31 серпня 2018 року набрав чинності Наказ Мінрегіону 03.07.2018 року №158 «Про затвердження Порядку проведення технічного обстеження і прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, будівель і споруд сільськогосподарського призначення, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт»(так звана будівельна амністія (будамністія)).
Будівельна амністія — це спрощена процедураприйняття в експлуатацію, зокрема, індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 500 квадратних метрів, а також господарських (присадибних) будівель і споруд загальною площею до 500 квадратних метрів, збудовані (без оформлення дозвільних документів) у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року, за умови, що вони збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення.
Оформлення будинку по будівельній амністії не потребує отримання будівельного паспорта та/або дозвільних документів на будівництво.
Обидві вказані вище будівельні амністії носили строковий характер (при цьому будівельна амністія 2015 року діяла лише 7 місяців). Чинна (з 2018 року) будівельна амністія носить наразі безстроковий характер.
Процедура та необхідні документи
Для оформлення (введення в експлуатацію) перелічених об’єктів необхідно подати пакет документів, передбачений Порядком №158, до ДІАМ: або особисто через ЦНАП, або засобами поштового зв’язку, або в електронному вигляді через портал ДІЯ.
Обов’язковим документом, що має бути поданий (інформацію про який має бути подано), є технічний паспорт.
Подаючи документи в електронному вигляді економиться не тільки час, а і «звужуються» можливості для безпідставного повернення поданої декларації, оскільки практично всі дані, необхідні для заповнення декларації ДІЯ підтягуює автоматично.
Прийняття в експлуатацію здійснюється безоплатно органом державного архітектурно-будівельного контролю протягом 10 робочих днів з дня подання відповідної заяви, засвідчених копій документів на землю, технічного паспорта та примірника заповненої декларації про готовність об’єкта до експлуатації (а у випадках, коли площа господарських будівель та споруд перевищує 100 кв.м, замовник має додатково подати звіт про проведення технічного обстеження).
❗️ Чому варто не відкладати оформлення будинку по будівельній амністії на 2024-й?
На сьогодні, як бачимо, будівельна амністія є безкоштовною (мова йде про відсутність офіційних платежів, мита, зборів тощо; є лише необхідність замовити та оплатити технічний паспорт і, в деяких випадках, технічний звіт), але 13 грудня 2022 року було прийнято (проте досі не підписано Президентом) законопроект №5655, який змінює умови та порядок здійсненя будівельної амністії. Тому в 2024-му році все може змінитися кардинально, зокрема, буде введено адмністративний збір в розмірі орієнтовно 19 000 грн за реєстрацію відповідної декларації, а також можливе стягненя штрафів!
Відсутність містобудівної документації: генпланів та детальних планів території (ДПТ)
Будівельна амністія (2018—2023) стала та стане у нагоді тим, хто хотів, але не зміг оформити документи на будівництво у зв’язку з відсутністю в населеному пунктів затвердженої містобудівної документації (генерального плану населеного пункту та/або детального плану території (ДПТ)).
Відсутність зазначеної документації або скасування затверджених генпланів та ДПТ, згідно Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки (Наказ Мінрегіону від 05.07.2011 року №103) було та є підставою для відмови у видачі особі будпаспорту, який є необхідним для подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт (те саме стосується, і відмови у видачі містобудівних умов (МУОЗЗД)).Разом із цим, відсутність містобудівної документації населеного пункту та/або детального плану території не є перешкодою для введення об’єктів в експлуатацію, на які розповсюджуються положення пункту 9 розділу V України «Про регулювання містобудівної діяльності».
📌 Окрім того, неважливо чи при будівництві будинку та/або господасрьких будівель і споруд було дотримано вимог законодавства щодо відстаней між будівлями та до меж. Навіть якщо будинок розташовано по межі або на відстані 2-3 метри від сусідських будівель, декларацію про готовність буде зареєстровано.
Обговорити чинні норми та порадитися щодо конкретних ситуацій по введенню в експлуатацію по будамністії можна в групі Містобудування в Україні.
Станом на 01.02.2023 року діє Постанова КМУ №406 від 07.06.2017 року, якою затверджено Перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію. Вказана Постанова набрала чинності 10.06.2017 року.
⭕️ Пунктом 6 зазначеної Постанови визначено перелік об’єктів (щодо індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків), для будівництва яких не потрібно отримувати дозвільні документи та які не потрібно вводити в експлуатацію:
🎯 зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд без влаштування фундаментів, зокрема навісів, альтанок, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, гаражів;
🎯 свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, відкритих басейнів та басейнів із накриттям, погребів, входів до погребів, воріт, хвірток, приямків, терас, ґанків.
Також, згідно Постанови №406 не потребує дозволу знесення і демонтаж будівель та споруд без подальшого будівництва, які не є підготовчими роботами, та без порушення експлуатаційної придатності інших будівель і споруд, а також демонтаж об’єктів, пошкоджених або зруйнованих внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних дій або терористичних актів.
✅ Також до 15.01.2019 рокудіяла редакція Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна (паралельно з Постановою КМУ №406, яка діє – 10.06.2017 року), яка містила перелік об’єктів, які не належать до самочинного будівництва: – для одноквартирних (садибних), дачних та садових будинків:
зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд, навісів, альтанок, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, відкритих басейнів та басейнів із накриттям полегшеної конструкції, погребів, входів в погреби, підпірних стін, воріт, хвірток, приямків, терас, ганків;
улаштування чи закриття дверних (віконних) прорізів у внутрішніх не капітальних стінах, збільшення або зменшення житлової або допоміжної площі за рахунок демонтування або влаштування перегородок (без порушення капітальних несучих стін, несучих конструкцій, опор, балок), комор, утеплення і оздоблення стін;
засклення балконів, лоджій, веранд, терас, крім будинків, що занесені до Державного реєстру нерухомих пам’яток України, заміна матеріалу стін будинків, господарських будівель без збільшення розміру фундаменту та поверховості;
та інше.
📌 Зазначені положення Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації мають застосовуватися у випадках, коли об’єкти були збудовані в період з 29.01.2013 року до 15.01.2019 року (з 15.01.2019 року Інструкцію БТІ було викладено у новій редакції), і постало питання чи відносити ці об’єкти до збудованих самочинно, чи ні. Проте, у випадках, коли, окрім об’єктів, що не належать до самочинного будівництва, було зведено/реконструйовано і об’єкти, що потребували (потребують) оформлення дозвільних документів, простіше скористатися будівельною амністією, і узаконити їх.
Гаражі
На сьогодні лише зведення гаражів без влаштування фундаментів можливе за відсутності документів, що дають право на виконання будівельних робіт.
Разом із тим, в період з 04.01.2013 року до 29.01.2013 року діяло положення, згідно з яким навіть капітальні гаражі (з влаштуванням фундаментів) не відносилися до об’єктів самочинного будівництва!
Паркани (огорожі)
Влаштування огорож (парканів) на присадибних, садових та дачних ділянках хоча і не потребує оформлення дозвільних документів, проте при їх зведенні потрібно враховувати вимоги чинних будівельних норм.
Приєднання та підключення до мереж
Приєднання та підключення до інженерних мереж відповідно до технічних умов індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських будівель і споруд, гаражів, розташованих на присадибних, дачних і садових земельних ділянках та земельних ділянках для будівництва індивідуальних гаражів, також не потребує оформлення дозвільної документації.
Отже, відповідно до положень п. 5 Постанови КМУ №406 від 07.06.2017 року, постачальники електроенергії, газу, води тощо не мають права вимагати оформлення дозвільних документів на приєднання та підключення садибних, садових, дачних будинків та господарських будівель і споруд до своїх мереж.
Роботи з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення, а також нежилого будинку, будівлі, споруди, приміщення в них, виконання яких не передбачає втручання в огороджувальні та несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування (щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними (СС1), з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками), не потребують оформлення документів, що дають право на виконання будівельних робіт.
Утеплення
Роботи з теплової ізоляції введених в експлуатацію житлових будинків (стін, даху, горища, технічного, цокольного, підвального поверхів), що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними (СС1) та середніми (СС2) наслідками, не потребують отримання дозвільних документів ДАБІ.
У 2023 році податок на нерухоме майно, відмінне відземельної ділянки, нараховуватиметься фізичним особам — власникам об’єктів нерухомості (будинків, квартир тощо) за 2022 рік.
📎 Підпунктом 266.5.1 Податкового кодексу України передбачено, що ставки податку для об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, встановлюються за рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об’єднаних територіальних громад, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, залежно від місця розташування (зональності) та типів таких об’єктів нерухомостіу розмірі, що не перевищує 1,5% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв.м бази оподаткування. Далі мова буде йти саме про фізичних осіб.
✅ Мінімальна заробітна плата станом на 01.01.2022 року становила 6 700,00 грн. Отже, граничний розмір ставок, передбачений для розрахунку податку на нерухоме майно в 2023 році за звітний 2022 рік, не повинен перевищувати100,50 грн. за 1 кв.м бази оподаткування.
Базою оподаткування є загальна площа об’єктажитлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток.
База оподаткування об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, які перебувають у власності фізичних осіб, обчислюється контролюючим органом на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що безоплатно надаються органами державної реєстрації прав на нерухоме майно та/або на підставі оригіналів відповідних документів платника податків, зокрема документів на право власності.
❗️ Сума податку збільшується на 25000,00 гривень на рік за кожен об’єкт житлової нерухомості (його частку), за наявності у власності платника податку об’єкта (об’єктів) житлової нерухомості, у тому числі його частки, що перебуває у власності фізичної — платника податку, загальна площа якого перевищує 300 квадратних метрів (для квартири) та/або 500 квадратних метрів (для будинку).
Пільги зі сплати податку (згідно ПКУ)
База оподаткування об’єкта (об’єктів) житлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності фізичної особи — платника податку, зменшується:
для квартири/квартир незалежно від їх кількості — на 60 кв. метрів;
для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості — на 120 кв. метрів;
для різних типів об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири/квартир та житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток), — на 180 кв. метрів.
Таке зменшення надається один раз за кожний базовий звітний період (рік).
❌ Пільги з податку, передбачені підпунктами 266.4.1 та 266.4.2 пункту 266.4 ПКУ, для фізичних осіб не застосовуються до:
об’єкта/об’єктів оподаткування, якщо площа такого/таких об’єкта/об’єктів перевищує п’ятикратний розмір неоподатковуваної площі, встановленої Кодексом;
об’єкта/об’єктів оподаткування, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються у підприємницькій діяльності).
☝ Деякі сільські, селищні, міські ради та ради об’єднаних територіальних громад не тільки встановили власний розмір податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, та змінили (збільшили) граничну площу об’єктів, що звільняється від оподаткування, а також затвердили переліки об’єктів нерухомого майна, які не підлягають оподаткуванню (встановили власні пільги щодо сплати податку).
⭕️ Не є об’єктом оподаткування, зокрема(повний перелік наведено у підпункті 266.2.2 пункту 266.2 статті 266 ПКУ):
будівлі дитячих будинків сімейного типу;
гуртожитки;
житлова нерухомість непридатна для проживання, у тому числі у зв’язку з аварійним станом, визнана такою згідно з рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об’єднаної територіальної громади, що створена згідно із законом та перспективним планом формування територій громад;
об’єкти житлової нерухомості, в тому числі їх частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та особам з їх числа, визнаним такими відповідно до закону, дітям з інвалідністю, які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину;
об’єкти нежитлової нерухомості, які використовуються суб’єктами господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність у тимчасових спорудах для здійснення підприємницької діяльності та/або в малих архітектурних формах та на ринках;
об’єкти нерухомості, що перебувають у власності релігійних організацій, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, та використовуються виключно для забезпечення їхньої статутної діяльності, включаючи ті, в яких здійснюють діяльність засновані такими релігійними організаціями добродійні заклади (притулки, інтернати, лікарні тощо), крім об’єктів нерухомості, в яких здійснюється виробнича та/або господарська діяльність;
будівлі дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів незалежно від форми власності та джерел фінансування, що використовуються для надання освітніх послуг;
об’єкти житлової нерухомості, які належать багатодітним або прийомним сім’ям, у яких виховується п’ять та більше дітей.
🛑 Об’єкти на тимчасово окупованих територіях
Підпунктом 38.6 пункту 38 підрозділу 10 розділу ХХ Перехідні положення ПКУ визначено, що об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, що розташовані на тимчасово окупованій території та/або території населених пунктів на лінії зіткнення, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, не є об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, відповідно до статті 266 цього Кодексу у період з 14 квітня 2014 року по 31 грудня року, в якому завершено проведення антитерористичної операції та/або операції Об’єднаних сил (ООС).
🛑 Сплата податку на нерухомість на період дії воєнного стану
за 2021 та 2022 податкові (звітні) роки не нараховується та не сплачується податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за об’єкти житлової нерухомості, у тому числі їх частки, які перебувають у власності фізичних осіб, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії, або на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями російської федерації, та за об’єкти житлової нерухомості, що стала непридатною для проживання у зв’язку з військовою агресією російської федерації проти України;
тимчасово на період з 1 березня 2022 року по 31 грудня 2022 року, в якому припинено або скасовано воєнний стан, введений Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022 року №64/2022, затвердженим ЗУ «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24.02.2022 року №2102-ІХ, не нараховується та не сплачується податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за об’єкти нежитлової нерухомості, у тому числі їх частки, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії, або на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями російської федерації.
Для платників податку на нерухомість – фізичних осіб контролюючий орган самостійно обчислює податкове зобов’язання за період з 1 січня по 1 березня 2022 року.
Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії та територій тимчасово окупованих збройними формуваннями російської федерації, визначається Кабінетом Міністрів України.
Порядок визнання об’єктів житлової нерухомості такими, що непридатні для проживання у зв’язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, визначається Кабінетом Міністрів України.
Введені в експлуатацію, але не зареєстровані об’єкти
⭕️ Варто зазначити, що, наприклад, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові або дачні будинки, які прийнято (введено) в експлуатацію, алеправо власності на які не оформлено (не зареєстровано) у встановленому законом порядку, не є об’єктом оподаткування!
Обов’язок сплати, строки та відповідальність
Податкове/податкові повідомлення-рішення про сплату суми/сум податку, обчисленого згідно з підпунктом 266.7.1 пункту 266.7 ПКУ, разом з детальним розрахунком суми/сум податку, та відповідні платіжні реквізити, зокрема, органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням кожного з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, надсилаються платнику податку контролюючим органом у порядку, визначеному статтею 42 ПКУ, до 1 липня року, що настає за базовим податковим (звітним) періодом (роком).
Вказане податкове/податкові повідомлення-рішення про сплату суми/сум податку та відповідні платіжні реквізити, що надсилаються платнику податку, повинні містити щодо кожного з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, зокрема, але не виключно, інформацію про адресу місцезнаходження об’єкта житлової та/або нежитлової нерухомості, його площу, ставки та надані фізичним особам пільги зі сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.
Щодо новоствореного (нововведеного) об’єкта житлової та/або нежитлової нерухомості податок сплачується фізичною особою-платником починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт.
Обов’язок щодо сплати податку виникає у фізичних осіб протягом 60 календарних днів з моменту вручення відповідного повідомлення.
У випадку, якщо контролюючий орган не надіслав податкове повідомлення-рішення у визначений строк, платники податку звільняються від відповідальностіза несвоєчасну сплату податкового зобов’язання(підпункт 266.10.2 п. 266.10 ст. 266 ПКУ).
❗️ У разі якщо платник податків не сплачує узгоджену суму грошового зобов’язання (крім грошового зобов’язання у вигляді штрафних (фінансових) санкцій, застосованих до нього на підставі Податкового Кодексу чи іншого законодавства, контроль за яким покладено на контролюючі органи, а також пені, застосованої до нього на підставі цього Кодексу чи іншого законодавства, контроль за яким покладено на контролюючі органи) протягом строків, визначених Податковим Кодексом, такий платник податків притягується до відповідальності у вигляді штрафу в таких розмірах:
при затримці до 30 календарних днів включно, наступних за останнім днем строку сплати суми грошового зобов’язання, — у розмірі 5 відсотків погашеної суми податкового боргу;
при затримці більше 30 календарних днів, наступних за останнім днем строку сплати суми грошового зобов’язання, — у розмірі 10 відсотків погашеної суми податкового боргу.
🛑 На сьогодні пеня та штрафи не нараховуються з огляду на положення підпункту 69.1 пункту 69 підрозділу 10 роздіу ХХ «Перехідні положення» ПКУ та зміни, внесені до пункту 129.9 статті 129 ПКУ, а саме згідно з новою редакцією підпункту 129.9.7, пеня не нараховується, а нарахована пеня підлягає анулюванню у випадку вчинення діяння (дії або бездіяльності) особою внаслідок введення воєнного, надзвичайного стану.
Обговорити чинні податкові норми та порадитися щодо конкретних ситуацій по сплаті податку на нерухоме майно в 2023 можна в групі Містобудування в Україні.
