«Хрущовки» зможуть реконструювати за відсутності згоди всіх мешканців?

Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України було розроблено проект Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду».

Вказаним проектом запропоновано викласти Закон України від 22 грудня 2006 року №525-V «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» в новій редакції.

Наразі проект Закону пройшов громадські слухання: при цьому пропозицій та зауважень до проекту Закону не надходило.

Основною метою реалізації заходів комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду – є оздоровлення життєвого середовища шляхом реконструкції розташованих в межах кварталу (мікрорайону) застарілого житлового фонду багатоквартирних будинків, об’єктів інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, а також нового будівництва, якщо таке передбачено документацією з просторового планування, створення безбар’єрного середовища.

Основні положення проекту Закону

Для прийняття рішення про реконструкцію багатоквартирного будинку в межах кварталу (мікрорайону) необхідна згода не менше ніж 75% власників жилих (нежилих) приміщень, розташованих в кожному будинку. У разі незгоди більше 25 відсотків власників жилих (нежилих) приміщень у багатоквартирному будинку, що передбачається під реконструкцію, розгляд питання про його реконструкцію припиняється, а відповідний будинок виключається із інвестиційного проекту. У разі незгоди більше 25 відсотків власників земельних ділянок, які розташовані в межах кварталу (мікрорайону), що передбачається під комплексну реконструкцію, розгляд питання про їх відчуження припиняється. У разі нагальної суспільної потреби, за незгоди власників земельних ділянок, їх вилучення (викуп) має здійснюватися у судовому порядку.

📌 Реконструкція багатоквартирного будинку проводиться двома способами: з обов’язковим відселенням мешканців або без відселення. Спосіб реалізації заходів комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону) обирається на підставі матеріалів затверджених інвестиційних проектів та програм реконструкції, які розробляються з урахуванням результатів технічного обстеження будівель і споруд, їх енергетичного аудиту та техніко-економічних розрахунків. Реалізація заходів комплексної реконструкції кварталу обирається на підставі матеріалів затверджених проектів (програм) реконструкції, які розробляються з урахуванням результатів технічного обстеження будівель і споруд, їх енергетичного аудиту та техніко-економічних розрахунків. Території, що підлягають комплексній реконструкції, попередні обсяги реконструкції, черговість реалізації заходів визначаються на стадії розроблення детального плану території.

📌 Знесенню підлягають багатоквартирні будинки, проживання в яких становить загрозу життю та здоров’ю і реконструкція яких без знесення є економічно невиправданою. Знесенню багатоквартирних будинків передує надання власникам квартир та нежитлових приміщень, розташованих у ньому, інших рівноцінних об’єктів нерухомого майна або компенсація вартості такого об’єкта у випадках, передбачених цим Законом. Знесення багатоквартирних будинків в межах кварталу (мікрорайону) з подальшим новим будівництвом здійснюється згідно з черговістю, що визначена у проекті комплексної реконструкції. Надання жилого приміщення в іншому багатоквартирному будинку, у разі отримання інвестором – забудовником згоди на відселення, здійснюється згідно Житлового кодексу Української РСР.

Слід зазначити, що запровадження проектів комплексної реконструкції кварталів застарілого житлового фонду, яка передбачає перебудову житлового фонду, зокрема, здійснення робіт з реконструкції будівель і споруд, доріг, мереж водопостачання та водовідведення, наддасть можливість поліпшити умови проживання та збільшить експлуатаційні характеристики будівель і споруд.

📌 Визначення ринкової вартості об’єктів нерухомого майна для цілей цього Закону здійснюється суб'єктами оціночної діяльності, визначеними органом місцевого самоврядування, який прийняв рішення про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду. Вартість надання послуг з такої оцінки, рецензування або проведення державної експертизи звітів з експертної грошової оцінки сплачується за рахунок коштів відповідного бюджету. У разі, якщо власник об’єкта нерухомого майна не погоджується з результатами оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності, визначеним відповідно до частини першої цієї статті, він може залучити іншого суб'єкта оціночної діяльності для визначення вартості нерухомого майна чи проведення рецензування звіту з оцінки такого майна. У цьому разі витрати на виконання таких послуг несе власник об’єкта нерухомого майна.

📌 Зміна функціонального призначення будівель і споруд з проведенням реконструкції здійснюється на підставі рішення виконавчого органу міської, селищної, сільської ради, Київської та Севастопольської міської державної адміністрації.

Важливо зазначити, що: Закон набере чинності через рік з дня, наступного за днем його опублікування; дія Закону не поширюється на: пам’ятки культурної спадщини; індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них.

Термінологія

Застарілий житловий фонд – сукупність багатоквартирних будинків, технічний стан яких не відповідає основним вимогам до будівель і споруд, визначеним технічними регламентами та технічне обстеження яких підтвердило їх непридатність для проживання.

Комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду – реконструкція багатоквартирних будинків та об’єктів інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури, розташованих в межах кварталу (мікрорайону) застарілого житлового фонду, що має на меті поліпшення основних техніко-економічних показників як кожного з них, так і кварталу (мікрорайону) в цілому.

Непридатна для експлуатації будівля – багатоквартирний будинок, об’єкт інженерно-транспортної або соціальної інфраструктури, під час обстеження якого виявлено невідповідність основним вимогам до будівель і споруд, визначених відповідним технічним регламентом та будівельні конструкції, інженерні мережі і системи якого мають дефекти та пошкодження, що можуть призвести до різкого зниження несучої здатності та/або руйнації окремих конструкцій, втрати стійкості об’єкта, невідповідність санітарно-гігієнічні вимоги а також негативно вплинути на роботу устаткування.

Довідкова інформація

В Україні наявна велика кількість об’єктів житлового фонду, граничний строк експлуатації яких закінчився або збігає.

Загальна площа застарілого житлового фонду за даними Державної служби статистики (станом на 01.01.2017) складає 4,33 млн. кв.м. В деяких районах міст існують будинки, які збудовані іще у 30-ті роки минулого століття. Продовження експлуатації таких будинків несе в собі не тільки некомфортне існування мешканців таких об’єктів, а й пряму загрозу для їх життєвого середовища. Саме такі квартали (мікрорайони) є об’єктом реконструкції і інвестування.

Наразі нормативно-правовим актом, який визначає правові, економічні, соціальні та організаційні засади проведення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) із заміною застарілого житлового та нежитлового фондів є Закон №525. У зазначеному Законі, зокрема, відображено механізм компенсації власникам жилих (нежилих) приміщень, земельних ділянок та іншого майна, відчуженого під час комплексної реконструкції кварталів застарілого житлового фонду; визначено коло осіб, що мають виключне право на компенсацію при відчуженні майна.

Першочергово Закон №525 спрямований на врегулювання питання, пов’язаного із порядком надання нового житла, фізичним особам, які мешкають в будинках призначених до зносу, зокрема, аварійних.

Однак, застосування положень цього Закону на практиці виявилось недієвим, а поодиноке будівництво будинків та споруд не забезпечує комплексного вирішення порушеного питання. В Україні практично відсутній досвід реалізації проектів оновлення кварталів застарілого житлового фонду.

Одними із головних недоліків, що не дають ефективно реалізувати положення цього Закону на практиці, є нечіткість процедури доведення до відома мешканців кварталу всіх прийнятих рішень, пов’язаних із реконструкцією кварталу; відсутність фінансування програм реконструкції з державного та місцевого бюджетів; незацікавленість інвесторів у спрямуванні кошів на реконструкцію кварталу.

У зв’язку з наведеним вище, і було розроблено зазначений проект Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», який дозволить розпочати реконструкцію застарілого житла на практиці.

 

За словами Льва Парцхаладзе, до розробки законопроекту був залучений Український державний науково-дослідний інститут проектування міст «ДІПРОМІСТО» імені Ю.М.Білоконя.

 

Юрій Брикайло, DREAMDIM

2019

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *