Articles & Analysis

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у Постанові від 09.12.2020 року по справі №617/763/16-ц щодо законності надання дозволу на розробку проекту землеустрою двом окремим громадянам щодо однієї і тієї ж ділянки, прийшов до наступних висновків:

✔ Позовна заява мотивована тим, що вона проживає в АДРЕСА_1 , та її житловий будинок з надвірними будівлями розташований на земельній ділянці, площею 0,1356 га, за кадастровим номером 6321655803:00:000:0183 та призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель. У її користуванні перебувала і земельна ділянка, площею 0,26 га, яка розташована напроти її домоволодіння.

✔ 27 жовтня 2009 року позивачці рішенням сесії селищної ради було надано згоду на безоплатну передачу у власність земельної ділянки, площею 0,2600 га для ведення особистого селянського господарства та надано дозвіл на виготовлення технічної документації на зазначену земельну ділянку.

✔ А 26 листопада 2013 року тією ж селищною радою було надано дозвіл на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення тієї ж земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства іншій особі, яка 10 лютого 2014 року отримала свідоцтво про право власності на нерухоме майно – земельну ділянку, а вже 09 вересня 2014 року продала вказану ділянку.

Позивач просила суд: 1) визнати недійсним рішення селищної ради від 26 листопада 2013 року про надання дозволу іншій особі на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства; 2) визнати недійсним рішення селищної ради від 31 січня 2014 року про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для передачі у власність іншій особі; 3) визнати недійсним свідоцтво про право власності на нерухоме майно – земельну ділянку; 4) визнати недійсним договір купівлі-продажу вказаної ділянки; 5) визнати недійсним свідоцтво про право власності отримане покупцем ділянки; 6) визнати недійсним свідоцтво про право власності земельну ділянку, видане покупцю; 7) витребувати у покупця земельну ділянку та передати її до земель селищної ради.

📌 Суди першої та апеляційної інстанцій відмовили у задоволенні позову, вважаючи, що посилання позивача на те, що рішенням селищної ради від 26 листопада 2013 року, яким було надано дозвіл іншій особі щодо відведення земельної ділянки, площею 0,4936 га, у тому числі і на земельну ділянку, яка в 2009 році була надана позивачу у власність, є безпідставним, оскільки рішення селищної ради від 27 жовтня 2009 року не є правовстановлюючим документом та не є доказом наявності у позивача права власності на спірну земельну ділянку.

В поданій касаційній скарзі, зокрема, було зазначено, що судом першої інстанції не враховано, що рішенням селищної ради від 26 листопада 2013 року було надано дозвіл іншій особі щодо відведення земельної ділянки, площею 0,4936 га, у тому числі і земельної ділянки, яка в 2009 році була надана у власність позивачу, тобто повторно надано одну і ту ж земельну ділянку іншій особі.

⭕ Верховний Суд скасував постанову апеляційної інстанції, мотивуючи це тим, що апеляційний суд неправильно застосував норми матеріального права до спірних правовідносин, не перевірив доводів позивача, не надав оцінки поведінці органу місцевого самоврядування, який надав дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки кільком особам, з урахуванням обставин цієї справи; не врахував те, що рішенням селищної ради від 27 жовтня 2009 року надано згоду на безоплатну передачу у власність позивачу земельну ділянку у розмірі 0,2600 га для ведення особистого селянського господарства та надано дозвіл на виготовлення технічної документації на зазначену земельну ділянку, а тому дійшов передчасного висновку про відмову в задоволенні позову, оскільки надання дозволу територіальним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин на розробку проекту землеустрою двом окремим громадянам щодо однієї і тієї ж земельної ділянки, є таким, що суперечить вимогам землеустрою, та сприяє позбавлення одного з них можливості завершити розпочату ним відповідно до вимог чинного законодавства процедуру отримання у власність земельної ділянки.

🔎 Також ВС в свої поставнові зазначив, що у пункті 77 постанови Великої палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі №688/2908/16-ц (провадження № 14-28цс20) зроблено висновок про те, що неконкурентне надання землі у користування за наявності двох або більше бажаючих не відповідає принципам забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; забезпечення гарантій прав на землю. Зокрема, не можна вважати справедливим і розумним надання землі особі, яка пізніше за інших дізналася про існування вільної земельної ділянки і звернулася з відповідною заявою.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021

09 лютого 2021 року набрав чинності Наказ Мінрегіону «Про затвердження Змін до Порядку розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності» №284 від 23.11.2020 року, яким передбачено приведення чинного Порядку у відповідність до вимог законодавства шляхом виключення пунктів 1.5, 1.6 Порядку (на виконання рішення Окружного адміністративного суду  міста Києва від 15 липня 2019 року; справа №640/1857/19).

❌ Згідно з Наказом з 09.02.2021 року виключено терміни «комплексна схема розміщення ТС», «архітектурний тип» та «типові ТС».

❌ Також Наказом скасовано необхідність розроблення єдиного паспорта прив’язки для груп ТС, які визначалися комплексними схемами.

✅ Документом надано визначення терміну «схема розміщення ТС», що зазначений у пункті 2.6 та Додатку 1 до Порядку, а саме:

• передбачено підвищення якості графічних матеріалів паспорта прив’язки шляхом зазначення вимог до суб’єктів господарювання та фахівців, які мають повноваження на ведення діяльності у сфері архітектурної діяльності та які несуть відповідальність за результати своєї роботи;
• передбачено зменшення графічних матеріалів паспорта прив’язки шляхом включення схеми благоустрою до схеми розміщення ТС.

📌 Наказом визначено необхідність зображення холодильного та іншого обладнання, що розміщується поряд з ТС та необхідне для забезпечення санітарних заходів чи дотримання вимог санітарних норм, на схемі розміщення ТС для забезпечення встановлення органам місцевого самоврядування  відповідності намірів розміщення ТС будівельним нормам.

🎯 Документом врегульовано розміщення ТС у межах інших видів торгівельних об’єктів, зокрема відповідно до постанови КМУ від 15 червня 2006 року №833 «Про затвердження Порядку провадження торговельної діяльності та правил торговельного обслуговування на ринку споживчих товарів» (розміщення ТС у межах ринків,інших торговельних об’єктів визначається планувальною документацією їх території або проектною документацією їх споруд).

🛑 Заборона встановлення рекламних конструкцій та МАФів на тротуарах

📌 Відповідно до пункту 5 Тимчасового порядку реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об’єктам будівництва та об’єктам нерухомого майна, адреса об’єкта будівництва, об’єкта нерухомого майна не присвоюється тимчасовим спорудам, а також іншим об’єктам будівництва та об’єктам нерухомого майна, перелік яких визначається Мінрегіоном. Так, проєтом наказу визначено, що замовник,  який має намір встановити ТС, разом із відповідною заявою у довільній формі додає органу місцевого самоврядування реквізити, серед яких вказує, крім іншого, місцерозташування ТС.

✅ Скорочено процедуру оформлення паспорта прив’язки ТС та відповідно встановлено єдиний термін (як за наявності, так і за відсутності органу з питань  містобудування та архітектури у складі виконавчого органу відповідної сільської, селищної, міської ради, районної державної адміністрації) розгляду відповідним органом з питань містобудування та архітектури відповідності намірів щодо місця розташування ТС містобудівній документації та будівельним нормам.

✅ Проєктом викладено у новій редакції Додаток 1 до Порядку (Паспорт прив’язки ТС)

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021

Фонд державного майна України втретє 02 лютого 2021 року оприлюднив відкоригований проект Закону Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо функціонування Єдиної бази даних звітів про оцінку. В погодженні попередніх двох проектів Державною регуляторною службою України було відмовлено (25.06.2020 року та 03.09.2020 року).

🎯 Вказаним проектом Закону, з метою запобігання зниження обсягу надходжень до державного бюджету від податків під час здійснення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами на чверть, виключається норма про «межі допустимого 25-відсоткового цінового діапазону» при визначенні ринкової вартості об’єкта нерухомості.

Норма, яка діє на сьогодні: «реєстрація звіту про оцінку майна з присвоєнням йому унікального реєстраційного номера здійснюється Єдиною базою даних звітів про оцінку (далі — Єдина база) за умови, що визначена у звіті про оцінку майна ринкова вартість об’єкта нерухомості відрізняється не більше, як на 25 відсотків від оціночної вартості, визначеної Єдиною базою. У разі, якщо визначена у звіті про оцінку майна ринкова вартість об’єкта нерухомості відрізняється більше, як на 25 відсотків від оціночної вартості, визначеної Єдиною базою, Єдина база автоматично відмовляє в реєстрації звіту про оцінку».

На думку ФДМУ зазначена норма легалізує «знижку» від ринкової вартості об’єкта нерухомості в розмірі 25%, що створює реальний ризик того, що сторони правочину навмисно визначатимуть оціночну вартість об’єкта нерухомості зі знижкою 25%, користуючись запропонованою нормою. Що потенційно знизить обсяг надходжень до державного бюджету від податків під час здійснення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами на чверть.

⭕️  Разом із тим, досі невідомо чи буде «автоматична» вартість відповідати «реальній ринковій ціні» (яку погодили обидві сторони угоди). Якщо оновлений модуль електронного визначення оціночної вартості Єдиної базу даних звітів про оцінку, а також алгоритми встановлення Єдиною базою співставних об’єктів нерухомості, не будуть враховувати усі фактори, що дійсно впливають на вартість майна (рік побудови, матеріали тощо), то, швидше за все, сторони угоди будуть нести суттєво більші витрати, ніж навіть коли існували «оціночні майданчики».

Ситуації, коли визначена оціночна вартість нерухомого майна, переважала його реальну ринкову вартість (погоджену сторонами ціну), не така вже й рідкість.

Зважаючи на викладене вище, а також на те, що з 01.07.2020 року так і не було запущено автоматичне визначення вартості майна — без залучення оцінювача, скасування норми про «межі допустимого 25-відсоткового цінового діапазону» при визначенні ринкової вартості об’єкта нерухомості є необґрунтованим кроком.

✔ Поруч із цим, вказаним проектом запропоновано абзац 13 пункту 172.3 ПКУ викласти в такій редакції: Інформація Єдиної бази про об’єкт нерухомості та його вартість автоматично оприлюднюється на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України в режимі реального часу (крім інформації з обмеженим доступом). До такої інформації забезпечується відкритий, безоплатний, прямий, неавторизований доступ з можливістю перегляду, пошуку, визначення параметрів пошуку, завантаження у форматі відкритих даних.

✔ Також проєктом регуляторного акта, з метою однакового трактування понять у статтях 173, 174 Податкового кодексу, слово «оціночна» вартість запропоновано замінити словом «ринкова».

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021