The draft law proposes to increase the threshold of residual book value of a lease object at which its value must be determined based on market valuation to 50 percent. As a result, the starting rental price at auctions for the lease of state and municipal property is expected to increase by improving the mechanism for determining the value of a lease object for the purpose of rental calculation. In particular, the draft provides for the replacement of the current mechanism requiring revaluation by the property holder with an independent valuation.
Key provisions:
Property valuation may be paid by a prospective lessee – currently, this is the obligation of the property holder, which often blocks lease transactions. Following the amendments, the lessee will be able to cover these costs – even before the auction or conclusion of the agreement.
If the asset has not been revalued for years or its residual value is only nominal “on paper,” the starting lease payment is significantly understated. The proposed changes aim to ensure the use of actual market valuation.
No valuation required – for beneficiaries. Where the lease is granted for UAH 1 or under social programs, valuation will not be required at all, easing the financial burden on budget-funded institutions.
Lease renewal – simplified and without revaluation. The draft proposes to cancel the requirement to approve a valuation report and to conduct an independent valuation of the lease object when extending a lease agreement.
Following the adoption of the proposed law, the lease amount will not increase directly; however, the starting rental price may be higher if market valuation is applied. In addition, the law is expected to eliminate one of the key obstacles to leasing state and municipal assets — the financial incapacity of property holders to fund valuation procedures.
The Supreme Court, as part of the panel of judges of the First Judicial Chamber of the Civil Cassation Court, in its Ruling dated March 12, 2025, in case No. 676/76/22 regarding the invalidation of the village council’s decision, the recognition of the state registration of the land plot as unlawful and its cancellation, and the obligation to return part of the land plot, came to the following conclusions:
The Prosecutor stated that the decision of the Rudska Village Council of Kamianets-Podilskyi District, Khmelnytskyi Region, dated July 24, 2015, No. 5, regarding the transfer of the land plot with cadastral number 6822486800:03:001:0101 into private ownership, is subject to invalidation, as the plot is located within the territory of the nature reserve fund, which is under the permanent use of the National Nature Park “Podilski Tovtry” based on a state act granting the right of permanent land use.
By Presidential Decree of Ukraine No. 474/96 dated June 27, 1996, the National Nature Park “Podilski Tovtry” was established, with a designated land area of 261,316 hectares, including 3,015 hectares allocated for permanent use.
The territory of the National Nature Park “Podilski Tovtry” is part of the Emerald Network of Ukraine (with a total area of 261,521 hectares) and is protected under the Convention on the Conservation of European Wildlife and Natural Habitats (Bern Convention) of 1979, ratified by Ukraine in 1996.
The Prosecutor indicated that the fact that the disputed land plot is located within the territory of the nature reserve fund is confirmed by relevant and admissible evidence, namely cadastral plans certified by specialists and data from the Public Cadastral Map. The land management project for the allocation of a land plot within the nature reserve fund was not approved by the relevant department of the Regional State Administration in the field of environmental protection. Lands of the nature reserve fund are subject to a special protection regime and are fully or partially excluded from commercial use.
The land plot transferred to PERSON_2 is part of the nature reserve fund, classified as particularly valuable land that has been withdrawn from economic use, and was under the permanent use of the National Nature Park “Podilski Tovtry.” Therefore, it could not be granted into ownership for individual horticulture. The land plot is subject to return to the state, represented by the Khmelnytskyi Regional State Administration.
…
Particularly valuable lands include, among others, lands of the nature reserve and other environmental protection purposes (subparagraph “g” of paragraph one of Article 150 of the Land Code of Ukraine (hereinafter — in the version effective at the time of the disputed legal relations)).
The legal framework for the organization, protection, effective use of the nature reserve fund of Ukraine, and the restoration of its natural complexes and sites is defined by the Law of Ukraine “On the Nature Reserve Fund of Ukraine” (hereinafter — in the version effective at the time of the disputed legal relations).
The nature reserve fund consists of land and water areas, natural complexes, and sites that have particular environmental, scientific, aesthetic, recreational, and other value, and are designated for the purpose of preserving the natural diversity of landscapes, the gene pool of fauna and flora, maintaining the general ecological balance, and ensuring background environmental monitoring (second paragraph of the preamble to the said Law).
According to Article 43 of the Land Code of Ukraine, lands of the nature reserve fund are land and water areas with natural complexes and sites that have particular environmental, ecological, scientific, aesthetic, recreational, and other value and have been granted the status of nature reserve fund territories and sites in accordance with the law.
In accordance with Article 44 of the Land Code of Ukraine, lands of the nature reserve fund include natural areas and sites (nature reserves, national nature parks, biosphere reserves, regional landscape parks, wildlife sanctuaries, nature monuments, and reserved tracts), as well as artificially created sites (botanical gardens, dendrological parks, zoological parks, and parks-monuments of landscape gardening art).
…
In the areas designated for regulated recreation, stationary recreation, and the economic zone, any activity that leads or may lead to the deterioration of the environment and the reduction of the recreational value of the national nature park’s territory is prohibited (part two of Article 21 of the above-mentioned Law).
In view of these provisions, the Law of Ukraine “On the Nature Reserve Fund of Ukraine” does not permit construction and maintenance of garden houses or horticultural activity within national nature parks.
The Supreme Court concurs with the conclusions of the lower courts that the transfer of a land plot into private ownership for horticultural purposes within lands of the nature reserve fund is in contradiction with the aforementioned legal requirements.
Therefore, the Rudska Village Council (legal successor — Zhvanecka Village Council) and PERSON_2, and subsequently PERSON_1, knew or ought to have known — by exercising reasonable diligence regarding the location of the disputed land plot — that it could not be transferred into private ownership for horticultural use. The conduct of the defendants was not in good faith.
…
In the areas designated for regulated recreation, stationary recreation, and the economic zone, any activity that leads or may lead to the deterioration of the environment and the reduction of the recreational value of the national nature park’s territory is prohibited (part two of Article 21 of the above-mentioned Law).
In view of these provisions, the Law of Ukraine “On the Nature Reserve Fund of Ukraine” does not permit construction and maintenance of garden houses or horticultural activity within national nature parks.
The Supreme Court concurs with the conclusions of the lower courts that the transfer of a land plot into private ownership for horticultural purposes within lands of the nature reserve fund is in contradiction with the aforementioned legal requirements.
Therefore, the Rudska Village Council (legal successor — Zhvanecka Village Council) and PERSON_2, and subsequently PERSON_1, knew or ought to have known — by exercising reasonable diligence regarding the location of the disputed land plot — that it could not be transferred into private ownership for horticultural use. The conduct of the defendants was not in good faith.
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у своїй Постанові від 12 березня 2025 року по справі №568/823/23 щодо припинення права власності на земельну ділянку шляхом її конфіскації і продажу на земельних торгах, про припинення дії договору оренди землі та припинення права оренди земельних ділянок, прийшов до настпуних висновків:
Частиною п`ятою статті 22 ЗК України визначено, що землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземцям, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам.
За змістом частини четвертої статті 81 ЗК України землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню.
Відповідно до вимог підпункту «е» частини першої статті 140 ЗК України підставами припинення права власності на земельну ділянку є не відчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом.
Примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі конфіскації земельної ділянки (пункт “в” частини першої статті 143 ЗК України).
Відповідно до частини другої статті 145 ЗК України у разі, якщо відповідно до закону власник земельної ділянки зобов`язаний відчужити її протягом певного строку і земельна ділянка не була відчужена ним протягом такого строку, така ділянка підлягає конфіскації за рішенням суду.
Пунктом 10 частини першої статті 346 ЦК України визначено конфіскацію як одну з підстав припинення права власності.
Норма частини п`ятої статті 41 Конституції України передбачає, що конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом.
Суд першої інстанції, урахувавши вимоги вказаних норм права, дійшов висновку, що ОСОБА_1 як громадянка іноземної держави набула на праві власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення та не відчужила її протягом строку, встановленого статтею 81 ЗК України, у зв`язку із чим право власності на спірну земельну ділянку підлягає припиненню шляхом її конфіскації за рішенням суду на користь держави, а сама земельна ділянка – продажу на земельних торгах.
Рішення Радивилівського районного суду Рівненської області від 05 лютого 2024 року в цій частині в апеляційному порядку не оскаржувалось, а тому, в силу приписів частини другої статті 17 ЦПК України, у вказаній частині в касаційному порядку також не переглядається.
Разом із цим, звертаючись до суду з позовом, керівник Дубенської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області також просив припинити дію договору оренди землі та додаткових угод до нього, орендодавцем у яких на цей час виступає ОСОБА_1 , а також припинити ТОВ «Радивилів Агро» право оренди спірної земельної ділянки.
Відмовляючи у задоволенні указаних позовних вимог, апеляційний суд виходив із того, що орендодавцем спірної земельної ділянки як фізичною особою може бути виключно громадянин України, однак ОСОБА_1 є громадянкою російської федерації, а тому вона не наділена повноваженнями укладати правочини щодо оренди землі сільськогосподарського призначення. Додаткові угоди від 08 листопада 2018 року та від 31 грудня 2021 року до договору оренди землі № 412 від 15 жовтня 2008 року, укладені між відповідачкою і ТОВ «Радивилів Агро», порушують публічний порядок, оскільки стосуються земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що є національним багатством і перебуває під особливою охороною держави, власником якої була громадянинка іноземної держави, якій вимогами закону заборонено передавати її в оренду, тому ці правочини є нікчемними.
Колегія суддів Верховного Суду погоджується з указаними висновками апеляційного суду з наступних підстав.
…
Аналіз норм Закону України «Про оренду землі», зокрема частини першої статті 4 Закону України «Про оренду землі» у взаємному зв`язку з положеннями пункту «в» частини другої статті 5 цього Закону, дає підстави для висновку, що орендодавцем земельної ділянки не можуть бути іноземці.
У справі, яка переглядається, встановлено, що ОСОБА_1 є громадянкою російської федерації, тому національним законодавством України вона не наділена правом на укладання договорів оренди землі сільськогосподарського призначення.
⭕️Земельна ділянка сільськогосподарського призначення, отримана іноземцем у спадщину та не відчужена ним протягом року, підлягає конфіскації за рішенням суду. Додаткові угоди до договору оренди такої земельної ділянки, укладені іноземним громадянином як орендодавцем, є нікчемними, оскільки порушують публічний порядок та суперечать законодавчій забороні іноземцям бути орендодавцями таких земельних ділянок.
