Як правильно вибрати земельну ділянку для будівництва житлового, садового або дачного будинку

Кожен, хто запланував будівництво власного будинку, практично завжди починає з пошуку та вибору земельної ділянки.
Проте далеко не кожен, крім аналізу правовстановлюючих документів не запропоновану ділянку (правова складова), перевіряє ще й обмеження щодо можливості її забудови (містобудівна складова). Найчастіше, пояснюючи собі це тим, що на сусідніх ділянках вже багато років стоять будинки, і це начебто гарантує можливість будівництва; або тим, що раз ділянка була надана під забудову, то не може бути жодних перешкод для зведення на ній будинку; або навіть тим, що якщо виникнуть будь-які проблеми, то завжди можна буде все вирішити в судовому порядку.
Тут важливо зауважити, що наявність земельної ділянки під забудову, не означає, що на такій ділянці взагалі можливо будь-яке будівництво, або що ній вдасться реалізувати саме той проект, який Ви запланували.

➡ Інформація у цій статті стосується не тільки ділянок наданих для індивідуального (садибного) будівництва, а також і ділянок для ведення садівництва та для дачного будівництва.

Іноді виникають проблеми, вирішення яких є або дуже складним, або дуже дорогим процесом, або і складним, і дорогим. В деяких ситуаціях, вартість вирішення проблем перевищує ринкову вартість земельної ділянки.
Отже, окрім таких основних характеристик як цільове призначення, площа, місцезнаходження та ціна земельної ділянки, обов’язково потрібно звернути увагу ще на цілу низку факторів, які дуже часто виявляються набагато важливішими за ціну чи площу ділянки. Про них піде мова нижче.

Містобудівні аспекти

Для того, щоб відокремити вищеназвані фактори від суб’єктивних оцінок «якості» тієї чи іншої ділянки, а також від правової складової, назвемо їх для зручності містобудівними факторами або аспектами, які потрібно аналізувати та перевіряти не менш ретельно, ніж документи на право власності на землю.
До основних містобудівних аспектів при виборі ділянки для будівництва можна віднести наступні:
  • наявність затвердженої містобудівної документації населеного пункту або території, де знаходиться ділянка (в т.ч. перспективних планів забудови);
  • наявність або відсутність обмежень щодо забудови земельної ділянки (в т.ч. заборон розміщення об’єктів житлового призначення);
  • наявність існуючої забудови як на земельній ділянці, так і, особливо, на сусідніх ділянках, а також наявність ліній електропередачі, газопроводів, підземних мереж і т.п., що проходять поруч із ділянкою або під чи над нею;
  • наявність комунікацій та можливість підключення до них майбутнього будинку.
До містобудівної складової перевірки земельної ділянки також можна віднести винесення меж ділянки в натуру (на місцевості).

Наявність генеральних планів та детальних планів території (ДПТ) –

є одним із самих головних містобудівних факторів, оскільки при відсутності затвердженої містобудівної документації неможливо легально оформити дозвільну документацію на будівництво та, відповідно, ввести збудований об’єкт в експлуатацію. Отже, будь-яке будівництво на таких ділянкам буде мати ознаки самочинного, з усіма наслідками, передбаченими чинним законодавством України.

У випадку наявності затвердженої містобудівної документації, важливо перевірити встановлені нею обмеження щодо забудови конкретної ділянки, серед яких можуть бути:
  • охоронні, санітарні, санітарно-захисні зони;
  • водоохоронні зони та прибережні захисні смуги;
  • території, на яких заборонена садибна, садова та/або дачна забудова, або розміщення будь-яких житлових об’єктів;
  • схеми ділянок, що підлягають вилученню для суспільних потреб;
  • зсувонебезпечні зони та підтоплювані території, зони хімічного забрудненя тощо.
Поруч із цим, існують (та, після прийняття відповідного закону, будуть розроблятися нові) Місцеві правила регулювання забудови (зонінг), метою яких є визначення умов планування і забудови, встановлення правових та планувальних обмежень, дозволених видів використання земельних ділянок в межах виділених функціональних зон населених пунктів та об’єднаних територіальних громад (ОТГ). Отже, зонінг може містити додаткові обмеження щодо забудови ділянки.

Існуюча забудова та Державні будівельні норми

Існуюча забудова сусідніх земельних ділянок, навіть самочинна, може негативно вплинути на можливість розміщення на Вашій земельній ділянці запланованого будинку, будівель та споруд.
Один із основних на сьогодні ДБН у сфері містобудування — ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» — встановлює досить чіткі вимоги щодо відстаней (зокрема, протипожежних) між будівлями та спорудами на сусідніх земельних ділянках, а також нормує відстані до джерел водопостачання (свердловин, колодязів), каналізації (септику), відстані до «червоних ліній», відстані до наземних та підземних мереж, розміри охоронних та санітарних зон тощо.
Саме тому, необхідно до придбання ділянки проаналізувати стан оточуючої забудови, правильно визначити наявність охоронних зон електричних мереж та газопроводів, наявність санітарно-захисних зон та інших обмежень, та оцінити, з точки зору чинних державних будівельних норм, можливість розміщення запланованих Вами будівель та споруд.
Іноді трапляються ситуації, коли існуюча забудова суміжних земельних ділянок та дотримання положень ДБН 360-92** «призводить» до неможливості будівництва запланованого, а іноді навіть і будь-якого об’єкту, на вибраній ділянці. В кращому випадку, залишається можливість забудови лише незначної частини такої ділянки.
 Вже відходить у минуле практика, коли органи містобудування та архітектури погоджували розміщення будинків та господарських будівель з відхиленням (порушенням) від вимог ДБН (зокрема, протипожежних відстаней, відстаней до межі) за умови отримання згоди від сусідніх землевласників (землекористувачів) на подібне розташування будівель та споруд.
Разом із тим, одного лише знання чинних нормативів не достатньо, оскільки відсутність забудови на суміжних земельних ділянках, не означає, що власниками цих ділянок не було раніше отримано будівельні паспорти (або заяви на їх видачу не розглядаються в даний момент), в яких вже визначено та погоджено конкретне місцерозташування їх будівель та споруд відносно меж земельної ділянки, а також ступінь вогнестійкості запроектованих будівель (від якої залежить мінімальний протипожежний розрив (від 6 до 15 м)). Нажаль, ці фактори не завжди можливо перевірити на етапі вибору земельної діялянки.
Отже, вже з осені 2018 року при визначення можливості забудови земельної ділянки потрібно буде керуватися положеннями ДБН Б.2.2-12:2018.
Отже, вибираючи земельну ділянку для будівництва житлового будинку потрібно приділяти увагу не лише перевірці документів на право власності, але і не менш ретельно аналізувати наявну містобудівну документацію, а також враховувати при виборі ділянки існуючу містобудівну ситуацію.
Саме комплексний підхід дозволить уникнути більшості проблем з будівництвом та зможе гарантувати комфортну та безпечну експлуатацію майбутнього будинку.

 Про важливість винесення (відновлення) меж земельної ділянки в натуру (на місцевості) читайте в наступному матеріалі.
2018

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *