Month: August 2025

Плануючи будівництво на присадибній, садовій або дачній ділянці, часто виникає питання: чи всі будівлі та споруди потребують оформлення дозвільних документів та подальшого введення в екплуатацію.

Ви можете переглянути відеометаріал на цю тему на YouTube-каналі DREAMDIM!

Звісно, коли мова йде про капітальну будівлю, наприклад, житловий будинок чи літню кухню, то для їх будівництва вам потрібно буде оформити будівельний паспорт або схему намірів забудови (відеоматеріали) та подати повідомлення про початок виконання будівельних робіт. І в такому випадку, коли ви готуєте документи для отримання будівельного паспорта або коли ви замовляєте схему намірів забудови, я раджу одразу відобразити всі заплановані вами об’єкти (будівлі та споруди), навіть ті, які не потребують отримання дозволів.

Якщо ж мова йде про бажання додатково (до вже збудованих та оформлених раніше об’єктів) розмістити на ділянці ті чи інші господарські будівлі та споруди, то є сенс проаналізувати чи можна законно звести заплановані вами об’єкти без будпаспорту, без дозвільних документів та без необхідності в подальшому вводити їх в експлуатацію.

Отже давайте детально розглянемо, які будівлі та споруди можуть бути зведені без дозволів:

✅ Встановлення сонячних панелей на дахах та фасадах: дозвіл не потрібен!

Перелік будівельних робіт, які не потребують дозвільних документів

Станом на 12.08.2025 року є чинною Постанова КМУ №406 від 07.06.2017 року, якою затверджено Перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію. 

Вказана Постанова набрала чинності 10.06.2017 року; і за останні роки в неї неодноразово вносилися зміни.

Ми не будемо аналізувати всі пункти вказаної постанови, а зупинимося лише на тих, які мають відношення до об’єктів, що можуть бути розміщені на присадибних, садових та дачних земельних ділянках. І що важливо – які не потрібно вводити в експлуатацію.

✅ Щодо дотримання відстаней до меж, протипожежних розривів та інших норм у випадку реконструкції існуючого будинку (2025)

Так, згідно п. 6 зазначеної Постанови не потрібно оформлювати дозвільні документи для:

•  зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд без влаштування фундаментів, зокрема навісів, альтанок, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, гаражів;
• свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, відкритих басейнів та басейнів із накриттям, погребів, входів до погребів, воріт, хвірток, приямків, терас, ґанків.

Окрім того, згідно Постанови №406 не потребує дозволу знесення і демонтаж будівель та споруд без подальшого будівництва, які не є підготовчими роботами, та без порушення експлуатаційної придатності інших будівель і споруд, а також демонтаж об’єктів, пошкоджених або зруйнованих внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних дій або терористичних актів.

✅ Демонтаж чи знесення? Яке рішення може приймати міська або сільська рада, а яке – суд?

Також до 15.01.2019 року діяла редакція Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна (паралельно з Постановою КМУ №406, яка діє з 10.06.2017 року), яка містила перелік об’єктів, які не належать до самочинного будівництва: – для одноквартирних (садибних), дачних та садових будинків:

• зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд, навісів, альтанок, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, відкритих басейнів та басейнів із накриттям полегшеної конструкції, погребів, входів в погреби, підпірних стін, воріт, хвірток, приямків, терас, ганків;
• зміна призначення господарських будівель;
• улаштування чи закриття дверних (віконних) прорізів у внутрішніх не капітальних стінах, збільшення або зменшення житлової або допоміжної площі за рахунок демонтування або влаштування перегородок (без порушення капітальних несучих стін, несучих конструкцій, опор, балок), комор, утеплення і оздоблення стін;
• засклення балконів, лоджій, веранд, терас, крім будинків, що занесені до Державного реєстру нерухомих пам’яток України, заміна матеріалу стін будинків, господарських будівель без збільшення розміру фундаменту та поверховості;
• та інше.

 Зазначені положення Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації мають застосовуватися у випадках, коли об’єкти були збудовані в період з 29.01.2013 року до 15.01.2019 року.

✅ Житлові, садові, дачні будинки та господарські будівлі, які побудовані до 05 серпня 1992 року, не підлягають прийняттю в експлуатацію!

З 15.01.2019 року вказану Інструкцію було викладено у новій редакції, і відповідні положення з неї було виключено; а з 19.05.2023 року набрав чинності новий Порядок проведення технічної інвентаризації, затверджений Постановою КМУ №488 від 12.05.2023 року, який також не містить жодних подібних переліків.

Таким чином, з 15.01.2019 року єдиним нормативно-правовим актом, яким затверджено Перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, є Постанова КМУ №406.

Гаражі

На сьогодні лише зведення гаражів без влаштування фундаментів можливе за відсутності документів, що дають право на виконання будівельних робіт, будівництво ж капітальних гаражів на сьогодні (2025 рік) потребує оформлення будівельного паспорта або схеми намірів забудови та реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт (в цьому матеріалі мова йде про гаражі, які є приналежною річчю до житлового, садового або дачного будинку).

Разом із тим, в період з 04.01.2013 року до 29.01.2013 року, тобто менше місяця, діяло положення, згідно з яким навіть капітальні гаражі (з влаштуванням фундаментів) не відносилися до об’єктів самочинного будівництва.

Альтанки та навіси

У вищезазначеній постанові в переліку є навіси та альтанки, але в ній також зазначено два важливі критерії – тимчасовість та відсутність фундаментів. Ці два критерія розповсюджується і на інші перелічені об’єкти. Проте на практиці найчастіше виникають нюанси саме з альтанками та навісами, оскільки в деяких випадках це дійсно тимчасові споруди, які не мають фундаменту, а в інших випадках – це великі капітальні об’єкти, які мають в т.ч. і фундамент.

Саме тому, потрібно не тільки враховувати назву будівлі чи споруди, а також і два названі вище критерії.

Перепланування

Роботи з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення, а також нежилого будинку, будівлі, споруди, приміщення в них, виконання яких не передбачає втручання в огороджувальні та несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, – щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними (СС1) (прим. а це в т.ч. ті, які будуються на підстави будівельних паспортів та схем намірів забудови), з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, не потребують оформлення документів, що дають право на виконання будівельних робіт.

Також без дозвільних документів можна виконувати роботи по заміні покрівлі будівель і споруд згідно з будівельними нормами без втручання в несучі конструкції.

Паркани та огорожі

Влаштування огорож (парканів) на присадибних, садових та дачних ділянках хоча і не потребує оформлення дозвільних документів, проте при їх зведенні потрібно враховувати вимоги чинних будівельних норм.

Таким чином, роботи по зведенню парканів можуть проводитися навіть за відсутності будівельного паспорта та/або схеми забудови земельної ділянки.

Приєднання та підключення до мереж

Приєднання та підключення до інженерних мереж відповідно до технічних умов індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських будівель і споруд, гаражів, розташованих на присадибних, дачних і садових земельних ділянках та земельних ділянках для будівництва індивідуальних гаражів, також не потребує оформлення дозвільної документації.

❗️Так, відповідно до положень п. 5 Постанови КМУ №406 від 07.06.2017 року, постачальники електроенергії, газу, води тощо не мають права вимагати оформлення дозвільних документів на приєднання та підключення садибних, садових, дачних будинків та господарських будівель і споруд до своїх мереж.

Утеплення

Роботи з теплової ізоляції введених в експлуатацію житлових будинків (стін, даху, горища, технічного, цокольного, підвального поверхів), що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними (СС1) та середніми (СС2) наслідками, не потребують отримання дозвільних документів.

Більше новин та аналітики у сфері містобудування та земельного права у групі Містобудування в Україні та на моєму YouTube-каналі.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM

Ⓒ 2025

Періодично у власників будинків (житлових, садових, дачних) та господарських будівель виникає необхідність щодо добудувати або перебудувати існуючий будинок чи будівлю. Подібні роботи, в більшості випадків, підпадають під визначення реконструкції, яка вимагає оформлення будівельного паспорта, схеми намірів забудови або отримання містобудівних умов, та отримання документів, що дають право на виконання будівельних робіт.

Відповідний відеоматеріал дивіться на моєму YouTube-каналі!

Також часто покупці нерухомості розглядають варіанти придбання існуючого будинку з госпбудівлями з метою все переробити і перебудувати, що власне теж буде реконструкцією.

І в цих випадках я часто чую від замовників (власників або потенційних покупців), що при реконструкції, коли існуючий об’єкт (наприклад, будинок) розміщено впритул до межі або за 2-3 м від сусідського будинку, є певні виключення щодо необхідності дотримання чинних на сьогодні норм щодо розміщення об’єктів, і тому краще реконструювати такий будинок, ніж починати будівництво нового, оскільки для нового потрібно буде відступати від межі, враховувати відстань до сусідських будівель тощо.

Аргументація, як правило, наступна: все було збудовано раніше, оформлено належним чином, а отже відповідало на той момент всім вимогам законодавства, і ніхто не може тепер зобов’язати перебудовувати об’єкт.

Давайте спробуємо розібратися чи обґрунтована така позиція, чи ні. І яка ситуація станом на 2025 рік

Що таке реконструкція?

Реконструкція – це передбудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об’єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (загальна площа, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня, доступність для маломобільних груп населення.

Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об’єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).

Саме таке визначення містить чинна редакція ДБН А.2.2-3:2014 Склад та зміст проектної документації на будівництво.

✅ Схема намірів забудови чи будівельний паспорт: що обрати в 2025 році?

Які норми регулювали проведення робіт з реконструції і чому є будинки розміщені з порушенням всіх можливих норм?

Багато будинків та господарськиз будівель і споруд до них бути побудовані за нормами, які діяли раніше (і вже втратили чинність), або такі будинки було оформлено як збудовані до 05.08.1992 року, або за будівельною амністією – і в цих двох випадках взагалі не перевіряється дотримання подібних норм.

Отже, дуже часто виявляється, що такі будинки та господарські будівлі розміщено чи занадто близько до межі, чи з порушенням протипожежних розривів, чи взагалі в охоронних чи санітарних зонах.

📐 Відстані між будинками, відстані до меж (сусідів), до червоних ліній, протипожежні розриви (2025) (відеоматеріал)

І саме в цих випадках, багато хто вважає, що оскільки на будинок та госпбудівлі є всі необхідні документи, а під час запланованої реконструкції існуючі відстані до межі або сусідів не будуть зменшуватися, або взагалі не буде змінюватися периметр стін, а лише буде добудовано мансарду чи другий поверх, то це дозволено чинними нормами та правила.

Проте це не так!

З 1993 року і до 01 жовтня 2019 року в нашій Країні діяв ДБН 360-92, а з 01.10.2019 року набрав чинності ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій (який змінив регулювання забудови та вимоги щодо відстаней тощо).

ДБН 360-92 містив наступне положення:

Часткова реконструкція житлових будинків та господарських споруд на окремих садибних ділянках, які побудовані за раніше чинними нормативами, допускається за погодженням з місцевими органами архітектури і містобудування, державного пожежного та санітарного нагляду. В цьому випадку перебудова житлових будинків, їх господарських будівель та гаражів можлива за умови збереження існуючих відстаней між будівлями.

Саме наведене вище положення давало можливість до 01 жовтня 2019 року здійснювати добудови та надбудови, навіть, коли об’єкт розміщений з порушенням чинних на момент реконстукції норм.

Проте, в ДБН Б.2.2-12:2019 подібного положення немає.

Також, 01 грудня 2019 року втратив чинність ДБН В.3.2-2-2009 Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт.

⭕️ Отже, з 01 жовтня 2019 року при здійсненні реконструкції індивідуального (садибного) житлового, садового або дачного будинку та господарських будівель потрібно дотримуватися чинних норм та правил, зокрема щодо відстаней!

І якщо розміщення існуючого будинку не відповідає вимогам ДБН Б.2.2-12:2019 та інших нормативно-правових актів, норм та правил, то його реконструкція (надбудова, добудова тощо) можлива лише у випадку повного приведення всього об’єкту до вимог чинних норм. Це саме стосується і ситуацій, коли біля, вздовж або по ділянці було затверджено червоні лінії – орган містобудування вимагатиме знесення об’єктів, які виступають за червону лінію, в т.ч. і парканів (огорож); або випадків, коли частина або вся земельна ділянка потрапила в охоронні або санітарні зони!

Саме тому, замовники реконструкції стикаються з відмовами органів містобудування та архітектури видавати будпаспорти з посиланням на те, що розміщення об’єкту не відповідає вимогам чинних норм.

📌 Якщо ви плануєте здійснити реконструкцію (або нове будівництво) в 2025 році, то ви зобов’язані дотримуватися чинних на сьогодні норм; і якщо об’єкт реконструкції розміщено не у відповідності до цих норм, то його або буде неможливо реконструювати, або потрібно буде привести все у відповідність до актуальних норм.

Знайти більше новин та аналітики у сфері містобудування та земельного права можна у групі Містобудування в Україні та на моєму YouTube-каналі.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM

Ⓒ 2025

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у Постанові від 09.07.2025 року у справі №500/5781/17 про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом визнання недійсним рішення міської ради міської ради про надання дозволу третій особі на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), у зв’язку з тим, що відведена земельна ділянка накладається на земельну ділянку, що перебуває у користуванні позивача, прийшов до наступних висновків:

У справі, що переглядається, на підтвердження позовних вимог, а саме того, що частина земельної ділянки на АДРЕСА_2 накладається на земельну ділянку, закріплену за домоволодінням на АДРЕСА_1 , позивачка надала суду такі докази:

• відомості з документації із землеустрою, що включена до Державного фонду документації із землеустрою м. Ізмаїл Одеської області за підписом начальника міськрайонного управління в Ізмаїльському районі та м. Ізмаїл Головного управління Держгеокадастру в Одеській області К.В. Чумаченко;
• кадастровий план земельної ділянки, розроблений ПП «Тайзер Експо Україна» у 2017 році;
• генеральний план та ситуаційний план М1:2000, на якому міститься схема розміщення будівель і споруд на земельній ділянці на АДРЕСА_2 (розробник: ФОП ОСОБА_9 );
• збірний кадастровий план власників землі за землекористувачів в м. Ізмаїл Одеської області М1:2000;
• план встановлення меж земельної ділянки, розроблений ПП «Геоінформсервіс».

Зазначені докази містять відомості про місце розташування, опис меж, просторові координати земельної ділянки, що відводиться у власність ОСОБА_2 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд за адресою: АДРЕСА_2 , а також відомості про місцезнаходження, опис меж та просторові координати земельної ділянки на АДРЕСА_1 , якою користується позивачка.

Згідно з відомостями з документації із землеустрою, що включена до Державного фонду документації із землеустрою м. Ізмаїл Одеської області, кадастрового плану земельної ділянки (розроблений ПП «Тайзер Експо Україна» у 2017 році), генерального плану, ситуаційного плану М1:2000 (розробник: ФОП ОСОБА_9 ), вбачається, що земельна ділянка на АДРЕСА_2 :

• зі східної сторони прилягає до АДРЕСА_4 (межі від А до Б згідно з кадастровим планом);
• із західної сторони межує з земельною ділянкою на АДРЕСА_1 , якою користується позивачка (межі від В до Г згідно з кадастровим планом);
• з південної сторони межує з земельною ділянкою, позначеною під №194 на ситуаційному плані (межі від Б до В згідно з кадастровим планом). з північної сторони межує з землями гр. ОСОБА_10 (межі від Г до Д згідно  з кадастровим планом).

✅ Хто має першочергове право на приватизацію ділянки за наявності кількох претендентів?

Відповідно до збірного кадастрового плану власників землі за землекористувачів в м. Ізмаїл Одеської області М1:2000 та плану встановлення меж земельної ділянки, розробленого ПІ «Геоінформсервіс», земельна ділянка на АДРЕСА_1 :

• зі східної сторони прилягає до АДРЕСА_4 (межі від В до Г згідно плану встановлення меж земельної ділянки);
• з західної сторони прилягає до АДРЕСА_7 (межі від А до Б згідно з планом встановлення меж земельної ділянки);
• з південної сторони межує з земельною ділянкою, позначеною під № 194 (межі від Г до А згідно з планом встановлення меж земельної ділянки);
• з північної сторони межує з землями гр. ОСОБА_10 (межі від Б до В згідно      з планом встановлення меж земельної ділянки).

⭕️ Колегія суддів звертає увагу на те, що для встановлення наявності накладення земельних ділянок, площі накладень та встановлення за рахунок чиєї земельної ділянки таке накладення має місце, необхідні спеціальні знання у земельній сфері, тобто висновок експерта, на що також звернули увагу позивачки як місцевий, так і апеляційний суд.

⭕️ У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі №514/1571/14-ц (провадження № 14-552цс18) зазначено, що для висновків про порушення прав позивача визначенням меж сусідніх земельних ділянок мають бути надані належні та допустимі докази, які б беззаперечно вказували, яка саме земельна ділянка перебувала у власності (користуванні) позивача, де проходить її межа, чи порушена межа земельної ділянки відповідачем. Такі докази зазвичай можуть підтверджуватися висновками експерта чи спеціаліста.

Підтвердження обставин накладення однієї земельної ділянки на іншу може бути відповідна земельно-технічна експертиза (постанови Верховного Суду від 20 жовтня 2020 року у справі № 372/2650/17 (провадження № 61-12760св19), від 15 вересня 2021 року у справі № 570/1721/20 (провадження № 61-10072св21), від 13 квітня 2022 року у справі № 738/46/20 (провадження № 61-5944св21), від 19 березня 2025 року у справі № 569/2168/23 (провадження № 61-14290св24)).

Знайти більше судової практики у сфері містобудування та земельного права можна у групі Містобудування в Україні та на моєму YouTube-каналі.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025