В травні 2015 року набрав чинності Порядок переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки (Постанова КМУ №321 від 29.04.2015 року).
Відповідно до положень вказаного порядку (станом на серпень 2025 року) передбачено механізм переведення садових та дачних будинків у жилі.
Для переведення дачного чи садового будинку у жилий, власник або уповноважена подає заяву та відповідні документи, передбачені порядком. І протягом 30 днів уповноважений орган (виконавчий орган сільської (селищної, міської) ради, а у разі, коли в сільській раді виконавчий орган не утворено, – сільський голова) приймає рішення про переведення (або надає мотивовану відмову).
🎯 Приватизацію житла буде скасовано (2025)
Для того, щоб мати змогу перевести ваш садовий або дачний будинок у жилий, у вас має бути зареєстровано право власності на ваш будинок. Якщо документів на садовий чи дачний будинок у вас немає, то спершу необхідно ввести такий будинок в експлуатацію (якщо він збудований після 05 серпня 1992 року) або на підставі будівельного паспорта (схеми намірів забудови), або за будівельною амністією. І після цього зареєструвати право власності.
Для переведення вам також потрібно буде замовити та отримати звіт про проведення технічного огляду дачного чи садового будинку з висновком про його відповідність державним будівельним нормам, підписаний виконавцем окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури.
Для використання дачних і садових будинків як житла достатнім є виключно рішення уповноваженого органу про переведення дачного чи садового будинку у жилий будинок. Отримання будь-яких додаткових дозвільних документів, передбачених законодавством у сфері містобудування, на підтвердження переведення дачного чи садового будинку у жилий будинок вказаним Порядком не передбачено.
🎯 Реєстрація місця проживання (прописка) в садовому та дачному будинку (2023)
🎯 Рішення про переведення є підставою для використання дачних і садових будинків як житло, зокрема для реєстрації місця проживання.
Які підстави для відмови у переведенні?
Рішення про відмову в переведенні дачного чи садового будинку у жилий будинок допускається за наявності хоча б однієї з таких підстав:
- неподання документів, передбачених Порядком;
- виявлення в поданих документах недостовірних відомостей;
- встановлення відсутності у дачному чи садовому будинку діючої протягом року системи опалення для забезпечення експлуатації будинку та/або її невідповідність державним будівельним нормам, що встановлюють вимоги до опалення, вентиляції та кондиціонування;
- встановлення наявності у дачному чи садовому будинку деформацій, що можуть призвести до втрати несучої здатності конструкцій та руйнування будинку, за оцінкою механічного опору та стійкості несучих конструкцій.
Інших підстав для відмови законодавством не передбачено, зокрема(станом на 23 серпня 2025 року), жодних підстав для відмови, які пов’язані із цільовим призначенням земельної ділянки, на якій розташований відповідний будинок, немає!
Але скоро це може змінитися! Давайте проаналізуємо зміни, які пропонують внести народня обранці, але спершу проаналізуємо, які проблеми виникають у тих, хто вже перевів будинок з садового чи дачного у жилий.
Чому у певних випадках я не раджу переводити садові та дачні будинки у жилі, та реєструвати таку зміну?
Міністрество юстиції України у своєму роз’ясненні від 21 грудня 2023 року №170059/175699-9-23/8.4.4 “Щодо деяких питань державної реєстрації прав при переведенні дачного чи садового будинку у жилий будинок”, зазначає наступне:
- якщо право власності на дачний чи садовий будинок зареєстровано в Державному реєстрі прав (ДРРП), то у разі його переведення у жилий будинок на підставі рішення уповноваженого органу відсутні підстави для проведення державної реєстрації прав.
- у разі якщо право власності на дачний чи садовий будинок було зареєстровано у Реєстрі прав власності на нерухоме майно чи на паперових носіях підприємством бюро технічної інвентаризації і власник виявив бажання зареєструвати своє право власності в Державному реєстрі прав та при цьому до документів, що посвідчують набуття права власності на дачний чи садовий будинок, додає рішення уповноваженого органу про його переведення у жилий будинок, то під час проведення державної реєстрації права власності на такий об’єкт до Державного реєстру прав вноситься актуальна інформація про об’єкт нерухомого майна, а саме про жилий будинок.
В перешому випадку, мова йде про те, коли право власності на садовий або дачний будинок було зареєстровано в ДРРП (тобто це відбулося після 2013 року, і у власника на рукаї є відповідний витяг або інформаційна довідка), і в таких випадках, після переведення будинку в жилий, ніяких змін до ДРРП не вноситься (будинок залишиться в реєстрі садовим або дачним).
В другому ж випадку, якщо право власності не було зареєстровано в ДРРП, то після переведення, з метою реєстрації в ДРРП, особа подає документи, які підтверджуєть набуття права власності на садовий або дачний будинок та рішення про переведення в жилий, і от в такому випадку в ДРРП вноситься вже інформація про жилий будинок.
🎯 Садовий будинок: об’єкт житлової нерухомості чи ні?
В описаному мною другому випадку, коли особа з часом приймала рішення про продаж або дарування такого будинку та ділянки, виникали проблеми, оскільки нотаріуси відмовляли у посвідченні договору відчуження житлового будинку, що розташований на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети (садовй або дачній відповідно!).
У зв’язку з цим, Міністерством юстиції було підготовлено наступне роз’яснення:
…при прийнятті рішення щодо переведення дачного чи садового будинку у жилий зміна цільового призначення земельної ділянки, на якій розташований такий будинок, не вимагається.
🎯 Враховуючи зазначене, для відчуження житлового будинку, який було переведено з садового (дачного) будинку, розміщеного на земельній ділянці з цільовим призначенням – для ведення садівництва (або для дачного будівництва), зміна цільового призначення земельної ділянки не вимагається. У такому випадку нотаріус не може відмовити у вчинені нотаріальної дії.
Важливо: Листи Міністерства юстиції України не є нормативно-правовими актами, не встановлюють правових норм та мають лише інформаційний характер. Їх реальне значення не перевищує авторитету аргументів та суджень, покладених в основу відповідної правової позиції. Роз’яснення законодавства, яке міститься у цьому листі, не є юридичною консультацією щодо конкретної ситуації та не враховує особливостей відповідних фактичних обставин.
Таким чином, на практиці досі можуть виникати спірні ситуації!
Що зміниться в 2025 році?
На розгляді у Верховній раді перебуває законопроект Про основні засади житлової політики, який, на мою думку, с швидше за все буде прийнято вже осінню 2025 року.
Вказаним документ містить наступне положення, яке стосується переведення садових і дачних будинків у жилі:
Дачні і садові будинки, що відповідають державним будівельним нормам, можуть бути переведені у житлові будинки в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, на підставі рішення органу місцевого самоврядування у разі дотримання правил співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеним відповідною містобудівною документацією.
Як бачимо, законодавці додали положення про обов’язковість дотримання співвідношення виду цільового використання та виду функціонального призначення.
Проте, це викликає зараз ще більше питань: вказане положення стосується існуючого садового та дачного будинку (тобто, кони мають бути розміщені на відповідних ділянках, і згідно містобудівної документації там має бути відповідне функціональне призначення території) чи це стосується вже “майбутнього” жилого будинку.
Якщо це стосуватиметься існуючих дачних та садових будинків, то в 90% (а може і в 99%) випадків вони розміщені на ділянках з відповідним (“правильним”) цільовим призначенням, і в більшості своїй у відповідності до функціонального призначення території. І тоді не дуже зрозуміло навіщо вводити подібне обмеження в законодавство.
Якщо це має стосуватися жилого будинку, то це суттєво обмежить можливість переведення садових і дачних будинків, якщо за містобудівною документацією вони розташовані на території садової та дачної забудови, а не житлової (садибної) забудови. В такому випадку, більшіть садових та дачних будинків неможливо буде перевести у жилі.
Більше новин та аналітики у сфері містобудування та земельного права у групі Містобудування в Україні та на моєму YouTube-каналі.
Юрій Брикайло, адвокат
Ⓒ 2025