Month: July 2025

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у Постанові від 05 березня 2025 року у справі №926/927/24 щодо права співвласників багатоквартирного будинку на отримання у власність чи у користування земельної ділянки, необхідної для обслуговування багатоквартирного будинку, як прибудинкової території, прийшов до наступних висновків:

Предметом спору є наявність правових підстав для припинення права постійного користування спірною земельною ділянкою, що належить ГУ Національної поліції, та визнання такого права за ОСББ “Руська, 219-Д”. Позивач обґрунтовує свої вимоги тим, що зазначена земельна ділянка фактично перебуває у постійному користуванні ОСББ “Руська, 219-Д” з моменту державної реєстрації права власності співвласників на розташоване на ній нерухоме майно.

📌  Поділ спільного майна та виділ частки: уточнена правова позиція Великої Палати Верховного Суду 

Щодо питання переходу права на земельну ділянку під багатоквартирним будинком до його співвласників

Відповідно до частини першої статті 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно зі статтею 382 Цивільного кодексу України квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

За приписами частини першої статті 385 Цивільного кодексу України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).

Відповідно до статті 1 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” спільне майно багатоквартирного будинку – приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія; прибудинкова територія – територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Згідно зі статтею 4 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Частиною першою статті 9 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” передбачено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції – об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Згідно з частиною четвертою статті 4 Закону України “Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку” основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Відповідно до статті 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.

Відповідно до підпункту “д” пункту 2 статті 92 Земельного кодексу України право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Зазначені положення є відтворенням принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, за змістом якого, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття, висновки щодо застосування якого викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі №921/158/18, на яку посилається Скаржник при зверненні з касаційною скаргою. 

У постанові Верховного Суду від 27.01.2023 у справі №  621/2300/16, на яку посилається Скаржник, розглянуто питання правомірності вимог фізичних осіб до сільської ради щодо визнання недійсними рішення та акта про право приватної власності на земельну ділянку, яка була приватизована іншою особою. Позивачі обґрунтовували свою позицію тим, що є власниками квартир у одноповерховому багатоквартирному будинку, прилегла територія якого була відчужена третій особі.

⭕️ Верховний Суд, досліджуючи застосування статті 42 Земельного кодексу України, зазначив, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об’єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

⭕️ Верховний Суд наголосив, що розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.

⭕️ Прибудинкова територія багатоквартирного житлового будинку є особливим об’єктом права власності на землю чи користування нею, оскільки призначена для розміщення й обслуговування житлового будинку і належних до нього будівель та споруд та має задовольняти інтереси всіх мешканців цього будинку.

…

У справі №  757/13549/16 предметом спору була вимога позивача щодо заборони облаштування окремої вхідної групи та відновлення попереднього стану, оскільки він є власником квартири в багатоквартирному будинку, де проводяться такі будівельні роботи. Позивач обґрунтовував свої вимоги тим, що несучі конструкції будинку, а також права на земельну ділянку, на якій розташований будинок, пов`язані з ним будівлі та споруди й прибудинкова територія є спільною сумісною власністю співвласників.

Верховний Суд, визнаючи обґрунтованість цієї позиції, у постанові від 14.02.2024, аналізуючи застосування статті 42 Земельного кодексу України, зазначив, що, що виникнення прав на земельну ділянку у власника квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку пов’язане із набуттям у власність самої квартири або нежитлового приміщення, земельна ділянка при цьому не виступає самостійним об’єктом правочину, пов’язаного із переходом права власності на квартир у або нежитлове приміщення. Отже, сама по собі відсутність реєстрації за власником квартири або нежитлового приміщення багатоквартирного будинку права власності на земельну ділянку не позбавляє його права на захист своїх прав на володіння та користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія.

Так, предметом спору у справі №910/14564/23 була вимога об’єднання співвласників багатоквартирного будинку про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, скасування результатів земельних торгів, визнання недійсним договору оренди та скасування державної реєстрації щодо надання товариству права користування земельною ділянкою, з підстав того, що спірна земельна ділянка є прибудинковою територією, а також того, що ця ділянка є єдиним під’їздом до будинку позивача.

Аналізуючи у постанові від 18.09.2024 положення пункту 6 статті 1 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, статті 382 Цивільного кодексу України та статті 42 Земельного кодексу України, суд касаційної інстанції дійшов висновку, що будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону, у зв’язку з чим, у разі створення ОСББ, від нього не вимагається визнання та доведення права на наведені об’єкти.

Верховний Суд також наголосив, що багатоквартирні будинки, господарські будівлі, споруди та приміщення є нерозривно пов’язаними із земельними ділянками, на яких вони розміщені, та звернувся до власних правових висновків, викладених у постанові від 21.07.2020 у справі №922/3461/17. Одночасно суд касаційної інстанції акцентував, що виключне право на отримання у власність чи постійне користування земельної ділянки комунальної власності, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок, будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, належить співвласникам багатоквартирного будинку.

…

Зважаючи на вищенаведене, висновок судів попередніх інстанцій про те, що багатоквартирні будинки є нерозривно пов’язаними із земельними ділянками, на яких вони розташовані, а особа, яка законно набула у власність будинок чи споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими об’єктами після їх набуття, відповідає положенням законодавства та безпосередньо узгоджується з правовою позицією суду касаційної інстанції, викладеною у постановах, на які посилається Скаржник для порівняння.

⭕️ Відтак, з моменту набуття мешканцями будинку по АДРЕСА_1 у м. Чернівці права власності на квартири, після введення в експлуатацію 45-квартирного житлового будинку та створення Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку “Руська, 219-Д”, у співвласників цього будинку виникло право на оформлення речового права на земельну ділянку. Таке право поширюється на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, необхідні для його обслуговування та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів/орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень у будинку.

Щодо розміру земельної ділянки, право на користування якою має перейти до співвласників багатоквартирного будинку, та особливостей її оформлення

Як вже зазначено Судом, з моменту набуття мешканцями будинку по АДРЕСА_1 у м. Чернівці права власності на квартири, після введення в експлуатацію 45-квартирного житлового будинку та створення Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку “Руська, 219-Д”, у співвласників виникло право на оформлення речового права на земельну ділянку в межах території, на якій розташований багатоквартирний будинок, а також належні до нього будівлі та споруди. Ця земельна ділянка є необхідною для належного обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб співвласників, наймачів (орендарів) квартир і нежитлових приміщень.

Отже, співвласники багатоквартирного будинку мають право оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що забезпечують його функціонування та відповідають потребам мешканців.

Статтею 123 Земельного кодексу України визначено, що надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до частини другої статті 123 Земельного кодексу України особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки. У клопотанні зазначаються орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення.

Одночасно частиною четвертою статті 42 Земельного кодексу України визначено, що розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

⭕️ Відтак, оформлення співвласниками багатоквартирного будинку права на землю відбувається шляхом виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, тобто має місце формування нової земельної ділянки під нерухомістю, що не суперечить наведеним вище положенням земельного законодавства щодо формування земельних ділянок. Використання такого порядку оформлення прав на земельну ділянку за власником нерухомості не порушує і прав постійного землекористувача, оскільки не позбавляє його можливості самостійно оформити право на належну йому частину земельної ділянки, яка залишається після вилучення її частин, необхідних для обслуговування об’єктів нерухомості.

Згідно з пунктом 4 частини першої статті 1 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” прибудинкова територія – це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належний до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів, орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

У постанові Верховного Суду від 29.07.2024 у справі №362/5218/20 визначено, що види, склад, порядок розробки та затвердження містобудівної документації визначаються Кабінетом Міністрів України та регулюються Законом України “Про основи містобудування”, Законом України “Про регулювання містобудівної діяльності”.

Відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу 17.05.2005 №  76, зареєстрованих в Міністерстві юстиції України 25.08.2005 за №  927/11207, прибудинкова територія це – територія навколо багатоквартирного будинку визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.

⭕️ Суд касаційної інстанції у відповідній справі дійшов висновку, що віднесення земельної ділянки, відповідно з визначенням її розміру та конфігурації, до прибудинкової території багатоквартирного будинку має свідчити відповідна містобудівна та землевпорядна документація або акт на право власності чи користування земельною ділянкою.

Верховний Суд у постанові від 01.03.2023 у справі №607/13198/21 виснував про те, що співвласники багатоквартирного будинку набувають права власності чи права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення їх житлових, соціальних і побутових потреб, після передачі такої ділянки у їх власність чи у постійне користування на загальних підставах у вставленому законом порядку.

Розміри та конфігурація такої земельної ділянки визначаються на підставі відповідної технічної документації із землеустрою, яка подається на затвердження уповноваженому на прийняття такого рішення органу місцевого самоврядування.

Зазначене у статті 1 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” поняття “права на земельну ділянку” варто розуміти як оформлене у встановленому законом порядку право власності чи право постійного користування. Лише після оформлення такого права розміри і конфігурація земельної ділянки вважаються встановленими”.

Викладене вище свідчить про наявність загальних висновків Верховного Суду щодо права співвласників багатоквартирного будинку на отримання у власність чи у користування земельної ділянки, необхідної для обслуговування багатоквартирного будинку, як прибудинкової території, а також щодо порядку засвідчення розміру та конфігурації відповідної земельної ділянки.

З огляду на це, висновки судів попередніх інстанцій про те, що Позивач має право на отримання в постійне користування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, а також належну до нього прибудинкову територію, яка визначається на підставі відповідної землевпорядної документації, є обґрунтованими.

Водночас оформлення права постійного користування має здійснюватися у порядку, визначеному законодавством. Зазначені висновки також узгоджуються з положеннями земельного законодавства та правовими позиціями суду касаційної інстанції, на які безпосередньо посилається Скаржник.

Щодо доведення належності розміру земельної ділянки, право на оформлення правовідносин щодо користування якою підлягає переходу до співвласників багатоквартирного житлового будинку

Судами обох інстанцій вказано про відсутність доказів на підтвердження дотримання Позивачем процедури оформлення права постійного користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоповерховий будинок, визначення розміру земельної ділянки на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Ця обставина не заперечується Скаржником. На його думку, додаткове з’ясування цього питання не є необхідним, оскільки Управлінню Міністерства внутрішніх справ України в Чернівецькій області, на підставі рішення Ради від 27.11.2008 №739, було надано Державний акт на право постійного користування земельною ділянкою площею 0,3196 га (кадастровий номер 7310136600:32:003:0022), розташованою у АДРЕСА_1 . Вказана земельна ділянка має цільове призначення – для будівництва та обслуговування 45-квартирного житлового будинку, що, на думку Скаржника, автоматично підтверджує необхідність всієї її площі для обслуговування багатоквартирного житлового будинку за цією адресою.

Суд не погоджується з позицією Скаржника та зазначає, що право співвласників багатоквартирного житлового будинку на оформлення правовідносин щодо користування земельною ділянкою виникло не на підставі рішення Ради від 27.11.2008 №739, а як наслідок набуття мешканцями будинку по АДРЕСА_1 у м. Чернівці права власності на квартири після введення в експлуатацію 45-квартирного житлового будинку та створення Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку “Руська, 219-Д”.

Відповідне право випливає з положень пункту 6 статті 1 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, статті 382 Цивільного кодексу України та статей 42, 92 Земельного кодексу України, які регулюють питання володіння та користування земельною ділянкою, що обслуговує багатоквартирний житловий будинок.

⭕️ Отже, співвласники житлового будинку по АДРЕСА_1 у м. Чернівці набули право користування земельною ділянкою виключно в межах території, необхідної для обслуговування фактично побудованого об’єкта, а не всієї земельної ділянки, яка передавалася Міністерству внутрішніх справ України для будівництва та обслуговування будинків.

Суд зазначає, що рішення Ради про передачу Міністерству внутрішніх справ України земельної ділянки площею 0,3196 га було спрямоване на надання землі з метою будівництва житлових об`єктів. Водночас у цьому рішенні не зазначено, що земельна ділянка виділялася саме відповідно до фактичних параметрів збудованого будинку першої черги, які були затверджені у Декларації про готовність об’єкта до експлуатації.

⭕️ Таким чином, розмір земельної ділянки, що підлягає переходу у користування співвласників багатоквартирних будинків повинен визначатися на підставі землевпорядної документації, яка враховує фактичні параметри всіх об’єктів, запланованих для будівництва, їх прибудинкову територію та територію, необхідну для забезпечення обслуговування будинків і потреб його мешканців.

Зазначені висновки узгоджуються з правовими позиціями Верховного Суду, на які посилається Скаржник для порівняння, зокрема з правовими висновками, викладеними e постанові Верховного Суду від 27.01.2023 у справі №  621/2300/16.

При цьому, за встановленими судами обставинами планувалось будівництво об’єкта у фактично більшому розміру.

Так, незважаючи на зазначення у рішенні Ради від 27.11.2008 №739 про передання права постійного користування земельною ділянкою площею 0,3196 га, для будівництва та обслуговування 45-ти квартирного житлового будинку, 29.09.2005 рішенням Ради №840 “Про погодження місця розташування об`єктів містобудування, надання дозволу забудовникам на підготовку матеріалів попереднього погодження, складання проектів відведення земельних ділянок, внесення змін та відміну раніше прийнятих рішень” внесено зміни в пункт 8 додатку 1 до рішення 24 сесії V скликання Ради №  536 щодо надання дозволу на підготовку матеріалів попереднього погодження, складання проекту відведення земельної ділянки Управлінню Міністерства внутрішніх справ України в Чернівецькій області на будівництво 45-квартирного житлового будинку на АДРЕСА_1 , а саме: слова “…45-квартирного житлового будинку…” замінено словами “… зблокованого 81-квартирного житлового будинку…”.

20.06.2008 Управлінню Міністерства внутрішніх справ України в Чернівецькій області Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області надано Дозвіл на виконання будівельних робіт №1-141/08Ч (перереєстрація дозволу №65 від 23.03.2006), а саме на продовження будівництва зблокованого 81-квартирного житлового будинку на АДРЕСА_1 в м. Чернівці з почерговим будівництвом І та ІІ блоку.

19.09.2011 в Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області за № ЧВ 14311044002 зареєстровано Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації – будівництво зблокованого 81 квартирного житлового будинку (І черга – 45-ти квартирний житловий будинок блок Б) на АДРЕСА_1 код за ДК 018-2000-1122.2, ІІІ категорія складності.

На невідповідність запроектованої кількості квартир фактичному складу житлового фонду також звернули увагу суди обох інстанцій. Під час дослідження доказів встановлено, що фізичні особи набули права власності на нерухоме майно, а саме: на квартиру №46 загальною площею 68 кв. м, на квартиру НОМЕР_2 загальною площею 75,1 кв. м, на квартиру НОМЕР_1 загальною площею 49,7 кв. м, на квартиру НОМЕР_4 загальною площею 50,6 кв. м та на квартиру НОМЕР_3 загальною площею 93,2 кв. м, які знаходяться за адресою АДРЕСА_1 . Водночас питання щодо законності будівництва не є предметом цього спору.

З огляду на зазначене, Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій щодо недоведеності Позивачем належного розміру земельної ділянки, право на оформлення правовідносин щодо користування якою підлягає переходу до співвласників багатоквартирного житлового будинку. Зокрема, Позивачем не надано технічного паспорта будинку, землевпорядної документації чи інших належних, допустимих та достовірних доказів, які б підтверджували фактичну площу будівлі, розташованої за адресою АДРЕСА_1, м. Чернівці , та необхідну для її обслуговування прибудинкову територію. Відтак, під час розгляду справи Позивач не довів обґрунтованість визнання за ним права на оформлення правовідносин щодо користування всією площею земельної ділянки в розмірі 0,3196 га.

При цьому, з урахуванням предмета, підстав позову та встановлених судами попередніх інстанцій обставин, колегія суддів в цілому погоджується з їх висновками про необхідність відмови в позові також з огляду на таке.

По-перше, як встановили суди спірна земельна ділянка є сформованою, а отже, відповідно до положень статті 79-1 Земельного кодексу України, становить самостійний об’єкт цивільних прав.

По-друге, відповідна земельна ділянка виділялась для будівництва не лише житлового будинку Позивача, який у проектній документації визначено як будинок першої черги, а й для спорудження ще одного житлового будинку.

У такий спосіб, право на спірну земельну ділянку після завершення будівництва повинні набути як мешканці житлового будинку ОСББ “Руська, 219-Д”, так і мешканці будинку, який буде збудовано в майбутньому.

Саме в такому випадку право постійного користування спірної земельної ділянки повинно було би перейти до нових користувачів у повному обсязі. Однак, звертаючись із позовом, Позивач фактично наполягає на набутті ним права на всю спірну земельну ділянку, не враховуючи ні первинного цільового призначення її виділення, ні інтересів майбутніх мешканців будинку, запланованого для будівництва.

⭕️ Суд наголошує, що Позивач має право на формування земельної ділянки. Водночас за встановлених судами обставин справи, зокрема з огляду на те, що Позивач не виявив наміру очікувати завершення будівництва в повному обсязі, набуття ним права на земельну ділянку, на якій розташоване майно ОСББ “Руська, 219-Д”, можливе лише з дотриманням порядку, передбаченого статтею 79-1 Земельного кодексу України, із врахуванням прав та інтересів інших землекористувачів.

На зазначене фактично звернули увагу й суди попередніх інстанцій, які, з урахуванням установлених обставин справи та вимог законодавства, дійшли висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

Знайти більше судової практики у сфері містобудування та земельного права можна у групі Містобудування в Україні та в моєму Телеграм-каналі.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025

Оприлюднено проекту першої редакції ДБН В В.2.5-67:2025 Опалення, вентиляція та кондиціонування повітря, який підготовлено на замніну ДБН В.2.5-67:2013 Опалення, вентиляція та кондиціонування (який набрав чинності 01.01.2014 року).

Мінрозвитку відповідно до положень Порядку розроблення, погодження, затвердження, реєстрації, внесення змін до будівельних норм та визнання їх такими, що втратили чинність затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 30 червня 2010 р. №543 оприлюднює проект першої редакції ДБН В.2.5-67:2025 Опалення, вентиляція та кондиціонування повітря, розроблений Київським національним університетом будівництва і архітектури (КНУБА). 

Пропозиції до проекту першої редакції ДБН В.2.5-67:2025 приймаються у письмовій формі протягом десяти робочих днів після оприлюднення (дата опублікування – 21.07.2025) на електронну адресу i.rudenko@mtu.gov.ua, i.kostrov@mtu.gov.ua або miu@mtu.gov.ua.

Призначення проекту нової редакції, що розробляється, полягає в удосконаленні будівельних норм щодо проєктування сучасних систем опалення, та акумулювання тепла в цих системах, а також охолодження, вентиляції, кондиціонування, поширюючись на вимоги до параметрів мікроклімату приміщень які ці системи обслуговують (зазначено у Пояснювальній записці).

Кінцевим результатом є створення будівельних норм для інженерних систем будівель (систем опалення, вентиляції та кондиціонування), що відповідають сучасному стану наукового, технічного обґрунтування та узгоджуються з вимогами національних стандартів України, що відносяться до комплексу В.2.2 «Будівлі та споруди», В.2.5 «Інженерне обладнання будівель і споруд. Зовнішні мережі та споруди», В.2.7 «Будівельні матеріали» та В.3.1 «Експлуатація конструкцій та інженерного обладнання будівель і споруд, систем життєзабезпечення» згідно з ДБH A.1.1-1:2009 “Система нормування та стандартизації у будівництві. Основні положення”.

При розробці будівельних норм також враховані положення Directive (EU) 2023/1791 of the European Parliament and of the Council of 13 September 2023 on energy efficiency and amending Regulation (EU) 2023/955 (recast) та Directive (EU) 2024/1275 of the European Parliament and of the Council of 24 April 2024 on the energy performance of buildings (recast), щодо ефективних систем опалення, охолодження, вентиляції та кондиціонування, ширшого використання відновлюваних джерел в структурі загального енергоспоживання будівлі та збільшення частки скидної теплової енергії.

Перевагами, які дасть застосування розроблюваного документу є впровадження нових технічних рішень в інженерних системах будівель враховуючи Закон України «Про енергетичну ефективність будівель», Закон України «Про енергетичну ефективність» та Закон України «Про внесення змін до деяких законів України щодо створення умов для запровадження комплексної термомодернізації будівель», підвищення ефективності кінцевого енергоспоживання, встановлення мінімального класу енергоефективності технічного оснащення, автоматизації, моніторингу й управління системами забезпечення мікроклімату будівель, створення умов для збільшення частки відновлюваних джерел та скидної теплової енергії в енергоспоживанні будівель, встановлення сучасних вимог до параметрів мікроклімату, зменшення шкідливих викидів та вдосконалення експлуатації та технічного обслуговування систем забезпечення мікроклімату.

Сфера застосування – встановлюють вимоги проектування до систем опалення і внутрішнього теплопостачання, загальнообмінної та аварійної вентиляції, повітряного опалення, кондиціонування й охолодження повітря будівель і споруд з метою забезпечення нормованих санітарно-епідеміологічних параметрів мікроклімату приміщень, виконання вимог безпеки та охорони навколишнього середовища, раціонального використання енергетичних ресурсів під час експлуатації. Застосовують при новому будівництві, реконструкції та капітальному ремонті, у тому числі з метою термомодернізації, будівель та споруд різного призначення.

Завданнями розроблення проекту нової редакції є:

• актуалізація та оновлення вимог до сучасних систем опалення та акумулювання тепла в цих системах, а також охолодження, вентиляції, кондиціонування повітря і обладнання в них;
• виконання вимог санітарних норм (параметри мікроклімату приміщень для проектування та оцінки енергетичних характеристик будівель по відношенню до якості повітря, теплового комфорту, освітлення та акустики), правил безпеки та охорони праці, вимог охорони навколишнього середовища, забезпечення пожежної безпеки будинків і споруд різного призначення;
• вимог ефективного використання енергії та енергоефективності в системах опалення, охолодження та акумулювання в цих системах, а також вентиляції, кондиціонування повітря, визначення їхньої відповідності класу енергетичної ефективності інженерних систем, створення сприятливих умов для широкого впровадження відновлюваних джерел енергії.

Набрання чинності розроблюваними будівельними нормами передбачається орієнтовно у 2025 року.

Знайти більше новин та аналітичних матеріалів у сфері містобудування та земельного права можна у групі Містобудування в Україні та в моєму Телеграм-каналі.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025

Міністерством розвитку громад та територій України розроблено проєкт постанови КМУ «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо вдосконалення здійснення державного архітектурно-будівельного контролю». Вказаний документ розроблено з метою забезпечення ефективності здійснення заходів державного архітектурно-будівельного контролю з урахуванням принципів, передбачених Законом України «Про адміністративну процедуру», а також усунення неоднозначності нормативних положень для уникнення можливості їх суб’єктивного застосування органами державного архітектурно-будівельного контролю.

Обґрунтування необхідності прийняття акта

Інститут державного архітектурно-будівельного контролю відіграє надвагому роль у належному формуванні та забезпеченні розвитку сфери містобудівної діяльності. Ефективність реалізації контролю органами державного архітектурнобудівельного контролю та максимальне досягнення мети цього інституту залежить значною мірою саме від чіткості, системності та комплексності нормативно закріплених завдань, функцій, прав та обов’язків зазначених органів. Так, процедура здійснення заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками, відповідальними виконавцями робіт та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт, визначена Порядком здійснення державного архітектурнобудівельного контролю, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 № 553 (далі – Порядок № 553). Водночас практичне застосування Порядку № 553, а також ґрунтовний аналіз практики реалізації існуючого правового поля у сфері державного архітектурно-будівельного контролю свідчить про нагальну необхідність внесення змін, які забезпечать чіткий нормативно визначений алгоритм дій посадових осіб органів державного архітектурно-будівельного контролю, усунуть неоднозначність застосування норм та застарілі підходи.

Так, наразі однією з підстав здійснення контролю є звернення фізичних чи юридичних осіб про порушення суб’єктом містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності. З метою розгляду таких звернень законодавством передбачено утворення при органі державного архітектурнобудівельного контролю комісії щодо розгляду звернень у сфері містобудівної діяльності. При цьому нормативною основою функціонування такої Комісії є лише пункт 71 Порядку № 553, який фактично окреслює загальні підходи та не містить достатнього регулювання. Розглядаючи положення згаданого пункту 71 з точки зору його застосування на практиці, можна дійти висновку про необхідність додаткового врегулювання окремих процедурних аспектів порядку розгляду звернень комісією. Зокрема, вбачається за доцільне визначити на нормативному рівні вимоги до звернень фізичних чи юридичних осіб про порушення суб’єктом містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, що полегшить подання фізичними та юридичними особами таких звернень; визначити категорії звернень, які не підлягають розгляду тощо.

У контексті порядку розгляду вказаних звернень Комісією слід зауважити, що у щорічній доповіді про стан додержання та захисту прав і свобод людини і громадянина в Україні у 2022 році Уповноваженим Верховної Ради України з прав людини надано рекомендації Державній інспекції архітектури та містобудування України щодо розроблення змін до пункту 71 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 № 553, у частині проведення Комісією щодо розгляду звернень у сфері містобудівної діяльності своїх засідань в режимі відеоконференції та впровадити ці зміни в роботу Комісії, що відповідно враховано розробником.

Крім цього, необхідність внесення змін до Порядку № 553 викликана потребою вдосконалення алгоритму дій посадових осіб органів державного архітектурно-будівельного контролю у разі виявлення фактів самочинного будівництва.

Регламентований у правовому вимірі порядок дій компетентних органів у разі виявлення самочинного будівництва є недостатнім та не забезпечує належної взаємодії органів державного архітектурно-будівельного контролю та органів Національної поліції, місцевого самоврядування. Тоді як механізм виявлення фактів самочинного будівництва має бути визначений в законодавстві у такий спосіб, який забезпечить максимально швидке реагування з боку відповідних органів на такі факти та сприятиме усуненню ймовірних негативних наслідків, зумовлених самочинним будівництвом, оскільки за своєю юридичною природою факт самочинного будівництва досить часто свідчить про наявність негативного впливу на права та законні інтереси інших осіб.

Окремо варто зауважити, що труднощі, які виникають при проведенні заходів державного архітектурно-будівельного контролю, зокрема під час складання протоколів про вчинення правопорушень, деякою мірою спричинені відображенням застарілих підходів, що у свою чергу ускладнює реалізацію завдань інституту державного архітектурно-будівельного контролю та потребує корегування з урахуванням вимог сьогодення. Разом з цим з огляду на вищеокреслену проблематику, потребують перегляду положення Порядку накладення штрафів за правопорушення у сфері містобудівної діяльності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 06.04.1995 № 244, який визначає процедуру накладення штрафів за правопорушення у сфері містобудівної діяльності, що передбачені Законом України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності».

У свою чергу вагомим кроком у законодавстві було прийняття Закону України «Про адміністративну процедуру», який запроваджує нові інструменти регулювання відносин між фізичними/юридичними особами та суб’єктами, які відповідно до закону уповноважені здійснювати функції публічної адміністрації. Законом України від 10.10.2024 №4017 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Закону України “Про адміністративну процедуру”», який набув чинності 15.11.2024, внесено зміни, зокрема, до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», у зв’язку з чим виникає необхідність приведення підзаконних актів відповідно до положень вказаного Закону.

Таким чином, наразі виникла необхідність розроблення акта, положення якого усунуть правові невизначеності та наявність різнотлумачень при здійсненні державного архітектурно-будівельного контролю.

Пропонується внести зміни, зокрема, до Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 № 553, Порядку накладення штрафів за правопорушення у сфері містобудівної діяльності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 06.04.1995 № 244. Зазначеними змінами передбачається, зокрема, визначити чіткі вимоги до звернень фізичних чи юридичних осіб про порушення суб’єктом містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, а також до висновку, складеного за результатами засідання комісії.

Крім того, пропонованими змінами передбачається можливість заявника, суб’єкта містобудування та/або їх представників брати участь у засіданні комісії дистанційно у режимі відеоконференції з використанням власних технічних засобів.

Також положеннями проєкту постанови визначено чіткий алгоритм дій відповідних органів у разі виявлення факту самочинного будівництва. Так, у разі виявлення факту самочинного будівництва орган державного архітектурно-будівельного контролю проводить перевірку із залученням представників органів Національної поліції і місцевого самоврядування та вживає заходів для встановлення відомостей про суб’єкта містобудування, який будує чи збудував об’єкт самочинного будівництва (зокрема, його прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), реєстраційний номер облікової картки платника податків (за наявності), номер та серія паспорта – для фізичної особи або найменування та ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України – для юридичної особи). Якщо під час здійснення заходів державного архітектурно-будівельного контролю неможливо встановити суб’єкта, який будує чи збудував об’єкт самочинного будівництва, матеріали такої перевірки разом з вимогою про встановлення суб’єкта містобудування орган державного архітектурнобудівельного контролю направляє до органів Національної поліції. Органи Національної поліції у строк до 30 календарних днів з дня надходження вимоги про встановлення суб’єкта містобудування вживають відповідні заходи для встановлення такої особи, про що повідомляють орган державного архітектурно-будівельного контролю. Відомості органу Національної поліції про встановлення суб’єкта містобудування, який будує чи збудував об’єкт самочинного будівництва, є невід’ємною частиною акта, який складається за результатами перевірки. Також положення проєкту постанови передбачають застосування принципів адміністративної процедури при взаємодії фізичних/юридичних осіб з органами державного архітектурно-будівельного контролю.

Разом з цим запропонованими змінами приведено у відповідність до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» термінологію підзаконних нормативних актів. Крім того, відповідні зміни внесено також до постанови Кабінету Міністрів України від 23.12.2020 № 1340 «Деякі питання функціонування органів архітектурно-будівельного контролю та нагляду».

Нижче наведу кілька основних змін, які запропоновані документом:

Позапланова перевірка

Запровано викласти в новій редакції положення про позапланові перевірки, зокрема визначено які зверенння не підлягатимуть розгляду:

• у разі, якщо заявником у встановлений строк не усунено виявлені недоліки;
• від одного і того ж заявника щодо проведення позапланової перевірки за тим самим фактом (фактами), за якими було прийнято рішення комісії, оформлене відповідним висновком, та за відсутності додаткових істотних фактів (обставин), які можуть вплинути на прийняття рішення про необхідність проведення позапланової перевірки;
• щодо проведення повторної позапланової перевірки за тим самим фактом (фактами), що був (були) підставою для раніше проведеної позапланової перевірки об’єкта будівництва чи суб’єкта містобудування;
• в яких порушено питання, яке станом на день подання звернення до органу державного архітектурно-будівельного контролю розглядається судом або щодо якого ухвалено судове рішення про відмову в задоволенні вимог заявника, крім випадків зміни істотних для вирішення справи обставин (умов);
• в яких вжито ненормативну лексику та/або образливі висловлювання.

Залучення експертів та призначення експертиз

Для надання оцінки дій суб’єктів містобудування під час виконання підготовчих та будівельних робіт, що потребує спеціальних знань, керівник органу державного архітектурно-будівельного контролю має право прийняти обґрунтоване рішення про призначення інженерно-технічної або іншого виду експертизи з визначенням експерта чи експертної установи та переліку питань експертизи з одночасним зупиненням заходу державного архітектурнобудівельного контролю. Строки здійснення заходу державного архітектурно-будівельного контролю, визначені цим Порядком, відновлюються у день одержання органом державного архітектурно-будівельного контролю результатів експертизи.

Щодо надсилання матеріалів перевірки

Акт, припис, протокол, постанова про накладання штрафу, інші матеріали перевірок та інші документи, складені під час або за результатами здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, підписуються відповідною посадовою особою органу державного архітектурно-будівельного контролю та відповідно до вимог, встановлених цим Порядком, вручаються під розписку суб’єкту містобудування (керівнику або уповноваженому представнику суб’єкта містобудування) – за його клопотанням, або надсилаються суб’єкту містобудування через електронний кабінет або засобами електронного зв’язку та/або поштовим відправленням з описом вкладення та повідомленням про вручення, про що робиться запис у відповідному документі.

Датою отримання документів, надісланих рекомендованим поштовим відправленням з описом вкладення та повідомленням про вручення, є дата, наступна за датою його отримання об’єктом поштового зв’язку за місцезнаходженням (місця проживання) отримувача.

Датою отримання документів, надісланих за допомогою електронного кабінету є день отримання органом органом державного архітектурнобудівельного контролю інформації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва про доставку документів до електронного кабінету користувача Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Датою отримання документів, надісланих засобами електронного зв’язку, є дата відправлення такого документа, зазначена у оператора електронної комунікаційної мережі.

У разі коли доставка документа відбулася у неробочий час робочого дня або у неробочий день, датою отримання електронного документа/відомостей користувачем електронного кабінету вважається наступний робочий день.

Якщо доставка відбулася у вихідний чи святковий день, датою отримання електронного документа/відомостей користувачем електронного кабінету вважається перший робочий день, що настає за вихідним або святковим днем.

Адресою для листування суб’єкта містобудування (юридичної особи, фізичної особи-підприємця) є місцезнаходження суб’єкта містобудування, визначене в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань.

Належним підтвердженням факту надіслання документів рекомендованим поштовим відправленням з описом вкладення та повідомленням про вручення є одержаний від оператора поштового зв’язку розрахунковий документ за надані послуги.

Щодо повідомлень та направлення документів:

У всіх НПА, який стосується вказаний проект, слова «рекомендованим листом з повідомленням або через електронний кабінет» пропонується замінити словами «через електронний кабінет та/або засобами електронного зв’язку та/або рекомендованим поштовим відправленням з описом вкладення та повідомленням про вручення, про що робиться запис у відповідному документі.

Якщо коротко, то тепер документи мають направлятися з описом вкладення, а не просто рекомендованим листом. Вважаю це дуже правильною зміною, бо дуже часто на практиці органих держархбудконтролю могли направити лише частину документів, і потім виникали проблеми, які можна було вирішити лише у судовому порядку.

Самовідвід

Пропонуєтсья доповнити чинні НПА положенням про самовідвід посадової особи органу державного архітектурно-будівельного контролю, яка здійснює розгляд справи про правопорушення у сфері містобудівної діяльності, за наявності підстав, визначених частиною першою статті 23 Закону України «Про адміністративну процедуру».

Це лише частина змін, які пропонується внески вказаною вище проєктом постанови.

Знайти більше новин та аналітичних матеріалів у сфері містобудування та земельного права можна у групі Містобудування в Україні та в моєму Телеграм-каналі.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025