Сьогодні, 22.04.2020 року, профільний Комітет ВРУ розгляне проект Закону України «Про внесення змін до деяких законів України щодо правового регулювання відносин між співвласниками багатоквартирних будинків і власниками та наймачами (орендарями)квартир або нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках» (реєстраційний №2564) та проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав власників квартир у багатоквартирному будинку (реєстраційний №2354).
Метою обох законопроектів є заборона використання приміщень багатоквартирних будинків не за призначенням та посилення відповідальності у випадку порушення встановлених заборон. Розглянемо кожен законопроект окремо.
Законопроект №2354
Метою законопроекту є заборона використання квартир та житлових приміщень у багатоквартирному будинку для надання готельних послуг.
🎯 Запропоновано нову редакцію терміну «аналогічні засоби розміщення» в Законі України «Про туризм»: аналогічні засоби розміщення, у тому числі, хостели – підприємства будь-якої організаційно-правової форми та форми власності, що складаються з п’яти і менше номерів різної місткості, але з розміщенням не більше шести осіб в одному номері, містять не менш як два санвузли та приміщення (зону) для спілкування гостей і надають обмежені готельні послуги, включно з щоденним заправлянням ліжок, прибиранням кімнат та санвузлів. Такі підприємства можуть розміщуватись в окремо розташованих будівлях або в приміщеннях з окремим входом у житлових багатоквартирних будинках з дотриманням встановлених норм.
🎯 Проект закону передбачає суттєве збільшення штрафів: від 2000 до 7000 неоподаткованих мінімумів доходів громадян (від 34000 до 119000 грн) за використання жилих будинків та жилих приміщень (квартир) в багатоквартирних будинках не за призначенням.
🎯 В проекті пропонується передбачити вимогу про те, що при здачі квартири в оренду (найм) орендодавець (наймодавець) повинен забезпечити кожного мешканця житлом, площею не менше 8 кв.м загальної площі квартири на одну особу.
Законопроект №2564
Законопроект розроблено з метою визначення на законодавчому рівні захисту прав громадян та запобіганню виникнення конфліктів між співвласниками квартир і власниками (орендарями) квартир або нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках та обмежень щодо їх використання не за призначенням, в тому числі хостелів, готелів, інших закладів тимчасового проживання, підприємств харчування (кафе, ресторанів, барів, кальянних) та посилення відповідальності за порушення законодавства у зазначеній сфері.
Проект №2564 ініційовано депутатами Київської міської ради, які звернули увагу на питання правомірності використання житлових та нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках в якості об’єктів тимчасового розміщення, так званих хостелів, міні-готелів, приватних гуртожитків, підприємств харчування (кафе, ресторанів, барів), кальянних тощо; оскільки здійснення цих видів підприємницької діяльності може потенційно мати негативний вплив на якість життя власників суміжних квартир, санітарно-гігієнічний стан спільних приміщень у багатоквартирному будинку і на правопорядок. Нажаль, наявне правове регулювання таких конфліктів є неефективним, через те що на його основі неможливо досягти остаточного вирішення конфліктних ситуацій і забезпечити тривале співіснування підприємців і їх сусідів у багатоквартирних будинках на основі принципів добросусідства і взаємної поваги до законних прав і інтересів сторін конфліктів.
Проектом закону передбачається наступне:
🎯 Право встановлювати конкретну заборону на той або інший вид підприємницької або господарської діяльності у житлових або нежитлових приміщеннях багатоквартирних будинків делегується безпосередньо співвласникам багатоквартирного будинку, які об’єдналися у ОСББ.
🎯 Право встановлювати перелік можливих видів діяльності, які можуть бути обмежені рішенням загальних зборів об’єднання співвласників багатоквартирних будинків певного типу, а також і право визначити типи багатоквартирних будинків, де такі обмеження можливі, делегується представницькому органу місцевого самоврядування.
🎯 Надати право ОСББ звертатися до суду в разі порушення співвласником обмежень на здійснення підприємницької і господарської діяльності, встановлених рішенням загальних зборів, з позовом про заборону здійснення відповідної діяльності та/або стягнення штрафу за порушення цієї заборони в розмірі однієї із таких сум (на розсуд позивача):
- (а) одного прожиткового мінімуму на працездатну особу, визначеного станом на 1 січня поточного року, за кожний день порушення заборони, починаючи із дати надсилання власнику відповідного приміщення повідомлення про рішення загальних зборів до дати припинення власником або наймачем (орендарем) забороненої діяльності, або
- (б) тридцяти відсотків річних від ринкової вартості приміщення, в якому здійснюється заборонена діяльність, в розрахунку за кожний день порушення заборони, починаючи із дати надіслання власнику відповідного приміщення повідомлення про рішення загальних зборів до дати припинення власником або наймачем (орендарем) забороненої діяльності
✅ Незважаючи на те, що обидві ініціативи мають на меті захистити права власників квартир та нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках, підготовлені законопроекти містять багато суперечностей та колізій.
⭕️ ДБН В.2.2-15:2019 Житлові будинки
ДБН Житлові будинки, який набрав чинності 01.12.2019 року вже містить перелік обмежень та заборон – не допускається розміщення у житлових будинках:
- готелів, хостелів;
- пунктів приймання склотари та вторинної сировини, а також магазинів сумарною торговельною площею більше 1000 кв.м;
- спеціалізованих рибних, м’ясних та овочевих магазинів;
- ветеринарних клінік та їх центрів, ветеринарно-консультаційних кабінетів;
- лазень і саун (лазень сухого жару), в тому числі у вбудованих фізкультурно-оздоровчих закладах, пралень і хімчисток (крім приймальних пунктів і пралень самообслуговування продуктивністю до 75 кг білизни у зміну);
- спеціалізованих закладів і підприємств, експлуатація яких може призвести до забруднення території та повітря житлової забудови і квартир з підвищенням понад допустимі рівні шуму, вібрації, іонізуючого та неіонізуючого випромінювання;
- автоматичних телефонних станцій, призначених для телефонізації житлових будинків загальною площею більше 100 кв.м, вузлів фіксованого зв’язку (обладнання: автоматичних цифрових телефонних станцій, центрів комутації, розподільчих абонентських концентраторів, телекомунікаційного обладнання мережі широкосмугового доступу до Інтернету);
- спеціалізованих магазинів будівельних, мастильних та інших товарів, експлуатація яких може призвести до забруднення території і повітря житлової забудови; магазинів та складів товарів побутової хімії, легкозаймистих та горючих рідин, вогненебезпечних (горючих) речовин і матеріалів (фарб, розчинників, лаків, пороху), балонів з газом, майстерень та інших приміщень з категорією за вибухопожежною небезпекою А і Б;
- виробничих приміщень, зуботехнічних лабораторій, клініко-діагностичних та бактеріологічних лабораторій, диспансерів усіх типів, денних стаціонарів диспансерів та стаціонарів приватних клінік, травмпунктів, підстанцій швидкої та невідкладної допомоги, дерматовенеричних, психіатричних, інфекційних та фтизіатричних кабінетів лікарського прийому, відділень (кабінетів) магніто-резонансної томографії;
- рентгенівських кабінетів, а також приміщень з лікувальною та діагностичною апаратурою і обладнанням, яке є джерелом іонізуючого випромінювання, заввишки припустимого рівня;
- підприємств побутового обслуговування, в яких застосовуються легкозаймисті речовини (за винятком перукарень, майстерень з ремонту годинників розрахунковою площею до 300 кв.м);
- майстерень з ремонту побутових машин і приладів, ремонту взуття розрахунковою площею понад 100 кв.м;
- громадських туалетів;
- похоронних бюро.
📍Примітка: з 19 жовтня 2019 року ст. 10 ЗУ “Про будівельні норми” доповнено частиною 10, згідно з якою будівельні норми не можуть містити правових норм; тому маю сумніви, що всі перелічені в ДБН заборони будуть діяти на практиці (потрібно “дочекатися” відповідної судової практики, щоб розуміти ефективність цих заборон).
✅ Тому я вважаю, що обмеження/заборони потрібно встановити на рівні постанови КМУ, або Житлового кодексу, а вже на місцях можна буде дати право ОМС на встановлення додаткових обмежень тощо.
Ⓒ 2020
