Month: August 2025

26 серпня 2025 року набралан чинності Постанова КМУ від 20 серпня 2025 року №1009 «Про затвердження Порядку обстеження земельних ділянок, щодо яких прийнято рішення про надання податкових пільг із сплати місцевих податків та/або зборів у зв’язку з визнанням земельних ділянок непридатними для використання через потенційну загрозу їх забруднення вибухонебезпечними предметами».

Постановою передбачено чіткий алгоритм дій територіальних органів Держгеокадастру або виконавчих органів сільських, селищних, міських рад, що набули встановлених законом повноважень із здійснення державного контролю за використанням та охороною земель, державних інспекторів та порядок оскарження таких дій.

⭕️ Згідно з Постановою, предметом обстеження є земельні ділянки, щодо яких прийнято рішення про надання податкових пільг із сплати місцевих податків та/або зборів у зв’язку з визнанням земельних ділянок непридатними для використання через потенційну загрозу їх забруднення вибухонебезпечними предметами.

Обстеження земельних ділянок проводиться державними інспекторами з контролю за використанням та охороною земель територіальних органів Держгеокадастру або виконавчих органів сільських, селищних, міських рад, що набули встановлених законом повноважень із здійснення державного контролю за використанням та охороною земель, на підставі наказу (рішення) таких уповноважених органів про проведення обстеження земельних ділянок.

За результатами обстеження земельних ділянок складається акт обстеження земельної ділянки за формою згідно з додатком в електронній формі та у двох примірниках у паперовій формі.

Акт обстеження земельної ділянки має містити план-схему місця розташування земельної ділянки (схематичний абрис або графічний матеріал з місцем розташування земельної ділянки). На плані-схемі відображаються межі земельної ділянки та позначається площа земельної ділянки, яка використовується та/або не використовується за цільовим
призначенням.

У разі проведення обстеження земельних ділянок за ініціативою уповноваженого органу до акта обстеження додаються матеріали дистанційного зондування Землі (супутникові знімки).

Один примірник акта обстеження земельної ділянки залишається в уповноваженого органу. Другий примірник акта обстеження земельної ділянки та електронна форма акта обстеження земельної ділянки направляється уповноваженим органом протягом трьох днів з дати його складання до органу, що надає податкові пільги.
Копія акта обстеження земельної ділянки надається власнику/користувачу земельної ділянки або уповноваженій ним особі в разі його/її присутності під час обстеження земельної ділянки.

У разі відсутності власника/користувача земельної ділянки або уповноваженої ним особи під час обстеження земельної ділянки копія акта обстеження земельної ділянки надсилається зазначеній особі протягом трьох робочих днів будь-якими засобами зв’язку (із використанням поштового звʼязку, через систему електронної взаємодії органів виконавчої влади, електронною поштою тощо).

У разі відсутності відомостей про адресу місця проживання (перебування), місцезнаходження або іншу адресу для зв’язку з власником/користувачем земельної ділянки або уповноваженою ним особою копія акта обстеження земельної ділянки надається зазначеним особам за їх зверненням до уповноваженого органу.

⭕️ Обстеження земельних ділянок не проводиться на територіях, включених до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, затвердженого Мінрозвитку, а саме:

• територіях активних бойових дій, для яких не визначена дата завершення бойових дій;
• територіях активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси, для яких не визначена дата завершення бойових дій;
• тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, для яких не визначена дата завершення тимчасової окупації.

За наявності загрози, що має негативний вплив на життя та здоров’я людини та забезпечення безпеки держави в межах території, на якій розташована земельна ділянка, щодо якої уповноваженим органом видано наказ (прийнято рішення) про проведення обстеження, такий орган видає наказ (приймає рішення) про скасування проведення обстеження земельної ділянки, про що в одноденний строк доводить до відома осіб, запрошених для проведення обстеження.

Більше новин та аналітики у сфері містобудування та земельного права у групі Містобудування в Україні та на моєму YouTube-каналі.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM

Ⓒ 2025

Фондом державного майна України розроблено проект постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення змін до постанов Кабінету Міністрів України від 12 серпня 2020 р. № 820 і від 28 квітня 2021 р. №630». Метою якої є удосконалення визначених примірними договорами оренди державного майна, затвердженими постановою КМУ від 12 серпня 2020 р. №820, механізмів індексації орендної плати, передачі та повернення майна з оренди, сплати та повернення орендарю забезпечувальних депозитів, обміну повідомленнями між сторонами договору, використання орендарями амортизації, заміни сторін орендодавця та балансоутримувача.

Проектом акту передбачається:

• заміна щорічної індексації за договорами оренди, укладеними за результатами аукціону, на щомісячну;
• надання орендарю права вимагати від балансоутримувача передачі майна або відмови від договору у разі непередачі йому майна;
• встановлення випадків, при настанні яких не здійснюється підписання акта повернення з оренди орендованого майна між орендарем та балансоутримувачем, та моменту повернення майна з оренди;
• встановлення сплати орендарем забезпечувального депозиту у розмірі тримісячної орендної плати;
• визначення способу обміну повідомленнями про виконання умов договору між його сторонами та моменту отримання таких повідомлень;
• встановлення порядку дій при набутті особою прав та обов’язків орендодавця та/або балансоутримувача за договором оренди;
• встановлення порядку відновлення орендарем єдиного майнового комплексу основних засобів за рахунок амортизації;
• виключення з чинної редакції Примірних договорів оренди положень, які дублюють норми законодавства, зокрема, щодо порядку продовження договору оренди, підстав для припинення договору тощо.

У зв’язку із значним обсягом змін до Примірних договорів оренди пропонується викласти їх у новій редакції.

Більше новин та аналітики у сфері містобудування та земельного права у групі Містобудування в Україні та на моєму YouTube-каналі.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM

Ⓒ 2025

В травні 2015 року набрав чинності Порядок переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки (Постанова КМУ №321 від 29.04.2015 року).

Відповідно до положень вказаного порядку (станом на серпень 2025 року) передбачено механізм переведення садових та дачних будинків у жилі.

Для переведення дачного чи садового будинку у жилий, власник або уповноважена подає заяву та відповідні документи, передбачені порядком. І протягом 30 днів уповноважений орган (виконавчий орган сільської (селищної, міської) ради, а у разі, коли в сільській раді виконавчий орган не утворено, – сільський голова) приймає рішення про переведення (або надає мотивовану відмову).

🎯 Приватизацію житла буде скасовано (2025)

Для того, щоб мати змогу перевести ваш садовий або дачний будинок у жилий, у вас має бути зареєстровано право власності на ваш будинок. Якщо документів на садовий чи дачний будинок у вас немає, то спершу необхідно ввести такий будинок в експлуатацію (якщо він збудований після 05 серпня 1992 року) або на підставі будівельного паспорта (схеми намірів забудови), або за будівельною амністією. І після цього зареєструвати право власності.

Для переведення вам також потрібно буде замовити та отримати звіт про проведення технічного огляду дачного чи садового будинку з висновком про його відповідність державним будівельним нормам, підписаний виконавцем окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури.

Для використання дачних і садових будинків як житла достатнім є виключно рішення уповноваженого органу про переведення дачного чи садового будинку у жилий будинок. Отримання будь-яких додаткових дозвільних документів, передбачених законодавством у сфері містобудування, на підтвердження переведення дачного чи садового будинку у жилий будинок вказаним Порядком не передбачено.

🎯 Реєстрація місця проживання (прописка) в садовому та дачному будинку (2023)

🎯 Рішення про переведення є підставою для використання дачних і садових будинків як житло, зокрема для реєстрації місця проживання.

Які підстави для відмови у переведенні?

Рішення про відмову в переведенні дачного чи садового будинку у жилий будинок допускається за наявності хоча б однієї з таких підстав:

• неподання документів, передбачених Порядком;
• виявлення в поданих документах недостовірних відомостей;
• встановлення відсутності у дачному чи садовому будинку діючої протягом року системи опалення для забезпечення експлуатації будинку та/або її невідповідність державним будівельним нормам, що встановлюють вимоги до опалення, вентиляції та кондиціонування;
• встановлення наявності у дачному чи садовому будинку деформацій, що можуть призвести до втрати несучої здатності конструкцій та руйнування будинку, за оцінкою механічного опору та стійкості несучих конструкцій.

Інших підстав для відмови законодавством не передбачено, зокрема(станом на 23 серпня 2025 року), жодних підстав для відмови, які пов’язані із цільовим призначенням земельної ділянки, на якій розташований відповідний будинок, немає!

Але скоро це може змінитися! Давайте проаналізуємо зміни, які пропонують внести народня обранці, але спершу проаналізуємо, які проблеми виникають у тих, хто вже перевів будинок з садового чи дачного у жилий.

Чому у певних випадках я не раджу переводити садові та дачні будинки у жилі, та реєструвати таку зміну?

Міністрество юстиції України у своєму роз’ясненні від 21 грудня 2023 року №170059/175699-9-23/8.4.4 “Щодо деяких питань державної реєстрації прав при переведенні дачного чи садового будинку у жилий будинок”, зазначає наступне:

• якщо право власності на дачний чи садовий будинок зареєстровано в Державному реєстрі прав (ДРРП), то у разі його переведення у жилий будинок на підставі рішення уповноваженого органу відсутні підстави для проведення державної реєстрації прав.
• у разі якщо право власності на дачний чи садовий будинок було зареєстровано у Реєстрі прав власності на нерухоме майно чи на паперових носіях підприємством бюро технічної інвентаризації і власник виявив бажання зареєструвати своє право власності в Державному реєстрі прав та при цьому до документів, що посвідчують набуття права власності на дачний чи садовий будинок, додає рішення уповноваженого органу про його переведення у жилий будинок, то під час проведення державної реєстрації права власності на такий об’єкт до Державного реєстру прав вноситься актуальна інформація про об’єкт нерухомого майна, а саме про жилий будинок.

В перешому випадку, мова йде про те, коли право власності на садовий або дачний будинок було зареєстровано в ДРРП (тобто це відбулося після 2013 року, і у власника на рукаї є відповідний витяг або інформаційна довідка), і в таких випадках, після переведення будинку в жилий, ніяких змін до ДРРП не вноситься (будинок залишиться в реєстрі садовим або дачним).

В другому ж випадку, якщо право власності не було зареєстровано в ДРРП, то після переведення, з метою реєстрації в ДРРП, особа подає документи, які підтверджуєть набуття права власності на садовий або дачний будинок та рішення про переведення в жилий, і от в такому випадку в ДРРП вноситься вже інформація про жилий будинок.

🎯 Садовий будинок: об’єкт житлової нерухомості чи ні?

В описаному мною другому випадку, коли особа з часом приймала рішення про продаж або дарування такого будинку та ділянки, виникали проблеми, оскільки нотаріуси відмовляли у посвідченні договору відчуження житлового будинку, що розташований на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети (садовй або дачній відповідно!).

У зв’язку з цим, Міністерством юстиції було підготовлено наступне роз’яснення:

…при прийнятті рішення щодо переведення дачного чи садового будинку у жилий зміна цільового призначення земельної ділянки, на якій розташований такий будинок, не вимагається.

🎯 Враховуючи зазначене, для відчуження житлового будинку, який було переведено з садового (дачного) будинку, розміщеного на земельній ділянці з цільовим призначенням – для ведення садівництва (або для дачного будівництва), зміна цільового призначення земельної ділянки не вимагається. У такому випадку нотаріус не може відмовити у вчинені нотаріальної дії.

Важливо: Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції. Роз’яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації та не враховує особливостей відповідних фактичних обставин.

Таким чином, на практиці досі можуть виникати спірні ситуації!

Що зміниться в 2025 році?

На розгляді у Верховній раді перебуває законопроект Про основні засади житлової політики, який, на мою думку, с швидше за все буде прийнято вже осінню 2025 року.

Вказаним документ містить наступне положення, яке стосується переведення садових і дачних будинків у жилі:

Дачні і садові будинки, що відповідають державним будівельним нормам, можуть бути переведені у житлові будинки в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, на підставі рішення органу місцевого самоврядування у разі дотримання правил співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеним відповідною містобудівною документацією.

Як бачимо, законодавці додали положення про обов’язковість дотримання співвідношення виду цільового використання та виду функціонального призначення.

Проте, це викликає зараз ще більше питань: вказане положення стосується існуючого садового та дачного будинку (тобто, кони мають бути розміщені на відповідних ділянках, і згідно містобудівної документації там має бути відповідне функціональне призначення території) чи це стосується вже “майбутнього” жилого будинку.

Якщо це стосуватиметься існуючих дачних та садових будинків, то в 90% (а може і в 99%) випадків вони розміщені на ділянках з відповідним (“правильним”) цільовим призначенням, і в більшості своїй у відповідності до функціонального призначення території. І тоді не дуже зрозуміло навіщо вводити подібне обмеження в законодавство.

Якщо це має стосуватися жилого будинку, то це суттєво обмежить можливість переведення садових і дачних будинків, якщо за містобудівною документацією вони розташовані на території садової та дачної забудови, а не житлової (садибної) забудови. В такому випадку, більшіть садових та дачних будинків неможливо буде перевести у жилі.

Більше новин та аналітики у сфері містобудування та земельного права у групі Містобудування в Україні та на моєму YouTube-каналі.

Юрій Брикайло, адвокат

DREAMDIM

Ⓒ 2025