Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного судуу Постанові від 25.03.2020 року по справі №715/214/17-ц щодо розірвання договорів оренди земельних ділянок у зв’язку з тим, що орендарем вони не оброблялись та не використовувались за цільовим призначенням (а саме: не оралися, посів сільськогосподарських культур не проводився, не здійснювались заходи боротьби з бур’янами, земельні ділянки знаходяться у занедбаному стані, забур’янені та заліснені), прийшов, зокрема, до наступного висновку:
🎯 «невикористання земельної ділянки за призначенням» та «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» різні за правовою природою:
останнє з яких застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення.
використання не за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 30.03.2020 року по справі №363/541/16-а щодо правомірності рішення про відмову у переведенні садового будинку у жилий у зв’язку з відсутністю прав на зміну цільового призначення земельної ділянки, прийшов до наступних висновків:
🎯 Порядком переведення дачних і садових будинків передбачено вичерпний перелік підстав для відмови в переведенні дачного чи садового будинку у жилий будинок. При цьому жодна з таких підстав не пов’язана із цільовим призначенням земельної ділянки, на якій розташований відповідний будинок.
Прийняття рішення про відмову в переведенні дачного чи садового будинку у жилий будинок допускається за наявності хоча б однієї з таких підстав: неподання документів, зазначених у пункті 3 Порядку; виявлення в поданих документах недостовірних відомостей; встановлення невідповідності дачного чи садового будинку вимогам державних будівельних норм, що зазначені у розділі I результатів технічного огляду звіту про проведення технічного огляду дачного чи садового будинку (додаток 2 до Порядку).
📍 Варто додатково зазначити, що після переведення садового будинку в житловий, виникає колізія: цільове призначення земельної ділянки не відповідає типу розміщеного на ній об’єкту. І це може стати підставою для відмови у посвідченні нотаріусами угод по відчуженню будинку та ділянки (фактично, особа обмежена у можливості вільно розпоряджатися своїм майно). Нажаль, далеко не завжди зміна цільового призначення земельної ділянки (з садової на присадибну) буде можливою.
18.03.2020 року набрала чинності Постанова КМУ Про ліквідацію Державної архітектурно-будівельної інспекції та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України№218 від 13.03.2020 року.
Згідно з Постановою КМУ №218 ліквідовано Державну архітектурно-будівельну інспекцію (ДАБІ) та утворено центральний орган виконавчої влади – Державну сервісну службу містобудування України (Держсервісбуд).
При цьому, Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) продовжує здійснювати повноваження та функції до завершення здійснення заходів з утворення Державної сервісної служби містобудування (ДССМУ)!
Станом на 02.04.2020 року Держсервісбуд (ДССМУ) та, відповідно, його територіальні органи не створено (за наявною та доступною (відкритою) інформацією), і, згідно положень ПКМУ №218, ДАБІ продовжує виконувати свої функції, зокрема і щодо видачі дозволів на виконання будівельних робіт.
Чи є на практиці проблеми з видачею дозволів та чи не виникнуть вони ближчим часом?
Дані Реєстру дозільних документів ДАБІ нам говорять, що є дозволи на будівництво видані 01.04.2020 року. Отже можна зробити висновок, що проблем немає, проте давайте проаналізуємо всі зміни, які мали місце. І почнемо зі змін внесених ПКМУ №218.
🆕 Вказаною вище Постановою внесено, зокрема, ряд змін в Порядок виконання підготовчих та будівельних робіт (ПКМУ №466 від 13.04.2011 року):
Введено чек-листи для подання документів та їх розгляду органами ДАБК;
Змінено форми заяв на отримання дозволів на початок виконання підготовчих та будівельних робіт;
Внесено зміни до переліку документів, які додаються до заяви на видачу дозволів;
Вдвічі скорочено строк прийняття органом ДАБК рішення про надання дозволу або відмову у його видачі;
Змінено перелік підстав для відмови у видачі дозволу;
Передбачено процедуру адміністративного оскарження рішення про видачу дозволів на виконання будівельних робіт до Мінрегіону.
Частина із внесених змін, нажаль, може викликати певні проблеми з розглядом документів на видачу дозволів.
Так, п. 27 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт передбачає, що дозвіл видається на безоплатній основі відповідним органом ДАБК. А наступним пунктом встановлено, що замовник (його уповноважена особа) подає до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю через центр надання адміністративних послуг чи через електронний кабінет шляхом подання засобами програмного забезпечення Єдиного державного веб-порталу електронних послуг або заповнює та надсилає рекомендованим листом з описом вкладення до центру надання адміністративних послуг заяву про отримання дозволу.
📌 Тут потрібно зробити ремарку, що Електронний кабінет на сьогодні не передбачає можливості подання заяви на отримання дозволів на будівництво (і взагалі наразі Е-кабінет забудовника не функціонує)Отже, єдиним варіантом для подання заяви є звернення до ЦНАП (особисто або шляхом надіслання заяви та докумнетів поштою).
Згідно ч. 2 п. 28-1 Порядку, ЦНАП протягом одного робочого дня забезпечує передачу заяви та доданих до неї документів згідно з описом вкладення до відповідного територіального органу Держсервісбуду.
Оскільки Держсервісбуд не створено, то керуючись положеннями Постанови КМУ №218, згідно з якими ДАБІ продовжує здійснювати повноваження та функції до завершення здійснення заходів з утворення Держсервісбуду, ЦНАП, відповідно, має передавати документи саме в територіальні органи ДАБІ України.
⭕️ Разом із цим, варто згадати, що ДАБІ України видало Наказ №691, згідно з яким територіальні органи – структурні підрозділи ДАБІ з 23.03.2020 року припинили виконання дозвільних функцій щодо б’єктів СС2!
Таким чином, ЦНАП, фактично, може (та повинен) передати документи органам, які з 23.03.2020 року вже не мають права приймати будь-які рішення щодо видачі дозволів на будівництво об’єктів СС2. Усі процедури щодо діяльності ЦНАП зафіксовано у інформаційних і технологічних картках адміністративних послуг (зокрема, мова йде про Наказ ДАБІ України від 12.06.2017 року №945. Змін до вказаного Наказу з 15.03.2019 року не вносилося).
А якщо територіальним органом ДАБІ документи було отримано до 17.03.2020 року, то, формально, дозвіл на СС2 міг бути виданий тільки до 23.03.2020 року!
Разом із цим, варто зазначити, що в другій половині березня багато органів ДАБК було позбавлено доступу до Реєстру ДАБІ, а тому змогли прийняти рішення про видачу дозволів із затримкою. Хоча, на мою думку, це суперечитьНаказу ДАБІ №691.
🔎 В цьому матеріалі, я вирішив поки не піднімати питання регулювання роботи ЦНАПів та їх взаємодії з органами ДАБК та Держсервісбудом, а саме змін, які мали б бути внесені до Наказу ДАБІ України від 12.06.2017 року №945 Про затвердження інформаційних і технологічних карток адміністративних послуг щодо виконання підготовчих та будівельних робіт та прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів.
❗️Проте, вище ми розглядали зміни, внесені Постановою КМУ, яка є підзаконним нормативно-правовим актом, а на рівні закону питання видачі дозволів на будівництво врегульовано статтею 37 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», змін до якої не внесено!
Так, в статті 37 Закону зазначено відмінний строк видачі дозволу; визначений статтею перелік документів відрізняється від переліку визначеного Постановою КМУ №218; містяться інші процедури подання і розгляду документів, та інші підстави для відмови у видачі дозволів тощо.
Зважаючи на те, що Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» має вищу юридичну силу (порівняно з постановами Кабінету Міністрів України), керуватися необхідно саме положеннями Закону! А отже, практично всі зміни, які внесено Постановою КМУ №218, не можуть на сьогодні застосовуватися.
❌ На сьогодні, положення Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт (ПКМУ №466) суперечать положенням ст. 37 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності».
Фактично, можна сказати, що жодних змін в порядку видачі дозволів на будівництво не відбулося, окрім змін, внесених Наказом ДАБІ України №691.
❗️ Окрім того, відповідно до положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» від 17.03.2020 року №530, з дня оголошення карантину зупиняється перебіг строків звернення за отриманням адміністративних та інших послуг та строків надання цих послуг, визначених законом.
Як ми бачимо на сайті Прозора ДАБІ, розгляд усіх заяв, прийнятих ДАБІ України починаючи з 17 березня 2020 року, зупинено!
Зважаючи на те, що за Законом строк розгляду поданих заяв на видачу дозволів становить 10 робочих днів, а розглядаються лише заяви, які прийнято до 16 березня 2020 року включно, то останній дозвіл міг бути виданий не пізніше 30.03.2020 року!
Резюме: мораторій?
🎯 Відповідно до положень Закону №530 від 17.03.2020 року ДАБІ України могло видавати дозволи на будівництво до 30.03.2020 року.
🎯 Територіальні органи – структурні підрозділи ДАБІ України могли видавати дозволи на об’єкти СС2 виключно до 23.03.2020 року.
Фактично, видача ДАБІ України дозволів після 30 березня 2020 року та територіальними органами після 23 березня 2020 року є або порушенням вимог чинного законодавства України, або порушенням строків розгляду документів та прийняття відповідних рішень.
На мою думку, дозвіл (рішення про його видачу), який було видано ДАБІ України після 30.03.2020 року, а територіальними органами після 23.03.2020 року, може бути скасовано в судовому порядку (а після того, як буде розроблено відповідний порядок, рішення про видачу дозволів на виконання будівельних робіт зможе бути розглянуто (оскаржено) в адміністративному порядку Мінрегіоном).
Таким чином, можна резюмувати, що з 31.03.2020 року діє «мораторій» на видачу дозволів на будівництво!Хоча, як ми бачимо, дозволи досі видаються.
