Articles & Analysis

10 березня 2021 року Мінрегіон оприлюднив новий проєкт Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» та цього ж дня подав його на погодження в Державну регуляторну службу.

В Україні наявна велика кількість об’єктів житлового фонду, граничний строк експлуатації яких закінчився або збігає. Загальна площа застарілого житлового фонду за даними Державної служби статистики (станом на 01 січня 2017 року) складає 4,33 млн. м³.

Наразі згідно зі статистичними даними, отриманими від органів місцевого самоврядування у 2019 році, на території України налічується 30380 багатоквартирних житлових будинків віднесених до застарілого житлового фонду, а саме:

• збудованих включно до 1919 року – 7646 (58 визнані аварійними);
• збудованих у період з 1920-1953 роки – 9693 (45 визнані аварійними);
• збудовані у період з 1954-1969 роки – 7192 (40 визнані аварійними);
• збудовані у період з 1970-1989 роки – 5364 (24 визнані аварійними);
• збудовані у період з 1990-2010 роки – 785.

Продовження експлуатації таких будинків несе в собі не тільки некомфортне існування мешканців таких об’єктів, а й пряму загрозу для їх життєвого середовища. Саме такі квартали (мікрорайони) є об’єктом реконструкції і інвестування.

Це вже четвертий проект за останні 2 роки.

Трохи історії

На початку 2019 року пройшов громадські читання «перший» проект Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Проте далі цей проект не розглядався.

Вже в грудні 2019 року Мінрегіон оприлюднює оновлений проєкт Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Цей документ так і не став законом.

29.04.2020 року Міністерство виклало для громадського обговорення «третій» законопроєкт. Детальніше про цей документ читайте в попередньому матеріалі.

Які відмінності та що нового?

Фактично набільші зміни містилися в третьому варіанті проекту. Нижче я опишу деякі зміни між третім варіантом і тим, який оприлюднено 10.03.2021 року.

Терміни та визначення — нові та змінені:

• проект реконструкції кварталів (мікрорайонів) – сукупність цілеспрямованих організаційно-правових, управлінських, аналітичних, фінансових та інженерно-технічних заходів, необхідних для організації та управління роботами з реалізації проекту комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів), які здійснюються за договором про виконання проекту комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону),  типова  форма  якого  затверджується Кабінетом Міністрів України (визначення змінено);
• інвестор-забудовник – суб’єкт господарювання, який реалізує заходи з комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду (визначення змінено);
• непридатна для експлуатації будівля/споруда – будівля/споруда або аварійна/-й- багатоквартирний будинок, об’єкт інженерно-транспортної або соціальної інфраструктури, під час обстеження якого виявлено невідповідність основним вимогам до будівель і споруд, визначених нормативними документами і нормативно-правовими актами, та будівельні конструкції, інженерні мережі і системи якого мають дефекти та пошкодження, що можуть призвести до різкого зниження несучої здатності та/або руйнації окремих конструкцій, втрати стійкості об’єкта, невідповідність санітарно-гігієнічним вимогам, а також негативно вплинути на роботу устаткування, які відповідно до законодавства визнані аварійними або ветхими (визначення змінено);
• Термін «прибудинкова територія» вживається у значенні наведеному у Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»;
• реконструкція багатоквартирного житлового будинку – перебудова житлового будинку з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, зміни кількості житлових квартир, загальної і житлової площі тощо у зв’язку зі зміною геометричних розмірів, функціонального призначення, заміною окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників (визначення змінено);
• рівноцінний об’єкт нерухомого майна – об’єкт нерухомого майна, що надається на заміну квартири та/або нежитлового приміщення (❗️ прибрано всі положення про характеристики такого об’єкту та його місцерозташування);
• соціальна інфраструктура – комплекс закладів, установ та підприємств обслуговування, які забезпечують потреби населення у сфері охорони здоров’я, соціального захисту населення, виховання й освіти, культури, фізичної культури та спорту, торгівлі, тимчасового проживання, побутового, житлово-комунального обслуговування, тощо (визначення змінено);
• суспільна потреба  – обумовлена інтересами територіальної громади потреба у забезпеченні громадян  житлом  та  об’єктами  соціальної інфраструктури (визначення змінено).

Інші новели (частина):

📌 Стартові багатоквартирні будинки мають будуватися в межах кварталу (мікрорайону), що підлягає комплексній реконструкції, а в разі неможливості, за згодою більшості власників об’єктів нерухомого майна, в суміжних кварталах (мікрорайонах) відповідного населеного пункту.

✔ З повноважень сільських, селищних та міських рад прибрано повноваження щодо вилучення (викуп) земельних ділянок для задоволення суспільних потреб у зв’язку із здійсненням комплексної реконструкції кварталів.

📌 Власникам земельних ділянок, з розташованими на них індивідуальними (садибними) житловими будинками, іншими будівлями і спорудами, які вилучаються разом із земельними ділянками для суспільних потреб, надаються за їх згодою рівноцінні земельні ділянки з побудованими на них індивідуальними (садибними) житловими будинками, будівлями і спорудами або грошова компенсація відповідно до цього Закону (нове положення).

✔ Перелік будівельних робіт, що можуть виконуватися без призупинення експлуатації об’єкта нерухомого майна, затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, будівництва та архітектури.

✔ Відселення з багатоквартирного будинку, визнаного в установленому законодавством порядку непридатним для проживання, здійснюється в примусовому порядку (без згоди власників/наймачів квартир та/або нежитлових приміщень) за рішенням суду. Власники та наймачі квартир та/або нежитлових приміщень повідомляються про відселення в маневрений фонд або у стартовий будинок на вибір власника/наймача квартири та/або нежитлового приміщення не пізніше ніж за два місяці до початку здійснення заходів з реконструкції кварталу (мікрорайону), що засвідчується відповідним договором.

✔ У межах кварталу (мікрорайону) знесенню підлягають багатоквартирні будинки, які не відповідають санітарним і технічним вимогам, є непридатними для проживання, та реконструкція яких без знесення є економічно невиправданою та може завдати шкоду життю та здоров’ю людей. Знесенню багатоквартирних будинків передує надання власникам квартир та/або нежитлових приміщень, розташованих у такому будинку, інших рівноцінних квартир та/або нежитлових приміщень або компенсації їх вартості у випадках, передбачених цим Законом. 

✔ Власникам та/або наймачам квартир, розташованих в багатоквартирному будинку, який підпадає під реконструкцію, які перебувають на день прийняття рішення про комплексну реконструкцію кварталів на обліку громадян, що потребують поліпшення житлових умов, надається нова рівноцінна кватира з урахуванням норми житлової площі, встановленої законом із розрахунку кількості осіб, зареєстрованих за цим місцем проживання на день прийняття рішення про комплексну реконструкцію.

✔ Викуп земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, для суспільних потреб здійснюється відповідно до вимог та у порядку передбаченому Земельним кодексом України та Законом України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності». Експертна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється відповідно до Закону України «Про оцінку земель».

📌 Основою для прийняття рішень щодо реконструкції будівель/споруд у межах історичних ареалів населених місць, зон охорони пам’яток культурної спадщини, буферних зон об’єктів всесвітньої спадщини є визначені та затверджені в установленому порядку межі та режими використання історичних ареалів населених місць, зон охорони пам’яток культурної спадщини, буферних зон об’єктів всесвітньої спадщини.

❗️ Посилання на історико-архітектрні опорні плани (ІАОП) виключено з нової редакції законопроекту.

✔ Реконструкція будівель і споруд, зазначених у частині четвертій статті 20, здійснюється за проектами реконструкції застарілого житлового фонду в межах історичних ареалів населених місць, зон охорони пам’яток культурної спадщини, буферних зон об’єктів всесвітньої спадщини, які розробляються на підставі архітектурних та містобудівних конкурсів.

Важливо зазначити, що Закон набере чинності через два роки з дня, наступного за днем його опублікування.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 04.03.2021 року по справі №826/27503/15 щодо скасування постанови про притягнення замовника будівництва до відповідальності у зв’язку із заниженням категорії складності об’єкта:

Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві, на підставі вимоги Служби безпеки України, проведено позапланову перевірку дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил замовником на об’єкті реконструкції цілісного майнового комплексу Комбінату будівельних конструкцій на вул. Новопирогівська, 56 у Голосіївському районі м. Києва.

📌 Держархбудконтроль та нагляд не відновлено, і будь-які перевірки ДАБІ та їх результати є на сьогодні нелегітимними

Згідно поданої замовником будівництва декларації про початок виконання будівельних робіт, вказаний об’єкт було віднесено до до III (третьої) категорії складності.

За результатами вказаної перевірки, орган ДАБК, посилаючись на лист ДП «Укрдержбудекспертиза» від 27 листопада 2015 року №1748, в якому зазначалося, що об’єкт може бути віднесений до категорії складності не менше ніж IV (четверта), дійшов висновку, що проектна документація на об’єкт розроблена з порушенням державних стандартів, норм і правил, а саме: занижено категорію складності об’єкта.

В результаті стосовно проектувальника було складено протокол про правопорушення у сфері містобудівної діяльності, на цій підставі, з урахуванням акту перевірки, прийнято спірну постанову про накладення штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності.

📌 Акт ДАБІ, складений стосовно замовника будівництва, не може бути підставою для притягнення до відповідальності проектувальника

Не погоджуючись з наведеним вище, проектувальником будівництва було оскаржено вказану вище постанову.

⭕ Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що віднесення об’єкта будівництва до тієї чи іншої категорії складності здійснюється проектною організацією і замовником будівництва, отже відповідач (орган ДАБК) як суб’єкт здійснення державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду не наділений повноваженнями щодо визначення категорії складності об’єкта будівництва, а отже застосування до позивача (проектувальника) штрафних санкцій з підстав не відповідності категорії складності об’єкту будівництва в проектній документації є протиправним.

Апеляційни суд підтримав позицію суду першої інстанції.

Не погоджуючись із рішеннями судів, орган ДАБК звернувався з касаційною скаргою до Верховного Суду.

Позиція Верховного Суду

Відповідно до статті 32 Закону України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції, що діяла на момент винивнення спірних правовідносин) усі об’єкти будівництва за складністю архітектурно-будівельного рішення та/або інженерного обладнання поділяються на I, II, III, IV і V категорії складності.

Категорія складності об’єкта будівництва визначається відповідно до будівельних норм та державних стандартів на підставі класу наслідків (відповідальності) такого об’єкта будівництва.

Віднесення об’єкта будівництва до тієї чи іншої категорії складності здійснюється проектною організацією і замовником будівництва. Порядок віднесення об’єктів до IV і V категорій складності визначається Кабінетом Міністрів України.

Аналіз приписів наведеної статті у системному зв’язку з іншими нормами Закону № 3038-VI та Порядку віднесення об`єктів будівництва до IV і V категорій складності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 27 квітня 2011 року № 557 (далі – Порядок) дає підстави для висновку, що вона встановлює загальне правило визначення категорії складності об’єкта будівництва. У випадках же, коли проектна документація на об’єкт будівництва відсутня чи об’єкт їй не відповідає, віднесення такого об’єкта будівництва до тієї чи іншої категорії складності належало до компетенції органу державного архітектурно-будівельного контролю, а саме Державної архітектурно-будівельної інспекції України та її територіальних органів.

Визначення категорії складності об’єкта будівництва за відсутності проектної документації, у якій би було зазначено відповідну категорію, не віднесено до компетенції жодного іншого державного органу.

Крім того, пунктом 7 Порядку передбачено, що під час проведення державного архітектурно-будівельного контролю на об’єктах самочинного будівництва (у разі відсутності проектної документації) категорія складності таких об’єктів визначається посадовими особами Держархбудінспекції та її територіальних органів, а в разі необхідності – шляхом проведення експертизи експертною організацією чи експертом, що має відповідний сертифікат.

Подібну правовову позицію було висловлено в постанові Верховного Суду від 28 березня 2019 року у справі №757/1747/13-а.

❗ З огляду на наведені вище висновки, колегія суддів вважає, що віднесення об’єкта будівництва до тієї чи іншої категорії складності при проектуванні (створенні) та віднесення того ж об’єкту будівництва контролюючим органом при здійсненні державної функції контролю у сфері містобудування до тої чи іншої категорії складності є зовсім різними поняттями за своїм функціональним призначенням.

✔ Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції, з яким в свою чергу погодився суд апеляційної інстанції, дійшли висновку, що позивача неправомірно притягнуто до відповідальності за порушення вимог законодавства у сфері містобудування при розроблені проектної документації, а саме за заниження категорії складності. Ці висновки було зроблено з огляду на наступні обставини справи.

За результатом перевірки замовника, відповідачем складено акт перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил.

Зі змісту вказаного акту вбачається, що контролюючий орган самостійно визначив категорію складності об’єкта перевірки як IV (четверта), посилаючись при цьому на лист ДП «Укрдержекспертиза» від 27 листопада 2015 №1748.

Згідно відомостей зазначених в  листі ДП «Укрдержекспертиза» від 27 листопада 2015 року № 1748, спірний об’єкт будівництва є об’єктом виробничого призначення. Відповідно до Переліку видів діяльності та об’єктів, що становлять підвищену екологічну небезпеку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28.08.13 р. №808   виробництво будівельних матеріалів є об’єктом підвищеної екологічної небезпеки. Також, відповідно до Порядку ідентифікації та обліку об’єктів підвищеної небезпеки, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11.07.02 р. № 956, суб’єкт господарювання, у власності або користуванні якого є хоча б один потенційно небезпечний об’єкт чи який має намір розпочати будівництво такого об’єкта, організовує проведення його ідентифікації. Таким чином, беручи до уваги вищевикладене, керуючись ДСТУ-Н Б В.1.2-16:2013 «Визначення класу наслідків (відповідальності) та категорії складності об’єктів будівництва і Порядком віднесення об’єктів будівництва до IV і V категорій складності, затвердженим   постановою Кабінету Міністрів України від 27.04.2011 № 557  даний об’єкт будівництва може бути віднесений до категорії складності не менше ніж IV.

ДП «Укрдержекспертиза» також звертає увагу, що для більш детального розгляду питань пов’язаних із перевіркою правильності визначення категорії складності, необхідні додаткові матеріали, а саме: розрахунок визначення категорії складності об’єкту будівництва, виконаний проектною організацією та погоджений замовником будівництва; проектні матеріали, матеріали обстеження; містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки; завдання на проектування, матеріали ідентифікації тощо.

Згідно  ст. 32 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”   (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) усі об’єкти будівництва за складністю архітектурно-будівельного рішення та/або інженерного обладнання поділяються на I, II, III, IV і V категорії складності. Порядок віднесення об’єктів до IV і V категорій складності визначається Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до п. 7 Порядку № 557 під час проведення державного архітектурно-будівельного контролю на об’єктах самочинного будівництва (у разі відсутності проектної документації) категорія складності таких об’єктів визначається посадовими особами Держархбудінспекції та її територіальних органів, а в разі необхідності – шляхом проведення експертизи експертною організацією чи експертом, що має відповідний сертифікат.

Вказаними нормами законодавства визначені критерії віднесення об’єкта будівництва до ІV чи V категорії складності та передбачено інструменти для підтвердження відповідності об’єкта тій чи іншій категорії за наявності сумнівів у контролюючого органу.

В свою чергу, зі змісту листа ДП «Укрдержекспертиза» від 27 листопада 2015 року № 1748 вбачається, що достовірно категорію експертною організацією встановлено не було, а висловлено лише власні міркування з приводу можливості віднесення об’єкту реконструкції до тієї чи іншої категорії, зокрема зазначено, що для більш детального розгляду цього питання необхідні додаткові матеріали.

В свою чергу, відповідачем під час розгляду цієї адміністративної справи не надано судам доказів витребування у позивача, дослідження та надання оцінки наведеним вище додатковим документам для встановлення дійсної категорії спірного об’єкта будівництва та не проведено у відповідності до положень пункту 7 Порядку № 557 експертизи з метою з’ясування складності перевіреного об’єкту будівництва.

При цьому судами попередніх інстанцій слушно зауважено, що в той же час на противагу інформації з листа ДП «Укрдержекспертиза», матеріали справи містять висновок експертного дослідження від 12 лютого 2016 №1615, складений судовим експертом Київської незалежної судово-експертної установи Командировим О.В., згідно якого фактична категорія складності об`єкту «Реконструкція цілісного майнового комплексу Комбінату будівельних конструкцій по вулиці Новопирогівська, 56 у м. Києві» є III категорія складності (клас наслідків (відповідальності ) СС2).

Отже, суд суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що відповідач як суб’єкт владних повноважень не довів належними та допустимими доказами, що позивачі невірно визначили категорію складності об’єкта, тобто порушення позивачами вимог ч. 2 ст.   32 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»   та ст. 26 Закону України «Про архітектурну діяльність».

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 08.12.2020 року по справі №826/11127/16 щодо знесення самочинно збудуваного об’єкта, прийшов до наступних висновків:

Обставини справи

Cудами попередніх інстанцій встановлено, що 22.04.2013 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м.  Києві зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт: «Реконструкція житлового будинку по вул. Петропавлівській, 40 у Подільському районі м. Києва» за №КВ 083131120075, де зазначено ІІІ категорію складності об’єкта будівництва.

16.06.2014 року Інспекцією, на підставі вимоги Прокуратури м. Києва, проведено позапланову перевірку вказаного об’єкта, за результатами якої складено акт від 16.06.2014 року. Перевіркою виявлено, що замовник у декларації про початок виконання будівельних робіт зазначив недостовірні дані щодо категорії складності об’єкта будівництва, а саме – замість IV категорії складності, була зазначена ІІІ категорія. Інспекцією також винесено припис з вимогами зупинити виконання будівельних робіт та усунути порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил. А 24.06.2014 року наказом Інспекції було скасовано реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт «Реконструкція житлового будинку по вул. Петропавлівській, 40 у Подільському районі м. Києва».

14.07.2014 року Інспекцією була проведена позапланова перевірка з питань дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з виїздом на місцезнаходження об’єкта будівництва – ЖК «Науковий». В ході цієї перевірки встановлено факти виконання будівельних робіт (зведено 13-ти поверховий житловий будинок – І секція, влаштовується фундамент для ІІ секції) без отримання дозволу на виконання будівельних робіт із будівництва житлового комплексу, чим порушено ч. 1 ст. 37 Закону № 303-VI. Також встановлено, що на першому поверсі житлового багатоквартирного будинку (І секція) ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» експлуатуються нежитлові приміщення в якості відділу продажу ЖК «Науковий» без прийняття їх до експлуатації у встановленому порядку, чим порушено ч. 8 ст. 39 Закону № 303-VI.

За результатами зазначеної перевірки складено акт та приписи, якими зобов’язано ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал»: зупинити виконання будівельних робіт; заборонити експлуатацію в якості відділу продажу квартир нежитлового приміщення, розміщеного на 1-му поверсі житлового багатоквартирного будинку (І секція); усунути порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил на об’єкті будівництва. В той же день, за фактами виявлених порушень, контролюючим органом були складені протоколи про правопорушення у сфері містобудівної діяльності.

Не погоджуючись з винесеним  приписом від 16.06.2014 року, наказом про скасування реєстрації декларації, приписами від 14.07.2014 року та постановами про накладення штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності, ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» оскаржило їх в  судовому  порядку.

Постановами та ухвалою Окружного адміністративного суду міста Києва, які набрали законної сили, у задоволенні позовних вимог ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» про визнання протиправними та скасування рішень контролюючого органу було відмовлено та залишено їх без розгляду, відповідно.

30.07.2015 року Інспекцією на підставі постанови слідчого, винесеної за матеріалами досудового розслідування, була проведена позапланова перевірка з питань дотримання ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил за місцезнаходженням об’єкта будівництва.

Під час  проведення  перевірки встановлено, що на вул. Петропавлівській, 40 у Подільському районі міста Києва ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» продовжує виконувати будівельні роботи із будівництва ЖК «Науковий» (виконуються роботи з утеплення фасаду І секції, в якій збудовано 27 поверхів, і будівельні роботи з влаштування монолітного перекриття 13 поверху ІІ секції) без отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Також було встановлено, що на першому поверсі житлового багатоквартирного будинку (І секція) ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» продовжується експлуатація нежитлових приміщень в якості відділу продажу, без прийняття їх в експлуатацію у встановленому порядку. Одночасно виявлено, що ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» не виконало вимоги приписів від 14.07.2014 року щодо зупинення виконання будівельних робіт та щодо заборони експлуатації вищезазначених нежитлових приміщень до усунення встановлених порушень.

За наслідками перевірки складено акт перевірки від 30.07.2015 року, припис від 30.07.2015 року з вимогою усунути допущенні порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, протоколи про правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 30.07.2015  року за фактами невиконання вимог приписів від 14.07.2015 року, протокол про правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 30.06.2015 року за фактом виконання будівельних робіт без отримання дозволу на виконання будівельних робіт, протокол про правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 30.06.2015 року за фактом експлуатації нежитлових приміщень без прийняття їх до експлуатації у встановленому порядку.

Крім того, за результатами вжитих заходів Державна архітектурно-будівельна інспекція України звернулась з позовом до Окружного адміністративного суду міста Києва про застосування до ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» заходів реагування у сфері державного нагляду (контролю) у вигляді зупинення виконання робіт із будівництва ЖК «Науковий» на вул. Петропавлівській, 40 у Подільському районі міста Києва , та зупинення експлуатації нежитлового приміщення в якості відділу продажу квартир у цьому житловому комплексі.

Постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 15 вересня 2015  року у справі №826/14005/15 позов ДАБІ України задоволено повністю.

19 квітня 2016 року Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві та Управлінням капітального будівництва архітектури та землекористування Подільської районної у м. Києві державної адміністрації проведена позапланова перевірка з питань дотримання ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил за місцезнаходженням об’єкта будівництва – «Будівництво житлового комплексу «Науковий» на вул. Петропавлівській, 40 у Подільському районі міста Києва». Перевіркою встановлено, що ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» продовжує виконувати будівельні роботи по спорудженню ЖК «Науковий» за вказаною адресою та не виконало вимог попередньо винесених приписів від 30.06.2015 року.

За результатами зазначеної позапланової перевірки складено акт від 19.04.2016 року і протоколи від 19.04.2016 року про правопорушення у сфері містобудівної діяльності за фактами виявлених правопорушень, та видано новий припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 19.04.2016 року з вимогою усунути встановлені порушення до 19.05.2016 року, шляхом приведення земельної ділянки до попереднього стану.

20 травня 2016 року Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві та Управлінням капітального будівництва архітектури та землекористування Подільської районної у м. Києві державної адміністрації проведена ще одна позапланова перевірка з питань дотримання ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил за місцезнаходженням об’єкта будівництва – «Будівництво житлового комплексу « Науковий » на вул.  Петропавлівській, 40 у Подільському районі міста Києва». В тексті акта від 20  травня 2016 року, складеного в результаті проведеної перевірки, зафіксовано, що ТОВ «Компанія «Будінвест Капітал» вимоги припису від 19 квітня 2016 року не виконало, будівельні роботи житлового комплексу тривають.

Вважаючи таку бездіяльність відповідача, яка полягає у невиконанні у добровільному порядку вимог приписів про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил, а також вимог постанови Окружного адміністративного суду міста Києва від 15 вересня 2015 року у  справі №826/14005/15 необґрунтованою, безпідставною та такою що суперечить вимогам чинного законодавства, Державна архітектурно-будівельна інспекція України звернулась до суду з позовом про знесення самочинно збудованого об’єкта.

Позиція Верховного Суду

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 38 Закону № 3038-VI у разі виявлення факту самочинного будівництва об’єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.

У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об’єкта та компенсацію витрат, пов’язаних з таким знесенням.

За рішенням суду самочинно збудований об’єкт підлягає знесенню в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, з компенсацією витрат, пов’язаних із знесенням об’єкта, за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) таке самочинне будівництво.

Отже, положення ч. 1 ст. 38 Закону № 3038-VI встановлює перелік юридичних фактів, які обумовлюють виникнення у органу державного архітектурно-будівельного контролю повноваження на пред’явлення позову про знесення самочинно збудованого об’єкта та компенсації витрат, пов’язаних з таким знесенням.

✔ Зокрема, пред’явленню органом державного архітектурно-будівельного контролю позову передують такі дії:

1. виявлення факту самочинного будівництва об’єкта;
2. визначення такого об’єкту як такого, що його перебудова з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб є неможливою;
3. винесення припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності;
4. встановлення факту невиконання припису протягом встановленого строку.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 22 листопада 2018 року у справі №815/2311/15 та від 09 липня 2020 року у справі №463/4564/16-а.

Колегія суддів звертає увагу, що зверненню суб’єкта владних повноважень з адміністративним позовом про зобов’язання знести самочинне будівництво передує саме наявність вищезазначених обставин.

Аналіз наведених вище положень ч. 1 ст. 38 Закону № 3038-VI у взаємозв’язку з нормами ч. 1 ст. 41 цього ж Закону дає підстави для висновку про те, що в разі виявлення факту самочинного будівництва об’єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, орган державного архітектурно-будівельного контролю уповноважений видати припис про усунення порушень. Цей припис є обов’язковою передумовою для можливості контролюючого органу звернутися до суду на підставі ч. 1 ст. 38 цього Закону у зв’язку з його невиконанням.

Вказаною нормою встановлено лише два способи усунення порушень у разі істотного відхилення від проекту, а саме: проведення перебудови або приведення об’єкта до попереднього стану.

Можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва перевіряється на стадії виконання припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів. Невиконання припису без поважних причин може свідчити про неможливість перебудови або небажання особи, яка здійснила самочинне будівництво, усувати його наслідки.

Водночас, визначальним та достатнім є встановлення у сукупності та послідовності фактів здійснення відповідачем будівництва без документів, що дають право на це, у тому числі без належно затвердженого проекту та не виконання вимоги зобов’язального припису, яким вимагалось усунути виявлені порушення.

Тягар доказування наявності перелічених фактів та умов покладається на суб’єкта владних повноважень, що звертається до суду, проте їх перевірка здійснюється судом.

Колегія суддів наголошує, що зверненню суб’єкта владних повноважень з адміністративним позовом про зобов’язання знести самочинне будівництва передує саме наявність вищезазначених обставин.

Верховний Суд звертає увагу, що для правильного вирішення цього спору необхідно встановити наявність або відсутність підстав, з якими чинне законодавством пов’язує можливість знесення самочинного будівництва.

Спори за позовами органів державного будівельного контролю про знесення самочинного будівництва неодноразово були предметом розгляду у Верховному Суді.

⭕ Так, у постанові від 29 січня 2020 року у справі №822/2149/18 Верховний Суд у складі судової палати з розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду сформував ряд ключових правових висновків щодо цієї категорії справ:

1. можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва перевіряється на стадії виконання припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів. Невиконання припису без поважних причин може свідчити про неможливість перебудови або небажання особи, яка здійснила самочинне будівництво, усувати його наслідки.
2. в інших випадках самочинного будівництва, зокрема, (а) якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або (б) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи (в) належно затвердженого проекту, стаття 376 ЦК України не ставить можливість знесення об’єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови.

📌 Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України). У такому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов’язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови.

Окрім іншого, Верховний Суд у зазначеному рішенні дійшов висновку про відсутність підстав для відступу від висновків, викладених у постановах Верховного Суду за наслідками розгляду справ №820/3183/16, №813/6426/14, №813/6284/14, № 814/2645/15, №813/6423/14.

❗ Таким чином, у постанові від 29 січня 2020 року у справі №822/2149/18 Верховний Суд сформував правовий висновок про те, що обов’язковому (безальтернативному) знесенню об’єкт будівництва підлягає лише у випадках, якщо такий об’єкт побудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та/або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи.

В усіх інших випадках знесенню передує встановлення можливості перебудови об’єкта будівництва.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 24 червня 2020 року у справі №320/5880/18 та від 07 жовтня 2020 року у справі №640/183/19.

У згаданій в цьому матеріалі постанові ВС КАС від 29.01.2020 року по справі №822/2149/18 була також Окрема думка суддів Верховного Суду Коваленко Н.В., Берназюка Я.О., Саприкіної І.В.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021