… право на виконання будівельних робіт, яке в судовому порядку просить припинити Управління, вже реалізовано та припинено у зв’язку із завершенням будівництва та введення об’єкта в експлуатацію. При цьому декларація про готовність об’єкта до експлуатації також вичерпала свою дію, позаяк на її підставі було зареєстровано право власності на об’єкт будівництва.
Задоволення ж цього позову не призведе до жодних юридичних наслідків й не змінить стану спірних правовідносин, не забезпечить у такому випадку належний судовий захист і не сприятиме виконанню завдань адміністративного судочинства.
…
Колегія суддів також підкреслює, що після реєстрації права власності на об’єкт будівництва, у разі виявлення визначених законом ознак, які дають підстави вважати об’єкт самочинним будівництвом, орган державного архітектурно – будівельного контролю зобов’язаний вчинити дії, спрямовані на усунення відповідних порушень у сфері містобудівної діяльності та наслідків самочинного будівництва аж до звернення з позовом про знесення самочинно збудованого об`єкта (об`єктів) у порядку, встановленому законом.
Вчинення саме таких дій у разі виявлення ознак самочинного будівництва об’єкта, будівельні роботи на якому вже завершено і стосовно якого зареєстровано декларацію про його готовність до експлуатації, зареєстровано право власності на нього, і буде належним виконанням органом державного архітектурно – будівельного контролю своїх повноважень, ефективним способом судового захисту.
На сьогодні, за офіційними даними 82 органам державного архітектурно-будівельного контролю при органах місцевого самоврядування делеговано повноваження у здійсненні реєстраційних функцій щодо об’єктів будівництва з класом наслідків СС2 (кількість населених пунктів – 87). Важливо врахувати, що частина з цих населених пунктів нажаль окупована загарбниками!
Якщо переглянути офіційні дані, то ми побачимо, що фактично всі великі міста нашої Країни, отримали повноваження розглядати документи, що дають право на виконання будівельних робіт, та документи про введення об’єктів в експлуатацію щодо об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) відносяться до СС2.
Нижче наведена різниця між всіма класами наслідків (відповідальності) – від СС1 до СС3 (відповідно до Таблиця 1 Класи наслідків (відповідальності) об’єктів в ДБН В.1.2-14:2018 “Система забезпечення надійності та безпеки будівельних об’єктів. Загальні принципи забезпечення надійності та конструктивної безпеки будівель і споруд”):
Клас наслідків (відповідальності) об’єкта
Характеристики можливих наслідків відмови об’єкта
Можлива небезпека, кількість осіб
Обсяг можливого економічного збитку, м.р.з.п.
Припинення функціонування лінійних об’єктів інженернотранспортної інфраструктури, об’єктів комунікацій, зв’язку, енергетики та інженерних мереж, рівень
Для здоров’я і життя людей, які постійно перебувають на об’єкті
Для здоров’я і життя людей, які періодично перебувають на об’єкті
Для життєдіяльності людей, які знаходяться зовні об’єкта
СС3 значні наслідки
понад 400
понад 1000
понад 50000
понад 50000
загальнодержавний
СС2 середні наслідки
понад 50 до 400 включно
понад 100 до 1000 включно
понад 100 до 50 000 включно
понад 2 500 до 50 000 включно
регіональний, місцевий
СС1 незначні наслідки
до 50 включно
до 100 включно
до 100 включно
до 2 500 включно
об’єктовий
Примітка 1. Вважається, що на об’єкті постійно перебувають люди, якщо вони перебувають там більше ніж вісім годин на добу і не менш ніж 150 днів на рік (загалом не менше 1200 годин за рік).Особами, що періодично відвідують об’єкт, вважаються ті, що заповнюють його не більше восьми годин на добу протягом не більше ніж 150 днів на рік (загалом від 450 до 1200 годин за рік). Можливою небезпекою для життєдіяльності людей є ймовірне порушення нормальних умов життєдіяльності більш ніж на три доби відповідно [ 3 ]. Примітка 2. Обсяг можливого економічного збитку визначається відповідно до Методики [1] Примітка 3. Мінімальний розмір заробітної плати (м.р.з.п.) щорічно встановлюється [2].
Далі в матеріалі буде йти мова про завищення класу наслідків з СС2 до СС3 (ситуацій, коли замовник хоче, щоб об’єкт СС1 “став” СС2 або СС3 я у своїй роботі поки не зустрічав, а от випадків, коли замовник змінював клас наслідків з СС2 на СС3 я зустрічав на практиці досить багато).
Як бачимо, різниця між СС2 та СС3 суттєва,
То в чому ж причина завищення класу наслідків (відповідальності) з СС2 на СС3?
⭕️Якщо відповісти коротко, то причина в найчастіше в складностях, які створюють деякі місцеві органи ДАБК при розгляді документів.
Я не буду наводити тут конкретну статистику по тим чи іншим місцевим ДАБК, та я знаю випадки, коли замовникам відмовляли 5-7 та більше разів у реєстрації того чи іншого документу (але є випадки, коли 10-15 відмов). Аналізуючи подібні випадки, можна прийти до висновку, що мінімум в у половині ситуацій, підстави для відмови були не обґрунтованими (звісно я не є інспектором, який уповноважений розглядадти документи, але як адвокат з великим досвідом, я можу робити подібні висновки).
При цьому, коли замовники, що намагалися оформити документи на будівництво об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) відносилися до СС2, вносили зміни до проектної документації і клас наслідків таких об’єктів в результаті ставав вже СС3, зверталися після численних вимог вже до ДІАМ, то вони або отримували обґрунтовані відмови і усували порушення, або документи реєструвалися з першого разу.
Фактично, завищення класу наслідків об’єктів ставало та стає єдиним можливим варіантом оформлення дозвільних документів на будівництво.
Мова не про те, що ДІАМ завжди реєструє, а якийсь місцевий орган завжди відмовляє. І ДІАМ, як центральний орган, дає відмови та зауваження до поданих документів, і місцеві ДАБК часто знаходять порушення та невідповідності у поданих документах, проте моя практика показує, що кількість необґрунтованих зауважень на місцях все ж вища, ніж при розгляді документів у ДІАМ. Так само, які і кількість відмов по однмоу і тому ж документу, вища на місцях.
Варто зазначити, що описана вище проблема носить не локальний характер, оскільки навіть обговорювалися і готувалися ініціативи, які б дозволяли замовникам самостійно обирати орган, який буде розглядати подані документи – даючи можливість обирати між місцевим ДАБК та центральним органом (ДІАМ). Наразі розподіл документів відбувається автоматично, відповідно до місцязнаходження об’єкта, його класу наслідків та повноважень органів ДАБК на місцях.
⭕️Наведене вище, свідчить про те, що незважаючи на цифровізацію та автоматизацію процесів перевірки та реєстрації документів на будівництво, існував та існує людський фактор, який іноді створює необґрунтовані перешкоди для реєстрації документів, а іноді – саме людський фактор допомагає виявити зловживання та порушення з боку замовників.
Нажаль, на мою думку, повністю автоматизувати всі процеси видачі дозвільних документів, особливо щодо об’єктів СС3 та власне і СС2, в ближчій переспективі малореально, але суттєво знизити можливість зловживань з боку “людського фактору” цілком реально, хоча це потребує не тільки налагодження та створення нових алгоритмів у роботі ЄДЕССБ, а також потребує змін до існуючих нормаивно-правових актів (в т.ч. законів).
Доповнення від 17.07.2025 року: після вихожу матеріалу я отримав коментарі, в тому числі від керівників місцевих ДАБК, і я хотів би доповнити матеріал отриманою інформаціює: місцеві ДАБК, можна сказати, більш прискіпливі, але це тільки на перший погляд. Зважаючи на систематичні перевірки від правоохоронних органів, інспектори та керівники місцевих ДАБК детально все перевіряють, і навіть там, де можливо і можна було б дозволити введення в експлуатацію, вони вимагають повного усунення усіх, навіть несуттєвих на перший погляд зауважень (але якщо мова йде про безпеку, про наявність виконавчої документації, про дотримання вимог щодо інклюзивності та цивільного захисту, то тут дрібниць не буває!). Бо будь-яка проблема, навіть суто технічне і дрібне порушення може бути трактовано правоохоронними органами як зловживання і т.п. Саме тому, місцеві ДАБК змушені дуже уважно перевіряти всі документи на будівництво.
At present, many owners of property destroyed as a result of hostilities face two major problems (within the urban planning sphere): the absence of documentation (ownership rights) for land plots and the impossibility of obtaining a building passport for the construction of a new object in place of the one that was destroyed, in cases where urban planning documentation is lacking.
⭕️ To allow the gratuitous transfer of land plots into private ownership to the former owners (or their heirs) of real property (buildings, structures) located on such land plots and destroyed as a result of hostilities, terrorist acts, or sabotage caused by the armed aggression of the Russian Federation against Ukraine, where ownership was terminated in accordance with the data of the State Register of Real Property Rights due to the destruction of the property;
⭕️ To establish that the transfer of land plots of state or communal ownership for use by citizens of Ukraine, who are former owners of buildings and structures destroyed as a result of hostilities and located on such land plots, or their heirs, is carried out without land auctions;
To enshrine in the Land Code of Ukraine the priority of international treaties, ratified by the Verkhovna Rada of Ukraine, over national regulatory acts in the field of land relations;
To allow the change of designated purpose of land plots of state or communal ownership under existing buildings of diplomatic missions without adhering to the functional zoning of land within the category of residential and public buildings;
To provide the possibility of exemption from land rent for diplomatic missions if this is provided for by international treaties ratified by the Verkhovna Rada of Ukraine;
To grant the Ministry of Environmental Protection the authority to approve the methodology for determining the amount of damage caused by pollution and littering of land resources due to violations of environmental legislation.
On July 9, 2025, the members of the Committee on agrarian and land policy recommended that the Verkhovna Rada adopt the draft law in the second reading and in full.
At the same time, there are cases where the ownership or use rights to the land plot where the destroyed building or structure was located are not registered in the name of the compensation recipient.
Paragraph 2 of Part 2 of Article 134 of the Land Code of Ukraine provides that the transfer of land plots of state or communal ownership, on which a real property object (building, structure) owned by individuals or legal entities is located, is carried out without land auctions.
Subparagraph 5 of Paragraph 27, Section X “Transitional Provisions” of the Land Code of Ukraine establishes that during martial law, the gratuitous transfer of state or communal land plots into private ownership is prohibited, except in cases where such land plots are transferred free of charge to the owners of real property (buildings, structures) located on them.
Therefore, in cases where the ownership of a destroyed building or structure located on a land plot of state or communal ownership (not transferred for use to the owner of the destroyed real property) is terminated by state registration, the person cannot actually obtain this land plot for lease or ownership.
Additionally, due to the termination of ownership rights to the destroyed real property, the person loses the right to acquire the land plot without complying with the requirements of paragraph 1, part 3 of Article 20 of the Land Code of Ukraine. As a result, the transfer of ownership or use of the land plot to the owner of the destroyed object must be preceded by the development or amendment of urban planning documentation.
In my opinion, resolving these problems is truly important, and I hope that the aforementioned draft law will be adopted.
📌 At the same time, the second problem remains unresolved — the impossibility of obtaining a building passport in cases where urban planning documentation is absent.
This issue arises in many localities across Ukraine, and unfortunately, local urban planning and architecture authorities are practically powerless in this matter. The only option they can suggest to owners of land plots where real property destroyed due to hostilities was previously located is to apply for a Development intention scheme for the land plot.
In many cases, this may help resolve the issue, but unlike the building passport, the Development intention scheme is not free of charge, since it is prepared by an architect or certified design engineer under a service agreement and is usually a paid service.
Chief architects of settlements lacking urban planning documentation understand that a residential or garden house once stood on that land plot and was destroyed as a result of hostilities, and that the person intends to rebuild it. Therefore, such individuals apply for a building passport, but under current legislation, the architectural authorities must deny the request if urban planning documentation is absent.
⭕️ Additionally, even when urban planning documentation is developed and approved, there are frequent cases where the land plot size does not meet the minimum standards set by the current building regulations, or where it is physically impossible to place a new house due to non-compliance with fire safety distances, etc.
Ukraine is at war, and to address the consequences arising directly from the war, there is a need to further regulate the issuance of building passports in cases where private houses were destroyed due to hostilities.
In my view, and the view of some representatives of urban planning and architecture authorities, it is necessary to regulate the issuance of building passports for land plots where real property objects destroyed due to hostilities were previously located, even in the absence of urban planning documentation. For example, provided that the placement of the new object complies with current building regulations, or in cases where this is not possible, a reasonable condition could be the placement of the planned house within the foundation footprint of the destroyed house.
I hope that this issue will also be resolved at the legislative level.
The draft law and the problems described above are open for discussion in the Urban Planning in Ukraine group.
