Статті та аналітика

На сьогодні існує кілька варіантів оформлення права власності на житлові, садові, дачні будинки, господарські будівлі та споруди — в залежності від року побудови, площі та наявності/відсутності дозвільних документів:

🎯 реєстрація права власності без прийняття в експлуатацію — для об'єктів (без обмежень по площі) збудованих до 05.08.1992 року;

🎯 будівельна амністія 2018 — 2021 — для об'єктів (садибні, садові та дачні будинки площею до 300 кв.м!), що збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 09 квітня 2015 року;

🎯 загальний порядок прийняття в експлуатацію — для об'єктів (без обмежень по площі) на які оформлено дозвільну документацію на будівництво (Постанова КМУ №461 від 13.04.2011 року);

🎯 на підставі рішення суду (з подальшим введенням такого об'єкту в експлуатацію, згідно положень Постанови КМУ №461 від 13.04.2011 року).

Нижче мова буде йти про особливості оформлення права власності на житлові, садові, дачні будинки та господарські будівлі, які побудовані у період до 5 серпня 1992 року, а також про те, що зазначені об’єкти не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію.

Чи потрібно вводити в експлуатацію будинки, збудовані до 1992 року?

Чинне законодавство не встановлює обов'язку вводити в експлуатацію індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 5 серпня 1992 року. Проте, спори з цього приводу виникають, і навіть доходять до розгляду Верховним Судом.

Так, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у своїй Постанові від 15.01.2021 року по справі №1540/3952/18 прийшов до наступних висновків:

⭕️ Індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 5 серпня 1992 року, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію.

Зазначений висновок узгоджується з правовою позицією висловленою Верховним Судом у постанові від 15 жовтня 2020 року у справі №623/214/17.

Вперше на законодавчому рівні встановлено порядок та умови прийняття в експлуатацію об'єктів будівництва постановою Кабінету Міністрів України від 5 серпня 1992 року № 449 «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів державного замовлення».

А до 05 серпня 1992 року закон не передбачав процедуру введення нерухомого майна в експлуатацію при оформленні права власності.

Фактично єдиним документом, що засвідчує факт існування об'єкта нерухомого майна й містить його технічні характеристики, є технічний паспорт на такий об'єкт, виготовлений за результатом його технічної інвентаризації (лист Міністерства юстиції України від 23 лютого 2016 року № 8.4-35//18/1).

Процедура оформлення права власності на будинок, збудований до 1992 року

⭕️ Реєстрація (оформлення) права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них (надалі – «Об'єкти»),  що закінчені будівництвом до 05 серпня 1992 року регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (надалі — «Закон») та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (надалі – «Порядок»).

Згідно п. 42 Порядку, для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р., подаються:

• технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна;
• документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси.

📌 Документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов’язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об’єкт, для подальшого відображення таких відомостей як адреси об’єкта нерухомого майна.

⭕️ Як правило, при наявності документу на землю, в якому зазначено кадастровий номер земельної ділянки, для реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року, потрібно подати:

🎯 оригінал технічного паспорта (розробленого БТІ або іншим суб'єктом, в складі якого працює виконавець технівнентаризації) на такий Об'єкт,

🎯 оригінал документу на земельну ділянку (при цьому, дата видачі такого документу та/або дата реєстрації права власності, може бути після 05.08.1992 року!). А у випадку, коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі прав, зазначений документ можна не подавати;

🎯 документ про присвоєння адреси (у випадках, коли інформація про місцезнаходження (адресу) земельної ділянки відсутня в Державному земельному кадастрі та/або Державному реєстрі речових прав).

Документи подаються суб’єкту державної реєстрації прав (виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації) або державному реєстратору прав на нерухоме майно (наприклад, нотаріусу).

Для державної реєстрації права власності необхідно подати зазначені вище документ, а також пред'явити оригінал паспорту та індивідуальний податковий номер, а також надати документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав (230,00 грн. станом на 01.01.2021 року).

За результатом розгляду заяви про державну реєстрацію права власності державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.

❗️Звільняються від сплати адміністративного збору під час проведення державної реєстрації речових прав, зокрема:

• фізичні та юридичні особи – під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та оформлені до проведення державної реєстрації прав у порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) (до 01.01.2013);
• громадяни, віднесені до категорій 1 і 2 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи;
• громадяни, віднесені до категорії 3 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи, які постійно проживають до відселення чи самостійного переселення або постійно працюють на території зон відчуження, безумовного (обов’язкового) і гарантованого добровільного відселення, за умови, що вони станом на 1 січня 1993 року прожили або відпрацювали в зоні безумовного (обов’язкового) відселення не менше двох років, а в зоні гарантованого добровільного відселення – не менше трьох років;
• громадяни, віднесені до категорії 4 потерпілих внаслідок Чорнобильської катастрофи, які постійно працюють і проживають або постійно проживають на території зони посиленого радіоекологічного контролю, за умови, що станом на 1 січня 1993 року вони прожили або відпрацювали в цій зоні не менше чотирьох років;
• інваліди Великої Вітчизняної війни, особи із числа учасників антитерористичної операції, яким надано статус інваліда війни або учасника бойових дій, та сім’ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до них у встановленому порядку особи;
• інваліди I та II груп;
• інші особи за рішенням сільської, селищної, міської ради, виконавчий орган якої здійснює функції суб’єкта державної реєстрації прав.

Але у разі якщо державна реєстрація права власності або інших речових прав, похідних від права власності, проводиться у строки менші, ніж передбачені ст. 19 Закону, особи, визначені вище, не звільняються від сплати адміністративного збору.

Особливості оформлення в населених пунктах, де здійснювалося ведення погосподарського обліку

📌 Для державної реєстрації права власності на Об'єкти, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 05 серпня 1992 року та розташовані на території сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, замість документів, передбачених пунктом 42 Порядку, можуть бути подані: документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт нерухомого майна, у тому числі рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність чи відомості про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність з погосподарської книги; виписка з погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений, — сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою (ст. 31 Закону).

Для здійснення державної реєстрації прав власності на зазначені об’єкти документом, що посвідчує речові права на земельну ділянку під таким об’єктом, може також вважатися рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність.

📌 Для проведення державної реєстрації прав власності на Об'єкти, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, проведення технічної інвентаризації щодо зазначених об’єктів нерухомості є необов’язковим.

Щодо року побудови (та матеріалів будівництва)

⭕️  Рік побудови визначається на підставі даних технічного паспорта (розробленого БТІ або іншим суб'єктом, в складі якого працює виконавець технівнентаризації). Інформація про рік спорудження (побудови) зазначається за словами замовника технічної інвентаризації, і не потребує надання будь-яких підтверджуючих документів (у разі відсутності у замовника відповідної документації матеріали конструктивних елементів та рік спорудження будинків, допоміжних (господарських) будівель і споруд зазначає замовник, що відображається в абрисі (ескізі) та засвідчується його підписом).

Позиція ВС КАС щодо року побудови та матеріалів будівництва: орган ДАБК зазначив, що судами попередніх інстанцій не надано належної уваги матеріалами фотофіксації на яких зафіксовано збудовану будівлю з піноблоків. Піноблок — легкий пористий бетон, що отримується в результаті тверднення розчину, що складається з цементу, піску, води і піни. В індивідуальному житловому будівництві пінобетон почав використовуватися тільки з 90-х років. Представник органу ДАБК, стверджував, що таким чином, споруда не могла бути збудованою 1985 році як про те зазначає власник майна, оскільки таких технологій на той момент не було.

Вказані доводи про те, що споруда не могла бути збудованою у 1985 році тому, що при будівництві використано пенобетон, судами попередніх інстанцій правильно не взято до уваги, з огляду на те, що вони не підтверджені доказами. При цьому наявність фотографій будинку, на які посилається відповідач, не можуть підтверджувати рік зведення будинку, а тільки фіксують його зовнішній вигляд. Факт того, що житловий будинок збудовано до 5 серпня 1992 року суди встановили на підставі чинного технічного паспорту і відповідач не надав доказів, що могли спростувати вказаний факт.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021

В березні 2020 року, в самому початку пандемії та карантину в Україні, було прийнято Закон Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19) (№530-IX від 17.03.2020).

Прикінцеві положення вказаного Закону, а саме підпункт 3 пункту 2 розділу II, містять наступну норму: з дня оголошення карантину зупиняється перебіг строків звернення за отриманням адміністративних та інших послуг та строків надання цих послуг, визначених законом. Від дня припинення карантину перебіг цих строків продовжується з урахуванням часу, що минув до його зупинення.

❓ Як довго тепер можуть розглядатися подані документи?

⭕ З 17.03.2020 року строки надання будь-яких адміністративних послуг, фактично, стали необмеженими! Документи можуть розглядатися і кілька місяців...

🔎 До адміністративних послуг у сфері містобудування, зокрема, відносяться: видача будівельного паспорту та містобудівних умов і обмежень, реєстрація повідомлень та декларацій органами ДАБК, видача дозволів та сертифікатів про готовність об'єктів до експлуатації.

І це лише невеликий відсоток послуг, які є адміністративними (тут можна також зазначити державну реєстрацію прав, отримання витягів ДЗК, ліцензій, сертифікатів, висновків, дозволів і ще десятків різних документів).

Таким чином, документи на будпаспорт, повідомлення про початок виконання будівельних робіт або декларація по будівельній амністії можуть бути розглянуті як в строк 5 або 10 робочих днів, так і не бути розглянутими за 2-3-5 місяців!

Якщо згадати період березня-травня 2020 року, то дійсно було закрито державні установи, і навіть ЦНАПи в більшості своїй припинили роботу, отже вчасне надання адміністративних послуг було насправді ускладнено (як і в період локдауну в січні 2021 року).

Але вже з літа 2020 року надання більшості адміністративних послуг відновилося в звичному режимі, документи почали розглядатися вчасно (без особливих затримок).

❗ Разом із цим вже з осені 2020 ситуація почала змінюватися...

Оскільки в цьому матеріалі я хотів звернути увагу більше на блок послуг, що стосуються містобудування, зокрема, видачі будпаспортів, МУО, реєстрації ДАБІ повідомлень та декларацій, видачі дозволів та сертифікатів, то нижче напишу саме про ситуації з цими послугами.

Так, окремі органи ДАБК (в більшості своїй мова йде про місцеві органи, які отримали повноваження від ДАБІ України) почали розглядати подані до них документи місяцями — не реєструючи їх і не повертаючи на доопрацювання; а на подані запити щодо статусу розгляду документів, направляли відповіді з посиланням на процитований вище пп. 3 п. 2 розділу II Закону №530.

Поруч із цим, вказані органи (за офіційною інформацією з Реєстру ДАБІ) паралельно із зупиненням строків розгляду документів для одних заявників, здійснювали реєстрацію повідомлень, декларацій тощо для інших.

Нажаль орієнтовно з жовтня 2020 року все частіше органи ДАБК і органи архітектури та містобудування почали посилатися на відповідне положення Закону №530, і строки розгляду документів збільшилися іноді в 3-5 разів. Звісно, за офіційною статистикою захворюваності на COVID-19 це був період суттєво зростання кількості хворих, що об'єктивно могло вплинути на роботу цих органів.

🎯 Фактично, проблема в тому, що Закон №530 дозволяє не розглядати будь-які подані документи до кінця карантину (який триває вже 10 місяців, і поки невідомо, коли скінчиться). Подібна норма Закону №530 «створила» нові можливості для зловживань (корупції): зараз посадова особа відповідного органу може самостійно вирішувати чиї документи розглядати в строк, а чиї відкладати в шухляду, а чиї взагалі не розглядати. З власного досвіду можу сказати, що деякі документи про прийняття в експлуатацію не розглядаються органами ДАБК по 5 місяців, а документи на отримання будпаспортів не розглядаються по 2-3 місяці (хоча строк надання відповідних адмінпослуг становить 10 робочих днів).

❓ Що я можу зробити, якщо документи не розглядаються вже місяць?

✔ Нажаль, адекватного шляху змусити відповідний орган розглянути подані документи немає. Є можливість шляхом запитів отримати інформацію про те скільки та яких документів і за який період надійшло до цього органу; отримати інформацію скільки часу розглядався кожен такий документ, і потім апелювати до цих даних вимагаючи розглянути в такі ж строки і подані вами документи.

На мою думку, положення пп. 3 п. 2 розділу II Закону №530 має бути переглянуто, і встановлено обмеження максимального строку надання адміністративних послуг (наприклад, не більше 30 календарних днів); а деякі види послуг мають взагалі надаватися виключно у встановлений законодавством строк (без можливості його пролонгації).

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021

17 жовтня 2019 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» №132-IX від 20.09.2019 року, яким, зокрема, скасовано пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту. Вказаним Законом з 01.01.2020 року було виключено, зокрема, ст. 40 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності».

⭕️ Разом із цим, Закон №132-IX від 20.09.2019 року містить Прикінцеві та перехідні положення в яких зафіксовано, зокрема, наступне:

• Договори про сплату пайової участі, укладені до 1 січня 2020 року, є дійсними та продовжують свою дію до моменту їх повного виконання.
• Замовник будівництва зобов’язаний протягом 10 робочих днів після початку будівництва об’єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об’єкта будівництва, до якої додаються документи, які підтверджують вартість будівництва об’єкта. Орган місцевого самоврядування протягом 15 робочих днів з дня отримання зазначених документів надає замовнику будівництва розрахунок пайової участі щодо об’єкта будівництва.

⭕️ А з 01 січня 2021 року Законом №132-IX від 20.09.2019 року повністю скасовано пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту!

✔️ Таким чином, якщо будівництво об'єкту розпочато (або буде розпочато) після 01.01.2021 року, то замовник такого будівництва до сплати пайової участі не залучається (незалежно від того, який об'єкт будується)!

✔️ Питання сплати пайової участі у випадках, коли замовниками було укладено відповідні договори до 01.01.2020 року, також врегульовано Законом №132-IX: такі договори залишаються чинними і замовники, відповідно, зобов'язані сплатити пайову участь.

🔎 Несплата пайової участі та загальна позовна давність — нова позиція ВС

Будівництво розпочате в 2020 році та пайова участь

❓ Проте найбільше виникає питань щодо ситуацій, коли будівництво було розпочато в 2020 році, і замовники:

• звернулися за розрахунком, як того вимагає Закон №132-IX, та отримали його;
• не звернулися за вказаним розрахунком, проте розпочали будівельні роботи в період з 01.01.2020 до 01.01.2021 року.

Тут додатково варто зазначити, що в 2020 році від сплати пайової участі було повністю звільнено, зокрема, замовників промислових об'єктів, а також ще низки об'єктів, перелічених у підпункті 2 пункту 2 розділу II Закону №132-IX.

❗️ Оновлення від 12.02.2021 року: Мінрегіон дав роз'яснення щодо сплати пайової участі в 2021 році та, зокрема, зазначив, що сплата пайової участі по об’єктах будівництва, зведення яких розпочато у попередні роки та які підлягають прийняттю в експлуатацію після 01.01.2021 року, а договори про сплату пайової участі між забудовниками та органами місцевого самоврядування до 01.01.2021 року не були укладені, не здійснюється❗️

🎯 Дозвільні документи на будівництво vs початок виконання будівельних робіт

Спершу потрібно розібратися чи є тотожними поняття отримання (реєстрації) дозвільного документу та власне початок будівельних робіт.

Ці два поняття не є тотожними: документи дозвільного характеру могли бути подані, отримані чи зареєстровані і в 2019 році, і в 2020-му, і до цього, проте це не означає, що замовником було розпочато хоч якісь будівельні роботи. Дозвільні документи лише дають право на виконання будівельних робіт.

Дата початку будівельних робіт зазначається (фіксується), зокрема, у загальному журналі робіт (ДБН А.3.1-5:2016 Організація будівельного виробництва), і вона не має збігатися з датою документу або днем, коли виникло право на виконання таких робіт.

Таким чином, сама лише наявність дозвільних документів на будівництво не є підставою для звернення про визначення розміру пайової участі.

🎯 Підготовчі vs будівельні роботи

Так само не є тотожними і поняття виконання підготовчих та будівельних робіт. Отже, якщо до 01.01.2021 року (а для деяких об'єктів і до 01.01.2020 року) виконувалися лише підготовчі роботи, а не будівельні, то замовник не зобов'язаний сплачувати пайову участь.

✔️ Тепер повернемося до питання про початок будівельних робіт в 2020 році та звернення за розрахунком і його отримання: обов'язок звернутися за розрахунком, згідно із Законом виникає «після початку будівництва об'єкта». Якщо замовник розпочав будівництво об'єкту (який не звільняється від сплати пайової участі) в період з 01.01.2020 до 01.01.2021 року, то він був зобов'язаний звернутися із заявою для визначення розміру пайової участі протягом 10 днів від початку робіт, а відповідний орган мав протягом 15 днів видати відповідний розрахунок. Отже, після отримання розрахунку замовник зобов'язаний буде сплатити пайову участь.

Поруч із цим, чинна (навіть на сьогодні) форма декларації про готовність до експлуатації об’єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), містить пункт наступного змісту: «кошти пайової участі у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту відповідно до договору, укладеного ...». Також порядки розрахунку та сплати пайової участі в населених пунктах врегульовано рішеннями ОМС, які передбачали укладення відповідного договору (додатком до якого був розрахунок пайової участі). Тобто підставою для сплати був не розрахунок, а саме договір, підписаний сторонами. Нажаль, деякі Перехідні та прикінцеві положення Закону №132-IX, а саме положення щодо сплати пайової участі в 2020 році на підставі розрахунків, а не договорів, були внесені в Закон в останній момент (перед голосуванням), і мабуть тому слово договір «загубилося»...

На мою думку, навряд ці нестиковки в положеннях Закону №132-IX стануть підставою для оскарження в судовому порядку отриманих розрахунків та/або договорів, які укладено в період з 01.01.2020 по 01.01.2021 року, проте почекаємо судову практику. В будь-якому випадку позови точно будуть, бо законодавчо було створено прогалини в регулюванні питання сплати пайової участі в 2020 році.

Щодо ситуацій, коли будівельні роботи було розпочато після 01.01.2020 року (і до 01.01.2021), але замовник не звернувся за розрахунком, то, на мою думку, в органів місцевого самоврядування буде можливість в судовому порядку зобов'язати замовників будівництва сплатити пайову участь. Хоча і тут є нюанси з тим, що з 01.01.2020 року, формально, відсутній обов'язок укладати договори про сплату пайової участі, а необхідно лише звернутися за розрахунком. Передбачаю, що подібних судових процесів може бути немало, і, швидше за все, крапку тут поставить Верховний Суд.

Об'єкти від 300 до 500 кв.м збудовані на підставі будпаспорту та пайова участь

«Цікава» ситуація виникає з таким об'єктами (садибними, садовими, дачиним будинками площею від 300 до 500 кв.м), оскільки після 01.01.2019 року такі будинки приймаються в експлуатацію на підставі Декларації про готовність до експлуатації об'єкта, будівництво якого здійснено на підставі будівельного паспорта, форма якої взагалі не містить положень щодо сплати пайової участі, а також не містить граф щодо дати початку виконання будівельних робіт. Також будівництво на підставі будпаспорта не потребує розроблення проектної документації і залучення підрядника, а тому журналу загальних робіт там також не ведеться. На моїй практиці, жодних проблем з введенням в експлуатації будинку площею більше 300 кв.м за відсутності документу про сплату пайової участі не виникло.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021