Month: June 2025

In its Ruling dated May 28, 2025, in case No. 357/7006/24 concerning the recovery of a land plot in favor of the state from unlawful possession by an individual, the Supreme Court, acting through the panel of judges of the First Judicial Chamber of the Civil Cassation Court, concluded the following:

…The allegation that the disputed land plot overlaps with public land is merely the prosecutor’s assumption, based on an analysis of an extract from the master plan of Bila Tserkva and an extract from the detailed sectoral development plan. However, these documents do not allow for a definitive determination of whether the land plot overlaps with the street area, and no expert examination has been conducted.

⭕️ In its Ruling dated December 4, 2022, in case No. 619/2766/19, the Supreme Court concluded that evidence of full or partial overlap of one land plot over another—or the absence thereof—in cases where legal titles and/or land management documentation contradict each other, includes documents issued by the cadastral registrar as part of the official registration process upon application by the owner or user (including future owner or user), or an expert report issued as part of a land and technical examination. A similar position was expressed by the Supreme Court in its Ruling dated September 17, 2024, in case No. 686/27476/21.

The implementation of construction projects that contradict the approved urban planning documentation violates public interests

Therefore, the only appropriate evidence in such a case that could confirm or refute the overlap of land plots is an expert report from a land and technical examination, based on which the court can determine whether the claimants’ proprietary rights to the land plot have been violated.

The Supreme Court reached the same conclusion in its Ruling dated May 31, 2023, in case No. 515/1315/18.

Thus, the claimant failed to fulfill the burden of proof regarding the alleged violation of state interests (on whose behalf the prosecutor filed the claim), and failed to substantiate that the disputed land plot belonged to public lands. Accordingly, the panel of judges concurs with the findings of the first-instance and appellate courts that there is no legal basis for granting the claim. The prosecutor’s conclusion, based on the analysis of the extract from the detailed development plan for Sector No. 16 of Bila Tserkva, does not constitute valid evidence of the alleged overlap between the disputed land plot and public land. Furthermore, the claimant did not file any motion to initiate a land expert examination in this case.

⭕️ The analysis, review, and/or comparison of cadastral map data with an extract from the Detailed Development Plan (or any other urban planning documentation) does not constitute valid evidence of full or partial overlap or absence of overlap between land plots.

You can discuss case law on land issues in the Urban Planning in Ukraine group.

Yuriy Brykaylo, attorney

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025

The State property fund of Ukraine (SPFU) has published a draft order titled “On amendments to the procedure for maintaining the unified database of appraisal reports”, which aims to improve the functioning of the Unified database of appraisal reports. The proposed changes focus on enhancing the monitoring of information submitted by appraisers and appraisal entities, as well as streamlining the process for suspending or restoring access to the database for such entities and professionals.

However, the primary goal of the SPFU is to combat undervaluation in property appraisals.

The Fund points to the issue of undervaluing real estate by appraisers, emphasizing that, under current regulations, a key requirement for registering an appraisal report in the Unified Database is the compliance of the appraised market value with a 25% price range based on comparable properties listed in the database. This effectively results in the application of a 25% “discount” from market value, especially for standard property types in major cities where the automatically calculated indicative value is consistent with actual market prices.

In numerous cases, the actions of appraisal entities (or individual appraisers) have been driven by the prospect of receiving additional compensation from clients in exchange for significantly undervaluing property. The goal is often to reduce the tax base for transactions, thereby minimizing the taxes and fees payable by clients—revenues that would otherwise contribute to the State budget of Ukraine and other public funds.

According to SPFU monitoring data, there have been repeated instances where parties to a transaction, using services of appraisers, intentionally apply the 25% discount when determining market value, while still formally complying with the database registration rules.

The Fund cites examples of undervaluation in major cities across Ukraine, reporting that the average reduction in market value recorded in appraisal reports used in notarized transactions is approximately 22.62%.

What the SPFU proposes:

• Expansion of valuation objects: including indivisible unfinished construction objects and future real estate objects.
• Notary checks: appraisers’ entries must match official property documents (identity of the object).
• Access to the database: clarified procedure for suspension and reinstatement of access, including administrative proceedings.
• Report formatting: reports must be submitted as unprotected PDFs with a mandatory qualified electronic signature (QES) and indication of an email address.
• Publication of data: clarified list of public and non-public data fields (e.g., apartment numbers).
• Monitoring: refined to include validation of incorrect or misleading entries.
• Selective peer review: a full procedure for selective appraisal report review is introduced.
• Public access: data to be made available via the Unified state open data portal.

You can share your opinion on whether these changes will truly prevent the undervaluation of real estate in the “Urban planning in Ukraine” group.

Yuriy Brykaylo, attorney

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025

Дуже неоднозначне, як на мене, рішення суду, як в обґрунтуванні можливості скасування будівельного паспорта, так і в питанні регулювання будівництва блокованих будинків.

Я розумію, що існуюча ситуація з будівництвом десятків разом зблокованих будинків серед існуючого кварталу садибної забудови, викликає дуже багато конфліктних ситуацій, але з висновками суду, що блокований будинок не є індивідуальним, я погодитися не можу. А яка ваша думка? Поділіться нею в групі Містобудування в Україні.

На мою думку, практика скасування будівельного паспорта шляхом скасування рішення про його видачу (яке взагалі не передбачено законодавством) та ще й органом який цей будпаспорт і видав – це пряма аналогія з часами ДАБІ, коли інспекція сьогодні реєструє повідомлення або декларацію, а завтра сама є її скасовує…

Чинним законодавством визначено вичерпний перелік підстав для скасування будівельного паспорта – Скасування будівельного паспорта: правові підстави та наслідки; власне як і перелік документів, який подається для його видачі, та порядок видачі (який не передбачає рішень ради тощо).

Питання будівництва блокованих будинків вже давно потребує чіткого нормативного врегулювання.

Отже, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 02 червня 2025 року по справі №460/4831/21, розглядаючи справу про скасування рішення Рівненської міської ради від 15.04.2021 №417 “Про скасування будівельних паспортів забудови земельних ділянок» в частині скасування будівельного паспорту на забудову земельної ділянки…”, прийшов до наступних висновків:

• Відповідно до частини першої статті 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» будівельний паспорт визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва будинку з площею до 500 квадратних метрів.
• Параметри забудови визначаються з урахуванням державних будівельних норм ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення».
• Проектування на підставі будівельного паспорта здійснюється без отримання містобудівних умов і обмежень.
• Для об’єктів будівництва, на які надається будівельний паспорт, розроблення проєкту будівництва здійснюється виключно за бажанням замовника.
• Пунктом 6.1.41 ДБН Б.2.2.-12:2019 «Планування та забудова територій» передбачено, що при розміщенні будинків в кварталах із сформованою забудовою для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту відстань до межі суміжної земельної ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни будинку слід приймати не менше ніж 1,0 м. Для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м.
• За визначенням ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення», а саме пунктів 3.3, 3.14, 3.15: багатоквартирний житловий будинок – житловий будинок, до складу якого входить більше ніж одна квартира. Може бути зблокованого, секційного, коридорного, галерейного і терасного типів; зблокований будинок – це будинок квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на приквартирну ділянку або вулицю; квартира це комплекс взаємопов`язаних приміщень, що використовуються для проживання однієї сім`ї різного чисельного складу, який включає: основні приміщення – житлову (житлові) кімнату та допоміжні приміщення – кухню, ванну кімнату (душову), туалет (або суміщений санвузол), а також передпокій, комору чи вбудовану шафу.
• Додатком Б до ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» визначено, що одноквартирний житловий будинок – одноквартирний (садибний) житловий будинок – індивідуальний, як правило, малоповерховий житловий будинок, що має прибудинкову (присадибну) ділянку. У містах, позаміських зонах та сільській місцевості із одноквартирних житлових будинків формується садибна забудова згідно з пунктами 3.4 і 3.18-3.35 ДБН 360.
• У цьому ж додатку до ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» визначено, що зблокований житловий будинок – будинок квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на приквартирну ділянку або вулицю.
• Відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд (ДК 018-2000) до класу 1110 «будинки одноквартирні» відносяться, зокрема, зблоковані будинки з окремими квартирами.
• Згідно з пунктом 3.56 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» садибний будинок (індивідуальний будинок) – житловий будинок з присадибною ділянкою та господарськими спорудами, призначеними для одного домогосподарства.
• Відповідно до положень пункту 6.1.31 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» розміщення багатоквартирних (секційних) будинків у кварталах садибної забудови не допускається.
• Верховний Суд вже вирішував питання законності рішення Рівненської міської ради від 15.04.2021 №417 «Про скасування будівельних паспортів забудови земельних ділянок» в частині скасування будівельного паспорта на забудову земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:0200732, що розташована за адресою: АДРЕСА_4 , тобто суміжної земельної ділянки.  
• Так, у постанові від 06.11.2024 справі № 460/4832/21 Верховний Суд дійшов наступних висновків:
• «…позивачу видано будівельний паспорт на забудову земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:0200732 на «Будівництво житлового будинку» за адресою: АДРЕСА_4 .
• Тобто будівельний паспорт видано на будівництво окремого індивідуального будинку, тому відповідно до пункту 6.1.41 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» від усіх чотирьох зовнішніх стін будинку мала б бути забезпечена відстань до меж суміжних земельних ділянок щонайменше 1 метр, з урахуванням положень ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення».
• Наведені вище нормативні визначення вказують на те, що зблокований житловий будинок є багатоквартирним і не належить до індивідуальних житлових будинків, що виключає можливість його будівництва саме на підставі будівельного паспорту.
• Встановлені у справі обставини свідчать про невідповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам державних будівельних норм, оскільки отримавши містобудівні документи для створення садибної забудови, мав за мету створення разом з іншим забудовником ОСОБА_1 єдиного багатоквартирного житлового будинку на земельних ділянках з кадастровими номерами 5610100000:01:020:0733 та 5610100000:01:020:0732.»
• Вирішуючи питання чинності будівельного паспорта, Верховний Суд у постанові від 06.11.2024 справі № 460/4832/21 також дійшов наступних висновків:
• «…право на виконання будівельних робіт за будівельним паспортом здійснюється після подання повідомлення про початок будівельних робіт.
• Судами попередніх інстанцій встановлено, що повідомлення про початок виконання будівельних робіт зареєстровано Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради 18 січня 2021 року за № РВ051210112817.
• Колегія суддів КАС ВС вважає помилковим висновок судів попередніх інстанцій у межах цієї справи, що будівельний паспорт вичерпав свою дію, оскільки будівельний паспорт є документом, на підставі якого здійснюється будівництво та подається повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
• Тобто, за встановлених у цій справі обставин, будівельний паспорт не може вичерпати свою дію до завершення виконання усіх будівельних робіт.
• Такий висновок узгоджується з позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 08 листопада 2023 року у справі № 1.380.2019.006203.».
• Крім того, Верховним Судом у справі №460/4832/21 та судом апеляційної інстанції у справі, яка розглядається, встановлено, що за даними публічної кадастрової карти України земельні ділянки з кадастровими номерами 5610100000:01:020:0733 та 5610100000:01:020:0732 мають цільове призначення 02.01 – для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), відповідно, будівництво на таких земельних ділянках багатоквартирного чи колективного будинку слід розцінювати як використання їх не за цільовим призначенням.

На мою думку, рішення суду першої інстанції в цій справі є більш мотивованим та обґрунтованим.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025