Фонд державного майна запускає оновлену Єдину базу даних оцінки нерухомості та запроваджує електронний модуль оцінки. Тепер кожен звіт оцінювача автоматично проходитиме «електронну» перевірку на відповідність закладеним індикативам, ціновим показникам мінімально допустимої вартості.
“Укласти фіктивний договір купівлі-продажу квартири в центрі Києва за 200 тисяч гривень не вдасться. Податок доведеться сплатити відповідно до вартості, яка закладена в системі ринкових індикативів. Якщо визначена оцінювачем вартість нижча, система цей звіт заблокує і відповідно нотаріус не зможе оформити договір”, — повідомив очільник ФДМ.
Фонд держмайна робить спробу запобігти можливості суттєво занижувати оціночну вартість об’єкту нерухомого майна для укладення договору купівлі-продажу (міни, дарування тощо) нерухомого майна, метою якого, як правило, є мінімізація податків. Оскільки, незважаючи на зазначення в договорах заниженої вартості майна, покупець сплачує (передає) продавцю «реальну», погоджену сторонами ціну, яка в подібних випадках вища від оціночної у 3-5, а іноді і більше ніж у 10-ть разів.
За словами в.о. Голови ФДМ Віталія Трубарова, щороку держава від дій недобросовісних оцінювачів втрачає 2-3 мільярди гривень, які осідають у тіньовому ринку створюючи так звану «оціночну мафію».
Мінімально допустима вартість
Мінімально допустима вартість майна та критерії, які будуть враховуватися при її визначення — саме це основні фактори, які покажуть чи є запроваджений ФДМ електронний модуль оцінки ринковим механізмом, який дійсно підштовхне до розвитку ринок нерухомості, чи це лише спроба збільшити надходження до бюджету.
Проблема полягає в тому, що зараз на ринку нерухомості кількість пропозицій суттєво переважає попит. І дуже часто, вартість яку продавець та покупець погодили щодо конкретного об’єкту, може відрізнятися від аналогічних пропозицій в 2-3 рази (а іноді й більше). Таким чином, зараз досить важко визначити дійсну (ринкову) вартість конкретного об’єкту.
Ризики і наслідки заниження та відповідальність
Станом на сьогодні, заниження оціночної вартості нерухомості при укладенні договорів купівлі-продажу є ризиком і для покупця, і для продавця, і для суб’єкта оціночної діяльності. Сам факт заниження оціночної вартості, а точніше продажу нерухомості за ціною істотно нижче ринкової, може бути підставою для розірвання договору купівлі-продажу (наприклад, у зв’язку з тим, що ціна, зазначена в договорі, не була вигідною для продавця, або її розмір був пов’язаний зі збігом якихось тяжких для продавця обставин, тощо). Доведення факту, що вказана в договорі ціна суттєво відрізнялася від ринкової, не повинно викликати проблем, про що, зокрема, свідчить судова практика. Окрім того, можливі й інші ситуації, коли договір буде розірвано або визнано недійсним з тих чи інших причин (підстав). У таких випадках, саме зазначена у договорі ціна, а не реально сплачена покупцем, підлягатиме поверненню продавцем покупцю.
З огляду на можливі негативні наслідки, можна зробити висновок, що заниження є значним ризиком для покупця, який може залишитися і без майна, і без більшої частини (або й усіх) коштів, сплачених за таку нерухомість. Окрім того, він ще й може бути притягнутий до відповідальності.
❗У разі якщо буде встановлено, що податки, збори та інші обов’язкові платежі, що входять в систему оподаткування і введені у встановленому законом порядку, при укладенні угоди було сплачено не в повному обсязі (зокрема, у зв’язку із умисним заниження вартості), що призвели до фактичного ненадходження до бюджетів чи державних цільових фондів коштів, то замовник оцінки буде зобов’язаний компенсувати різницю несплачених коштів, а також відшкодувати шкоду, завдану державі їх несвоєчасною сплатою (фінансові санкції, пеня). При цьому, оцінювач буде нести адміністративну чи навіть кримінальну відповідальність.
А у разі виявлення випадків нанесення державі збитків у вигляді недоплати податків, а це вже спільна відповідальність всіх учасників процесу згідно ст. 212 ККУ (умисне ухилення від сплати податків, зборів, інших обов'язкових платежів). Варто зауважити, що в більшій мірі це стосується суб’єкту оціночної діяльності та продавця.
Таким чином, на сьогодні є механізм притягнення осіб, які умисно занизили оціночну вартість об’єкта нерухомого майна з метою ухилення від сплати податків. І Держава має усі необхідні важелі впливу, щоб притягувати осіб до відповідальності та отримувати несплачені податки та збори.
Поруч із цим, існування перелічених вище ризиків (для усіх учасників) — є для законослухняних громадян досить ефективним механізмом контролю.
Ⓒ 2018