Articles & Analysis

02 лютого 2020 року завершилося громадське обговорення проекту постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання забезпечення функціонування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва».

Вказаним проектом, зокрема, вносяться зміни до наступних постанов Кабінету Міністрів України:

• «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» від 13.04.2011 року №466;
• «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів» від 13.04.2011 року №461;
• «Про затвердження Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю» від 23.05.2011 року №553 (дію якої було відновлено 30.12.2020 року);
• «Про затвердження Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду» від 19.08.2015 року №698;
• «Про затвердження Порядку затвердження проектів будівництва і проведення їх експертизи та визнання такими, що втратили чинність, деяких постанов Кабінету Міністрів України» від 11.05.2011 року №560;
• «Про затвердження Порядку накладення штрафів за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» від 06.04.1995 року №244.

Проект Постанови передбачає, серед іншого:

🎯 визначення рівня ризику обираються такі типи процедури розгляду та реєстрації відповідного електронного документа:

• для низького рівня ризику – автоматична реєстрація електронного документа та внесення відомостей (даних) до Реєстру будівельної діяльності без участі посадових осіб органу державного архітектурно-будівельного контролю;
• для середнього рівня ризику – розгляд та реєстрація документів у Реєстрі будівельної діяльності за участю посадових осіб органу державного архітектурно-будівельного контролю;
• для високого рівня ризику – розгляд та реєстрація документів у Реєстрі будівельної діяльності за участю посадових осіб органу державного архітектурно-будівельного контролю та автоматичне направлення програмними засобами електронної системи до відповідного органу ДІМ повідомлення про необхідність проведення позапланової перевірки достовірності даних, наведених у повідомленні про початок виконання підготовчих робіт, повідомленні про початок виконання будівельних робіт, декларації про готовність об’єкта до експлуатації, з метою огляду об’єкта будівництва (візуальне обстеження об’єкта будівництва, у тому числі фото- та відеофіксація). Результати фото- та відеофіксації вносяться посадовою особою органу ДІМ до відомостей про об’єкт будівництва в Реєстрі будівельної діяльності;
• для критичного рівня ризику – ❗ автоматичне блокування можливості подання/внесення електронного документа або відомостей до Реєстру будівельної діяльності, полягає у припиненні програмними засобами можливості подальшого заповнення документа замовником та його надсилання, а також надання повідомлення (попередження) про блокування замовнику.

🎯 діджиталізацію усіх процесів при оформленні дозвільних документів та введенні в експлуатацію, а також при проведення перевірок та сплаті штрафів.

⭕ Проектом Постанови планується змінити форми повідомлень та декларацій. Так, наприклад, декларація про готовність до експлуатації об’єкта, будівництво якого здійснено на підставі будівельного паспорта, міститиме більше даних про об’єкт (зкорема, дані про несучі та огороджувальні конструкції, фасади, кількість квартир, функціональне призначення нежитових приміщень тощо.

✔ Насправді, абсолютно незрозуміло, як на підставі будівельного паспорта може бути збудовано двоквартирний житловий будинок, зважаючи на те, що з набранням 01.12.20219 року чинності ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення», будинки з двома та більше квартирами відносяться до багатовквартирних, та, відповідно, не можуть будуватися на підставі будівельного паспорта. Так само незрозуміло навіщо зазначати функціональне призначення нежитлових приміщень, а також вказувати «вартість основних засобів, що приймаються в експлуатацію», зважаючи на те, що ні проекту, ні кошторису, як правило, не розробляється, і вказана цифра зазначається замовниками «зі стелі».

✔ Окрім того, перелік документів, що посвідчують права на землю, на мою думку, є неповним та некоректним: зокрема, там відсутні договори купівлі-продажу, дарування, оренди тощо. Натомість, там є витяг з ДРРП, який не є правовстановлюючим документом, а лише засвідчує факт реєстрації права.

✔ Цікавим виглядає нововведення щодо зазначення у якості документа, що посвідчує особу замовника, свідоцтва про народження та документ іноземного громадянина!

✔ Є також, швидше за все, описки: так, в формі декларації є пункт «причина подачі повідомлення»…

🔎 Зокрема, виходячи із запропонованої форми декларації про готовність до експлуатації об’єкта, будівництво якого здійснено на підставі будівельного паспорта, потріно буде зазначати дані відповідальної особи проектувальника, яка здійснює авторський нагляд, та відповідальної особи, яка здійснює технічний нагляд, хоча будівництво на підставі будівельного паспорта може хдійснюватися ез розробки проекту. Будемо сподіватися, що примітка «за наявності» все ж з’явиться у фінальні йредакції постанови, зважаючи на те, що оновлена форма повідомлення передбачає можливість будівництва без розробки проекту.

✔ А в повідомленні про початок виконання будівельних робіт щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, з незрозумілих причин запропоновано обрати один з трьох класів наслідків (СС1, СС2 або СС3), хоча будівництво об’єктів СС2 та СС3 за будпаспортом неможливе…

⭕ В проекті Постанови все ще згадуються ДІМ (Державан інспекція містобудування України) та Держсервісбуд (Державна сервісна служба містобудування України), незважаюч на те, що КМУ прийнято рішення про їх ліквідацію і створення нового органу – Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ).

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021

02 лютого 2021 року Верховна Рада України прийняла Закон про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості) (законопроект №0850).

⭕ Закон було розроблено з метою усунення прогалин та удосконалення окремих норм земельного законодавства, які регулюють перехід прав користування земельною ділянкою.

🔎 Порівняльна таблиця до проекту Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості)

Законом вносяться зміни до Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України (ст. 377 викладено в новій редакції!), ЗУ “Про іпотеку”, ЗУ “Про оренду землі”.

✔️ В пояснювальній записці зазначено, що частиною 2 статті 120 Земельного кодексу України та частиною третьою статті 7 Закону України «Про оренду землі» передбачено «автоматичне» припинення договору про встановлення права користування земельною ділянкою, в тому числі оренди земельної ділянки у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на ній, та, відповідно, виникнення права користування такою земельною ділянкою в нового власника нерухомості. 

Проте зазначена норма на практиці є нежиттєздатною, оскільки законодавство вимагає дотримання встановленого порядку укладення та припинення договорів. Так, відповідно до частини першої статті 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Якщо ж об’єкт нерухомості розташований на земельній ділянці державної або комунальної власності, передача в користування (в тому числі оренду) такої земельної ділянки здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (частина перша статті 124 Земельного кодексу України).

Ігнорування цього порядку однією із сторін призводить до численних спорів у судах стосовно розірвання договорів, в першу чергу, оренди земельної ділянки або визнання права користування земельною ділянкою за власником нерухомості. 

🎯 По – перше, існували випадки (ВСУ, 06.06.2011 № 3–53гс11, ВСС 02.04.2014 № 6-49973св13), коли орендодавець відмовлявся надати згоду на розірвання договору або ухилявся від такого розірвання договору оренди у випадку зміни власника будівлі. Така невизначеність створює проблеми для попереднього власника нерухомості (несе ризик пошкодження майна, має виконувати всі обов’язки за договором), для нового власника (недостатня визначеність титулу, проблеми з наступним відчуженням).

🎯 По – друге, у зв’язку з плутаниною, хто є орендарем фактично та юридично, внаслідок невизначеності процедури власник стикається з проблемою подання позову до неналежного відповідача, що тягне відмову у задоволенні позову: втрати коштів, часу, порушення інтересів.

🎯 По – третє, для здійснення забудови особа повинна мати на земельну ділянку на основі одного з правових титулів. Якщо об’єкт незавершеного будівництва було передано іншій особі (продано, успадковано тощо), то без переоформлення прав на землю (в тому числі права оренди), здійснення будівництва буде незаконним. Так у разі проведення державної реєстрації права власності з видачею свідоцтва на новозбудовані чи реконструйовані об’єкти нерухомого майна заінтересованою особою є замовник будівництва, крім окремих визначених випадків. Для проведення державної реєстрації права власності з видачею свідоцтва на новозбудований об’єкт нерухомого майна заявник подає: документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку; Документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності на такий об’єкт нерухомого майна, заявник не подає (п.49 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

🎯 По – четверте, порушення, пов’язані з недотриманням вимог про перехід прав на земельну ділянку внаслідок переходу права власності на нерухомість, в тому числі при винесенні Розпорядження місцевої ради на розробку проекту землеустрою (коли власником є територіальна громада), є підставою визнання договору оренди недійсним (26 березня 2015 року Справа N 5011-38/16046-2012 Вищий господарський суд України).

🎯 По – п’яте, орендар сплачує орендну плату за користування відповідною земельною ділянкою. Відповідно чітке врегулювання відносин – а саме неоспорюване встановлення правового зв’язку між новим власником будівлі та власником земельної ділянки сприяє уникненню проблем з її сплатою. Особливо це актуально для земель державної власності та власності територіальних громад, оскільки напряму впливає на стабільність наповнення бюджету, зменшення витрат на ведення судових спорів щодо стягнення такої плати з належного відповідача, а також сплату земельного податку з даних коштів.

🎯 По – шосте, «відсутній імперативний обов’язок органу місцевого самоврядування прийняти рішення про укладення договору оренди землі з особою, яка набула права власності на об’єкт нерухомості, що на цій землі розташований, поза межами встановленої законом процедури» (Рішення Верховного Суду України, 06.06.2011 № 3–53гс11). Законопроектом запропоновано таку процедуру.

🎯 По – сьоме, наразі часто використовується механізм відмови орендаря від права оренди, хоча відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

🎯 По – восьме, існує ризик визнання недійсним договору оренди землі, якщо орендарем є не власник нерухомості.

❗️ Важливо: Головне юридичне управління Апарату ВРУ мало низку суттєвих зауважень щодо положень проекту, а тому важливо буде побачити та проаналізувати підписаний текст Закону, щоб зробити висновки наскільки законодавцям вдалося врегулювати усі колізії та проблеми.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021

На сьогодні існує кілька варіантів оформлення права власності на житлові, садові, дачні будинки, господарські будівлі та споруди – в залежності від року побудови, площі та наявності/відсутності дозвільних документів:

🎯 реєстрація права власності без прийняття в експлуатацію — для об’єктів (без обмежень по площі) збудованих до 05.08.1992 року;

🎯 будівельна амністія 2018 – 2021 — для об’єктів (садибні, садові та дачні будинки площею до 300 кв.м!), що збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 09 квітня 2015 року;

🎯 загальний порядок прийняття в експлуатацію — для об’єктів (без обмежень по площі) на які оформлено дозвільну документацію на будівництво (Постанова КМУ №461 від 13.04.2011 року);

🎯 на підставі рішення суду (з подальшим введенням такого об’єкту в експлуатацію, згідно положень Постанови КМУ №461 від 13.04.2011 року).

Нижче мова буде йти про особливості оформлення права власності на житлові, садові, дачні будинки та господарські будівлі, які побудовані у період до 5 серпня 1992 року, а також про те, що зазначені об’єкти не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію.

Чи потрібно вводити в експлуатацію будинки, збудовані до 1992 року?

Чинне законодавство не встановлює обов’язку вводити в експлуатацію індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 5 серпня 1992 року. Проте, спори з цього приводу виникають, і навіть доходять до розгляду Верховним Судом.

Так, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у своїй Постанові від 15.01.2021 року по справі №1540/3952/18 прийшов до наступних висновків:

⭕️ Індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 5 серпня 1992 року, не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію.

Зазначений висновок узгоджується з правовою позицією висловленою Верховним Судом у постанові від 15 жовтня 2020 року у справі №623/214/17.

Вперше на законодавчому рівні встановлено порядок та умови прийняття в експлуатацію об’єктів будівництва постановою Кабінету Міністрів України від 5 серпня 1992 року № 449 «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів державного замовлення».

А до 05 серпня 1992 року закон не передбачав процедуру введення нерухомого майна в експлуатацію при оформленні права власності.

Фактично єдиним документом, що засвідчує факт існування об’єкта нерухомого майна й містить його технічні характеристики, є технічний паспорт на такий об’єкт, виготовлений за результатом його технічної інвентаризації (лист Міністерства юстиції України від 23 лютого 2016 року № 8.4-35//18/1).

Процедура оформлення права власності на будинок, збудований до 1992 року

⭕️ Реєстрація (оформлення) права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них (надалі – «Об’єкти»),  що закінчені будівництвом до 05 серпня 1992 року регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (надалі – «Закон») та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (надалі – «Порядок»).

Згідно п. 42 Порядку, для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р., подаються:

• технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна;
• документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси.

📌 Документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов’язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об’єкт, для подальшого відображення таких відомостей як адреси об’єкта нерухомого майна.

⭕️ Як правило, при наявності документу на землю, в якому зазначено кадастровий номер земельної ділянки, для реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року, потрібно подати:

🎯 оригінал технічного паспорта (розробленого БТІ або іншим суб’єктом, в складі якого працює виконавець технівнентаризації) на такий Об’єкт,

🎯 оригінал документу на земельну ділянку (при цьому, дата видачі такого документу та/або дата реєстрації права власності, може бути після 05.08.1992 року!). А у випадку, коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі прав, зазначений документ можна не подавати;

🎯 документ про присвоєння адреси (у випадках, коли інформація про місцезнаходження (адресу) земельної ділянки відсутня в Державному земельному кадастрі та/або Державному реєстрі речових прав).

Документи подаються суб’єкту державної реєстрації прав (виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації) або державному реєстратору прав на нерухоме майно (наприклад, нотаріусу).

Для державної реєстрації права власності необхідно подати зазначені вище документ, а також пред’явити оригінал паспорту та індивідуальний податковий номер, а також надати документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав (230,00 грн. станом на 01.01.2021 року).

За результатом розгляду заяви про державну реєстрацію права власності державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.

❗️Звільняються від сплати адміністративного збору під час проведення державної реєстрації речових прав, зокрема:

• фізичні та юридичні особи – під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та оформлені до проведення державної реєстрації прав у порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) (до 01.01.2013);
• громадяни, віднесені до категорій 1 і 2 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи;
• громадяни, віднесені до категорії 3 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи, які постійно проживають до відселення чи самостійного переселення або постійно працюють на території зон відчуження, безумовного (обов’язкового) і гарантованого добровільного відселення, за умови, що вони станом на 1 січня 1993 року прожили або відпрацювали в зоні безумовного (обов’язкового) відселення не менше двох років, а в зоні гарантованого добровільного відселення – не менше трьох років;
• громадяни, віднесені до категорії 4 потерпілих внаслідок Чорнобильської катастрофи, які постійно працюють і проживають або постійно проживають на території зони посиленого радіоекологічного контролю, за умови, що станом на 1 січня 1993 року вони прожили або відпрацювали в цій зоні не менше чотирьох років;
• інваліди Великої Вітчизняної війни, особи із числа учасників антитерористичної операції, яким надано статус інваліда війни або учасника бойових дій, та сім’ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до них у встановленому порядку особи;
• інваліди I та II груп;
• інші особи за рішенням сільської, селищної, міської ради, виконавчий орган якої здійснює функції суб’єкта державної реєстрації прав.

Але у разі якщо державна реєстрація права власності або інших речових прав, похідних від права власності, проводиться у строки менші, ніж передбачені ст. 19 Закону, особи, визначені вище, не звільняються від сплати адміністративного збору.

Особливості оформлення в населених пунктах, де здійснювалося ведення погосподарського обліку

📌 Для державної реєстрації права власності на Об’єкти, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 05 серпня 1992 року та розташовані на території сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, замість документів, передбачених пунктом 42 Порядку, можуть бути подані: документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт нерухомого майна, у тому числі рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність чи відомості про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність з погосподарської книги; виписка з погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений, — сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою (ст. 31 Закону).

Для здійснення державної реєстрації прав власності на зазначені об’єкти документом, що посвідчує речові права на земельну ділянку під таким об’єктом, може також вважатися рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність.

📌 Для проведення державної реєстрації прав власності на Об’єкти, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, проведення технічної інвентаризації щодо зазначених об’єктів нерухомості є необов’язковим.

Щодо року побудови (та матеріалів будівництва)

⭕️  Рік побудови визначається на підставі даних технічного паспорта (розробленого БТІ або іншим суб’єктом, в складі якого працює виконавець технівнентаризації). Інформація про рік спорудження (побудови) зазначається за словами замовника технічної інвентаризації, і не потребує надання будь-яких підтверджуючих документів (у разі відсутності у замовника відповідної документації матеріали конструктивних елементів та рік спорудження будинків, допоміжних (господарських) будівель і споруд зазначає замовник, що відображається в абрисі (ескізі) та засвідчується його підписом).

Позиція ВС КАС щодо року побудови та матеріалів будівництва: орган ДАБК зазначив, що судами попередніх інстанцій не надано належної уваги матеріалами фотофіксації на яких зафіксовано збудовану будівлю з піноблоків. Піноблок – легкий пористий бетон, що отримується в результаті тверднення розчину, що складається з цементу, піску, води і піни. В індивідуальному житловому будівництві пінобетон почав використовуватися тільки з 90-х років. Представник органу ДАБК, стверджував, що таким чином, споруда не могла бути збудованою 1985 році як про те зазначає власник майна, оскільки таких технологій на той момент не було.

Вказані доводи про те, що споруда не могла бути збудованою у 1985 році тому, що при будівництві використано пенобетон, судами попередніх інстанцій правильно не взято до уваги, з огляду на те, що вони не підтверджені доказами. При цьому наявність фотографій будинку, на які посилається відповідач, не можуть підтверджувати рік зведення будинку, а тільки фіксують його зовнішній вигляд. Факт того, що житловий будинок збудовано до 5 серпня 1992 року суди встановили на підставі чинного технічного паспорту і відповідач не надав доказів, що могли спростувати вказаний факт.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021