Author: Юрій Брикайло

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у своїй Постанові від 18.12.2019 року по справі №916/633/19 щодо, зокрема, щодо введення в експлуатацію об’єкту незавершеного будівництва право власності на який, визначно рішенням суду (зокрема, в Постанові дано розмежування термінів “самочинно збудований об’єкт” та “об’єкт незавершеного будівництва”), прийшов до наступних висновків:

⭕️ Об’єкт незавершеного будівництва є лише сукупністю належних забудовнику будівельних матеріалів і наявність судового рішення про визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на новостворену річ – об’єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 ЦК України, оскільки не звільняє забудовника від обов’язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію в загальному порядку та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

❗️ Визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва жодним чином не свідчить про безумовність обов’язку ДАБІ прийняти об’єкт в експлуатацію без вчинення відповідних дій в межах своєї компетенції, і, зокрема, не передбачає виникнення в органу ДАБК обов’язку по введенню такого об’єкта в експлуатацію за спрощеною процедурою, передбаченою пунктами 10, 18 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №461.

Самочинне будівництво та обє’кт незавершеного будівництва

Частиною 3 статті 331 ЦК України передбачено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна) (абзац перший). У разі необхідності особа може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.

Об’єкт незавершеного будівництва за визначенням частини 3 статті 331 ЦК України за своєю правовою природою є сукупністю будівельних матеріалів, які є майном, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво).

Поняття ж самочинного будівництва, правові підстави та умови визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно визначені у статті 376 ЦК України, яка унормовує відносини, що виникають у тих випадках, коли вимоги закону та інших правових актів при створенні нової речі (самочинному будівництві) були порушені.

Згідно із частиною 1 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

За загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частина 2 статті  376 ЦК України). Проте в окремих випадках стаття 376 ЦК України передбачає можливість визнання судом права власності на самочинно збудоване нерухоме майно.

📌 Таким чином, поняття “об’єкт незавершеного будівництва” (частина 3 статті 331 ЦК України) та “самочинно збудований об’єкт” (частина 1 статті 376 ЦК України) мають різний правовий статус та відмінне законодавче регулювання.  

Чинне законодавство передбачає можливість набуття особою за певних умов права власності на самочинно збудований об’єкт нерухомого майна за рішенням суду.

У той же час об’єкт незавершеного будівництва є лише сукупністю належних забудовнику будівельних матеріалів і наявність судового рішення про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на новостворену річ – об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 ЦК України, оскільки не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію в загальному порядку та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Визнання за судовим рішенням права власності цієї особи на об`єкт незавершеного будівництва ні за яких умов не спричиняє правового наслідку у вигляді отримання таким майном (сукупністю будівельних матеріалів) статусу новоствореного нерухомого майна.

🏠 Містобудування в Україні

ℹ️ Telegram-канал

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

В січні 2019 року Мінрегіоном було розроблено та оприлюднено проєкт Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду».

Цей проєкт Закону пройшов громадські слухання: при цьому пропозицій та зауважень до проекту Закону не надходило.

⭕️ Детально положення цього законопроєкту описано в матеріалі «Хрущовки» зможуть реконструювати за відсутності згоди всіх мешканців?

📌 Але вже в грудні 2019 року Міністерство оприлюднює оновлений проєкт Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду».

Які відмінності та що нового?

Так, проєкт доповнено статтею 15 “Особливості реконструкції застарілого житлового фонду в межах історичних ареалів населених місць” наступного змісту:

1. У зонах охорони пам’яток культурної спадщини та історичних ареалах населених пунктів допускається знесення окремих будівель і споруд, які не є пам’ятками культурної спадщини, визнаних непридатними для експлуатації відповідно до законодавства та нормативних документів.
2. Реконструкція будівель і споруд зазначених у частині першій цієї статті здійснюється за проектами реконструкції застарілого житлового фонду в межах історичних ареалів населених місць, які розробляються на підставі архітектурних та містобудівних конкурсів. Проект реконструкції застарілого житлового фонду в межах історичних ареалів населених місць підлягає погодження центральним органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини (прим. Мінкульт).
3. Порядок погодження проектів реконструкції застарілого житлового фонду в межах історичних ареалів населених місць визначається центральним органу виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері охорони культурної спадщини.

Основні положення обох законопроєктів

🎯 Для прийняття рішення про реконструкцію багатоквартирного будинку в межах кварталу (мікрорайону) необхідна згода не менше ніж 75% власників жилих (нежилих) приміщень, розташованих в кожному будинку. У разі незгоди більше 25 відсотків власників жилих (нежилих) приміщень у багатоквартирному будинку, що передбачається під реконструкцію, розгляд питання про його реконструкцію припиняється, а відповідний будинок виключається із інвестиційного проекту. У разі незгоди більше 25 відсотків власників земельних ділянок, які розташовані в межах кварталу (мікрорайону), що передбачається під комплексну реконструкцію, розгляд питання про їх відчуження припиняється. У разі нагальної суспільної потреби, за незгоди власників земельних ділянок, їх вилучення (викуп) має здійснюватися у судовому порядку.

🎯 Реконструкція багатоквартирного будинку проводиться двома способами: з обов’язковим відселенням мешканців або без відселення. Спосіб реалізації заходів комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону) обирається на підставі матеріалів затверджених інвестиційних проектів та програм реконструкції, які розробляються з урахуванням результатів технічного обстеження будівель і споруд, їх енергетичного аудиту та техніко-економічних розрахунків. Реалізація заходів комплексної реконструкції кварталу обирається на підставі матеріалів затверджених проектів (програм) реконструкції, які розробляються з урахуванням результатів технічного обстеження будівель і споруд, їх енергетичного аудиту та техніко-економічних розрахунків. Території, що підлягають комплексній реконструкції, попередні обсяги реконструкції, черговість реалізації заходів визначаються на стадії розроблення детального плану території.

🎯 Зміна функціонального призначення будівель і споруд з проведенням реконструкції здійснюється на підставі рішення виконавчого органу міської, селищної, сільської ради, Київської та Севастопольської міської державної адміністрації.

🎯 Зміна цільового призначення земельних ділянок проводиться в порядку, встановленому земельним законодавством.

🎯 Проектна документація на реконструкцію об’єктів підлягає державній експертизі у встановленому законодавством порядку.

✅ Важливо зазначити, що дія цього Закону не поширюється на: пам’ятки культурної спадщини; індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них. Проте, на відміну від першого проєкту новий передбачає, що Закон набере чинності через два роки з дня, наступного за днем його опублікування (в першій редакції був 1 рік).

Терміни

Застарілий житловий фонд – сукупність багатоквартирних будинків, технічний стан яких не відповідає основним вимогам до будівель і споруд, визначеним технічними регламентами та технічне обстеження яких підтвердило їх непридатність для проживання.

Комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду – реконструкція багатоквартирних будинків та об’єктів інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури, розташованих в межах кварталу (мікрорайону) застарілого житлового фонду, що має на меті поліпшення основних техніко-економічних показників як кожного з них, так і кварталу (мікрорайону) в цілому.

Непридатна для експлуатації будівля – багатоквартирний будинок, об’єкт інженерно-транспортної або соціальної інфраструктури, під час обстеження якого виявлено невідповідність основним вимогам до будівель і споруд, визначених відповідним технічним регламентом та будівельні конструкції, інженерні мережі і системи якого мають дефекти та пошкодження, що можуть призвести до різкого зниження несучої здатності та/або руйнації окремих конструкцій, втрати стійкості об’єкта, невідповідність санітарно-гігієнічні вимоги а також негативно вплинути на роботу устаткування.

🏠 Містобудування в Україні

ℹ️ Telegram-канал

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 19.12.2019 року по справі №815/4757/15 щодо скасування Міністерством культури України погодження історико-містобудівного обґрунтування (ІМО) на будівництво в межах історичного ареалу, прийшов до наступних висновків:

⭕️ Колегія суддів зазначає, що а ні Закон України “Про охорону культурної спадщини”, а ні Методичні рекомендації щодо розроблення історико-містобудівних обґрунтувань з метою впорядкування та аргументованого вирішення питань будівництва, реконструкції будівель і споруд у межах історичних ареалів населених місць України не містять положень щодо порядку та підстав скасування (анулювання) відповідного погодження історико-містобудівного обґрунтування (ІМО).

⭕️ Судами попередніх інстанцій вірно вказано, що погодження історико-містобудівного обґрунтування на будівництво в межах історичного ареалу є дозвільним документом в розумінні  Закону України “Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності”.

Згідно із абзацом 6 частини 1  статті 4 Закону України “Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності”, виключно законами, які регулюють відносини, пов’язані з одержанням документів дозвільного характеру, встановлюється вичерпний перелік підстав для відмови у видачі, переоформлення, видачі дубліката, анулювання документа дозвільного характеру. Частиною 7 статті  41 Закону України “Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності”  передбачено, що дозвільний орган анулює документ дозвільного характеру з таких підстав:

• звернення суб’єкта господарювання із заявою про анулювання документа дозвільного характеру;
• припинення юридичної особи шляхом злиття, приєднання, поділу, перетворення та ліквідації, якщо інше не встановлено законом);
• припинення підприємницької діяльності фізичної особи – підприємця.

📌 Дозвільний орган, що видав документ дозвільного характеру (в даному випадку Мінкульт), може звернутися до адміністративного суду з позовом про застосування заходу реагування у виді анулювання документа дозвільного характеру за наявності хоча б однієї з таких підстав:

1. встановлення факту надання в заяві про видачу документа дозвільного характеру та документах, що додаються до неї, недостовірної інформації;
2. здійснення суб’єктом господарювання певних дій щодо провадження господарської діяльності або видів господарської діяльності, на які отримано документ дозвільного характеру, з порушенням вимог законодавства, щодо яких дозвільний орган видавав припис про їх усунення із наданням достатнього часу для їх усунення.

❗️ У разі анулювання документа дозвільного характеру з підстав, не передбачених законом, документ дозвільного характеру підлягає поновленню за рішенням дозвільного органу або адміністративного суду. Поновлення документа дозвільного характеру відбувається шляхом здійснення відповідного запису в реєстрі документів дозвільного характеру та повернення суб’єкту господарювання безпідставно анульованого документа дозвільного характеру.

ІМО та обмеження висотності

Важливо зазначити, що історико-містобудівного обґрунтування (ІМО) були відмінені з 01.01.2019 року, проте ІМО, видані до зазначеної тут дати є чинними, і не можуть бути скасовані Мінкультом (окрім передбачених вище випадків).

А отже, з 01.01.2019 року вся проектна документація на нове будівництво в історичних населених місцях має розроблятися виключно відповідно до історико-архітектурних опорних планів.

Історико-містобудівні обґрунтування (ІМО), були одним із способів «легалізації» недотримання обмежень щодо висоти будівель.

🏠 Містобудування в Україні

ℹ️ Telegram-канал

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019