Articles & Analysis

⭕️ Міноборони планує погоджувати місце розміщення та висоту об’єктів на приаеродромних територіях, а також висоту усіх об’єктів (незалежно від їх розміщення) заввишки 100 і більше метрів над земною поверхнею!

Окрім того, експлуатанти аеродрому отримають повноваження моніторингу несанкціонованого будівництва (реконструкції) та виконання умов погодженого місця розташування і висоти об’єктів на приаеродромних територіях та об’єктів, діяльність яких може вплинути на безпеку польотів державних повітряних суден та роботу засобів зв’язку, навігації та спостереження (радіотехнічного забезпечення) та їх маркування.

Висотність та погодження

Нещодавно я вже розглядав питання про обмеження висотності забудови та необхідності погодження місця розташування висотних будинків та інших об’єктів. Зокрема, розглядалися діючі обмеження на прикладі м. Києва, де з 01.01.2019 року не можна будувати висотки в центрі, але поруч із цим, в матеріалі було розглянуто і такий блок обмежень висотності будівель, як обмеження щодо висоти об’єктів на приаеродромних територіях.

Зокрема, згідно чинного на сьогодні законодавства, місце розташування та висоту об’єктів на приаеродромних територіях та об’єктів, діяльність яких може вплинути на безпеку польотів і роботу радіотехнічних приладів цивільної авіації, підлягає погодженню з Державною авіаційною службою України та, фактично, з Державним підприємством обслуговування повітряного руху України (Украерорух), а також з експлуатаційними службами (експлуатантами) аеропортів, вертодромів тощо.

Окрім того, погодженню з Державною авіаційною службою України підлягає місце розташування і висота усіх об’єктів будівництва та реконструкції заввишки 100 і більше метрів над земною поверхнею!

Новий Наказ Міноборони

Вже ближчим часом виникне необхідність додаткових погоджень подібних об’єктів з Міноборони України (а точніше зі структурним підрозділом Міноборони з питань регулювання діяльності державної авіації України (далі – Уповноважений орган з питань державної авіації)).

➡️ Так, 25 липня 2019 року до ДРС України на погодження надійшов проект Наказу Міноборони Про затвердження Порядку погодження місця розташування і висоти об’єктів на приаеродромних територіях та об’єктів, діяльність яких може вплинути на безпеку польотів державних повітряних суден та роботу засобів зв’язку, навігації та спостереження (радіотехнічного забезпечення).

Зазначений Наказ встановлює процедуру погодження Міністерством оборони України місця розташування і висоти об’єктів на приаеродромних територіях та об’єктів, діяльність яких може вплинути на безпеку польотів державних повітряних суден та роботу засобів зв’язку, навігації та спостереження (радіотехнічного забезпечення), з метою забезпечення вільного від перешкод повітряного простору та для безпечного маневрування державних повітряних суден.

Заявник, який планує розмістити об’єкти будівництва (реконструкції) на приаеродромній території та об’єкти, діяльність яких може вплинути на безпеку польотів державних повітряних суден та роботу засобів зв’язку, навігації та спостереження (радіотехнічного забезпечення), зобов’язаний погоджувати таке розміщення з експлуатантом аеродрому (у разі розміщення об’єкту на приаеродромній території) та Міноборони.

⭕️ Погодженню підлягають місце розташування і висота об’єктів будівництва (реконструкції), а саме:

• аеродромів, вертодромів, постійних злітно-посадкових майданчиків (далі – аеродром);
• об’єктів, що перетинають поверхні обмеження перешкод аеродромів;
• об’єктів заввишки 45 і більше метрів відносно КТА в радіусі до 50 кілометрів, а у разі перевищення КТА над порогом злітно-посадкової смуги (далі – ЗПС) – відносно порогу ЗПС з найменшою абсолютною висотою;
• повітряних ліній електрозв’язку та електропостачання, вибухонебезпечних, радіотехнічних, світлотехнічних та інших об’єктів (залізничних колій, автомобільних шляхів, кар’єрів, об’єктів з викидом відкритого полум’я, газів та диму, діяльність яких може призвести до погіршення видимості в районах аеродромів тощо), які можуть створити загрозу безпеці повітряного руху або перешкоджати роботі аеродрому чи засобів зв’язку, навігації та спостереження (радіотехнічного забезпечення), незалежно від їх розміщення;
• об’єктів незалежно від їх розміщення заввишки 100 і більше метрів над земною поверхнею.

❗️ Місце розміщення об’єктів будівництва (реконструкції) заввишки 100 і більше метрів над земною поверхнею, обов’язково погоджується з Уповноваженим органом з питань державної авіації, незалежно від місця розміщення таких об’єктів на території України, відповідно до вимог цього Порядку.

Моніторинг несанкціонованого будівництва (реконструкції)

Проект наказу містить розділ: Моніторинг несанкціонованого будівництва (реконструкції) та виконання умов погодженого місця розташування і висоти об’єктів на приаеродромних територіях та об’єктів, діяльність яких може вплинути на безпеку польотів державних повітряних суден та роботу засобів зв’язку, навігації та спостереження (радіотехнічного забезпечення) та їх маркування.

Зокрема, з метою запобігання несанкціонованого будівництва (реконструкції) на приаеродромних територіях аеродромів державної авіації та порушення умов погодженого місця розташування і висоти об’єктів будівництва, експлуатант аеродрому здійснює моніторинг приаеродромної території та виконання умов погодженого місця розташування і висоти об’єктів будівництва (реконструкції).

У випадку виявлення порушень умов погодженого місця розташування і висоти об’єктів будівництва (реконструкції), несанкціонованого будівництва (реконструкції) на приаеродромній території, експлуатант аеродрому в триденний строк звертається до відповідного виконавчого органу з питань державного архітектурно-будівельного контролю сільської (селищної, міської) ради та/або відповідних правоохоронних органів України, з вимогою щодо припинення незаконного будівництва або приведення до умов погодженого будівництва (реконструкції), про що інформує Уповноважений орган з питань державної авіації України та орган управління авіації центрального органу виконавчої влади або Збройних Сил України, у підпорядкуванні якого перебуває експлуатант аеродрому.

Розміри територій та межі зон обмеження та інше

✅ Також, проект Наказу зобов’язує експлуатанта аеродрому або уповноваженк ним особа повідомляти відповідні органи місцевого самоврядування та відповідний виконавчій орган з питань державного архітектурно-будівельного контролю сільської (селищної, міської) ради, про розміри приаеродромної території та межі зон обмеження житлово-цивільного, культурно-побутового та промислового будівництва для врахування під час планування будівництва (реконструкції) та розвитку населених пунктів, а також під час будівництва (реконструкції) промислових, сільськогосподарських та інших об’єктів.

Хоча було б логічніше та правильніше, зобов’язати експлуатанта зробити вказані дані (про розміри територій та зон обмеження) відкритими та доступними у векторному форматі з прив’язкою до існуючого земельного та/або містобудівного кадастру.

❗️ Дивним, на мою думку, є положення проекту Наказу, що висновок Уповноваженого органу з питань державної авіації вважається не дійсним: у разі зміни замовника (генерального підрядника), який отримав відповідний Висновок або внесення змін до проектної документації будівництва (реконструкції) об’єктів, що стосується зміни місця розміщення або висоти таких об’єктів. У цьому випадку подовження будівництва (реконструкції) об’єктів підлягає повторному погодженню відповідно до вимог цього Порядку.

Незрозуміло яке має значення, хто виступає замовником об’єкту або хто є генеральним підрядником, якщо є затверджена проектна документація на об’єкт!

🏠 Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

01 жовтня 2019 року має набрати чинність ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій, який розроблено, фактично, на заміну ДБН 360-92 та ще низки ДБН.

Таким чином, 01.10.2019 року мають змінитися норми, що діяли більше 25 років (ДБН 360-92 набрав чинності 01.01.1993 року)!

➡️ В цьому матеріалі буде порівняно норми чинного ДБН 360-92 та норми, які вводить ДБН Б.2.2-12:2019, та які стосуються садибної, садової та дачної забудови. Вказані норми будуть застосовуватися з 01.10.2019 року, зокрема, і до оформлення будівельного паспорту забудови земельної ділянки. Також їх необхідно буде враховувати вибираючи земельну ділянку для будівництва.

Поверховість (висотність)

На сьогодні (ДБН 360-92):

🎯 Район садибної̈ забудови може бути сформований̆ окремими житловими чи блокованими будинками з присадибними (приквартирними) ділянками з господарськими будівлями або без них. Забудова цих районів не повинна перевищувати 4-х поверхів.

Основним типом житлової забудови у сільських населених пунктах є одно-, двоповерхова з присадибними ділянками і господарськими будівлями для ведення особистого підсобного господарства.

📌 На практиці, місцеві органи містобудування та архітектури дозволяють зводити 4 поверхи + мансарду (мансардний поверх).

З 01.10.2019 року (ДБН Б.2.2-12:2019):

🎯 Поверховість будинків в межах територій садибної забудови не може перевищувати 3-х поверхів без урахування мансарди (у сільських населених пунктах – 1-3 поверхи).

❗️ Розміщення багатоквартирних (секційних) будинків в кварталах садибної забудови не допускається! Тут варто зауважити, що багатоквартирний – це житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири.

У разі розміщення на земельній ділянці житлових будинків або секцій різної поверховості при розрахунках слід визначати середню поверховість.

Мінімальна площа ділянок

На сьогодні (ДБН 360-92):

🎯 ДБН 360-92 мінімальна площа садибних ділянок не нормується!

Разом із тим, садибна забудова площею ділянок менше 600 кв.м повинна забезпечуватися централізованим водопроводом, а малоповерхова забудова площею приквартирних ділянок менше 300 кв.м – водопроводом і каналізацією.

З 01.10.2019 року (ДБН Б.2.2-12:2019):

🎯 Граничний розмір площі земельних ділянок, які надаються громадянам для нового житлового будівництва, має становити не менше 150 м2 для блокованої забудови і не менше 500 м2 для індивідуальної житлової забудови.

📌 При розміщенні земельної ділянки для будівництва індивідуального житлового будинку в межах сформованої забудови площа її може бути зменшена, але не більше ніж на 20% за умов забезпечення санітарних та протипожежних вимог.

❓Тут постає питання, що означає в даному конктексті “розміщення”: мова про відведення нових ділянок чи про вже існуючі ділянки?

Відстані до меж, сусідніх будівель тощо

✅ Детально тема відстаней та протипожежних розривів, встановлених як чинним ДБН, так і новим ДБН Планування та забудова територій, розглянута в окремому матеріалі, тому нижче буде вказано лише кілька нововведень:

❗️З 01.10.2019 року (ДБН Б.2.2-12:2019) для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м!

📌 В умовах реконструкції допускається зменшувати відступи від червоних ліній до будинків і споруд з урахуванням сформованої забудови.

⭕️ Також, в ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій, порівняно з ДБН 360-92, змінено (диференційовано) норми щодо розміщення багатоквартирних житлових будинків суміжно з кварталами садибної забудови.

ДБН 360-92: при розміщенні 9-16-поверхових житлових будинків суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань між садибним будинком і довгими сторонами багатоповерхового будинку приймається не меншою за висоту будинку, що зводиться.

ДБН Б.2.2-12:2019: у великих містах, при розміщенні 9-16 та більше поверхових житлових будинків суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань від фасадів багатоповерхового будинку, що зводиться, до меж земельних ділянок садибних будинків приймається не менше 20 м, а до стіни найближчого садибного будинку – не менше висоти будинку, що зводиться. При розміщенні багатоквартирних житлових будинків поверховістю від 4 поверхів до 8 поверхів суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань від фасадів багатоквартирного будинку, що зводиться, до меж земельних ділянок садибних будинків слід приймати не менше 15 м, а до стіни найближчого садибного будинку – не менше висоти будинку, що зводиться, для багатоквартирних будинків до 3 поверхів відстань від фасадів до меж земельних ділянок – не менше 10 м для забезпечення проїзду пожежних машин.

Огорожа (паркан)

✅ Детально тема чинних норм щодо влаштування парканів висвітлена в матеріалі: Паркан (огорожа): норми, обмеження, документи (2019)

📌 Фактично, ДБН Планування та забудова територій не вносить якихось суттєвих змін щодо норм та обмежень по встановленню парканів (огорож), порівняно з чинними на сьогодні нормами.

Господарські будівлі (в т.ч. гаражі) та споруди

На сьогодні (ДБН 360-92):

У містах і селищах міського типу на присадибних ділянках при дотриманні санітарних протипожежних і будівельних норм можуть бути розміщені господарські будівлі та гаражі, вбудовані у житловий будинок, прибудовані до нього, або у вигляді окремої будівлі.

🎯 Господарські будівлі для утримання худоби, інших тварин і птиці допускаються в селищах міського типу, а також у міських районах садибного житлового будівництва, де згідно з нормативно-правовими актами органів місцевого самоврядування та державного нагляду дозволено їх утримання (ДБН Планування та забудова територій вказаної норми не містить).

📌 Розміщення господарських будівель по лінії забудови житловими будинками не допускається (ДБН Планування та забудова територій вказаної норми не містить).

🎯 Розміщення гаражів слід передбачати переважно вбудованими або прибудованими до житлових будинків по лінії забудови або в глибині ділянки. Допускається розміщення гаража по лінії забудови за умови погодження з місцевими органами архітектури і містобудування (ДБН Планування та забудова територій вказаної вимоги не містить).

🎯 Спорудження надвірних господарських будівель по лінії забудови вулиць і проїздів забороняється, їх треба зводити у глибині садиби з дотриманням санітарних і протипожежних вимог (ДБН Планування та забудова територій вказаної норми не містить).

🎯 Допускається прибудова господарських сараїв (у тому числі для худоби і птиці) до садибних і блокованих житлових будинків за проектами, затвердженими у встановленому порядку (ДБН Планування та забудова територій вказаної норми не містить).

🎯 Господарські будівлі й гаражі допускається об’єднувати на суміжних ділянках.

🎯 У районах садибної забудови розміщення об’єктів соціальної сфери слід передбачати на територіях загального користування, на спеціально відведених ділянках, у складі громадських центрів або у вигляді окремих споруд. Допускається розміщення цих об’єктів у житлових будинках на садибних ділянках при обов’язковому дотриманні державних будівельних, санітарних, протипожежних норм і правил та наявності вільної території для забезпечення розмірів земельних ділянок під об’єкти відповідно до вимог, наведених у таблиці 6.1 ДБН 360-92.

З 01.10.2019 року (ДБН Б.2.2-12:2019):

⭕️ В ДБН Планування та забудова територій, порівняно з ДБН 360-92, приділено менеше уваги питанням розміщення господарських будівель та споруд.

✅ Гаражі слід передбачати вбудованими, прибудованими до житлових будинків або окремо розташованими по лінії забудови, а також в глибині ділянки. Фактично, ДБН Планування та забудова територій дозволяє розміщення гаражів по лінії забудови без отримання додаткових погоджень органів містобудування та архітектури.

🎯 Господарські будівлі і гаражі сусідніх ділянок допускається блокувати.

🎯 Допускається розміщення об’єктів обслуговування на присадибній ділянці згідно з нормами законодавства України. Прибудовані або окремо розміщені приміщення та тимчасові споруди для індивідуальної трудової та підприємницької діяльності допускається розташовувати на земельних ділянках по червоних лініях.

✅ На території існуючої дачної і садової забудови використання садових або дачних ділянок для створення об’єктів торгівлі, побуту допускається за умови: відповідності площі земельної ділянки показникам відповідно до таблиці 6.8 ДБН Б.2.2-12:2019, забезпечення проїзду до ділянки та влаштування інженерного обладнання.

⭕️ Містобудування в Україні!

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

26.06.2019 року Кабінет Міністрів України прийняв постанову №599, якою вносяться зміни до Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та затверджено нову редакцію Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

UPD: Зазначена постанова набрала чинності 23.07.2019 року!

Вказаною Постановою удосконалюється процедура пошуку та одержання фізичними та юридичними особами інформації з Державного реєстру речових прав як за об’єктом нерухомого майна, так і за суб’єктом речового права.

⭕️ Зокрема, важливі зміни вносяться в пункт 57 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, за якими знову з’являється можливість отримати інформацію про всі об’єкти нерухомості одного власника (суб’єкта) за єдиним запитом, а не подавати запити щодо кожного окремого об’єкту!

⭕️ Таким чином, отримати інформацію про всі об’єкти конкретної особи можна буде оплативши лише один платіж за запит про надання інформації з ДРРП щодо цієї особи (суб’єкту), а не оплачуючи інформацію по кожному об’єкту окремо, як це відбувається останнім часом.

📌 Разом із тим, судячи із внесених змін, плата у випадках відсутності будь-якої інформації в Реєстрі речових прав (ДРРП) все ж буде стягуватися. Отже, потрібно буде спершу оплатити запит, а лише потім дізнатися чи є інформація в ДРРП; разом із тим, отримана Інформаційна довідка також буде містити інформацію про наявність/відсутність обтяжень.

🎯 Державне підприємство «Національні інформаційні системи» планує реалізувати вказану Постанову протягом місяця. Отже, орієнтовно з серпня 2019 року вказані вище зміни мають запрацювати.

❗️Постанова КМУ №599 від 26.06.2019 року набирає чинності з дня її опублікування, проте вказана поставнова станом на 16.07.2019 року ще не опублікована!

🏠 Реєстр об’єктів нерухомого майна так і не створено

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019