Articles & Analysis

1. розташування на земельній ділянці будівлі (споруди), що перебуває у власності фізичної або юридичної особи;
2. приватизації громадянином земельної ділянки, наданої йому в користування відповідно до закону;
3. надання земельної ділянки, розташованої на території зони відчуження чи зони безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
4. надання земельної ділянки для розміщення лінійних об’єктів транспортної та енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, ліній електропередачі, зв’язку);
5. буріння, влаштування та підключення нафтових і газових свердловин за межами населених пунктів;
6. будівництва, експлуатації військових та інших оборонних об’єктів.

• розташована в межах зелених зон населених пунктів, внутрішньоквартальних територій (територій міжрайонного озеленення, елементів благоустрою, спортивних майданчиків, майданчиків відпочинку та соціального обслуговування населення);
• віднесена до категорії земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, історико-культурного призначення, рекреаційного призначення (крім земель для дачного будівництва), лісогосподарського призначення.

 Незважаючи на те, що заборона була знята ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо дерегуляції в нафтогазовій галузі», основною метою якого було вдосконалення процедури надання земельних ділянок для проведення розвідувальних робіт та робіт з будівництва об’єктів трубопровідного транспорту, чинний Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» поширюється на усіх суб’єктів містобудування та на всю територію країни.

22.03.2018 року в першому читанні було прийнято проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України у сфері містобудування №7085, який, серед іншого, покликаний врегулювати та спростили процедуру присвоєння адрес об’єктам нерухомого майна.

Проектом Закону передбачено, що адреса об’єкта будівництва присвоюється:
· виконавчим органом сільської, селищної, міської ради – у разі, якщо об’єкт нерухомого майна знаходиться у межах населеного пункту або об’єднаної територіальної громади;
· місцевою державною адміністрацією – у разі, якщо об’єкт нерухомого майна знаходиться за межами населеного пункту.

Проектом також скорочено строки присвоєння адрес об’єктами нерухомості.

Так, орган державного архітектурно-будівельного контролю протягом п’яти робочих днів з дня реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації або видачі відповідного сертифіката в паперовому або електронному вигляді повідомляє про це відповідний виконавчий орган сільської, селищної, міської ради або місцеву державну адміністрацію для прийняття рішення про присвоєння адреси об’єкту нерухомого майна.

Присвоєння адреси об’єктам нерухомого майна здійснюється шляхом прийняття розпорядчого документа протягом п’яти робочих днів з дня отримання відповідного повідомлення органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Про присвоєння адреси об’єкту нерухомого майна виконавчий орган сільської, селищної, міської ради або місцева державна адміністрація повідомляє державного реєстратора прав на нерухоме майно за місцезнаходженням відповідного об’єкта нерухомого майна.

➜ Варто зазначити, що станом на сьогодні, документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов’язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.

Юрій Брикайло, адвокат
DREAMDIM

Ⓒ 2018

В кінці березня Мінрегіон розпочав громадське обговорення доопрацьованого проекту Наказу Про внесення змін до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна (затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 року №127), яким запропоновано викласти зазначену Інструкцію у новій редакції.

У Пояснювальній записці до проекту Наказу зазначається, що аналіз проведення технічної̈ інвентаризації̈ об’єктів нерухомого майна у 2013 – 2016 роках показує, що чинна Інструкція про порядок проведення технічної̈ інвентаризації̈ об’єктів нерухомого майна потребує детального перегляду.

📍 Нова інструкція БТІ – з 15.01.2019 (Інструкція про проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна)

⭕️ Серед причин для перегляду автори називають, зокрема:

• відсутність порядку передачі інвентаризаційних справ органам державної реєстрації прав;
• відсутність порядку проведення технічної інвентаризації об’єктів незавершеного будівництва та оформлення технічного паспорта на такий об’єкт;
• не урегульованість питання проведення технічної інвентаризації та складання технічних паспортів на квартири, які утворилися в результаті поділу будинків садибного типу, як на окремі об’єкти нерухомого майна;
• не враховування особливостей проведення технічної інвентаризації об’єктів Державної пенітенціарної служби України.

➡️ Метою називають підвищення якості здійснення технічної інвентаризації за рахунок створення прозорої конкуренції між суб’єктами господарювання, та прогнозують, що реалізація положень проекту Наказу дозволить удосконалити порядок та методику проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, підвищити якість надання зазначених послуг, а також зменшити витрати часу власників таких об’єктів, пов’язані із здійсненням їх технічної інвентаризації.

Разом із тим, аналіз запропонованої редакції Інструкції показує, що після набрання нею чинності, строки проведення технічної інвентаризації та її вартість зростуть, у зв’язку з новими додатковими процедурами.

Поруч з цим, як свідчить практика, більшість проблем, про які йдеться у пояснювальній записці та які виникають під час проведення технічної інвентаризації тих чи інших об’єктів нерухомого майна, успішно вирішуються в межах положень чинної Інструкції.

З 01.01.2013 року, коли було припинено «монополію» державних БТІ на ринку надання послуг з технічної інвентаризації, та з’явилася конкуренція на цьому ринку, виграв і ринок, і, найголовніше, замовники: скоротилися строки виготовлення технічних паспортів та виросла якість виконання робіт з інвентариації.

🎯 Звичайно, чинна Інструкція про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна потребує внесення змін, зокрема, щодо чіткого законодавчого врегулювання тих проблем з якими останні роки стикаються як суб’єкти господарювання, які здійснюють технічну інвентаризацію, так і замовники (наприклад, питання проведення техінвентаризації та складання технічних паспортів на об’єкти нерухомого майна, що утворилися в результаті поділу, об’єднання або виділення частки з об’єкта нерухомого майна тощо).

🎯 Також існує необхідність у розширенні термінологічної бази та конкретизації термінів. Варто зазначити, що в даному напрямку, авторами проекту, зроблено досить багато. Так, нова редакція Інструкції вводить та конкретизує, зокрема, наступні терміни:

• блоковані будинки – два та більше житлові (садибного типу, садові, дачні) будинки висотою не більше чотирьох поверхів, в яких є хоча б одна спільна стіна, збудовані по межі окремих земельних ділянок відведених під забудову за різними адресами;
• домоволодіння – два або більше (крім багатоквартирних) житлових будинків з господарськими будівлями або без таких, місцезнаходження яких за однією адресою;
• експлуатована покрівля – це плоский дах будинку (житлового чи іншого призначення) з невеликим ухилом з повністю функціональною поверхнею. На ній можуть розташовуватися зони відпочинку, корти, літні кафе, сади, пішохідні зони, парковки (машино-місця) для автомобілів;
• садовий будинок – будинок для літнього (сезонного) використання, в якому відсутня житлова площа, а є основна та допоміжна;
• зберігач – орган державної реєстрації прав за місцезнаходженням об’єкта нерухомого майна.

➜ Поруч із цим, в доопрацьованому проекті автори звузили перелік об’єктів, що підлягають технічній інвентаризації, та на які складаються інвентаризаційні справи і технічні паспорти, зазначивши, що технічній інвентаризації підлягають лише об’єкти щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт.Варто нагадати, що 21 березня 2018 року Верховна Рада прийняла Закон про внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» щодо продовження терміну прийняття в експлуатацію об’єктів будівництва, збудованих без дозволу на виконання будівельних робіт, який дозволить у спрощеному порядку оформити будинки, які були самочинно побудовані в період з 05.08.1992 року і до 09.04.2015 року.

При цьому, сам порядок прийняття цих об’єктів в експлуатацію має розробити Мінрегіон.

⭕️ Зазвичай для прийняття в експлуатацію самочинно збудованих об’єктів виникає необхідність виготовлення технічного паспорту об’єкту, а запропонована Мінрегіоном редакція Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна фактично забороняє видачу замовнику техпаспорту на об’єкт самочинного будівництва (оскільки в замовника відсутні документи, що дають право на виконання будівельних робіт).

У зв’язку з чим виникає патова ситуація: особа має право оформити об’єкт самочинного будівництва, але не має можливості отримати необхідний для цього документ – технічний паспорт БТІ.

Сподіваюся, що вказана колізія ближчим часом буде вирішена шляхом внесення змін до проекту Інструкції або її буде взято до уваги при розробці Мінрегіоном порядку прийняття в експлуатацію самочинно збудованих об’єктів.

Окрім того, заборона видачі технічного паспорту на об’єкт самочинного будівництва, унеможливлює або, як мінімум, суттєво ускладнює процедуру визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за рішенням суду (на підставі ч. 3 ст. 376 ЦК України), та подальше прийняття такого об’єкту в експлуатацію.

⭕️ Також існує висока ймовірність виникнення проблемних ситуацій у випадку неузгодження положень проекту Інструкції та Постанови КМУ від 7 червня 2017 року №406 Про затвердження переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію.

▸ Описані вище ситуації є не єдиними спірними моментами у новій редакції Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна. Детальний аналіз подібних моментів, а також змін та нововведень – читайте в наступних статтях.

З проектом Наказу та Інструкції у новій редакції можна ознайомитися на офіційному сайті Мінрегіону. Зауваження та пропозиції до проекту Наказу приймаються електронною та звичайною поштою протягом місяця (до 28 квітня 2018 року) на адресу: Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, Департамент систем життезабезпечення та житлової політики, 207-18-37; ProkopenkoYeYu@minregion.gov.ua

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2018