Articles & Analysis

Мінрегіон оприлюднив проект постанови Кабінету Міністрів України «Про реалізацію експериментального проекту щодо запровадження Єдиного державного реєстру адрес та інших реєстрів, необхідних для його ведення».

Метою документу є створення нормативного підґрунтя, визначення основних положень проведення експерименту із створення реєстру адрес, забезпечення ефективного виконання ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» та ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» в частині здійснення присвоєння, зміни, коригування, анулювання адрес та забезпечення інформаційного обміну між інформаційними системами центральних органів виконавчої влади, які використовують інформацію щодо адрес об’єктів будівництва, об’єктів нерухомого майна.

Проектом постанови вносяться зміни до Порядку присвоєння адрес об’єктам будівництва, об’єктам нерухомого майна, затвердженому постановою КМУ від 7 липня 2021 р. №690; Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17 жовтня 2012 р. №1051 та Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою КМУ від 26 жовтня 2011 року №1141.

✔ Запропоновано, зокрема, доповнити Порядок присвоєння адрес об’єктам будівництва, об’єктам нерухомого майна такими термінами:

• об’єкт – об’єкт будівництва, група будівель та споруд підприємства (як єдиного майнового комплексу), будинок, будівля, споруда, якому (якій) присвоюється адреса;
• окрема частина об’єкта – частина об’єкта, яка може виступати самостійним об’єктом права на нерухоме майно (квартира, гаражний бокс, машиномісце, інше житлове та нежитлове приміщення);
• реквізити адреси – складові адреси у вигляді тексту та чисел, що у своїй сукупності дозволяють ідентифікувати місце розташування об’єкта будівництва або об’єкта нерухомого майна  на місцевості.

✔ Також запропоновано пункт 5 викласти у такій редакції:

Присвоєння, зміна, коригування, анулювання адреси об’єкта будівництва, об’єкта нерухомого майна здійснюються з використанням Реєстру будівельної діяльності та на період дії експериментального проекту із використанням Єдиного державного реєстру адміністративно-територіальних одиниць та територій територіальних громад, Єдиного державного реєстру адрес,  Єдиного державного реєстру споруд та Єдиного державного реєстру автомобільних доріг.

✔ Окрім того, проектом акту затверджеється опис набору даних Єдиного державного реєстру адрес з метою пришвидшення подальшої інтеграції у адресний простір країн Європейського союзу.

Строки

З 15 грудня 2022 року – повноцінне функціонування Єдиного державого реєстру адміністративно-територіальних одиниць та територій територіальних громад і Єдиного державного реєстру адрес.

📌 З 15.12.2022 року використання адресної інформації можливе виключно з Єдиного державного реєстру адрес шляхом електронної інформаційної взаємодії з цим реєстром.

А до цього має бути повністю налагоджена взаємодія з Державним земельним кадастром та іншими реєстрами.

📌 ОМС мають до 31 травня 2022 року провести верифікацію даних про вулиці, площі, майдани, шосе, проспекти, бульвари, інші об’єкти вулично-дорожньої мережі та поіменовані об’єкти; а до 31 жовтня 2022 року – внести до Єдиного державного реєстру адрес геопросторові дані поіменованих об’єктів, вулиць, площ, майданів, шосе, проспектів, бульварів та інших об’єктів вулично-дорожньої мережі, що застосовуються для присвоєння адрес.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021

Тема довгобудів (проблемних об’єктів будівнцтва) є актуальною вже багато років. Періодично розробляються законопроекти та підзаконні нормативно-правові акти, які покликані або унеможливити появу нових довгобудів, або мають на меті захистити постраждалих «інвесторів», або мають вирішити проблему з довгобудами раз і назавжди.

Нещодавно (08.12.2021 року) Мінрегіон оприлюднив проект Закону України «Про сприяння постраждалим інвесторам у добудові проблемних об’єктів багатоквартирного житлового будівництва». Також вже доступні результати цього обговорення.

А вже 15 грудня 2021 року Кабінет Міністрів України приймає постанову №1327 Деякі питання формування переліку об’єктів житлового будівництва, що не прийняті в експлуатацію (т.зв. довгобудів).

Так, згідно Порядку до переліку включається інформація про житлові будівлі або їх комплекси (у тому числі ті, які мають ознаки самочинного будівництва) (далі — об’єкти будівництва), які одночасно відповідають таким критеріям:

• за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів будівництва із середніми (СС2) та значними наслідками (СС3);
• фінансування об’єктів будівництва здійснювалося з використанням залучених коштів фізичних та/або юридичних осіб;
• об’єкти будівництва не прийняті в експлуатацію у строк понад два роки із запланованої дати введення в експлуатацію згідно з договорами, відповідно до яких залучено кошти фізичних та/або юридичних осіб, або згідно з проектною документацією;
• будівельні роботи на об’єкті будівництва не проводяться понад два останніх роки.

Таке визначення співпадає з запропонованим у названому вище законопроекті: довгобуд – об’єкт багатоквартирного житлового будівництва (сукупність таких об’єктів), який має такі ознаки: фінансування його будівництва здійснювалося із залученням коштів інвесторів, не прийнятий в експлуатацію в установленому законом порядку у строк понад два роки із запланованої дати прийняття в експлуатацію згідно з договором або згідно з проектною документацією або будівельні роботи на якому не ведуться понад два останні роки до моменту набрання чинності цим законом та який залишається не прийнятим в експлуатацію на дату набрання чинності цим Законом.

⭕  Проте, чи є вказані вище ознаки таким, що охоплять всі довгобути?

На мою думку та оскільки історія довгобудів наліучує вже більше десятка років, вказаних вище ознак недостатньо, щоб виявити усі проблемні об’єкти. Сподіваюся, що переліченим вище ознакам (у сукупності) відповідатиме хоча б 20% проблемних об’єктів.

Насправді ми маємо занадто велике «різноманіття» довгобудів, і чотирьох критеріїі не досить, щоб їх всі ідентифікувати.

Окрім того, такий критерій як «непроведення будівельних робіт» є досить спірним і може бути використано замовником, щоб об’єкт не потрапив до переліку – достатньо просто виконувати будь-які будівельні роботи хоча б раз в рік та фіксувати це в відповідних журналах.

Також до переліку не потраплять об’єкти, що за класом наслідків належать до СС1. Здавалося б це мова про приватні або просто невеликі будинки, проте під СС1 будувалися і висотки, і велика кількість багатоквартирних будинків в Київській області.

В будь-якому випаду, перші законодавчі спроби скласти перелік проблемних об’єктів будівництва – це великий плюс. Разом із цим, дуже важливо, щоб на цьому процес не зупинився.

📌  На мою думку, без повного переліку проблемних об’єктів та подальшого аналізу причин, які призвели до того, що об’єкт став довгобудом, буде неможливо ні запобігти появі таких об’єктів у майбутньому, ні вирішити проблеми існуючих «інвесторів».

Вважаю, що приблизно половину довгобудів можна завершити без суттєвих фінансових та часових витрат, ще приблизно чверть об’єктів потребуватиме пошуку додатковго фінансування і вирішення певних юридичних проблем, і лише близько 10% – це дійсно дуже проблемні об’єкти, які, можливо, будуть знесені…

✔ Історія: Проект Закону Про захист прав постраждалих фізичних осіб при будівництва житлової нерухомості – 2018-й рік:

довгобуд – багатоквартирний будинок, спорудження якого відбувалось із залученням коштів фізичних та/або юридичних осіб, не прийнятий в експлуатацію у визначений договором або графіком робіт строк;

проблемний об’єкт – довгобуд, визнаний проблемним об’єктом у судовому порядку або після закінчення трирічного терміну з часу невиконання взятих на себе замовником/забудовником зобов’язань щодо прийняття багатоквартирного будинку в експлуатацію, відповідно до договору.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021

Нещодавно Верховна Рада прийняла за основу Проект Закону про внесення змін до Кодексу України про адміністративні правопорушення та Кримінального кодексу України щодо посилення відповідальності у сфері містобудівної діяльності (реєстраційний №5877).

Мова про посилення відповідальності за порушення у містобудівній сфері йде вже давно. На початку року вже були законопроекти, які передбачали штрафи в кілька мільйонів гривен…

Всі попередні інціативи так і залишилися проектами, а законопроект №5877 нещодавно, а саме 15 грудня 2021 року, пройшов перше читання.

Вказаним документом «пропонується внесення змін до Кримінального кодексу України та Кодексу України про адміністративні правопорушення в частині актуалізації складу злочинів за правопорушення у сфері містобудування, а також збільшення відповідальності за злочини, передбачені відповідними кодексами» (звичайно тут варто зазначити (і так було б коректніше), що мова йде не виключно про злочини, а й про адміністративні правопорушення).

Тимчасовий арешт

Серед новел, якими запропоновано доповнити чинне законодавство, я б виділив «тимчасовий арешт об’єктів незаконного (самочинного) будівництва».

З моменту, коли подібне формулювання і опис процедури такого арешту я почув вперше, мене не покидає дмка про те, що подібна процедура не стане дієвою, та і взагалі її реалізація на практиці є вкрай сумнівною. Той факт, що арешт об’єктів самочинного будівництва буде здійснюватися на підставі рішення органу місцевого самоврядування та й ще навіть до того, як вирішена справа про адміністративне правопорушення, викликає до того ж занепокоєння. Фактично, депутати ОМС, на мою думку, беруть на себе функції суду або органів державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду. Існуюче законодавство, зокрема, наділяє осіб, що здійснюють державний архітектурно-будівельний контроль та нагляд, правом складати приписи про зупинення підготовчих та/або будівельних робіт; і метою таких приписів як раз і є «запобігання можливості їх (прим. об’єктів самочинного будівництва) подальшого використання, експлуатації, будівництва (реконструкції, реставрації, капітального ремонту, демонтажу (знесення) тощо), знищення»).

📌 Фактично, має місце дублювання заходів: рішення про тимчасовий арешт та приписи.

Обидва заходи направлені на один і той самий результат, а отже незрозуміло навіщо дублювати заходи та відповідальність.

Поруч із цим, арешт майна як захід забезпечення кримінального провадження наразі передбачений у Кримінальному процесуальному кодексі України. Згідно з ч. 1 ст. 170 КПК арештом майна є тимчасове, до скасування у встановленому цим Кодексом порядку, позбавлення за ухвалою слідчого судді або суду права на відчуження, розпорядження та/або користування майном, щодо якого існує сукупність підстав чи розумних підозр вважати, що воно є доказом кримінального правопорушення, підлягає спеціальній конфіскації у підозрюваного, обвинуваченого, засудженого, третіх осіб, конфіскації у юридичної особи, для забезпечення цивільного позову, стягнення з юридичної особи отриманої неправомірної вигоди, можливої конфіскації майна. Оскільки арешт майна є за своєю суттю певним обмеженням гарантованого ст. 41 Конституції України права власності, то в кримінальному провадженні він можливий виключно за ухвалою слідчого судді або суду (ст. 170 КПК) (з висновку Головного науково-експертного управління ВРУ).

Як бачимо, законопроектом №5877, хочуть надати ОМС невластиві їм повноваження, дозволити депутатам ОМС своїм рішенням обмежувати гарантоване Конституцією право на користування та розпорядження майном, що, на мою думку, призведе лише до зловживань з боку ОМС…

Про термінологію

В законодавстві відсутній термін «об’єкт незаконного (самочинного) будівництва». Звісно, самочинно збудований будинок (об’єкт) є річчю (в розумінні Цивільного кодексу), але не є окремим об’єктом права власності.

Отже, мова може йти, наприклад, про сукупність будівельних матеріалів, а не про конкретно визначений об’єкт, тож абсолютно незрозуміло що саме буде арештовано і яким чином.

Можливо був би сенс говорити як раз про арешт будматеріалів, але, на мою думку, щоб запобігти «можливості їх (прим. об’єктів самочинного будівництва) подальшого використання, експлуатації, будівництва (реконструкції, реставрації, капітального ремонту, демонтажу (знесення) тощо), знищення» потрібно арештовувати не «використані» будівельні матеріали, а ті, за допомогою яких, незаконне будівництво могло б бути продовжено. Проте неможливо арештувати те, що ще навіть не закуплено і т.д. Також можна було б вести мову про арешт обладнання, яке використовується в процесі цього будівництва, але і тут виникає дуже багато питань.

В законопроекті говориться, що «тимчасовий арешт об’єктів незаконного (самочинного) будівництва полягає у тимчасовому позбавленні можливості їх відчуження, користування та розпорядження, з метою припинення адміністративного правопорушення, забезпечення виконання постанов по справах про адміністративні правопорушення, відшкодування заподіяної адміністративним правопорушенням у сфері містобудівної діяльності майнової шкоди громадянинові, підприємству, установі або організації».

✔ Визнання права власності на незавершене будівництво не надає об’єкту статусу нерухомого майна

📌 Мені особисто незрозуміло, яким чином можна арештувати те, що немає навіть чіткого законодавчого визначення.

За відсутності визначення, що таке «об’єкт незаконного (самочинного) будівництва», положення про тимчасовий арешт (в тому вигляді, в якому воно представлено в законопроекті №5877) є мертвою нормою. А якщо все ж ОМС будуть приймати подібні рішення, то наразі я бачу це лише як «новий» засіб тиску навіть на добросовісних забудовників.

⭕  Чинне законодавство України містить достатньо норм та санкцій, щоб притягувати до відповідальності тих, хто будує незаконно, але ці норми не виконуються, контролюючі органи вибірково «закривають очі» на порушення, а тому збільшення штрафів і тимчасовий арешт не вирішать проблем з незаконними будівництвами, а лише (в кращому випадку) несуттєво зменшать кількість самочинних будівництв (і в основному мова буде йти про об’єкти СС1).

Необхідно, щоб покарання було невідворотним для всіх, хто порушує законодавство. Без цього ніякі штрафи та інші санкції не дадуть позитивного результату.

Поруч із цим, я підтримую ініціативу щодо збільшення розміру штрафів за порушення у сфері містобудування, оскільки існуючі штрафи «не стимулюють» багатьох учасників ринку будувати законно.

⭕  Всім, хто вивчав законопроект №5877, варто ознайомитися з Висновком Головного науково-експертного управління 05.10.2021! У Висновку фахово та обґрунтовано викладено зауваження щодо цього законопроекту, і я вважаю, що до другого читання всі зауваження Управління потрібно було б врахувати.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021