Author: Юрій Брикайло

2019 рік приніс низку важливих та цікавих судових рішень в сфері містобудування та земельного права, а також сфері здійснення державного архітектурно-будівельного контролю.

Протягом 2019-го я аналізував рішення судів та правові позиції (висновки), що в них наведені, і нижче згрупував посилання на підготовлені мною матеріали (з посиланнями на конкретні судові рішення) по певним напрямкам, яких ці рішення стосувалися.

Деякі з рішень виявилася досить спірними та неоднозначними, проте в більшості своїй судова практика 2019 року «усунула» прогалини, які існують в містобудівному та земельному законодавстві.

ℹ️ Про нові матеріали в 2020 році читайте в Telegram-каналі!

Містобудівна документація (питання забудови)

• В питаннях забудови берегів захист громадських інтересів є підставою для позбавлення права приватної власності
• Скасування будівельного паспорта: правові підстави та наслідки
• Видача будівельного паспорту на об’єкти самочинного будівництва не передбачена
• Суд не може узаконити самочинне будівництво, якщо особа не зверталася до компетентних органів
• Звернення до суду з позовом про знесення самочинно збудованого об’єкта є обов’язком ДАБІ, а не правом
• Суд може зобов’язати орган містобудування та архітектури видати містобудівні умови та обмеження
• Відсутність детального плану території, за наявності чинного генплану, не є підставою для відмови у видачі МУО
• Містобудівні умови та обмеження (МУО) не повинні суперечити містобудівній документації
• Невідповідність містобудівній документації не є підставою для відмови у видачі МУО (за певних обставин)
• Проект має відповідати містобудівній документації, незважаючи на завдання на проектування
• Збільшення площі квартири шляхом скління тераси не є реконструкцією, що потребує МУО!
• В зонах охорони пам’яток та історичних ареалів забороняється проведення будівельних робіт без дозволу органу охорони культурної спадщини
• Забудовники не зобов’язані отримувати погодження Мінкульту при здійсненні забудови за відсутності визначених меж історичних ареалів
• Апеляційний суд поставив крапку в питанні чинності ДБН Б.2.2-12:2018 Планування і забудова територій — нечинний!

Земельне право

• Непідписання акта погодження меж не є перепоною для приватизації земельної
• Зміна виду використання ділянки в межах однієї категорії не є зміною її цільового призначення
• Законодавством не передбачено можливості передачі землі окремим співвласникам багатоквартирного будинку
• Дотримання всіх умов набувальної давності не призводить до виникнення права власності на землю

ДАБІ – державний архітектурно-будівельний контроль

• Дозвіл ДАБІ може бути анульований, якщо проектна документація, скоригована з порушеннями вимог законодавства
• Повернута (незареєстрована) ДАБІ декларація не може вважатися поданою та, в свою чергу, бути підставою для притягнення до відповідальності!
• Порушення процедури проведення перевірки ДАБІ є достатньою підставою для скасування її результатів
• Не є недопуском ДАБІ до перевірки ситуація, коли особу не було повідомлено про її проведення
• Акт, складений за відсутності суб’єкта містобудування, не може бути підставою для складання протоколу, припису та постанови
• Акт ДАБІ, складений стосовно замовника будівництва, не може бути підставою для притягнення до відповідальності підрядника
• Позапланова перевірка ДАБІ та повідомлення суб’єкта містобудування
• Скасування декларації про готовінсть до експлуатації після реєстрації права власності не несе будь-яких наслідків!
• Подання декларації про готовність до експлуатації, де вказані недостовірні дані, не є триваючим правопорушенням
• У разі відмови у видачі сертифіката через неподання документів, ДАБІ має довести, що мав місце факт вимоги їх надати
• Скасування декларації ДАБІ можливе лише, якщо недостовірні відомості у ній дають підстави вважати об’єкт самочинним
• Зупинення дії наказу ДАБІ про анулювання дозволу на будівництво

Інше

• Реєстрація місця проживання (прописка) в садовому будинку є можливою та законною
• Визнання права власності на незавершене будівництво не надає об’єкту статусу нерухомого майна
• Наявність свердловини на балансі не є підставою для звільнення від отримання спеціального дозволу на користування надрами (підземними водами)
• Нерухоме майно може стати предметом набуття за набувальною давністю якщо воно прийнято в експлуатацію

🏠 Містобудування в Україні

 

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2020

01.01.2020 року набрав чинності новий ДБН В.2.2-41:2019 Висотні будівлі. Основні положення, який розроблено на заміну ДБН В.2.2-24:2009 Будинки і споруди. Проектування висотних житлових і громадських будинків.

Новий ДБН В.2.2-41:2019 затверджено Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26.03.2019 року №86, та опубліковано в Інформаційному бюлетені №10, 2019.

✅ Норми ДБН В.2.2-41:2019 Висотні будівлі застосовують для проектування та будівництва висотних житлових будинків і громадських будівель (надалі — висотних будівель) з умовною висотою понад 73,5 м, відповідно до ДБН В.1.1-7 (прим. на сьогодні чинним є ДБН В.1.1-7-2016 Пожежна безпека об’єктів будівництва), в тому числі житлових будинків висотою до 100 м включно та громадських будівель висотою до 150 м включно.

❗️ Разом із цим, питання проектування громадських будівель від 100 до 150 м не врегульовано, оскільки ДБН посилається на неіснучий ДСТУ: “10.2.1 Проектування висотних громадських будівель з умовною висотою від 100 м до 150 м здійснюється згідно з ДСТУ ХХХХ:202Х «Пожежна безпека. Проектування висотних громадських будівель з умовною висотою від 100 м до 150 м.»

📌 Обмеження висотності в Києві: з 01.01.2019 року не можна будувати висотки в центрі столиці

🏠 Містобудування в Україні

ℹ️ Telegram-канал

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2020

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 23.12.2019 року по справі №127/24194/17 щодо правомірності скасування будівельного паспорта та повідомлення про початок виконання будівельних робіт, прийшов до наступного висновку:

🎯 Стаття 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначає, що забудова присадибних, дачних і садових земельних ділянок може здійснюватися на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки.

Будівельний паспорт визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 300 (прим. з 01.01.2019 року – 500) квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки.

Будівельний паспорт є документом, який містить дані містобудівних та архітектурних вимог індивідуального будівництва, на підставі якого у визначених законодавством випадках здійснюється будівництво.

❗️ Як вбачається з наведених вище положень видача будівельного паспорту на об’єкти самочинного будівництва не передбачена.  

⭕️ Проте вважаю, що зазначений висновок суду є помилковим, і от чому:

На сьогодні (зокрема, починаючи з 31.08.2018 року) чинним законодавством України передбачено кілька способів оформлення будівництва індивідуальних (садибних) житлових, садових та дачних будинків:

• будівельний паспорт (до 500 кв.м);
• будівельна амністія (до 300 кв.м).

Разом із цим, будівельна амністія охоплює, зокрема, лише індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 кв.м, а також господарські (присадибні) будівлі і споруди загальною площею до 300 квадратних метрів, збудовані (без оформлення дозвільних документів) у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року.

Отже, якщо з будь-яких причин будівництво будинку було розпочато після 09 квітня 2015 року, або такий будинок має площу більше, ніж 300 кв.м, то будівельна амністія не може бути застосована, а таке будівництво, якщо воно велося (ведеться) без оформлення дозвільних документів, буде вважатися самочинним.

З огляду на наведене вище, та якщо взяти до уваги вищенаведений висновок Верховного суду, то виходить, що особа, яка здійснює (здійснила) самочинне будівництво (розпочала будівельні роботи без отримання будпаспорта та/або повідомлення про початок виконання будівельних робіт), фактично, позбавлена можливості його оформити (легалізувати)!

За цією логікою, особа спершу має знести (демонтувати) самочинно збудований об’єкт (прибудову, надбудову тощо), а потім розпочати оформлення будівельного паспорту…

✅ Вважаю, що для деяких об’єктів єдиним шляхом їх оформлення (узаконення) є саме оформлення будівельного паспорта та повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

З досвіду можу сказати, що у випадках отримання особою припису органу державного архітектурно-будівельного контролю в ситуаціях, коли такою особою розпочато (або завершено) будівництво будинку без будівельного паспорта та/або дозвільного документу, належним виконанням припису було та є саме отримання будпаспорту та подання повідомлення.

❗️ Тут також варто, зазначити, що п. 2.4 Наказу Мінрегіону №103 від 05.07.2011 року містить вичерпний перелік підстав для відмови у видачі будпаспорта:

• неподання повного пакета документів;
• невідповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, детальним планам територій, планувальним рішенням проектів садівницьких та дачних товариств, державним будівельним нормам, стандартам і правилам.

📌 На практиці, деякі органи містобудування та архітектури, у випадках, коли будівництво було розпочате (або завершене) до отримання будівельного паспорта, зазначають в будпаспорті, що будівництво такого об’єкту вже розпочато без отримання дозвільних документів.

🏠 Містобудування в Україні

ℹ️ Telegram-канал

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019