Періодично у власників будинків (житлових, садових, дачних) та господарських будівель виникає необхідність щодо добудувати або перебудувати існуючий будинок чи будівлю. Подібні роботи, в більшості випадків, підпадають під визначення реконструкції, яка вимагає оформлення будівельного паспорта, схеми намірів забудови або отримання містобудівних умов, та отримання документів, що дають право на виконання будівельних робіт.
Відповідний відеоматеріал дивіться на моєму YouTube-каналі!
Також часто покупці нерухомості розглядають варіанти придбання існуючого будинку з госпбудівлями з метою все переробити і перебудувати, що власне теж буде реконструкцією.
І в цих випадках я часто чую від замовників (власників або потенційних покупців), що при реконструкції, коли існуючий об’єкт (наприклад, будинок) розміщено впритул до межі або за 2-3 м від сусідського будинку, є певні виключення щодо необхідності дотримання чинних на сьогодні норм щодо розміщення об’єктів, і тому краще реконструювати такий будинок, ніж починати будівництво нового, оскільки для нового потрібно буде відступати від межі, враховувати відстань до сусідських будівель тощо.
Аргументація, як правило, наступна: все було збудовано раніше, оформлено належним чином, а отже відповідало на той момент всім вимогам законодавства, і ніхто не може тепер зобов’язати перебудовувати об’єкт.
Давайте спробуємо розібратися чи обґрунтована така позиція, чи ні. І яка ситуація станом на 2025 рік
Що таке реконструкція?
Реконструкція – це передбудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об’єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (загальна площа, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня, доступність для маломобільних груп населення.
Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об’єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).
Саме таке визначення містить чинна редакція ДБН А.2.2-3:2014 Склад та зміст проектної документації на будівництво.
✅ Схема намірів забудови чи будівельний паспорт: що обрати в 2025 році?
Які норми регулювали проведення робіт з реконструції і чому є будинки розміщені з порушенням всіх можливих норм?
Багато будинків та господарськиз будівель і споруд до них бути побудовані за нормами, які діяли раніше (і вже втратили чинність), або такі будинки було оформлено як збудовані до 05.08.1992 року, або за будівельною амністією – і в цих двох випадках взагалі не перевіряється дотримання подібних норм.
Отже, дуже часто виявляється, що такі будинки та господарські будівлі розміщено чи занадто близько до межі, чи з порушенням протипожежних розривів, чи взагалі в охоронних чи санітарних зонах.
📐 Відстані між будинками, відстані до меж (сусідів), до червоних ліній, протипожежні розриви (2025) (відеоматеріал)
І саме в цих випадках, багато хто вважає, що оскільки на будинок та госпбудівлі є всі необхідні документи, а під час запланованої реконструкції існуючі відстані до межі або сусідів не будуть зменшуватися, або взагалі не буде змінюватися периметр стін, а лише буде добудовано мансарду чи другий поверх, то це дозволено чинними нормами та правила.
Проте це не так!
З 1993 року і до 01 жовтня 2019 року в нашій Країні діяв ДБН 360-92, а з 01.10.2019 року набрав чинності ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій (який змінив регулювання забудови та вимоги щодо відстаней тощо).
ДБН 360-92 містив наступне положення:
Часткова реконструкція житлових будинків та господарських споруд на окремих садибних ділянках, які побудовані за раніше чинними нормативами, допускається за погодженням з місцевими органами архітектури і містобудування, державного пожежного та санітарного нагляду. В цьому випадку перебудова житлових будинків, їх господарських будівель та гаражів можлива за умови збереження існуючих відстаней між будівлями.
Саме наведене вище положення давало можливість до 01 жовтня 2019 року здійснювати добудови та надбудови, навіть, коли об’єкт розміщений з порушенням чинних на момент реконстукції норм.
Проте, в ДБН Б.2.2-12:2019 подібного положення немає.
Також, 01 грудня 2019 року втратив чинність ДБН В.3.2-2-2009 Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт.
⭕️ Отже, з 01 жовтня 2019 року при здійсненні реконструкції індивідуального (садибного) житлового, садового або дачного будинку та господарських будівель потрібно дотримуватися чинних норм та правил, зокрема щодо відстаней!
І якщо розміщення існуючого будинку не відповідає вимогам ДБН Б.2.2-12:2019 та інших нормативно-правових актів, норм та правил, то його реконструкція (надбудова, добудова тощо) можлива лише у випадку повного приведення всього об’єкту до вимог чинних норм. Це саме стосується і ситуацій, коли біля, вздовж або по ділянці було затверджено червоні лінії – орган містобудування вимагатиме знесення об’єктів, які виступають за червону лінію, в т.ч. і парканів (огорож); або випадків, коли частина або вся земельна ділянка потрапила в охоронні або санітарні зони!
Саме тому, замовники реконструкції стикаються з відмовами органів містобудування та архітектури видавати будпаспорти з посиланням на те, що розміщення об’єкту не відповідає вимогам чинних норм.
📌 Якщо ви плануєте здійснити реконструкцію (або нове будівництво) в 2025 році, то ви зобов’язані дотримуватися чинних на сьогодні норм; і якщо об’єкт реконструкції розміщено не у відповідності до цих норм, то його або буде неможливо реконструювати, або потрібно буде привести все у відповідність до актуальних норм.
Знайти більше новин та аналітики у сфері містобудування та земельного права можна у групі Містобудування в Україні та на моєму YouTube-каналі.
Юрій Брикайло, адвокат
Ⓒ 2025