Проектом наказу розроблено з урахуванням положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» в редакції Закону України від 17 червня 2020 р. № 711-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель», Порядку розроблення, оновлення, внесення змін та затвердження містобудівної документації, класифікатору видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правил його застосування, іншим нормативно-правовим актам, розробленим та ухваленим для реалізації цього Закону.
Документом, зокрема, передбачено, що:
Містобудівна документація розробляється на оновленій картографічній основі у формі електронних документів, що містять набори профільних геопросторових даних у державній геодезичній системі координат УСК-2000 і єдиній системі класифікації та кодування об’єктів містобудування для формування баз даних містобудівного кадастру, що можуть бути візуалізовані за допомогою програмно-апаратних засобів містобудівного кадастру, інших геоінформаційних систем, а також шляхом їх відтворення на паперових та/або інших твердих (матеріальних) носіях.
Майнові права на містобудівну документацію належать розробнику та замовнику спільно, якщо інше не встановлено договором про розроблення містобудівної документації.
Проєкт містобудівної документації узгоджується з сільськими, селищними, міськими радами, щодо територій яких виконано розроблення (внесення змін) містобудівної документації на державному та регіональному рівнях, здійснюється в частині проєктних рішень, що стосуються земель комунальної власності територіальних громад. Узгодження проєкту містобудівної документації виконується шляхом надсилання графічних і текстових матеріалів, які відображають проєктні рішення, що стосуються земель комунальної власності територіальних громад у цифровому форматі (або посилань на їх розміщення на загальнодоступних онлайн ресурсах) офіційними листами на виконавчі комітети сільських, селищних, міських рад, щодо територій яких виконано розроблення містобудівної документації на державному та регіональному рівнях.
Розгляд проєкту містобудівної документації здійснюється архітектурно-містобудівною радою відповідного рівня згідно зі статтею 20 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» за участі замовника та розробника: — щодо містобудівної документації державного рівня – архітектурно-містобудівною радою Мінрегіону; — щодо містобудівної документації регіонального рівня – архітектурно-містобудівною радою відповідної обласної (районної) держадміністрації.
Замовник забезпечує доступ до матеріалів містобудівної документації шляхом: 1) надання їх за запитом на інформацію; 2) оприлюднення, у тому числі у формі відкритих даних, на: єдиному державному веб-порталі відкритих даних, офіційному вебсайті Мінрегіону, вебсайті (вебсайтах) замовника; 3) інформування офіційними листами виконавчих комітетів сільських, селищних, міських рад територіальних громад, щодо територій яких виконано розроблення містобудівної документації на державному та регіональному рівні; 4) внесення відповідних даних затвердженої містобудівної документації до містобудівного кадастру відповідного рівня (у разі відсутності містобудівного кадастру відповідного рівня відповідні дані мають бути передані до Мінрегіону).
Розроблення містобудівної документації вважається завершеним і містобудівна документація вважається чинною не раніше моменту внесення відповідних даних до містобудівного кадастру (у разі відсутності містобудівного кадастру відповідного рівня – не раніше моменту передачі відповідних даних замовнику та до Мінрегіону).
Питання мінімальних (допустимих) відстаней між садибними, садовими, дачними будинками, господарськими будівлями та спорудами; відстаней до меж земельних ділянок; встановлених протипожежних розривів, а також відстаней до ліній електропередачі, газопроводів та інших мереж, джерел водопостачання тощо досі є дуже актуальними як при новому будівництві або реконструкції (відповідно, при оформленні будівельного паспорта), так і при виборі земельної ділянки під забудову.
Нижче буде дано витяги з чинних будівельних норм та законодавчих актів України, які регулюють перелічені вище питання (цей матеріал підготовлено станом на 01.01.2022 року).
У зв'язку з тим, що в мережі Інтернет та у соціальних мережах поширюється велика кількість графічних матеріалів, де начебто відображено діючі норми щодо мінімальних відстаней між будівлями та спорудами, проте зазначена в них інформація не відповідає вимогам чинного законодавства України, я підготував власні графічні матеріали:
Відстані між будинками, відстані до меж, до сусідніх будинків (споруд) та до червоних ліній
✅ Для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м!
📌 Але при розміщенні будинків в кварталах із сформованою забудовою для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту відстань до межі суміжної земельної ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни будинку слід приймати не менше ніж 1,0 м. При цьому, має бути забезпечене виконання необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть попаданню атмосферних опадів з покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок або взаємоузгоджене водовідведення.
З приводу наведених вище норм щодо мінімальної відстані до межі вже виникають спірні ситуації, оскільки відсутні визначення термінів «квартали сформованої забудови», «нова забудова» та інші.
Також варто зазначити, що деякі органи містобудування та архітектури вже давно «вимагають» відступати від меж земельної ділянки не менше 4 м, якщо сусідня земельна ділянка не забудована.
✅ Житлові будинки на присадибних ділянках слід розміщувати з відступом від червоних ліній магістральних вулиць – 6 м, житлових – 3 м.Тут варто звернути увагу, що в цій нормі не зазначили господарські будівлі та споруди.На практиці я вже оформлював розміщення гаражів по червоній ліній!
🎯 В умовах реконструкції допускається зменшувати відступи від червоних ліній до будинків і споруд з урахуванням сформованої забудови.
🎯 Гаражі слід передбачати вбудованими, прибудованими до житлових будинків або окремо розташованими по лінії забудови, а також в глибині ділянки.
🎯 Прибудовані або окремо розміщені приміщення та тимчасові споруди для індивідуальної трудової та підприємницької діяльності допускається розташовувати на земельних ділянках по червоних лініях.
Відстані між будинками і спорудами приймаються у світлі між зовнішніми стінами або іншими конструкціями. За наявності конструкцій будинків і споруд, що виступають більше, як на 1 м, виготовлених із спалимих матеріалів, приймається відстань між цими конструкціями. Отже, якщо звіси даху тощо виступають більше, ніж на 1 м від стіни, то відстані потрібно рахувати від таких конструкцій, а не від стін будинку.
✅ Відстані між будинками і спорудами в залежності від ступеню вогнестійкості будинків:
🎯 між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) I та II ступеню вогнестійкості (детальніше про ступені вогнестійкості написано в попередньому матеріалі) розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути 6 м.
🎯 між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) I та II ступеню вогнестійкості та будинками III ступеню вогнестійкості протипожежний розрив має бути 8 м!
🎯 між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) III ступеню вогнестійкості розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути 8 м! Під цю категорію підпадає найбільша кількість індивідуальних житлових, садових та дачних будинків!
🎯 між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) IIIа, IIIб, IV, IVа, V ступеню вогнестійкості(зокрема, дерев'яні будинки) розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути від 10 до 15 м!
✅ Протипожежні відстані від будинків, будівель і споруд сільських населених пунктів, а також від меж ділянок дачних поселень та садової забудови до лісових ділянокповинні бути 20 м, 50 м, 100 м – відповідно до дерев листяного, мішаного і хвойного лісу. У містах та селищах для зон одно- та двоповерхової садибної забудови з присадибними ділянками протипожежна відстань від меж присадибних ділянок до лісових ділянок може бути зменшена, але повинна складати не менше ніж 15 м.
📎 Господарські будівлі і гаражі сусідніх ділянок допускається блокувати.
⭕️ Виключення:
Відстань між стінами будинків без віконних прорізів допускається зменшувати на 20%, за винятком будинків певних ступенів вогнестійкості (примітка 3 Таблиці 15.2 ДБН Б.2.2-12:2019).
Протипожежні відстані можуть не застосовуватись між житловими і господарськими будинками у межах однієї присадибної ділянки. Отже, в межах приватної ділянки власник самостійно вирішує на якій відстані від будинку розміщувати інші будівлі та споруди. Поруч із цим, варто розуміти, що протипожежні розриви встановлені з метою запобігання розповсюдженню пожеж, а не з метою ускладнити власникам розміщення об'єктів на ділянці; саме тому, як мінімум до лазень та літніх кухонь варто витримувати мінімальні протипожежні відстані.
Відстані між будинками I і II ступенів вогнестійкості допускається передбачати менше 6 м за умови, якщо стіна вищого будинку, розміщеного навпроти іншого будинку, є протипожежною.
Протипожежні відстані між будинками слід збільшувати на 20 %: для двоповерхових будинків V ступеня вогнестійкості; для будинків, що мають горищний дах, верхній шар покрівлі якого виконаний з горючих матеріалів.
У районах сейсмічністю 9 балів відстані між житловими будинками, а також між житловими і громадськими будинками IVа, V ступенів вогнестійкості, слід збільшувати на 20%.
❗️ Важливо: ДБН «Планування та забудова територій» на відміну від ДБН 360-92 не містить положень, згідно з якими часткова реконструкція житлових будинків та господарських споруд на окремих садибних ділянках, які побудовані за раніше чинними нормативами, допускалася за погодженням з місцевими органами архітектури і містобудування, державного пожежного та санітарного нагляду. В цьому випадку перебудова житлових будинків, їх господарських будівель та гаражів можлива була за умови збереження існуючих відстаней між будівлями.
Таким чином, з 01.10.2019 року навіть при реконструкції існуючих (оформлених) будівель та споруд необхідно буде дотримуватися усіх чинних на сьогодні норм(зокрема, це означає, що орган містобудування та архітектури має право, наприклад, відмовити у надбудові (в межах існуючого фундаменту), якщо розміщення будинку не відповідає вимогам чинних норм).
❗️ В охоронних і санітарно-захисних зонах електричних мереж забороняєтьсябудувати житлові, громадські та дачні будинки!
Використання земельних ділянок в охоронних і санітарно-захисних зонах електричних мереж повинне бути письмово узгоджене з власниками цих мереж, державними органами пожежної охорони та санітарного нагляду.
✅ Охоронні зони електричних мереж встановлюються:
уздовж повітряних ліній електропередачі — у вигляді земельної ділянки і повітряного простору, обмежених вертикальними площинами, що віддалені по обидві сторони лінії від крайніх проводів за умови невідхиленого їх положення на відстань: напругою до 1 кВ (до 1000 Вольт) — 2 м; до 20 кВ — 10 м; 35 кВ — 15 м; 110 кВ — 20 метрів.
уздовж підземних кабельних ліній електропередачі — у вигляді земельної ділянки, обмеженої вертикальними площинами, що віддалені по обидві сторони лінії від крайніх кабелів на відстань 1 метра.
за периметром трансформаторний підстанцій, розподільних пунктів і пристроїв — на відстані 3 м від огорожі або споруди.
📐 Відстань від підземних силових кабелів всіх напруг і телекомунікаційних кабелів до фундаментів будинків та споруд має бути не меншою 0,6 м.
📐 Відстані по горизонталі (у світлі) від найближчих підземних інженерних мереж до будинків і споруд слід приймати за додатком И.1 ДБН Б.2.2-12:2019:
від фундаментів будинків і споруд до водопроводуі напірної каналізації — 5 м;
від фундаментів будинків і споруд до самопливноїканалізації (побутової і дощової) — 3 м;
від фундаментів будинків і споруд до газопроводів горючих газів — від 2 до 10 метрів (в залежності від тиску). Зменшення відстаней можливе за умови виконання вимог п. 7.12 ДБН В.2.5-20:2018 Газопостачання.
Інші відстані та вимоги
📐 Новим ДБН Б.2.2-12:2019 передбачається, що відстань від межі суміжної земельної ділянки до стовбурів дерев, які висаджуються, має бути не менше ніж 4-6 м в залежності від величини крони (але не менше ½ діаметру крони дерева), а до кущів 1,0 м.
📐 Септики та фільтруючі колодязі повинні бути розташовані не ближче 5-10 м(в залежності від продуктивності) від житлових будинків та літніх кухонь. І не ближче 20 м від артсвердловин та колодязів.
📐 Господарські будівлі / сараї / для худоби, інших тварин та птахів (площею до 50 кв.м) — не ближче 15 м від житлових будинків і літніх кухонь та не ближче 20 м від артсвердловин водопостачання (питних колодязів).
📐 Майданчики для компосту, дворові вбиральні, сміттєзбірник, сховища для добрив та ядохімікатів повинні знаходитись не ближче 20 м від житлових будинків, літніх кухонь та артсвердловин водопостачання (питних колодязів).
▶️ У великих містах, при розміщенні 9-16 та більше поверхових житлових будинків суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань від фасадів багатоповерхового будинку, що зводиться, до меж земельних ділянок садибних будинків приймається не менше 20 м, а до стіни найближчого садибного будинку – не менше висоти будинку, що зводиться.
▶️ При розміщенні багатоквартирних житлових будинків поверховістю від 4 поверхів до 8 поверхів суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань від фасадів багатоквартирного будинку, що зводиться, до меж земельних ділянок садибних будинків слід приймати не менше 15 м, а до стіни найближчого садибного будинку – не менше висоти будинку, що зводиться, для багатоквартирних будинків до 3 поверхів відстань від фасадів до меж земельних ділянок – не менше 10 м для забезпечення проїзду пожежних машин.
▶️За відсутності мереж міської (селищної) каналізації необхідно передбачити каналізування садиб з використанням локальних очисних споруд згідно з вимогами ДБН В.2.5-64, ДБН В.2.5-75.
▶️Присадибні ділянки з боку вулиць та сусідніх ділянок допускається огороджувати. Висоту огорожі слід встановлювати згідно з вимогами ДБН Б.2.2-5:2011 та правилами благоустрою населеного пункту. Встановлення огорожі не може погіршувати інсоляцію житлових будинків на суміжних територіях. Огорожа присадибних ділянок не може виступати за червону лінію та межі ділянки.
Будівельний паспорт може бути виданий на будинок до 300 чи до 500 кв.м?
З 2019 року на підставі будпаспорта можна будувати індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарські будівлі і споруди, гаражі, елементи благоустрою та озеленення земельної ділянки (ст. 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).Також внесено необхідні зміни до Постанови КМУ №466 від 13.04.2011 року, якою затверджено Перелік об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта.
Проте, за два роки так і не внесено змін до Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, що іноді призводить до складностей при оформленні будівельних паспортів на об’єкти площею більше 300 кв.м. Разом із тим, вказаний Порядок є підзаконним актом, а норми Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» мають вищу юридичну силу!
✅ Таким чином, на сьогодні (станом на 03.01.2022) закон дозволяє видавати будпаспорти на об'єкти загальною площею до 500 кв.м, а відмови з посиланням на положення зазначеного вище Порядку є незаконними.
З осені 2020 року відомості про будівельні паспорти забудови земельної ділянки повинні бути внесені до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. В результаті кожному будпаспорту присвоюється реєстраційний номер ЄДЕССБ (формат BP00:0000—0000—0000-0000) та формується QR-код з посиланням на вказаний будпаспорт на порталі e-construction.gov.ua
За відсутності реєстраційного номеру, неповноти даних внесених до ЄДЕССБ або помилок при внесенні відомостей, оформити (зареєструвати) повідомлення про початок виконання будівельних робіт буде неможливо! Поруч із цим, отриманий мною будівельний паспорт, виданий в жовтні 2020 року (місто Києв), не містив реєстраційного номеру, але повідомлення ДАБІ (на сьогодні ДІАМ) зареєструвало без проблем.
❗️ Важливо перевіряти дані, які було внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, оскільки на практиці я стикався з ситуаціями, коли інформацію було внесено неповно або мали місце помилки, що в подальшому призводить до відмови органу ДІАМ (ДАБК) в реєстрації документів, що дають право на початок виконання будівельних робіт.
🔎 Будівельний паспорт, який зареєстровано в ЄДЕССБ (QR-код змінено):
❌ Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту: оскільки з 01.01.2021 року скасовано пайову участь, то незалежно від площі будинку, замовник (власник) не повинен тепер сплачувати пайовий внесок, окрім випадків, коли ним було укладено раніше відповідний договір (чи інший документ, за яким в замовника виник обов'язок сплати пайового внеску).
Будівельний паспорт – це документ, який визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки.
Будпаспорт оформлюється як на ділянки, які знаходиться в містах та селах, так і на ділянки в садових товариствах та дачних кооперативах – правила оформлення будівельного паспорта є єдиними.
Порядок оформлення будівельного паспорта
Будпаспорт може бути оформлено як оффлайн через ЦНАП (шляхом подання документв особисто або засобами поштового зв'язку), так і онлайн через портал ДІЯ.
Будпаспорт містить текстові та графічні матеріали, найважливішим з яких є схема забудови земельної ділянки.
На схему забудову мають бути нанесені будівлі та споруди, які планується розмістити на земельній ділянці, оскільки будівництво об’єктів, яких немає у будівельному паспорті (та, відповідно, у повідомленні ДІАМ (раніше ДАБІ)) буде вважатися самочинним, тобто таким, що здійснюється без документів, які дають право на виконання будівельних робіт (щодо таких об'єктів). Разом із цим, не буде порушенням чинного законодавства будівництво лише частини із зазначених на схемі забудови будівель та споруд. На схемі забудови обов’язково зазначаються як відстані від запланованих будівель та споруд до меж земельної ділянки, червоних ліній, ліній регулювання забудови тощо, так і до об’єктів на сусідніх земельних ділянках.
📌 Тут важливо зазначити, що мова йде не тільки про вже збудовані сусідами об’єкти (або розпочаті будівництвом), а й про ті, що лише заплановані ними до будівництва (звичайно, за умови отримання сусідами передбачених законодавством документів).
Інформація щодо запланованих сусідніми землевласниками (землекористувачами) об’єктів є в місцевих органах містобудування та архітектури, які видавали (або наразі погоджують) їм будівельні паспорти або містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (МУОЗЗД). І з осені 2020 року така інформація почала з'являтися на порталі e-construction.gov.ua
Той факт, що сусідня ділянка пуста, не означає, що на ній не заплановано жодного будівництва, і що Ви зможете відступити від межі 1 м або навіть 5 м і будувати там, наприклад, будинок. Можливі ситуації, коли усі сусіди вже отримали будівельні паспорти або МУОЗЗД, в яких передбачено (дозволено) розміщення будівель на відстані 1 м від межі Вашої ділянки. Тому, в більшості випадків необхідно буде відступати 7 м від межі (а іноді і більше), щоб не порушувати вимог чинного законодавства щодо протипожежних відстаней.Це одна із основних причин, чому дозвільну документацію на будівництво варто оформити до початку виконання робіт.
заява на видачу будівельного паспорта зі згодою замовника на обробку персональних даних;
засвідчена в установленому порядку копія документа, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію;
ескізні наміри забудови (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо);
проект будівництва (за наявності);
засвідчена в установленому порядку згода співвласників земельної ділянки (житлового будинку) на забудову.
Як правило, мова йде про нотаріально засвідчені копії документів, що посвідчують право на землю (наприклад, державний акт, цивільно-правова угода та державний акт з відповідними відмітками, цивільно-правова угода та витяг з ДРРП або Інформаційна довідка тощо).
Ескізні наміри забудови подаються до органів містобудування та архітектури і можуть бути виконані в довільній формі. Будь-які вимоги надати ескізи, виконані сертифікованим спеціалістом чи подібне — є незаконними. Ескіз намірів забудови виконується в довільній формі, тому затверджувати його склад, зміст та порядок розроблення не потрібно(лист Мінрегіону від 30.11.2011 року №7/14-16432).
Зазвичай при будівництві за будівельним паспортом проект будівництва не розробляється. Навіть якщо проект було розроблено (чи придбано), то краще обмежитися поданням до органів містобудування та архітектури лише ескізів. Будь-які вимоги щодо надання проектної документації для виготовлення будпаспорту є безпідставними.
Засвідчені згоди потребуються за наявності співвласників. Зазвичай, вони складаються у довільній формі, а підписи осіб на них засвідчуються нотаріально.
⭕️Незважаючи на те, що перелік документів для видачі будівельного паспорта є вичерпним, органи містобудування та архітектури часто вимагають додатково надати викопіювання з плану населеного пункту або плану товариства, топографічну зйомку (наприклад в Києві), статути садових (садівничих) або дачних товарист (кооперативів), витяг з Державного земельного кадастру, технічні умови, документи про адресу тощо. Порядок видачі будівельного паспорта не зобов’язує замовника надавати подібні документи.
Підстави для відмови у видачі будівельного паспорта
Чинне законодавство України містить вичерпний перелік підстав для відмови у видачі будпаспорту, так, згідно п. 2.4. Порядку: пакет документів для видачі будівельного паспорта або внесення змін до нього повертається уповноваженим органом містобудування та архітектури замовнику з таких підстав:
неподання повного пакета документів;
невідповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, детальним планам територій, планувальним рішенням проектів садівницьких та дачних товариств, державним будівельним нормам, стандартам і правилам.
📌 На практиці найбільше відмов обґрунтовуються відсутністю містобудівної документації (генерального плану, ДПТ тощо) або невідповідністю поданих документів (зокрема, ескізних намірів забудови) вимогам чинного містобудівного законодавства.
Можливість оформлення будівельного паспорта та розміщення на земельній ділянці тих чи інших будівель та споруд варто перевіряти до придбання земельної ділянки.
Строки
Строк надання (виготовлення) будівельного паспорту закріплено в п. 2.1. Порядку: будівельний паспорт надається уповноваженим органом містобудування та архітектури на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня надходження пакета документів.
В більшості випадків пакет документів для отримання будівельного паспорту подається до Центрів надання адміністративних послуг (ЦНАП).
