Month: July 2025

Міністерство розвитку громад та територій України розробило проект ПКМУ “Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо розроблення містобудівної документації на місцевому рівні”, яким попронується внести наступні зміни до низки нормативно-правових актів, а саме:

⭕️ Відетрмінувати набрання чинності окремими положеннями, що стосуються функціонування сервісів геопорталу Містобудівного кадастру (на 10 місяців від встановленого чинною редакцією строку).

⭕️ Заборонити завантаження інформації з обмеженим доступом до Реєстру містобудівної документації Містобудівного кадастру на державному рівні, з огляду на безпекові обставини під час дії воєнного стану (у разі коли містобудівна документація містить інформацію, яка відповідно до закону належить до інформації з обмеженим доступом, зазначені матеріали створюються у формі окремого електронного документа та не вносяться (не завантажуються) до Реєстру містобудівної документації).

⭕️ Змінити “Класифікатор об’єктів містобудування” на “Класифікатор об’єктів містобудування, будівництва та благоустрою”.

⭕️ Виключити з Порядку розроблення, оновлення, внесення змін та затвердження містобудівної документації: абзац третій пункту 28 (у разі коли відповідно до розділу V “Прикінцеві положення” Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” детальним планом території передбачається визначення функціонального призначення території та на цій території було визначено функціональне призначення території містобудівною документацією, зміна функціонального призначення території допускається лише за умови дотримання положень додатків 58-60 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 р. № 1051 (Офіційний вісник України, 2012 р., № 89, ст. 3598), в частині незмінності підгрупи функціонального призначення території) та абзац сімнадцятий підпункту 5 пункту 67 (у разі коли відповідно до розділу V положень Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” детальним планом території передбачається визначення функціонального призначення території та на цій території було визначено функціональне призначення території чинною містобудівною документацією, зміна функціонального призначення території допускається лише за умови дотримання положень додатків 58-60 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 р. № 1051, в частині незмінності підгрупи функціонального призначення території).

📌 Більше новин у сфері містобудування та земельного права у групі Містобудування в Україні та в Телеграм-каналі.

Зазначені зміни (виключення двох положень з Порядку) обгрунтовані тим, що постановою КМУ від 31 грудня 2024 р. №1557 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо розроблення містобудівної документації на місцевому рівні» пункт 28 та підпункт 5 пункту 67 Порядку було доповнено положеннями, якими визначається, що у разі коли відповідно до розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» детальним планом території передбачається визначення функціонального призначення території та на цій території було визначено функціональне призначення території містобудівною документацією, зміна функціонального призначення території допускається лише за умови дотримання положень додатків 58-60 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 р.
№ 1051, в частині незмінності підгрупи функціонального призначення території.

Водночас, враховуючи, що постанова №1557 набрала чинності 11 січня 2025 р., а положення пункту 6³ розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», якими встановлювалось, що функціональне призначення території в окремих випадках може визначатися детальним планом території, діяли до 01 січня 2025 року, вищезазначені положення Порядку доцільно виключити.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у своїй Постанові від 13 травня 2025 року по справі справа №420/21467/23 щодо припинення права на виконання будівельних робіт та скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об’єкта, після того, як особою було зареєстровано право власності на об’єкт, залишив незмінною правову позицію та висновки, а саме:

… право на виконання будівельних робіт, яке в судовому порядку просить припинити Управління, вже реалізовано та припинено у зв’язку із завершенням будівництва та введення об’єкта в експлуатацію. При цьому декларація про готовність об’єкта до експлуатації також вичерпала свою дію, позаяк на її підставі було зареєстровано право власності на об’єкт будівництва.

Задоволення ж цього позову не призведе до жодних юридичних наслідків й не змінить стану спірних правовідносин, не забезпечить у такому випадку належний судовий захист і не сприятиме виконанню завдань адміністративного судочинства.

…

Колегія суддів також підкреслює, що після реєстрації права власності на об’єкт будівництва, у разі виявлення визначених законом ознак, які дають підстави вважати об’єкт самочинним будівництвом, орган державного архітектурно – будівельного контролю зобов’язаний вчинити дії, спрямовані на усунення відповідних порушень у сфері містобудівної діяльності та наслідків самочинного будівництва аж до звернення з позовом про знесення самочинно збудованого об`єкта (об`єктів) у порядку, встановленому законом.

📌  Демонтаж чи знесення? Яке рішення може приймати міська або сільська рада, а яке – суд?

Вчинення саме таких дій у разі виявлення ознак самочинного будівництва об’єкта, будівельні роботи на якому вже завершено і стосовно якого зареєстровано декларацію про його готовність до експлуатації, зареєстровано право власності на нього, і буде належним виконанням органом державного архітектурно – будівельного контролю своїх повноважень, ефективним способом судового захисту.

Як бачимо, Верховний Суд вже багато років притримується цієї позиції – Скасування декларації про готовність до експлуатації після реєстрації права власності не несе будь-яких наслідків!

Юрій Брикайло, адвокат

Містобудування в Україні

Ⓒ 2025

На сьогодні, за офіційними даними 82 органам державного архітектурно-будівельного контролю при органах місцевого самоврядування делеговано повноваження у здійсненні реєстраційних функцій щодо об’єктів будівництва з класом наслідків СС2 (кількість населених пунктів – 87). Важливо врахувати, що частина з цих населених пунктів нажаль окупована загарбниками!

Якщо переглянути офіційні дані, то ми побачимо, що фактично всі великі міста нашої Країни, отримали повноваження розглядати документи, що дають право на виконання будівельних робіт, та документи про введення об’єктів в експлуатацію щодо об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) відносяться до СС2.

Нижче наведена різниця між всіма класами наслідків (відповідальності) – від СС1 до СС3 (відповідно до Таблиця 1 Класи наслідків (відповідальності) об’єктів в ДБН В.1.2-14:2018 “Система забезпечення надійності та безпеки будівельних об’єктів. Загальні принципи забезпечення надійності та конструктивної безпеки будівель і споруд”):

Клас наслідків  (відповідальності) об’єкта	Характеристики можливих наслідків відмови об’єкта
	Можлива небезпека, кількість осіб			Обсяг можливого економічного збитку, м.р.з.п.	Припинення функціонування лінійних об’єктів інженернотранспортної інфраструктури, об’єктів комунікацій, зв’язку, енергетики та інженерних мереж, рівень
	Для здоров’я і життя людей, які постійно перебувають на об’єкті	Для здоров’я і життя людей, які періодично перебувають на об’єкті	Для життєдіяльності людей, які знаходяться зовні об’єкта
СС3 значні наслідки	понад 400	понад 1000	понад 50000	понад 50000	загальнодержавний
СС2 середні наслідки	понад 50 до 400 включно	понад 100 до 1000 включно	понад 100 до 50 000 включно	понад 2 500 до 50 000 включно	регіональний, місцевий
СС1 незначні наслідки	до 50 включно	до 100 включно	до 100 включно	до 2 500 включно	об’єктовий
Примітка 1. Вважається, що на об’єкті постійно перебувають люди, якщо вони перебувають там    більше ніж вісім годин на добу і не менш ніж 150 днів на рік (загалом не менше 1200 годин за рік).Особами, що періодично відвідують об’єкт, вважаються ті, що заповнюють його не більше восьми годин на добу протягом не більше ніж 150 днів на рік (загалом від 450 до 1200 годин за рік). Можливою небезпекою для життєдіяльності людей є ймовірне порушення нормальних умов життєдіяльності більш ніж на три доби відповідно [ 3 ]. Примітка 2. Обсяг можливого економічного збитку визначається відповідно до Методики [1] Примітка 3. Мінімальний розмір заробітної плати (м.р.з.п.) щорічно встановлюється [2].

Далі в матеріалі буде йти мова про завищення класу наслідків з СС2 до СС3 (ситуацій, коли замовник хоче, щоб об’єкт СС1 “став” СС2 або СС3 я у своїй роботі поки не зустрічав, а от випадків, коли замовник змінював клас наслідків з СС2 на СС3 я зустрічав на практиці досить багато).

Як бачимо, різниця між СС2 та СС3 суттєва,

То в чому ж причина завищення класу наслідків (відповідальності) з СС2 на СС3?

⭕️ Якщо відповісти коротко, то причина в найчастіше в складностях, які створюють деякі місцеві органи ДАБК при розгляді документів.

Я не буду наводити тут конкретну статистику по тим чи іншим місцевим ДАБК, та я знаю випадки, коли замовникам відмовляли 5-7 та більше разів у реєстрації того чи іншого документу (але є випадки, коли 10-15 відмов). Аналізуючи подібні випадки, можна прийти до висновку, що мінімум в у половині ситуацій, підстави для відмови були не обґрунтованими (звісно я не є інспектором, який уповноважений розглядадти документи, але як адвокат з великим досвідом, я можу робити подібні висновки).

При цьому, коли замовники, що намагалися оформити документи на будівництво об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) відносилися до СС2, вносили зміни до проектної документації і клас наслідків таких об’єктів в результаті ставав вже СС3, зверталися після численних вимог вже до ДІАМ, то вони або отримували обґрунтовані відмови і усували порушення, або документи реєструвалися з першого разу.

📌  ДАБІ не визначає категорію складності (клас наслідків), а лише перевіряє відповідність або невідповідність даних вказаних замовником

Фактично, завищення класу наслідків об’єктів ставало та стає єдиним можливим варіантом оформлення дозвільних документів на будівництво.

Мова не про те, що ДІАМ завжди реєструє, а якийсь місцевий орган завжди відмовляє. І ДІАМ, як центральний орган, дає відмови та зауваження до поданих документів, і місцеві ДАБК часто знаходять порушення та невідповідності у поданих документах, проте моя практика показує, що кількість необґрунтованих зауважень на місцях все ж вища, ніж при розгляді документів у ДІАМ. Так само, які і кількість відмов по однмоу і тому ж документу, вища на місцях.

Варто зазначити, що описана вище проблема носить не локальний характер, оскільки навіть обговорювалися і готувалися ініціативи, які б дозволяли замовникам самостійно обирати орган, який буде розглядати подані документи – даючи можливість обирати між місцевим ДАБК та центральним органом (ДІАМ). Наразі розподіл документів відбувається автоматично, відповідно до місцязнаходження об’єкта, його класу наслідків та повноважень органів ДАБК на місцях.

⭕️ Наведене вище, свідчить про те, що незважаючи на цифровізацію та автоматизацію процесів перевірки та реєстрації документів на будівництво, існував та існує людський фактор, який іноді створює необґрунтовані перешкоди для реєстрації документів, а іноді – саме людський фактор допомагає виявити зловживання та порушення з боку замовників.

Нажаль, на мою думку, повністю автоматизувати всі процеси видачі дозвільних документів, особливо щодо об’єктів СС3 та власне і СС2, в ближчій переспективі малореально, але суттєво знизити можливість зловживань з боку “людського фактору” цілком реально, хоча це потребує не тільки налагодження та створення нових алгоритмів у роботі ЄДЕССБ, а також потребує змін до існуючих нормаивно-правових актів (в т.ч. законів).

Доповнення від 17.07.2025 року: після вихожу матеріалу я отримав коментарі, в тому числі від керівників місцевих ДАБК, і я хотів би доповнити матеріал отриманою інформаціює: місцеві ДАБК, можна сказати, більш прискіпливі, але це тільки на перший погляд. Зважаючи на систематичні перевірки від правоохоронних органів, інспектори та керівники місцевих ДАБК детально все перевіряють, і навіть там, де можливо і можна було б дозволити введення в експлуатацію, вони вимагають повного усунення усіх, навіть несуттєвих на перший погляд зауважень (але якщо мова йде про безпеку, про наявність виконавчої документації, про дотримання вимог щодо інклюзивності та цивільного захисту, то тут дрібниць не буває!). Бо будь-яка проблема, навіть суто технічне і дрібне порушення може бути трактовано правоохоронними органами як зловживання і т.п. Саме тому, місцеві ДАБК змушені дуже уважно перевіряти всі документи на будівництво.

Запрошую до дискусії щодо питання завищення класу наслідків в групу Містобудування в Україні.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2025