Оцінка майна з 2020: автоматична оцінка та ліквідація електронних майданчиків

12 листопада 2019 року Верховна Рада України прийняла в першому читанні проект Закону про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об'єктів нерухомості та прозорості реалізації майна (реєстраційний №2047-д).

Електронні майданчики — посередники

01.01.2018 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2018 році», яким було запроваджено Єдину базу даних звітів про оцінку (далі – Єдина база), до складу якої входять база даних та модуль електронного визначення оціночної вартості. 

Також відповідно до положень вищеназваного Закону оцінювачі зобов'язані вносити інформацію про оціночні звіти для їх реєстрації не напряму в Єдину базу, як це було раніше, а через авторизовані електронні майданчики.

Ці майданчики почали використовуватись з 18.07.2018 року та виконують функцію передачі інформації від оцінювачів без будь-якого опрацювання до державної бази та повернення оцінювачам результатів обробки інформації державним модулем автоматичної перевірки звітів. 

Варто зазначити, що збільшення надходжень до Державного бюджету від продажу нерухомого майна, починаючи з липня 2018 року, пов'язана не з роботою електронних майданчиків, а з внаслідок впровадження модулю автоматичної перевірки інформації зі звітів про оцінку – в цьому немає жодної заслуги майданчиків. 

❗️ Робота електронних майданчиків жодним чином не впливає на роботу модуля автоматичної перевірки інформації зі звітів про оцінку та не є необхідною для його нормального функціонування.

Авторизовані ФДМ електронні майданчики (на сьогодні їх 4) за свої «послуги» стягують з оцінювачів (реєстрація звіту) по 984-1860 грн. за кожну реєстрацію звіту про оцінку!

Станом на 10.10.2019 р. з населення на користь майданчиків було стягнуто більш як 700 млн. грн. 

Мета законопроєкту

⭕️ Законопроект розроблено з метою спрощення процедури оцінки нерухомих об’єктів шляхом ліквідації корупційної схеми в сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об'єктів нерухомості, а також запровадження нового альтернативного спрощеного способу оцінки об’єктів нерухомості через автоматичну її оцінку модулем Фонду державного майна України.  

Зміни з 01.01.2020 року

⭕️ Із прийняттям законопроекту 2047-д:

🎯 З 01 січня 2020 року запроваджується нова значно спрощена модель оцінки об’єктів нерухомості, що дозволить проводити автоматичну оцінку в максимально короткі строки та прискорить процедуру укладення правочинів з нерухомістю. Завдяки цій системі будь-яка особа зможе отримати довідку про автоматичну оцінку об’єкта нерухомого майна і на її підставі укласти угоду щодо об’єкта нерухомості. У разі незгоди з вартістю об’єкта нерухомого майна, визначеною модулем автоматично, особа має право звернутись до суб’єкта оціночної діяльності, оцінювача і провести оцінку в загальному порядку з реєстрацією звіту в Єдиній базі (як це є на сьогодні). 

🎯 Нотаріуси отримають право безоплатного доступу до Єдиної бази для перевірки довідок та звітів про оцінку об’єктів нерухомості. 

🎯 Інформація з Єдиної бази звітів про оцінку буде відкритою, передбачено  автоматичне оприлюднення всієї інформації про об'єкт нерухомості та його вартість в режимі відкритого, прямого неавторизованого доступу з можливістю завантаження (крім відомостей, що становлять персональні дані замовника звіту та/або власника майна відповідно до Закону України «Про захист персональних даних»).

🎯 Звіти про оцінку зберігатимуться в Єдиній базі  в електронній формі.

🎯 Державний бюджет України отримає додаткові надходження шляхом спрямування плати за формування довідок в розмірі 2,5 відсотка від прожиткового мінімуму для працездатної особи (50,68 грн. станом на 01.01.2020 року), встановленої на 1 січня календарного року, за одну операцію, а за реєстрацію звітів про оцінку та інформації з них до Єдиної бази звітів про оцінку — 10 відсотків (близько 300 грн. замість близько 1800 грн., як це є зараз).

🎯 Для суспільства та професійної спільноти (оцінювачів, нотаріусів, антикорупційних організацій та контролюючих органів) Єдина база звітів про оцінку стане по-справжньому відкритим, безкоштовним, зручним та інтерактивним сервісом (замість щотижневого оприлюднення неповних електронних таблиць у ручному режимі). 

Реалії

📌 Недивлячись на всі позитивні моменти, пов'язані з прийняттям законопроєкту 2047-д, виникає питання чи не будуть витрати сторін з 01.01.2020 року при укладення, наприклад, договору купівлі-продажу нерухомого майна навіть більшими, чим зараз?

Тут варто згадати, що в перший місяць-два після впровадження модулю автоматичної перевірки інформації зі звітів про оцінку, замовники оціни були шоковані вартість власної нерухомості! Оскільки, вказаний модуль «пропускав» ціну майна, яка іноді в кілька разів перевищувала реальну ринкову вартість.

При цьому, дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку.

Таким чином, власник майна мав сплатити «надмірні» податки та збори.

ℹ️ Для прикладу: в 2018 році ФДМУ опублікував Узагальнені за територіальною ознакою величини індикатора. Так, зокрема:

  • Київ, центральна зона — 33 207,00 грн/кв.м житлової нерухомості, а в райцентрах — 6 591,00 грн.
  • Львів, центральна зона — 26 669,00 грн/кв.м, а в райцентрах — 5 679,00 грн.
  • Одеса, центральна зона — 27 604,00 грн/кв.м, а в райцентрах — 6 080,00 грн.

Проте чи можна назвати ці показники ринковими (навіть станом на 2018 рік), зважаючи на те, що навіть в центральні зоні столиці є новобудови, де вартість квадратного метра сягає 50-100 тис. грн., і є хрущовки...

❗️Отже, якщо оновлений модуль електронного визначення оціночної вартості Єдиної базу даних звітів про оцінку не буде враховувати усі фактори, що дійсно впливають на вартість майна, то, швидше за все, сторони угоди по придбанню квартири або земельної ділянки будуть нести суттєво більші витрати, ніж 1860 грн., які наразі «забирають» електронні майданчики.

Тут потрібно зазначити, що законопроєкт передбачає, що у разі, якщо визначена у звіті про оцінку майна ринкова вартість об’єкта нерухомості відрізняється більше, як на 25 відсотків від оціночної вартості, визначеної Єдиною базою, Єдина база автоматично відмовляє в реєстрації звіту про оцінку. У такому разі суб’єкт оціночної діяльності має право протягом п’яти робочих днів з дня відмови у реєстрації звіту про оцінку звернутися через Єдину базу до Фонду державного майна України із заявою про забезпечення рецензування звіту про оцінку відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність». Фонд державного майна України розглядає таку заяву не більше п’яти робочих днів. Результат рецензування не пізніше наступного робочого дня, наступного за днем прийняття рішення за результатами такого розгляду, реєструється Фондом державного майна України в Єдиній базі. 

Але тут все одно постане питання вартості послуг суб’єкта оціночної діяльності за підготовку звіту та звернення до ФДМУ, а також чи прийму Фонд «позитивне» рішення.

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *