Category: Статьи

Дуже неоднозначне, як на мене, рішення суду, як в обґрунтуванні можливості скасування будівельного паспорта, так і в питанні регулювання будівництва блокованих будинків.

Я розумію, що існуюча ситуація з будівництвом десятків разом зблокованих будинків серед існуючого кварталу садибної забудови, викликає дуже багато конфліктних ситуацій, але з висновками суду, що блокований будинок не є індивідуальним, я погодитися не можу. А яка ваша думка? Поділіться нею в групі Містобудування в Україні.

На мою думку, практика скасування будівельного паспорта шляхом скасування рішення про його видачу (яке взагалі не передбачено законодавством) та ще й органом який цей будпаспорт і видав – це пряма аналогія з часами ДАБІ, коли інспекція сьогодні реєструє повідомлення або декларацію, а завтра сама є її скасовує…

Чинним законодавством визначено вичерпний перелік підстав для скасування будівельного паспорта – Скасування будівельного паспорта: правові підстави та наслідки; власне як і перелік документів, який подається для його видачі, та порядок видачі (який не передбачає рішень ради тощо).

Питання будівництва блокованих будинків вже давно потребує чіткого нормативного врегулювання.

Отже, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 02 червня 2025 року по справі №460/4831/21, розглядаючи справу про скасування рішення Рівненської міської ради від 15.04.2021 №417 “Про скасування будівельних паспортів забудови земельних ділянок» в частині скасування будівельного паспорту на забудову земельної ділянки…”, прийшов до наступних висновків:

• Відповідно до частини першої статті 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» будівельний паспорт визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва будинку з площею до 500 квадратних метрів.
• Параметри забудови визначаються з урахуванням державних будівельних норм ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення».
• Проектування на підставі будівельного паспорта здійснюється без отримання містобудівних умов і обмежень.
• Для об’єктів будівництва, на які надається будівельний паспорт, розроблення проєкту будівництва здійснюється виключно за бажанням замовника.
• Пунктом 6.1.41 ДБН Б.2.2.-12:2019 «Планування та забудова територій» передбачено, що при розміщенні будинків в кварталах із сформованою забудовою для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту відстань до межі суміжної земельної ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни будинку слід приймати не менше ніж 1,0 м. Для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м.
• За визначенням ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення», а саме пунктів 3.3, 3.14, 3.15: багатоквартирний житловий будинок – житловий будинок, до складу якого входить більше ніж одна квартира. Може бути зблокованого, секційного, коридорного, галерейного і терасного типів; зблокований будинок – це будинок квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на приквартирну ділянку або вулицю; квартира це комплекс взаємопов`язаних приміщень, що використовуються для проживання однієї сім`ї різного чисельного складу, який включає: основні приміщення – житлову (житлові) кімнату та допоміжні приміщення – кухню, ванну кімнату (душову), туалет (або суміщений санвузол), а також передпокій, комору чи вбудовану шафу.
• Додатком Б до ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» визначено, що одноквартирний житловий будинок – одноквартирний (садибний) житловий будинок – індивідуальний, як правило, малоповерховий житловий будинок, що має прибудинкову (присадибну) ділянку. У містах, позаміських зонах та сільській місцевості із одноквартирних житлових будинків формується садибна забудова згідно з пунктами 3.4 і 3.18-3.35 ДБН 360.
• У цьому ж додатку до ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» визначено, що зблокований житловий будинок – будинок квартирного типу, що складається з двох і більше квартир, кожна з яких має безпосередній вихід на приквартирну ділянку або вулицю.
• Відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд (ДК 018-2000) до класу 1110 «будинки одноквартирні» відносяться, зокрема, зблоковані будинки з окремими квартирами.
• Згідно з пунктом 3.56 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» садибний будинок (індивідуальний будинок) – житловий будинок з присадибною ділянкою та господарськими спорудами, призначеними для одного домогосподарства.
• Відповідно до положень пункту 6.1.31 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» розміщення багатоквартирних (секційних) будинків у кварталах садибної забудови не допускається.
• Верховний Суд вже вирішував питання законності рішення Рівненської міської ради від 15.04.2021 №417 «Про скасування будівельних паспортів забудови земельних ділянок» в частині скасування будівельного паспорта на забудову земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:0200732, що розташована за адресою: АДРЕСА_4 , тобто суміжної земельної ділянки.  
• Так, у постанові від 06.11.2024 справі № 460/4832/21 Верховний Суд дійшов наступних висновків:
• «…позивачу видано будівельний паспорт на забудову земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:0200732 на «Будівництво житлового будинку» за адресою: АДРЕСА_4 .
• Тобто будівельний паспорт видано на будівництво окремого індивідуального будинку, тому відповідно до пункту 6.1.41 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» від усіх чотирьох зовнішніх стін будинку мала б бути забезпечена відстань до меж суміжних земельних ділянок щонайменше 1 метр, з урахуванням положень ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення».
• Наведені вище нормативні визначення вказують на те, що зблокований житловий будинок є багатоквартирним і не належить до індивідуальних житлових будинків, що виключає можливість його будівництва саме на підставі будівельного паспорту.
• Встановлені у справі обставини свідчать про невідповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам державних будівельних норм, оскільки отримавши містобудівні документи для створення садибної забудови, мав за мету створення разом з іншим забудовником ОСОБА_1 єдиного багатоквартирного житлового будинку на земельних ділянках з кадастровими номерами 5610100000:01:020:0733 та 5610100000:01:020:0732.»
• Вирішуючи питання чинності будівельного паспорта, Верховний Суд у постанові від 06.11.2024 справі № 460/4832/21 також дійшов наступних висновків:
• «…право на виконання будівельних робіт за будівельним паспортом здійснюється після подання повідомлення про початок будівельних робіт.
• Судами попередніх інстанцій встановлено, що повідомлення про початок виконання будівельних робіт зареєстровано Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради 18 січня 2021 року за № РВ051210112817.
• Колегія суддів КАС ВС вважає помилковим висновок судів попередніх інстанцій у межах цієї справи, що будівельний паспорт вичерпав свою дію, оскільки будівельний паспорт є документом, на підставі якого здійснюється будівництво та подається повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
• Тобто, за встановлених у цій справі обставин, будівельний паспорт не може вичерпати свою дію до завершення виконання усіх будівельних робіт.
• Такий висновок узгоджується з позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 08 листопада 2023 року у справі № 1.380.2019.006203.».
• Крім того, Верховним Судом у справі №460/4832/21 та судом апеляційної інстанції у справі, яка розглядається, встановлено, що за даними публічної кадастрової карти України земельні ділянки з кадастровими номерами 5610100000:01:020:0733 та 5610100000:01:020:0732 мають цільове призначення 02.01 – для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), відповідно, будівництво на таких земельних ділянках багатоквартирного чи колективного будинку слід розцінювати як використання їх не за цільовим призначенням.

На мою думку, рішення суду першої інстанції в цій справі є більш мотивованим та обґрунтованим.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 01 травня 2025 року по справі №380/5886/22 щодо визнання протиправним і скасування рішення про затвердження містобудівних умов та обмежень для проектування об’єкта будівництва, прийшов до наступних висновків:

…

Вищенаведені обставини засвідчують, що чинні станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин план зонування та детальний план населеного пункту не відповідали положенням Генерального плану міста Львова від 2010 року та йому суперечили, а після встановлення у 2019 році у проєкті землеустрою цільового призначення запланованої до забудови земельної ділянки жодних змін у містобудівну документацію на місцевому рівні не вносилось.

Ці ж обставини підтверджують, що станом на момент затвердження землевпорядної документації щодо охопленої спірними МУО земельної ділянки та встановлення її цільового призначення (11 березня 2019 року) чинним був Генеральний план міста Львова, який відносив заплановану до забудови третьою особою земельну ділянку до території малоповерхової житлової забудови (2-4 поверхи), садибної житлової забудови (1-3 поверхи) та санітарно – захисних зелених насаджень, і який у подальшому та станом на дату надання ТОВ НВКП «Термінал-ЛТД» оспорених у цій справі МУО (10 вересня 2021 року) жодних змін не зазнавав.

За наведеного, Верховний Суд визнає помилковою позицію судів попередніх інстанцій про пріоритетність врахування у спірних правовідносинах саме цільового призначення земельної ділянки, яке не обмежувало поверховість об`єкта будівництва, а не положень Генерального плану міста Львова.

У світлі таких обставин колегія суддів звертає увагу й на норми статті 20 Земельного кодексу України які встановлюють, що:

категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади або генеральним планом населеного пункту.

зміна цільового призначення земельної ділянки допускається виключно за умови дотримання правил співвідношення між новим видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеного відповідною містобудівною документацією на місцевому рівні, крім випадків, визначених частиною третьою статті 20 Земельного кодексу України (таких випадків у спірних правовідносинах не настало);

У постанові Верховного Суду від 19 квітня 2021 року у справі № 640/11650/20, на яку міститься покликання у касаційній скарзі, сформовано правову позицію про те, що режим забудови територій визначається в Генеральних планах населених пунктів, зокрема, у планах зонування та детальних планах територій, які є основними видами містобудівної документації на місцевому рівні. На підставі вказаних містобудівних документів визначається цільове призначення земельної ділянки в межах якого може здійснюватися забудова земельної ділянки.

Отже цільове призначення земельної ділянки площею 0,2893 га (кадастровий номер 4610136800:01:009:0058) повинно було відповідати чинному на момент його встановлення Генеральному плану міста Львова, змін до якого у подальшому не вносилось.

Враховуючи відсутність змін у правовому регулюванні спірних відносин, забудова такої ділянки повинена була узгоджуватись саме з генеральним планом населеного пункту як основною містобудівною документацією на місцевому рівні, оскільки наявні станом на дату надання оскаржених МУО план зонування та детальний план території йому суперечили.

При цьому, якщо виходити з вищевказаних вимог Генерального плану міста Львова у співвідношенні з визначеним у землевпорядній документації цільовим призначенням земельної ділянки, щодо якої у спірних відносинах надані МУО, то на такій ділянці можливе будівництво та обслуговування багатоквартирного житлового будинку і супутніх будівель, висотність яких не перевищує чотирьох поверхів, а не будівництво об’єктів, висотою від п’яти до восьми поверхів, намір зведення яких на вказаній земельній ділянці у спірних відносинах заявлений ТОВ НВКП «Термінал-ЛТД».

З огляду на установлені судовим розглядом цієї справи обставини, визначену нормами матеріального праву регламентацію спірних правовідносин та висновки Верховного Суду щодо їх застосування, колегія суддів констатує, що заявлений ТОВ НВКП «Термінал-ЛТД» намір забудови вищевказаної земельної ділянки не відповідав вимогам містобудівної документації на місцевому рівні – генеральному плану населеного пункту, у зв’язку з чим виконавчий комітет Львівської міської ради не мав юридичних та фактичних підстав для надання вказаному Товариству містобудівних умов та обмежень для проєктування саме того будівництва, яке запланував замовник.

Надання третій особі вихідних даних для проєктування запланованого замовником будівництва у вигляді оскаржених у цій справі містобудівних умов та обмежень, які не відповідали Генеральному плану міста Львова, призвело до порушення прав позивача у сфері містобудування, а отже зумовлює наявність достатніх та самостійних підстав для задоволення поданого у цій справі позову.

 Такий висновок відповідає правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду від 19 січня 2023 року у справі № 640/9995/20, на яку покликається скаржник в обґрунтуванні підстав касаційного оскарження ухвалених у цій справі судових рішень, відповідно до якої здійснення забудови, наміри якої суперечать вимогам містобудівної документації (Генерального плану населеного пункту, Детального плану території), нівелює мету планування та забезпечення сталого розвитку населеного пункту, а отже, порушує суспільні інтереси, які виражаються у забезпеченні дотримання правил благоустрою населеного пункту, спрямованих на створення умов, сприятливих для життєдіяльності людини; містобудівні умови та обмеження, які не відповідають Генеральному плану населеного пункту та іншій містобудівній документації на місцевому рівні не можуть вважатися такими, що враховують громадські та приватні інтереси при плануванні та забудові територій,

Аналогічний висновок щодо застосування норм права сформульований, зокрема, й у постановах Верховного Суду від 20 травня 2019 року у справі № 826/15338/18 та від 04 вересня 2019 року у справі № 826/13852/17.

Обговорити судову практику у сфері містобудування можна в групі Містобудування в Україні.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025

Anyone planning to build a private house—whether a residential, garden, or summer house – inevitably faces the question: what documents are required to start construction and ensure it is carried out legally?

If the total area of the house you plan to build does not exceed 500 square meters (approximately 5,382 square feet) and it will be no taller than two stories plus an attic, you can legally obtain the necessary documentation for construction through either a Building Passport or a Development Intention Scheme.

Both of these documents grant you the right to submit a notice of commencement of construction works, which in turn gives you the legal right to build.

But what is the difference between a Building Passport and a Development Intention Scheme? What are the advantages and disadvantages of each? And which one is more suitable in your particular case?

I previously described the Building Passport, its features, and the procedure for obtaining it in 2025 in detail in a separate article.

Below, I will focus on the Development Intention Scheme (note: to avoid confusion between the scheme of intentions required as one of the supporting documents for obtaining a building passport, and the Development Intention Scheme as a standalone document discussed in this article, I will capitalize the term “Development Intention Scheme” throughout this text). I will explain its benefits and drawbacks and compare it to the Building Passport so that you can make an informed decision about which document is best for your particular situation.

Development Intention Scheme for a Land Plot

⭕️  Since July 12, 2022, it has been possible to carry out construction without a Building Passport – on the basis of a Development Intention Scheme for the land plot

According to Cabinet of Ministers Resolution No. 722 dated June 24, 2022, during the period of martial law in Ukraine and for one year after its termination or cancellation:

Construction of individual (detached) residential houses, garden and summer houses not exceeding two stories (excluding the attic) and with an area of up to 500 square meters (approximately 5,382 square feet), as well as auxiliary buildings and structures, garages, landscaping and greening elements on the land plot, may be carried out by the owner without obtaining a Building Passport, provided this construction is in accordance with local urban planning documentation. If such documentation is not approved, construction must comply with the designated land use and restrictions established by the Law of Ukraine “On the Protection of Cultural Heritage.”

In this case, the owner must contract a certified architect or design engineer (who holds a valid qualification certificate). Based on this agreement, the architect or engineer is responsible for preparing and/or uploading the Development Intention Scheme to the Unified State Electronic System in the Field of Construction. The scheme must be digitally signed with a qualified electronic signature and include:

• the layout of buildings and structures on the land plot,
• distances to the boundaries of neighboring land plots and objects located on them,
• utility networks and infrastructure,
• façades and floor plans of buildings indicating dimensions,
• a list of engineering systems to be used, including autonomous ones, etc.

The scheme must fully comply with the applicable legislation, construction codes, and building regulations.

When submitting the notice of commencement of construction works, the owner must indicate the registration number of the Development Intention Scheme in the Unified State Electronic System in the Field of Construction (USEDCS).

Procedure for Preparing a Development Intention Scheme

There is no officially approved legislative procedure for preparing a Development Intention Scheme for a land plot. In practice, all relations between the owner and the architect are governed by the contract between the two parties.

Minimum Land Plot Size for Residential Development

Should you include buildings and structures on the Development Intention Scheme that you might build later, or perhaps never build at all?

📌 I strongly recommend including all buildings and structures you plan or may potentially build in the future on the Development Intention Scheme. It is not a violation of current legislation to construct only a part of the structures indicated in the scheme.
However, if you decide to add new structures after the scheme has already been registered, you will need to obtain a new Development Intention Scheme, since current legislation does not provide for making amendments to an existing scheme.

Regarding Distances to the Boundaries of Adjacent Land Plots and Existing Structures on Them

The responsibility for the accuracy of the distances to the boundaries and to neighboring buildings and structures lies with the architect. However, the owner should carefully review all documents prepared by the architect prior to registering the Development Intention Scheme to ensure that the indicated distances are accurate. It is also crucial to verify that minimum permissible distances have not been violated, as this may later lead to the cancellation of the Development Intention Scheme or the construction permit, or even to conflicts with neighbors.

📌  The fact that an adjacent plot is currently vacant does not mean that no construction is planned on it, or that you can simply place your building 2–3 meters from the boundary. In many cases, neighbors may have already obtained Building Passports, urban planning conditions and restrictions (UPCR), or registered Development Intention Schemes that allow them to build, for example, 3 meters from your boundary. This can directly affect how far you must set your structures back to comply with legal fire safety distance regulations.
Unfortunately, verifying this information in advance may be extremely difficult – both for you and for your architect.

📐 Distances between houses, boundary setbacks, and fire safety clearances (2024)

List of Documents Required for Preparing a Development Intention Scheme

List of Documents Required for Preparing a Development Intention Scheme

There is no exhaustive list of required documents established by law. However, without the documents listed below, the architect will not be able to prepare and register the Development Intention Scheme:

• Information about the land plot, with ownership rights registered in the State Register of Property Rights to Real Estate (SRPRRE).
  If your ownership rights have not yet been registered in the SRPRRE (for example, if you hold an old state act or a purchase agreement dated before 2004), you must first update the ownership data in the register.
• Cadastral number of the land plot — your plot must have a valid cadastral number assigned.
• Land use purpose code.
  The State Land Cadastre must contain not only the textual description of the designated land use but also the numerical land use code (for example, 02.01 — for construction and maintenance of a residential house and auxiliary buildings).
  Without this numerical code, registration of the Development Intention Scheme in the Unified State Electronic System in the Field of Construction (USEDCS) will not be possible.

All other documents, including floor plans and building building elevations, may be prepared, ordered, or obtained by the architect, depending on your mutual agreement.тектор може виготовити, замовити або отримати сам (в залежності від вашої з ним домовленості).

Timeframe for Preparing and Registering a Development Intention Scheme

The timeframe for preparing the Development Intention Scheme and registering it in the Unified State Electronic System in the Field of Construction (USEDCS) is regulated by the agreement between you and the architect.
There are no minimum or maximum deadlines established by law. In practice, depending on the completeness of the documents provided by the client, preparation and registration may take from 1 day to 1–2 weeks.

Paid or Free of Charge?

Since the Development Intention Scheme is prepared under a private agreement, the fee is determined by the service provider.
Typically, the preparation and registration of the scheme is carried out on a paid basis, starting from several thousand hryvnias.

Development Intention Scheme and the USEDCS

The Development Intention Scheme is created and registered exclusively in electronic form within the USEDCS.
As a result, each scheme is assigned a USEDCS registration number (format: NB00:0000-0000-0000-0000), and a QR code is generated linking to the respective scheme on the official portal: e-construction.gov.ua.

The client may be provided with an Extract from the USEDCS.

📐Fences: Regulations, Requirements, Height Restrictions, and Permits — 2024

⭕️ Building Passport or Development Intention Scheme?

Advantages and Disadvantages of Each

Let me outline the pros and cons of both options based on my professional experience and 15 years of practice in preparing these documents.

✅ Advantages of the Building Passport:

• Amendments can be made to a building passport if needed.
• Registration of the notice of commencement of construction works can be processed automatically.
• The Building Passport is issued by the local urban planning and architecture authority, which usually possesses complete data on red lines, planning restrictions on the land plot, and existing Building Passports, Development Intention Schemes, and UPCRs (Urban Planning Conditions and Restrictions) issued for neighboring plots. This reduces the likelihood of future issues.

✅ Advantages of the Development Intention Scheme:

• Can be issued even in the absence of approved urban planning documentation at the local level.
• Can be prepared and registered quickly (often much faster than a building passport).
• The architect takes on the entire burden of collecting supporting documents, analyzing regulatory constraints, and preparing technical drawings.

❌ Disadvantages of the Building Passport:

• Cannot be issued if there is no approved local urban planning documentation.
• Sometimes additional documents not required by law are requested, leading to delays and additional expenses.
• The processing time is often longer than for a Development Intention Scheme and may be significantly delayed by local authorities.

❌ Disadvantages of the Development Intention Scheme:

• No amendments are allowed — any change requires preparing a new scheme.
• Automatic registration of the notice of commencement of works is currently not supported when using a Development Intention Scheme.
• Some local building control authorities (DABC) deliberately refuse to register such notices if based on a Development Intention Scheme rather than a Building Passport.
• The scheme is always prepared on a paid basis.
• It cannot be registered unless the land rights are registered in the State Register of Property Rights, and unless the land use code is entered in numeric format in the State Land Cadastre.

You can discuss the current regulations and get advice on specific cases related to the preparation of a Development Intention Scheme or Building Passport in the group Urban Planning in Ukraine.

Yuriy Brykaylo, attorney

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025