Статті та аналітика

Питання мінімальних (допустимих) відстаней між садибними, садовими, дачними будинками, господарськими будівлями та спорудами; відстаней до меж земельних ділянок; встановлених протипожежних розривів, а також відстаней до ліній електропередачі, газопроводів та інших мереж, джерел водопостачання тощо досі є дуже актуальними як при новому будівництві або реконструкції (відповідно, при оформленні будівельного паспорта), так і при виборі земельної ділянки під забудову.

Нижче буде дано витяги з чинних будівельних норм та законодавчих актів України, які регулюють перелічені вище питання (цей матеріал підготовлено/оновлено станом на 01.01.2024 року).

01 жовтня 2019 року набрали чинності ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій, якими, зокрема, регулюють питання забудови, в т.ч. і питання відстаней між будинками, будівлями та спорудами як на власній, так і на сусідніх ділянках, відстаней до меж ділянок, протипожежних розривів тощо.

Нажаль в мережі Інтернет та у соціальних мережах поширюється велика кількість різноманітних графічних матеріалів, де начебто відображено діючі норми щодо мінімальних відстаней між будівлями та спорудами, проте зазначена в них інформація не відповідає вимогам встановленим чинним законодавством України. У зв'язку із цим додаю матеріали, які базуються на нормах чинного українського законодавства:

Відстані між будинками, відстані до меж, до сусідніх будинків (споруд) та до червоних ліній

✅  Для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м! 

📌  Але при розміщенні будинків в кварталах із сформованою забудовою для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту відстань до межі суміжної земельної ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни будинку слід приймати не менше ніж 1,0 м. При цьому, має бути забезпечене виконання необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть попаданню атмосферних опадів з покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок або взаємоузгоджене водовідведення.

З приводу наведених вище норм щодо мінімальної відстані до межі вже виникають спірні ситуації, оскільки відсутні визначення термінів «квартали сформованої забудови», «нова забудова» та інші.

✅  Житлові будинки на присадибних ділянках слід розміщувати з відступом від червоних ліній магістральних вулиць – 6 м, житлових – 3 м. Тут варто звернути увагу, що в цій нормі не зазначили господарські будівлі та споруди. На практиці я вже оформлював розміщення гаражів по червоній лінії, але це швидше виключення, і потрібно орієнтуватися на норми щодо розміщення гаражів наведені нижче.

▶️ В умовах реконструкції допускається зменшувати відступи від червоних ліній до будинків і споруд з урахуванням сформованої забудови.

▶️ Гаражі слід передбачати вбудованими, прибудованими до житлових будинків або окремо розташованими по лінії забудови, а також в глибині ділянки.

▶️ Прибудовані або окремо розміщені приміщення та тимчасові споруди для індивідуальної трудової та підприємницької діяльності допускається розташовувати на земельних ділянках по червоних лініях.

Будівельний паспорт або схема намірів забудови: як законно будуватися в 2024

Протипожежні розриви (відстані)

Відстані між будинками і спорудами приймаються у світлі між зовнішніми стінами або іншими конструкціями. За наявності конструкцій будинків і споруд, що виступають більше, як на 1 м, виготовлених із спалимих матеріалів, приймається відстань між цими конструкціями. Отже, якщо звіси даху тощо виступають більше, ніж на 1 м від стіни, то відстані потрібно рахувати від таких конструкцій, а не від стін будинку.

✅  Відстані між будинками і спорудами в залежності від ступеню вогнестійкості будинків:

▶️  між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) I та II ступеню вогнестійкості (детальніше про ступені вогнестійкості написано в попередньому матеріалі) розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути 6 м.

▶️  між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) I та II ступеню вогнестійкості та будинками III ступеню вогнестійкості протипожежний розрив має бути 8 м!

▶️  між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) III ступеню вогнестійкості розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути 8 м!  Під цю категорію підпадає найбільша кількість індивідуальних житлових, садових та дачних будинків!

▶️  між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) IIIа, IIIб, IV, IVа, V ступеню вогнестійкості (зокрема, дерев'яні будинки) розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути від 10 до 15 м!

✅  Протипожежні відстані від будинків, будівель і споруд сільських населених пунктів, а також від меж ділянок дачних поселень та садової забудови до лісових ділянок повинні бути 20 м, 50 м, 100 м – відповідно до дерев листяного, мішаного і хвойного лісу. У містах та селищах для зон одно- та двоповерхової садибної забудови з присадибними ділянками протипожежна відстань від меж присадибних ділянок до лісових ділянок може бути зменшена, але повинна складати не менше ніж 15 м.

📎  Господарські будівлі і гаражі сусідніх ділянок допускається блокувати.

⭕️  Виключення:

• Відстань між стінами будинків без віконних прорізів допускається зменшувати на 20%, за винятком будинків певних ступенів вогнестійкості (примітка 3 Таблиці 15.2 ДБН Б.2.2-12:2019).
• Протипожежні відстані можуть не застосовуватись між житловими і господарськими будинками у межах однієї присадибної ділянки. Отже, в межах приватної ділянки власник самостійно вирішує на якій відстані від будинку розміщувати інші будівлі та споруди. Поруч із цим, варто розуміти, що протипожежні розриви встановлені з метою запобігання розповсюдженню пожеж, а не з метою ускладнити власникам розміщення об'єктів на ділянці; саме тому, як мінімум до лазень та літніх кухонь варто витримувати мінімальні протипожежні відстані.
• Відстані між будинками I і II ступенів вогнестійкості допускається передбачати менше 6 м за умови, якщо стіна вищого будинку, розміщеного навпроти іншого будинку, є протипожежною.
• Протипожежні відстані між будинками слід збільшувати на 20 %: для двоповерхових будинків V ступеня вогнестійкості; для будинків, що мають горищний дах, верхній шар покрівлі якого виконаний з горючих матеріалів.
• У районах сейсмічністю 9 балів відстані між житловими будинками, а також між житловими і громадськими будинками IVа, V ступенів вогнестійкості, слід збільшувати на 20%.

❗️ Важливо: ДБН «Планування та забудова територій» на відміну від ДБН 360-92 не містить положень, згідно з якими часткова реконструкція житлових будинків та господарських споруд на окремих садибних ділянках, які побудовані за раніше чинними нормативами, допускалася за погодженням з місцевими органами архітектури і містобудування, державного пожежного та санітарного нагляду. В цьому випадку перебудова житлових будинків, їх господарських будівель та гаражів можлива була за умови збереження існуючих відстаней між будівлями.

Таким чином, з 01.10.2019 року навіть при реконструкції існуючих (оформлених) будівель та споруд необхідно буде дотримуватися усіх чинних на сьогодні норм (зокрема, це означає, що орган містобудування та архітектури має право, наприклад, відмовити у надбудові (в межах існуючого фундаменту), якщо розміщення будинку не відповідає вимогам чинних норм).

Охоронні та санітарно-захисні зони

Охоронні та санітарно-захисні зони, їх розміри, допустимі відстані до будинків та інші обмеження регулюються як ДБН Б.2.2-12:2019, так і, зокрема, Правилами охорони електричних мереж (нові правила набрали чинності 30 грудня 2022 року), Правилами безпеки систем газопостачання та Кодексом газорозподільних систем.

❗️ В охоронних і санітарно-захисних зонах електричних мереж забороняється будувати житлові, громадські та дачні будинки!

Використання земельних ділянок в охоронних і санітарно-захисних зонах електричних мереж повинне бути письмово узгоджене з власниками цих мереж, державними органами пожежної охорони та санітарного нагляду.

✅  Охоронні зони електричних мереж встановлюються:

• уздовж повітряних ліній електропередачі — у вигляді земельної ділянки і повітряного простору, обмежених вертикальними площинами, що віддалені по обидві сторони лінії від крайніх проводів за умови невідхиленого їх положення на відстань: напругою до 1 кВ (до 1000 Вольт) — 2 м; до 20 кВ — 10 м; 35 кВ — 15 м; 110 кВ — 20 метрів.
• уздовж підземних кабельних ліній електропередачі — у вигляді земельної ділянки, обмеженої вертикальними площинами, що віддалені по обидві сторони лінії від крайніх кабелів на відстань 1 метра.
• за периметром трансформаторний підстанцій, розподільних пунктів і пристроїв — на відстані 3 м від огорожі або споруди.

📐 Відстань від підземних силових кабелів всіх напруг і телекомунікаційних кабелів до фундаментів будинків та споруд має бути не меншою 0,6 м.

📐 Відстані по горизонталі (у світлі) від найближчих підземних інженерних мереж до будинків і споруд слід приймати за додатком И.1 ДБН Б.2.2-12:2019:

• від фундаментів будинків і споруд до водопроводу і напірної каналізації — 5 м;
• від фундаментів будинків і споруд до самопливної каналізації (побутової і дощової) — 3 м;
• від фундаментів будинків і споруд до газопроводів горючих газів — від 2 до 10 метрів (в залежності від тиску). Зменшення відстаней можливе за умови виконання вимог п. 7.12 ДБН В.2.5-20:2018 Газопостачання.
  
  

Інші відстані та вимоги

📐 Новим ДБН Б.2.2-12:2019 передбачається, що відстань від межі суміжної земельної ділянки до стовбурів дерев, які висаджуються, має бути не менше ніж 4-6 м в залежності від величини крони (але не менше ½ діаметру крони дерева), а до кущів 1,0 м.

📐 Септики та фільтруючі колодязі повинні бути розташовані не ближче 5-10 м (в залежності від продуктивності) від житлових будинків та літніх кухонь. І не ближче 20 м від артсвердловин та колодязів.

📐 Господарські будівлі / сараї / для худоби, інших тварин та птахів (площею до 50 кв.м) — не ближче 15 м від житлових будинків і літніх кухонь та не ближче 20 м від артсвердловин водопостачання (питних колодязів).

📐 Майданчики для компосту, дворові вбиральні, сміттєзбірник, сховища для добрив та ядохімікатів повинні знаходитись не ближче 20 м від житлових будинків, літніх кухонь та артсвердловин водопостачання (питних колодязів).

▶️ У великих містах, при розміщенні 9-16 та більше поверхових житлових будинків суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань від фасадів багатоповерхового будинку, що зводиться, до меж земельних ділянок садибних будинків приймається не менше 20 м, а до стіни найближчого садибного будинку – не менше висоти будинку, що зводиться.

▶️ При розміщенні багатоквартирних житлових будинків поверховістю від 4 поверхів до 8 поверхів суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань від фасадів багатоквартирного будинку, що зводиться, до меж земельних ділянок садибних будинків слід приймати не менше 15 м, а до стіни найближчого садибного будинку – не менше висоти будинку, що зводиться, для багатоквартирних будинків до 3 поверхів відстань від фасадів до меж земельних ділянок – не менше 10 м для забезпечення проїзду пожежних машин.

▶️  За відсутності мереж міської (селищної) каналізації необхідно передбачити каналізування садиб з використанням локальних очисних споруд згідно з вимогами ДБН В.2.5-64, ДБН В.2.5-75.

▶️  Присадибні ділянки з боку вулиць та сусідніх ділянок допускається огороджувати. Висоту огорожі слід встановлювати згідно з вимогами ДБН Б.2.2-5:2011 та правилами благоустрою населеного пункту. Встановлення огорожі не може погіршувати інсоляцію житлових будинків на суміжних територіях. Огорожа присадибних ділянок не може виступати за червону лінію та межі ділянки.

⭕️ Додатково варто врахувати положення п. 4.6.4 ДБН В.2.3-4:2015 Автомобільні дороги: не допускається розміщення будь-яких споруд, у тому числі тимчасових, та зелених насаджень заввишки поняд 1,2 м в зоні забезпечення видимості (див. зображення нижче):

Обговорити актуальні норми та порадитися щодо конкретних ситуацій по відстаням можна в групі Містобудування в Україні.

Юрій Брикайло,

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2024

Міністерство аграрної політики та продовольства України надіслало на погодження до ДРС проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо лібералізації ринку земель та земельних відносин».

Проектом пропонується:

• надати можливість за відсутності розробленої містобудівної документації на місцевому рівні приймати рішення щодо встановлення (зміни) цільового призначення земельних ділянок на підставі мотивованого висновку органу містобудування та архітектури;
• врегулювати порядок формування та надання у користування ділянок державної та комунальної власності під об’єктами нерухомості, що перебувають у спільній власності;
• упорядкувати та спростити порядок передачі в оренду земельної ділянки державної, комунальної власності особі, якій така земельна ділянка належала на праві постійного користування;
• встановити заборону на набуття прав на землю в Україні державою-окупантом або державою-агресором, виключивши процедуру погодження Урядом продажу земельних ділянок іноземним державам та юридичним особам;
• надати емфітевтам на рівні з орендарями переважне право на придбання земельних ділянок, у разі їх продажу;
• надання потенційним орендарям, емфітевтам, суперфіціаріям права ініціювати земельні торги із передачі у користування вільних земельних ділянок державної та комунальної власності;
• уточнити перелік особливо цінних земель;
• спростити порядок ініціювання викупу земельних ділянок для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності;
• спростити внесення до Державного земельного кадастру відомостей про межі та режими використання земель у межах територій пам’яток культурної спадщини, історико-культурних заповідників, історико-культурних заповідних територій, зон охорони, історичних ареалів населених місць, територій об’єктів культурної всесвітньої спадщини;
• подовжити до 1 січня 2026 року строк оформлення права власності на земельну ділянку власниками невитребуваних земельних часток (паїв) або їх спадкоємцями;
• удосконалити порядок ведення Державного земельного кадастру та передбачити використання оновленої картографічної основи при складанні містобудівної документації;
• конкретизувати підстави для проведення інвентаризації земель, коли об’єктом інвентаризації земель є меліоративна мережа або та складові частини меліоративної мережі;
• стимулювати кредитування в агросекторів через вдосконалення порядку забезпечення виконання зобов’язань боржників за аграрними розписками, а також створити правові передумови для арешту не лише майна боржників, але й майнових прав, що їм належать.

⭕️ Консолідація земель сільськогосподарського призначення

📌 Зокрема, запропоновано викласти вновій редакції ч. 3 ст. 20 ЗКУ Встановлення та зміна цільового призначення земельних ділянок:

«3. У разі включення земельної ділянки до функціональної зони за затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади, генеральним планом населеного пункту, категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого зазначеною містобудівною документацією.

У разі якщо функціональні зони не внесено до Державного земельного кадастру зміна цільового призначення земельної ділянки здійснюється без урахування виду функціонального призначення території.»

📌 А також виключити весь розділ Х Перехідні положення Земельного кодексу України.

📌 Окрім того, пропонуються зміни до ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»:

• Межі функціональних зон та функціональне призначення територій вважаються встановленими з моменту внесення відомостей про них до Державного земельного кадастру.
• У разі включення земельної ділянки до відповідної функціональної зони, зміна її цільового призначення допускається виключно за умови дотримання правил співвідношення між новим видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеного відповідною містобудівною документацією на місцевому рівні, крім випадків, визначених частиною третьою статті 20 Земельного кодексу України.

Обговорити вказаний проект можна в групі Містобудування в Україні.

Юрій Брикайло,

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2023

Міністерством юстиції України розглянуто лист виконавчого комітету однієї з міських рад щодо надання роз’яснення стосовно проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, реєстрацію яких проведено до 1 січня 2013 року відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, присвоєння адреси закінченому будівництвом об’єкту та в межах компетенції повідомляється.

Зокрема, піднімалося питання щодо відмови в державній реєстрації прав, якщо є наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями (пункт 5 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

У вказаній підставі для відмови йдеться не про наявність однакових певних ідентифікаторів у декількох об’єктів нерухомого майна, а саме про один і той же об’єкт нерухомого майна, щодо якого є суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами.

Відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» адресою об’єкта нерухомого майна є унікальна структурована сукупність реквізитів, що використовуються для ідентифікації об’єкта та визначення місця його розташування на місцевості.

🎯 Створення Єдиного державного реєстру адрес

Крім того, Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачає існування ідентифікатора об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта), що є унікальним набором даних (послідовністю символів), що присвоюється об’єкту будівництва або закінченому будівництвом об’єкту автоматично програмними засобами Реєстру будівельної діяльності та використовується для ідентифікації такого об’єкта.

Вказані норми знайшли своє відображення у Законі України «Про регулювання містобудівної діяльності» з набранням чинності Законом України від 17 жовтня 2019 року №199 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку надання адміністративних послуг у сфері будівництва та створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва» та застосовуються з 1 березня 2020 року та 1 грудня 2020 року відповідно.

⭕️ Водночас на відміну від таких речей, як земельні ділянки, що мають «унікальний» ідентифікатор, щодо об’єктів будівництва (закінчених будівництвом об’єктів) такий «унікальний» ідентифікатор з’являється тільки з 1 грудня 2020 року. При цьому сьогодні присвоєні адреси об’єктам будівництва (закінченим будівництвом об’єктам) не є «унікальним» ідентифікатором, тому може мати місце дублювання адреси у різних об’єктів, що належать на праві власності різним суб’єктам.

Враховуючи наведене, оскільки йдеться про державну реєстрацію права власності на закінчений будівництвом об’єкт у результаті здійснення нового будівництва, а відповідно до норм Цивільного кодексу України (стаття 331) існування права власності на цей об’єкт до його державної реєстрації в цілому неможливе, навряд чи можна говорити про можливі суперечності між заявленим та зареєстрованим правом власності на один і той же новостворений закінчений будівництвом об’єкт.

У такому випадку направлення запиту до суб’єктів, що до 1 січня 2013 року здійснювали державну реєстрацію прав на паперових носіях, законодавством не передбачається. Також слід враховувати, що державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об’єкт у результаті здійснення нового будівництва може відбуватися і щодо об’єктів, будівництво яких було завершено під час дії процедур реєстрації права власності на паперових носіях.

З метою уникнення ситуацій подвійної реєстрації права власності на один і той же об’єкт нерухомого майна, а також з метою встановлення наявності чи відсутності суперечностей між заявленим та вже зареєстрованим правом власності на такий об’єкт під час проведення державної реєстрації права власності обов’язково мають направлятися запити до суб’єктів, що до 1 січня 2013 року здійснювали державну реєстрацію прав на паперових носіях.

Важливі юридичні застереження 1. Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції. 2. Роз’яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації та не враховує особливостей відповідних фактичних обставин.

Обговорити вказане роз'яснення можна в групі Містобудування в Україні.

Юрій Брикайло,

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2023