The State property fund of Ukraine (SPFU) has published a draft order titled “On amendments to the procedure for maintaining the unified database of appraisal reports”, which aims to improve the functioning of the Unified database of appraisal reports. The proposed changes focus on enhancing the monitoring of information submitted by appraisers and appraisal entities, as well as streamlining the process for suspending or restoring access to the database for such entities and professionals.
However, the primary goal of the SPFU is to combat undervaluation in property appraisals.
The Fund points to the issue of undervaluing real estate by appraisers, emphasizing that, under current regulations, a key requirement for registering an appraisal report in the Unified Database is the compliance of the appraised market value with a 25% price range based on comparable properties listed in the database. This effectively results in the application of a 25% “discount” from market value, especially for standard property types in major cities where the automatically calculated indicative value is consistent with actual market prices.
In numerous cases, the actions of appraisal entities (or individual appraisers) have been driven by the prospect of receiving additional compensation from clients in exchange for significantly undervaluing property. The goal is often to reduce the tax base for transactions, thereby minimizing the taxes and fees payable by clients—revenues that would otherwise contribute to the State budget of Ukraine and other public funds.
According to SPFU monitoring data, there have been repeated instances where parties to a transaction, using services of appraisers, intentionally apply the 25% discount when determining market value, while still formally complying with the database registration rules.
The Fund cites examples of undervaluation in major cities across Ukraine, reporting that the average reduction in market value recorded in appraisal reports used in notarized transactions is approximately 22.62%.
What the SPFU proposes:
Expansion of valuation objects: including indivisible unfinished construction objects and future real estate objects.
Notary checks: appraisers’ entries must match official property documents (identity of the object).
Access to the database: clarified procedure for suspension and reinstatement of access, including administrative proceedings.
Report formatting: reports must be submitted as unprotected PDFs with a mandatory qualified electronic signature (QES) and indication of an email address.
Publication of data: clarified list of public and non-public data fields (e.g., apartment numbers).
Monitoring: refined to include validation of incorrect or misleading entries.
Selective peer review: a full procedure for selective appraisal report review is introduced.
Public access: data to be made available via the Unified state open data portal.
You can share your opinion on whether these changes will truly prevent the undervaluation of real estate in the “Urban planning in Ukraine” group.
Дуже неоднозначне, як на мене, рішення суду, як в обґрунтуванні можливості скасування будівельного паспорта, так і в питанні регулювання будівництва блокованих будинків.
Я розумію, що існуюча ситуація з будівництвом десятків разом зблокованих будинків серед існуючого кварталу садибної забудови, викликає дуже багато конфліктних ситуацій, але з висновками суду, що блокований будинок не є індивідуальним, я погодитися не можу. А яка ваша думка? Поділіться нею в групі Містобудування в Україні.
На мою думку, практика скасування будівельного паспорта шляхом скасування рішення про його видачу (яке взагалі не передбачено законодавством) та ще й органом який цей будпаспорт і видав – це пряма аналогія з часами ДАБІ, коли інспекція сьогодні реєструє повідомлення або декларацію, а завтра сама є її скасовує…
Чинним законодавством визначено вичерпний перелік підстав для скасування будівельного паспорта – Скасування будівельного паспорта: правові підстави та наслідки; власне як і перелік документів, який подається для його видачі, та порядок видачі (який не передбачає рішень ради тощо).
Питання будівництва блокованих будинків вже давно потребує чіткого нормативного врегулювання.
Відповідно до частини першої статті 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» будівельний паспорт визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва будинку з площею до 500 квадратних метрів.
Параметри забудови визначаються з урахуванням державних будівельних норм ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення».
Проектування на підставі будівельного паспорта здійснюється без отримання містобудівних умов і обмежень.
Для об’єктів будівництва, на які надається будівельний паспорт, розроблення проєкту будівництва здійснюється виключно за бажанням замовника.
Пунктом 6.1.41 ДБН Б.2.2.-12:2019 «Планування та забудова територій» передбачено, що при розміщенні будинків в кварталах із сформованою забудовою для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту відстань до межі суміжної земельної ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни будинку слід приймати не менше ніж 1,0 м. Для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м.
За визначенням ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення», а саме пунктів 3.3, 3.14, 3.15: багатоквартирний житловий будинок – житловий будинок, до складу якого входить більше ніж одна квартира. Може бути зблокованого, секційного, коридорного, галерейного і терасного типів; зблокований будинок – це будинок квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на приквартирну ділянку або вулицю; квартира це комплекс взаємопов`язаних приміщень, що використовуються для проживання однієї сім`ї різного чисельного складу, який включає: основні приміщення – житлову (житлові) кімнату та допоміжні приміщення – кухню, ванну кімнату (душову), туалет (або суміщений санвузол), а також передпокій, комору чи вбудовану шафу.
Додатком Б до ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» визначено, що одноквартирний житловий будинок – одноквартирний (садибний) житловий будинок – індивідуальний, як правило, малоповерховий житловий будинок, що має прибудинкову (присадибну) ділянку. У містах, позаміських зонах та сільській місцевості із одноквартирних житлових будинків формується садибна забудова згідно з пунктами 3.4 і 3.18-3.35 ДБН 360.
У цьому ж додатку до ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» визначено, що зблокований житловий будинок – будинок квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на приквартирну ділянку або вулицю.
Відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд (ДК 018-2000) до класу 1110 «будинки одноквартирні» відносяться, зокрема, зблоковані будинки з окремими квартирами.
Згідно з пунктом 3.56 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» садибний будинок (індивідуальний будинок) – житловий будинок з присадибною ділянкою та господарськими спорудами, призначеними для одного домогосподарства.
Відповідно до положень пункту 6.1.31 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» розміщення багатоквартирних (секційних) будинків у кварталах садибної забудови не допускається.
Верховний Суд вже вирішував питання законності рішення Рівненської міської ради від 15.04.2021 №417 «Про скасування будівельних паспортів забудови земельних ділянок» в частині скасування будівельного паспорта на забудову земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:0200732, що розташована за адресою: АДРЕСА_4 , тобто суміжної земельної ділянки.
Так, у постанові від 06.11.2024 справі № 460/4832/21 Верховний Суд дійшов наступних висновків:
«…позивачу видано будівельний паспорт на забудову земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:0200732 на «Будівництво житлового будинку» за адресою: АДРЕСА_4 .
Тобто будівельний паспорт видано на будівництво окремого індивідуального будинку, тому відповідно до пункту 6.1.41 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» від усіх чотирьох зовнішніх стін будинку мала б бути забезпечена відстань до меж суміжних земельних ділянок щонайменше 1 метр, з урахуванням положень ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення».
Наведені вище нормативні визначення вказують на те, що зблокований житловий будинок є багатоквартирним і не належить до індивідуальних житлових будинків, що виключає можливість його будівництва саме на підставі будівельного паспорту.
Встановлені у справі обставини свідчать про невідповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам державних будівельних норм, оскільки отримавши містобудівні документи для створення садибної забудови, мав за мету створення разом з іншим забудовником ОСОБА_1 єдиного багатоквартирного житлового будинку на земельних ділянках з кадастровими номерами 5610100000:01:020:0733 та 5610100000:01:020:0732.»
Вирішуючи питання чинності будівельного паспорта, Верховний Суд у постанові від 06.11.2024 справі № 460/4832/21 також дійшов наступних висновків:
«…право на виконання будівельних робіт за будівельним паспортом здійснюється після подання повідомлення про початок будівельних робіт.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що повідомлення про початок виконання будівельних робіт зареєстровано Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради 18 січня 2021 року за № РВ051210112817.
Колегія суддів КАС ВС вважає помилковим висновок судів попередніх інстанцій у межах цієї справи, що будівельний паспорт вичерпав свою дію, оскільки будівельний паспорт є документом, на підставі якого здійснюється будівництво та подається повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
Тобто, за встановлених у цій справі обставин, будівельний паспорт не може вичерпати свою дію до завершення виконання усіх будівельних робіт.
Такий висновок узгоджується з позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 08 листопада 2023 року у справі № 1.380.2019.006203.».
Крім того, Верховним Судом у справі №460/4832/21 та судом апеляційної інстанції у справі, яка розглядається, встановлено, що за даними публічної кадастрової карти України земельні ділянки з кадастровими номерами 5610100000:01:020:0733 та 5610100000:01:020:0732 мають цільове призначення 02.01 – для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), відповідно, будівництво на таких земельних ділянках багатоквартирного чи колективного будинку слід розцінювати як використання їх не за цільовим призначенням.
На мою думку, рішення суду першої інстанції в цій справі є більш мотивованим та обґрунтованим.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного судуу Постанові від 01 травня 2025 року по справі №380/5886/22 щодо визнання протиправним і скасування рішення про затвердження містобудівних умов та обмежень для проектування об’єкта будівництва, прийшов до наступних висновків:
…
Вищенаведені обставини засвідчують, що чинні станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин план зонування та детальний план населеного пункту не відповідали положенням Генерального плану міста Львова від 2010 року та йому суперечили, а після встановлення у 2019 році у проєкті землеустрою цільового призначення запланованої до забудови земельної ділянки жодних змін у містобудівну документацію на місцевому рівні не вносилось.
Ці ж обставини підтверджують, що станом на момент затвердження землевпорядної документації щодо охопленої спірними МУО земельної ділянки та встановлення її цільового призначення (11 березня 2019 року) чинним був Генеральний план міста Львова, який відносив заплановану до забудови третьою особою земельну ділянку до території малоповерхової житлової забудови (2-4 поверхи), садибної житлової забудови (1-3 поверхи) та санітарно – захисних зелених насаджень, і який у подальшому та станом на дату надання ТОВ НВКП «Термінал-ЛТД» оспорених у цій справі МУО (10 вересня 2021 року) жодних змін не зазнавав.
За наведеного, Верховний Суд визнає помилковою позицію судів попередніх інстанцій про пріоритетність врахування у спірних правовідносинах саме цільового призначення земельної ділянки, яке не обмежувало поверховість об`єкта будівництва, а не положень Генерального плану міста Львова.
категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту.
зміна цільового призначення земельної ділянки допускається виключно за умови дотримання правил співвідношення між новим видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеного відповідною містобудівною документацією на місцевому рівні, крім випадків, визначених частиною третьою статті 20 Земельного кодексу України (таких випадків у спірних правовідносинах не настало);
У постанові Верховного Суду від 19 квітня 2021 року у справі № 640/11650/20, на яку міститься покликання у касаційній скарзі, сформовано правову позицію про те, що режим забудови територій визначається в Генеральних планах населених пунктів, зокрема, у планах зонування та детальних планах територій, які є основними видами містобудівної документації на місцевому рівні. На підставі вказаних містобудівних документів визначається цільове призначення земельної ділянки в межах якого може здійснюватися забудова земельної ділянки.
Отже цільове призначення земельної ділянки площею 0,2893 га (кадастровий номер 4610136800:01:009:0058) повинно було відповідати чинному на момент його встановлення Генеральному плану міста Львова, змін до якого у подальшому не вносилось.
Враховуючи відсутність змін у правовому регулюванні спірних відносин, забудова такої ділянки повинена була узгоджуватись саме з генеральним планом населеного пункту як основною містобудівною документацією на місцевому рівні, оскільки наявні станом на дату надання оскаржених МУО план зонування та детальний план території йому суперечили.
При цьому, якщо виходити з вищевказаних вимог Генерального плану міста Львова у співвідношенні з визначеним у землевпорядній документації цільовим призначенням земельної ділянки, щодо якої у спірних відносинах надані МУО, то на такій ділянці можливе будівництво та обслуговування багатоквартирного житлового будинку і супутніх будівель, висотність яких не перевищує чотирьох поверхів, а не будівництво об’єктів, висотою від п’яти до восьми поверхів, намір зведення яких на вказаній земельній ділянці у спірних відносинах заявлений ТОВ НВКП «Термінал-ЛТД».
З огляду на установлені судовим розглядом цієї справи обставини, визначену нормами матеріального праву регламентацію спірних правовідносин та висновки Верховного Суду щодо їх застосування, колегія суддів констатує, що заявлений ТОВ НВКП «Термінал-ЛТД» намір забудови вищевказаної земельної ділянки не відповідав вимогам містобудівної документації на місцевому рівні – генеральному плану населеного пункту, у зв’язку з чим виконавчий комітет Львівської міської ради не мав юридичних та фактичних підстав для надання вказаному Товариству містобудівних умов та обмежень для проєктування саме того будівництва, яке запланував замовник.
Надання третій особі вихідних даних для проєктування запланованого замовником будівництва у вигляді оскаржених у цій справі містобудівних умов та обмежень, які не відповідали Генеральному плану міста Львова, призвело до порушення прав позивача у сфері містобудування, а отже зумовлює наявність достатніх та самостійних підстав для задоволення поданого у цій справі позову.
Такий висновок відповідає правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду від 19 січня 2023 року у справі № 640/9995/20, на яку покликається скаржник в обґрунтуванні підстав касаційного оскарження ухвалених у цій справі судових рішень, відповідно до якої здійснення забудови, наміри якої суперечать вимогам містобудівної документації (Генерального плану населеного пункту, Детального плану території), нівелює мету планування та забезпечення сталого розвитку населеного пункту, а отже, порушує суспільні інтереси, які виражаються у забезпеченні дотримання правил благоустрою населеного пункту, спрямованих на створення умов, сприятливих для життєдіяльності людини; містобудівні умови та обмеження, які не відповідають Генеральному плану населеного пункту та іншій містобудівній документації на місцевому рівні не можуть вважатися такими, що враховують громадські та приватні інтереси при плануванні та забудові територій,
Аналогічний висновок щодо застосування норм права сформульований, зокрема, й у постановах Верховного Суду від 20 травня 2019 року у справі № 826/15338/18 та від 04 вересня 2019 року у справі № 826/13852/17.
