Як правильно вибрати земельну ділянку для будівництва житлового, садового або дачного будинку

Кожен, хто запланував будівництво власного будинку, практично завжди починає з пошуку та вибору земельної ділянки.
Проте далеко не кожен, крім аналізу правовстановлюючих документів не запропоновану ділянку (правова складова), перевіряє ще й обмеження щодо можливості її забудови (містобудівна складова). Найчастіше, пояснюючи собі це тим, що на сусідніх ділянках вже багато років стоять будинки, і це начебто гарантує можливість будівництва; або тим, що раз ділянка була надана під забудову, то не може бути жодних перешкод для зведення на ній будинку; або навіть тим, що якщо виникнуть будь-які проблеми, то завжди можна буде все вирішити в судовому порядку.
Тут важливо зауважити, що наявність земельної ділянки під забудову, не означає, що на такій ділянці взагалі можливо будь-яке будівництво, або що ній вдасться реалізувати саме той проект, який Ви запланували.

➡ Інформація у цій статті стосується не тільки ділянок наданих для індивідуального (садибного) будівництва, а також і ділянок для ведення садівництва та для дачного будівництва.

Іноді виникають проблеми, вирішення яких є або дуже складним, або дуже дорогим процесом, або і складним, і дорогим. В деяких ситуаціях, вартість вирішення проблем перевищує ринкову вартість земельної ділянки.
Отже, окрім таких основних характеристик як цільове призначення, площа, місцезнаходження та ціна земельної ділянки, обов’язково потрібно звернути увагу ще на цілу низку факторів, які дуже часто виявляються набагато важливішими за ціну чи площу ділянки. Про них піде мова нижче.

Містобудівні аспекти

Для того, щоб відокремити вищеназвані фактори від суб’єктивних оцінок «якості» тієї чи іншої ділянки, а також від правової складової, назвемо їх для зручності містобудівними факторами або аспектами, які потрібно аналізувати та перевіряти не менш ретельно, ніж документи на право власності на землю.
До основних містобудівних аспектів при виборі ділянки для будівництва можна віднести наступні:
  • наявність затвердженої містобудівної документації населеного пункту або території, де знаходиться ділянка (в т.ч. перспективних планів забудови);
  • наявність або відсутність обмежень щодо забудови земельної ділянки (в т.ч. заборон розміщення об’єктів житлового призначення);
  • наявність існуючої забудови як на земельній ділянці, так і, особливо, на сусідніх ділянках, а також наявність ліній електропередачі, газопроводів, підземних мереж і т.п., що проходять поруч із ділянкою або під чи над нею;
  • наявність комунікацій та можливість підключення до них майбутнього будинку.
До містобудівної складової перевірки земельної ділянки також можна віднести винесення меж ділянки в натуру (на місцевості).

Наявність генеральних планів та детальних планів території (ДПТ) –

є одним із самих головних містобудівних факторів, оскільки при відсутності затвердженої містобудівної документації неможливо легально оформити дозвільну документацію на будівництво та, відповідно, ввести збудований об’єкт в експлуатацію. Отже, будь-яке будівництво на таких ділянкам буде мати ознаки самочинного, з усіма наслідками, передбаченими чинним законодавством України.

У випадку наявності затвердженої містобудівної документації, важливо перевірити встановлені нею обмеження щодо забудови конкретної ділянки, серед яких можуть бути:
  • охоронні, санітарні, санітарно-захисні зони;
  • водоохоронні зони та прибережні захисні смуги;
  • території, на яких заборонена садибна, садова та/або дачна забудова, або розміщення будь-яких житлових об’єктів;
  • схеми ділянок, що підлягають вилученню для суспільних потреб;
  • зсувонебезпечні зони та підтоплювані території, зони хімічного забрудненя тощо.
Поруч із цим, існують (та, після прийняття відповідного закону, будуть розроблятися нові) Місцеві правила регулювання забудови (зонінг), метою яких є визначення умов планування і забудови, встановлення правових та планувальних обмежень, дозволених видів використання земельних ділянок в межах виділених функціональних зон населених пунктів та об’єднаних територіальних громад (ОТГ). Отже, зонінг може містити додаткові обмеження щодо забудови ділянки.

Існуюча забудова та Державні будівельні норми

Існуюча забудова сусідніх земельних ділянок, навіть самочинна, може негативно вплинути на можливість розміщення на Вашій земельній ділянці запланованого будинку, будівель та споруд.
Один із основних на сьогодні ДБН у сфері містобудування — ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» — встановлює досить чіткі вимоги щодо відстаней (зокрема, протипожежних) між будівлями та спорудами на сусідніх земельних ділянках, а також нормує відстані до джерел водопостачання (свердловин, колодязів), каналізації (септику), відстані до «червоних ліній», відстані до наземних та підземних мереж, розміри охоронних та санітарних зон тощо.
Саме тому, необхідно до придбання ділянки проаналізувати стан оточуючої забудови, правильно визначити наявність охоронних зон електричних мереж та газопроводів, наявність санітарно-захисних зон та інших обмежень, та оцінити, з точки зору чинних державних будівельних норм, можливість розміщення запланованих Вами будівель та споруд.
Іноді трапляються ситуації, коли існуюча забудова суміжних земельних ділянок та дотримання положень ДБН 360-92** «призводить» до неможливості будівництва запланованого, а іноді навіть і будь-якого об’єкту, на вибраній ділянці. В кращому випадку, залишається можливість забудови лише незначної частини такої ділянки.
 Вже відходить у минуле практика, коли органи містобудування та архітектури погоджували розміщення будинків та господарських будівель з відхиленням (порушенням) від вимог ДБН (зокрема, протипожежних відстаней, відстаней до межі) за умови отримання згоди від сусідніх землевласників (землекористувачів) на подібне розташування будівель та споруд.
Разом із тим, одного лише знання чинних нормативів не достатньо, оскільки відсутність забудови на суміжних земельних ділянках, не означає, що власниками цих ділянок не було раніше отримано будівельні паспорти (або заяви на їх видачу не розглядаються в даний момент), в яких вже визначено та погоджено конкретне місцерозташування їх будівель та споруд відносно меж земельної ділянки, а також ступінь вогнестійкості запроектованих будівель (від якої залежить мінімальний протипожежний розрив (від 6 до 15 м)). Нажаль, ці фактори не завжди можливо перевірити на етапі вибору земельної діялянки.
Отже, вже з осені 2018 року при визначення можливості забудови земельної ділянки потрібно буде керуватися положеннями ДБН Б.2.2-12:2018.
Отже, вибираючи земельну ділянку для будівництва житлового будинку потрібно приділяти увагу не лише перевірці документів на право власності, але і не менш ретельно аналізувати наявну містобудівну документацію, а також враховувати при виборі ділянки існуючу містобудівну ситуацію.
Саме комплексний підхід дозволить уникнути більшості проблем з будівництвом та зможе гарантувати комфортну та безпечну експлуатацію майбутнього будинку.

 Про важливість винесення (відновлення) меж земельної ділянки в натуру (на місцевості) читайте в наступному матеріалі.
2018

Новий Порядок ведення Єдиного державного реєстру судових рішень

Вища рада правосуддя затвердила Порядок ведення Єдиного державного реєстру судових рішень.
Член Вищої ради правосуддя Наталя Волковицька повідомила, що ВРП спільно із Державною судовою адміністрацією України та державним підприємством «Інформаційні судові системи», опрацювали проект Порядку ведення Єдиного державного реєстру судових рішень та врахували всі зауваження, які надходили.
Вища рада правосуддя, керуючись статтею 3 Закону України «Про доступ до судових рішень», статтями 3, 30 Закону України «Про Вищу раду правосуддя» на своєму засіданні 19 квітня 2018 року №26, вирішила:
  • затвердити Порядок ведення Єдиного державного реєстру судових рішень;
  • запропонувати Державній судовій адміністрації України: у місячний строк із дня набрання чинності цим Порядком привести свої накази у відповідність із ним; у шестимісячний строк із дня набрання чинності цим Порядком забезпечити приведення автоматизованої системи документообігу суду у відповідність із ним;
  • запропонувати Адміністратору Єдиного державного реєстру судових рішень у дванадцятимісячний строк із дня набрання чинності цим Порядком забезпечити підписання електронною печаткою підприємства, що відповідає вимогам цього Порядку, електронних примірників судових рішень та окремих думок суддів, внесених до вказаного Реєстру з електронними цифровими підписами, які не відповідають вимогам цього Порядку;
  • звернутися до Кабінету Міністрів України із пропозицією розглянути питання про визнання такою, що втратила чинність, постанови Кабінету Міністрів України від 25 травня 2006 року № 740 «Про затвердження Порядку ведення Єдиного державного реєстру судових рішень» (з подальшими змінами) з 1 жовтня 2018 року.
Відповідно до положень пункту 10 частини першої статті 152 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» та статті 3 Закону України «Про доступ до судових рішень» для доступу до судових рішень судів загальної юрисдикції Державна судова адміністрація України забезпечує ведення Єдиного державного реєстру судових рішень. Згідно з пунктом 13 частини першої статті 3 Закону України «Про Вищу раду правосуддя» Вища рада правосуддя затверджує Порядок ведення Єдиного державного реєстру судових рішень.

Нотаріальні бланки нового зразка (з квітня 2018 року)

З квітня 2018 року нотаріуси України почали отримувати бланки нотаріальних документів нового зразка.
18 квітня 2018 року Державне підприємство «Національні інформаційні системи» почало їх постачання державним та приватним нотаріусам, — повідомляється на сайті ДП «НАІС».
Строк постачання спеціальних бланків нотаріальних документів з моменту отримання заяви від нотаріуса становить 10 робочих днів.
Перші бланки нового зразку отримані нотаріусами вже в квітні 2018 року.
✎ Це має вирішити проблему нестачі спеціальних бланків, з якою останнім часом зіткнулися нотаріуси.

✓ Згідно Постанови КМУ від 5 серпня 2009 р. №812, в разі зміни опису і зразка спеціального бланка нотаріального документа залишки спеціальних бланків нотаріальних документів, опис і зразок яких були раніше затверджені, використовуються до повного їх витрачання.
Таким чином, і нові форми нотаріальних бланків, і «старі» можуть використовуватися нотаріусами України.
2018

Набрав чинності Закон про «будівельну амністію» (спрощений порядок введення в експлуатацію)

20 квітня 2018 року набрали чинності зміни до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» щодо продовження терміну прийняття в експлуатацію об'єктів будівництва, збудованих без дозволу на виконання будівельних робіт.
Згідно пункту 9 розділу V вказаного Закону, громадяни зможуть у спрощеному порядку ввести в експлуатацію, зокрема, збудовані (без оформлення дозвільних документів) у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 квадратних метрів, а також господарські (присадибні) будівлі і споруди загальною площею до 300 квадратних метрів, за умови, що вони збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення.
Також, спрощений порядок прийняття в експлуатацію розповсюджується на збудовані до 12 березня 2011 року будівлі і споруди сільськогосподарського призначення, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), і які також зведені на земельній ділянці відповідного цільового призначення.

Порядок оформлення

На виконання вищеназваних положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», Мінрегіон має підготувати відповідний наказ, який встановлюватиме механізм реалізації «будівельної амністії» 2018 року.
За словами очільника ДАБІ України, відповідний порядок (наказ) має бути розроблений та затверджений орієнтовно в липні 2018 року, і тоді громадяни зможуть ввести в експлуатацію об’єкти, збудовані без дозвільних документів, «за дуже простою формою та без зайвих довідок. Головне, щоб збудований об’єкт відповідав цільовому призначенню земельної ділянки, будівельним нормам та пройшов технічну інвентаризацію».
Наскільки простою буде ця процедура, та який буде перелік документів, необхідних необхідних для реєстрації декларації про готовність таких об’єктів (так само як і форма такої декларації), стане відомо після розроблення та затвердження відповідних нормативних актів Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України.
Нижче спробуємо проаналізувати та спрогнозувати, які документи можуть знадобитися для такого спрощеного оформлення.
Варто зазначити, що на відміну від попередніх «амністій», ця носитиме безстроковий характер (Закон не обмежує строки подачі громадянами відповідних документів до органів державного архітектурно-будівельного контролю).

Будівельні амністії попередніх років

За останні 7 років було дві «будівельні амністії»:
Обидві вказані вище будівельні амністії носили строковий характер, при цьому «будівельна амністія» 2015 року діяла лише 7 місяців.
Окремо можна виділити спрощену процедуру щодо об’єктів, які збудовано до 05.08.1992 року — наразі такі об’єкти не потребують прийняття в експлуатацію, а право власності на них може бути зареєстроване, згідно п. 42 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Погодження місця розташування

«Будівельна амністія» 2015 року, на відміну від попередньої — 2011 року, встановила необхідність отримання від місцевих органів містобудування та архітектури документу щодо відповідності місця розташування об’єкту вимогам ДБН. У випадку позитивного висновку архітектури, в технічному паспорту проставлялася відмітка про проведене технічне обстеження.
Таким чином, скористатися «будівельною амністією» 2015 року змогли лише ті, хто збудував будинок не порушивши при цьому будівельних норм.
Оскільки, метою «будівельної амністії» є надання можливості громадянам оформити будинки, збудовані без дозвільних документів, але з дотриманням вимог ДБН, а не надання можливості легалізувати об’єкти, зведені з грубими порушеннями норм; можна зробити висновок, що новий порядок Мінрегіону також має містити аналогічні положення щодо підтвердження дотримання забудовником вимог містобудівного законодавства.
На підтвердження цієї позиції можна згадати процитовані вище слова Голови ДАБІ України, який наголосив 18.04.2018 року, що «головне, щоб збудований об’єкт відповідав цільовому призначенню земельної ділянки, будівельним нормам та пройшов технічну інвентаризацію».
Проте, вже 19.04.2018 року під час Першого Всеукраїнського З’їзд інженерів з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, директор Департаменту нормативно-правового забезпечення ДАБІ України Сергій Шевченко заявив, що ДАБІ відмовляється від необхідності погодження (підтвердження) органами містобудування та архітектури відповідності місця розташування об’єкту вимогам ДБН, а вся відповідальність покладається на інженера БТІ, який зобов’язаний буде ставити штамп в технічному паспорті щодо можливості безпечної експлуатації об’єкта.
Отже, станом на 20 квітня 2018 року важко зробити висновки чи зможуть бути введені в експлуатацію об’єкти, які зведено з порушенням норм (зокрема, протипожежних розривів).

Відсутність генпланів та детальних планів території (ДПТ)

«Будівельна амністія» 2018 року стане у нагоді тим, хто хотів, але не зміг оформити дозвільні документи на будівництво у зв’язку з відсутністю в населеному пунктів затвердженої містобудівної документації (генерального плану населеного пункту та/або детального плану території (ДПТ)).
Відсутність зазначеної документації або скасування затверджених генпланів та ДПТ, згідно Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки (Наказ Мінрегіону від 05.07.2011 року №103) було та є підставою для відмови у видачі особі будівельного паспорту забудови земельної ділянки, який є необхідним для подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт (те саме стосується, і відмови у видачі містобудівних умов (МУОЗЗД)).
Разом із тим, відсутність містобудівної документації населеного пункту та/або детального плану території не є перешкодою для введення об’єктів в експлуатацію, на які розповсюджуються положення пункту 9 розділу V України «Про регулювання містобудівної діяльності» — тобто «будівельна амністія» 2018 року.
2018

ДБНи не для всіх чи відхилення від норм задля прогресу?

05.04.2018 року Мінрегіон оприлюднив для громадського обговорення доопрацьований проект наказу «Про затвердження Порядку погодження Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України обґрунтованих відхилень від будівельних норм, що забезпечують дотримання встановлених вимог безпеки до будівель і споруд у спосіб, не передбачений будівельними нормами».

Будівельні норми

Закон України «Про будівельні норми», а саме ч. 5 ст. 10, передбачала та передбачає можливість застосування обґрунтованих відхилень від будівельних норм, що забезпечують дотримання встановлених вимог безпеки у спосіб, не передбачений будівельними нормами, за умови їх погодження суб'єктом нормування відповідно до встановленого ним порядку. Такий порядок було розроблено Міністерством регіонального розвитку та будівництва України (Наказ від 04.07.2008 №301), але як показала практика останніх років цей порядок має багато недоліків і, зокрема, призводить до зловживань з боку забудовників.
Автори проекту нового Порядку зазначають, що будівельна, містобудівна, архітектурна діяльність знаходиться у постійному розвитку, і поруч із цим, на сьогодні в Україні діють будівельні «норми, які в цілому відображають технологічний рівень радянських часів, або не оновлювались з 90-х років та у зв’язку з цим є технологічно застарілими».

Історія

Практика погодження відхилень від ДБН почалася ще в 2000-х, і, як можна зараз побачити, не призвела до прогресу у будівельній галузі, а швидше навіть навпаки призвела до отримання певними забудовниками «індульгенцій на порушення норм». Фактично, погодження відхилення від ДБН дали певним забудовникам конкурентні переваги перед іншими, дозволивши їм зводити більше квадратних метрів за меншою собівартістю.
Окрім того, такі «індульгенції» погіршували існуючу містобудівну ситуацію, та нерідко призводили до конфлікті між забудовниками та мешканцями прилеглих до будмайданчиків територій (будинків).
Найпоширеніші відхилення
Мінрегіон повідомляє, що найпоширенішими відхиленнями за погодженням яких зверталися замовники були:
  • зменшення площі прибудинкових майданчиків та зменшення відстаней від них до житлових будинків, що проектуються (ДБН 360-92**), внаслідок стислих умов будівництва (51 звернення за 2016—2017 роки);
  • зменшення кількості машиномісць на прибудинкових територіях для зберігання автотранспорту майбутніх мешканців будинків, що проектуються (ДБН 360-92**) внаслідок стислих умов будівництва (близько 80 звернень за 2016—2017 роки);
  • відмова інвесторів, які залучають кошти у будівництво, від сміттєпроводу (ДБН В.2.2-15-2005) з метою зменшення вартості житла, що придбавається (близько 50 звернень за 2016—2017 роки);
  • застосування безгорищних дахів (суміщеного покриття) (ДБН В.2.2-15- 2005) з метою поділу дворівневих квартир на однорівневі (близько 20 звернень за 2016—2017 роки);
  • встановлення обладнання для опалення жилих приміщень вище 10 поверху (газифікація) (ДБН В.2.5-20-2001) з метою підвищення економічної та 3 енергетичної складових, застосування однієї схеми опалення будівлі (65 звернень за 2016—2017 роки).
Як видно по першим позиціям, зниження собівартості будівництва тут тісно пов’язане із «погіршенням» умов проживання як майбутніх власників житла, так і оточуючих, зокрема, у зв’язку із високою щільністю забудови, зниженням рівня інсоляції, недостатнім рівне природньої вентиляції, видом «вікна-у-вікна», відсутністю достатньої кількості місць для паркування. Також забудовники отримували право зменшення території зелених зон, можливості не зводити об’єкти соціальної інфраструктури (зокрема, дитячі майданчики, садочки,школи).
Проте для забудовника це все давало лише переваги — ціна об’єктів «з відхиленнями», як правило, була більш привабливою, при цьому витрати на будівництво зменшувалися.
Звичайно, не всі відхилення носять негативний характер. Іноді забудовники дійсно не мають можливості дотримання на 100% вимог усіх нормативів, і при цьому погоджені ними відхилення не вливають на безпеку людини, природнього та штучного середовища.

Відкритість інформації та компенсаційні заходи

Новий Порядок передбачає обов’язкове оприлюднення Мінрегіоном інформації про опрацювання звернень щодо погодження відхилень, зокрема передбачено: табличний формат із забезпеченням фнкцій групування/фільтрування даних (за датами реєстрації звернень, регіонами/населеними пунктами/адресами, замовниками, видами відхилень, стадіями погодження, результатами погодження тощо), завантаження файлів, пошуку даних/документів за групами тощо, а також розміщення скан-копій всіх документів (в тому числі листа Міністерства щодо погодження або відмови у погодженні відхилень) щодо опрацювання звернень про погодження відхилень (в режимі активних інтернет-посилань).
Таким чином, потенційний покупець нерухомості матиме змогу отримати інформацію про те, які саме відхилення були погоджені про проектуванні та спорудженні будинку або іншого об’єкту нерухомості, і зможе, відповідно, прийняти рішення про придання або інвестування.
Окрім того, обов’язковою умовю для отримання погодження Мінрегіону є визначення замовником/забудовником компенсаційних заходів, у зв’язку із відхиленням від вимог відповідних будівельних норм. Тут варто зазначити, що умовою є лише факт надання переліку таких заходів, але, поруч із цим, відсутні будь-які критерії оцінки адекватності (достатності) запропонованих компенсаційних заходів по відношенню до заявлених замовником/забудовником відхилень.

Статистика відхилень

За даними Мінрегіону у 2016 році: видано погоджень відхилень від будівельних норм – 368, надано відмов у погодженні відхилень від будівельних норм – 1, скасовано рішень про погодження – 2, проведено засідань з розгляду питань погодження відхилень від будівельних норм – 14.
У I півріччі 2017 року до Мінрегіону надійшло 81 звернення, з них видано погоджень відхилень від будівельних норм – 81, надано відмов у погодженні відхилень від будівельних норм – 0, скасовано рішень про погодження – 0, проведено засідань з розгляду питань погодження відхилень від будівельних норм – 8.
У ІІ півріччі 2017 року до Мінрегіону надійшло близько 15 звернень щодо погодження обґрунтованих відхилень від будівельних норм, з яких лише щодо 2 прийнято рішення про погодження.

Нові ДБН та зонінг

Нещодавно Мінрегіон затвердив нові ДБН про планування та забудову територій, які мають враховувати сучасні підходи до проектування та будівництва, що, у свою чергу, має суттєво зменшити кількість запитів щодо відхилення від норм (зважаючи на те, що найбільша кількість відхилень була пов’язана із вимогами ДБН 360-92**, який ближчим часом буде замінено «новим» ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій»).
Також, з метою розширення повноважень органів місцевого самоврядування щодо регулювання забудови, проектом Закону Про внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» № 6403, передбачено введення місцевих правил регулювання забудови, невід'ємною частиною яких стають плани зонування (зонінг).
Зазначені Правила зонування покликані чітко визначити умови планування і забудови, встановити правові та планувальні обмеження, дозволені види використання земельних ділянок в межах виділених функціональних зон населених пунктів та об’єднаних територіальних громад (ОТГ).
Таким чином, наявність зонінгу теж має позитивно вплинути на зменшення кількості запитів на відхилення від ДБН.

Висновки

У випаду дотримання всіма суб’єктами містобудування чинних нормативно-правових актів у сфері містобудування, а також набрання чинності новими ДБН та появою чіткого зонінгу, погодження відхилень від вимог ДБН насправді може стати виключенням з правил, як це декларувалося вже багато років поспіль, а не повсякденною практикою. А також може дійсно дати поштовх до запровадження новітніх технологій при створенні об’єктів архітектури та появі на території нашої держави таких шедеврів архітектури, як роботи Заха Хадід (Zaha Hadid) та інших відомих архітекторів сучасності. Не кажучи вже про те, що переліені вище фактори, суттєво вплинуть на підвищення якості будівництва та покращення містобудівної ситуації в Україні.
* На фото зображено Heydar Aliyev Center designed by Iraqi-British architect Zaha Hadid.
 
2018