территорий жилой застройки» (Санітарні норми і правила забезпечення інсоляцією житлових і громадських будівель і територій житлової забудови). Скасовані згідно Розпорядження КМУ від 20.01.2016 року №94-р.
2018