Вибір ділянки для будівництва житлового, садового або дачного будинку

Будівництво власного будинку зазвичай починається з пошуку та придбання земельної ділянки.

І саме на початковому етапі – пошуку та вибору ділянки, важливо, крім аналізу правовстановлюючих документів на запропоновану ділянку (юридична складова), перевіряти також обмеження щодо можливості її забудови (містобудівна складова).

Отже, окрім таких основних характеристик як цільове призначення, площа, місцезнаходження, ціна земельної ділянки та наявні у власника документи, обов’язково потрібно звернути увагу ще на цілу низку факторів, які дуже часто виявляються набагато важливішими, ніж ціна чи площа ділянки — містобудівна складова, про яку мова піде нижче.

📎 Далі в цій статті мова буде йти про зведення будинків площею до 500 кв.м на ділянках наданих для будівництва жилих (житлових) будинків та господарських будівель і споруд, а також на ділянках для ведення садівництва та для дачного будівництва.

Містобудівна складова

⭕️ До основних містобудівних аспектів при виборі земельної ділянки для будівництва можна віднести наступні:

• наявність затвердженої містобудівної документації населеного пункту або території, де знаходиться ділянка;
• наявність або відсутність обмежень щодо забудови земельної ділянки (санітарні та охоронні зони, обмеження висотності тощо);
• наявність існуючої забудови як на земельній ділянці, так і, особливо, на сусідніх ділянках (а також наявність ліній електропередачі, газопроводів, підземних мереж і т.п., що проходять поруч із ділянкою або під чи над нею);
• наявність комунікацій (інженерних мереж) та можливість підключення до них майбутнього будинку.

🎯Можливість забудови тієї чи іншої ділянки, в більшості випадків, залежить саме від наявної затвердженої містобудівної документації (генеральних планів, детальних планів території тощо).

🎯 Той факт, що земельна ділянка надана під забудову, не означає, що на такій ділянці взагалі можливо будь-яке будівництво, або що на ній вдасться реалізувати саме той проект, який Ви запланували.

🎯 Так само, наявність будинків на сусідніх ділянках не гарантує можливість отримання будівельного паспорту (або містобудівних умов) на вибрану Вами ділянку!

‼️ Сотні ділянок та будинків в Києві «опинилися» в санітарній зоні хлорного господарства

До містобудівної складової перевірки земельної ділянки також можна віднести винесення меж ділянки в натуру (на місцевості).

Генеральні плани та детальні плани території

⭕️Наявність генеральних планів та детальних планів території (ДПТ) — є одним із самих головних містобудівних факторів, оскільки при відсутності затвердженої містобудівної документації неможливо законно оформити будівельний паспорт та дозвільну документацію на будівництво, та, відповідно, ввести збудований об’єкт в експлуатацію. Отже, будь-яке будівництво на таких ділянках буде мати ознаки самочинного, з усіма наслідками, передбаченими чинним законодавством України.

Разом із тим, відсутність містобудівної документації населеного пункту та/або детального плану території не є перешкодою для введення в експлуатацію об’єктів, які були збудовані до 09 квітня 2015 року — Будівельна амністія!

⭕️У випадку наявності затвердженої містобудівної документації, важливо перевірити встановлені нею обмеження щодо забудови конкретної ділянки, серед яких можуть бути:

• охоронні, санітарні, санітарно-захисні зони;
• водоохоронні зони та прибережні захисні смуги;
• обмеження висоти забудови;
• території, на яких заборонена садибна, садова та/або дачна забудова, або розміщення будь-яких житлових об’єктів;
• схеми ділянок, що підлягають вилученню для суспільних потреб;
• зсувонебезпечні зони та підтоплювані території, зони хімічного забрудненя тощо.

Поруч із цим, існують (та, після прийняття відповідного закону, будуть розроблятися нові)Місцеві правила регулювання забудови (зонінг), метою яких є визначення умов планування і забудови, встановлення правових та планувальних обмежень, дозволених видів використання земельних ділянок в межах виділених функціональних зон населених пунктів та об’єднаних територіальних громад (ОТГ). Отже, зонінг може містити додаткові обмеження щодо забудови ділянки.

Існуюча забудова та Державні будівельні норми (ДБН)

⭕️Існуюча забудова сусідніх земельних ділянок, навіть самочинна, може негативно вплинути на можливість розміщення на обраній (придбаній) Вами земельній ділянці будинку, господарських будівель та споруд.

Один із основних на сьогодні ДБН у сфері містобудування є ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень», який встановлює досить чіткі вимоги щодо висоти садибних будинків, відстаней (зокрема, протипожежних) між будівлями та спорудами на сусідніх земельних ділянках, а також нормує відстані до джерел водопостачання (свердловин, колодязів тощо), каналізації (септику), нормує відстані від/до «червоних ліній», відстані до наземних та підземних мереж, розміри охоронних та санітарних зон тощо.

📎 Наразі триває робота над новим ДБН Б.2.2-ХХ:20ХХ Планування та забудова територій, який замінить чинний ДБН 360-92.

⭕️ Саме тому, необхідно до придбання ділянки проаналізувати стан оточуючої забудови, визначити (врахувати) наявність охоронних зон електричних мереж, газопроводів тощо, наявність санітарно-захисних зон та інших обмежень, та оцінити, з точки зору чинних державних будівельних норм, можливість розміщення запланованих Вами будівель та споруд.

❗️Трапляються ситуації, коли існуюча забудова суміжних земельних ділянок «призводить» до неможливості розміщення (будівництва) запланованого (а іноді навіть і будь-якого об’єкту) об'єкту на вибраній ділянці. І в кращому випадку, залишається можливість забудови лише частини такої ділянки або можливість здійснення реконструкції існуючих будівель та споруд, оскільки вже відходить у минуле практика, коли органи містобудування та архітектури погоджували розміщення будинків та господарських будівель з відхиленням (порушенням) від вимог ДБН (зокрема, протипожежних відстаней, відстаней до межі, червоних ліній тощо) за умови отримання згоди від сусідніх землевласників (землекористувачів) на подібне розташування будівель та споруд.

Разом із тим, одного лише знання чинних нормативів не достатньо, оскільки відсутність забудови на суміжних земельних ділянках, не означає, що власниками цих ділянок не було раніше отримано будівельні паспорти (або заяви на їх видачу не розглядаються в даний момент), в яких вже визначено та погоджено конкретне місцерозташування їх будівель та споруд відносно меж земельної ділянки, а також ступінь вогнестійкості запроектованих будівель (від якої залежить мінімальний протипожежний розрив — від 6 до 15 м). Нажаль, ці фактори не завжди можливо перевірити на етапі вибору земельної діялянки.

▶️Отже, вибираючи земельну ділянку для будівництва житлового, садового або дачного будинку потрібно приділяти увагу не лише перевірці документів на право власності, але і не менш ретельно аналізувати наявну містобудівну документацію, а також враховувати при виборі ділянки існуючу забудову.

Саме комплексний підхід дозволить уникнути більшості проблем з майбутнім будівництвом та зможе гарантувати комфортну та безпечну експлуатацію зведеного об'єкту.

🏠Містобудування в Україні.

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019