Articles & Analysis

25 серпня 2020 року Міністерством розвитку громад та територій України оприлюднено проєкт постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку присвоєння адрес об’єктам нерухомого майна», яким затверджується Порядок присвоєння адрес об’єктам нерухомого майна та Перелік об’єктів нерухомого майна, яким не присвоюється адреса.

Проєктом Постанови також передбачено визнати таким, що втратив чинність, Тимчасовий порядок реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об’єктам будівництва та об’єктам нерухомого майна.

❗️ Потрібно зазначити, що оприлюднені проєкти документів ідентичні тим, що було оприлюднено 27 березня 2020 року. Проет 14.08.2020 року Державна регуляторна служба України залишила без розгляду проєкт Постанови КМУ через порушення розробником вимог статті 21 Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності».

Порядок присвоєння адрес

Проєктом Постанови не врегульовується додатково порядок подання документів для присвоєння (зміни, корегування, анулювання) адреси та строки їх розгляду. Згідно Постанови, перелік документів, що подаються для присвоєння, зміни, корегування, анулювання адреси, строки їх розгляду, підстави відмови у присвоєнні адреси визначаються відповідно до положень статей 26³, 26⁴, 26⁵ Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Терміни

⭕️ В Проєкті розширено статтю, яка містить терміни та визначення, зокрема:

• об’єкти будівництва, об’єкти нерухомого майна – об’єкти будівництва, будинки, будівлі, споруди, квартири, гаражні бокси, машиномісця, інші житловим та нежитловим приміщенням, які є самостійними об’єктами нерухомого майна;
• вбудовані приміщення – приміщення, що є частиною внутрішнього об’єму будівлі;
• вбудовано-прибудовані приміщення – приміщення, частина внутрішнього об’єму яких є частиною внутрішнього об’єму основної будівлі, а інша частина – прибудованою;
• прибудовані приміщення – приміщення, що прибудовані до основної будівлі та мають з нею хоча б одну спільну стіну;
• об’єкт – об’єкт будівництва, об’єкт нерухомого майна;
• реквізити адреси – складові адреси, що у своїй сукупності складають унікальний ідентифікатор об’єкта будівництва, об’єкта нерухомого майна та визначають місце його розташування на місцевості.

Блоковані будинки

В проєкті Порядку присвоєння адрес внесено посилання на термін «блоковані будинки» який вживається у значенні, наведеному в Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна.

А також міститься положення, що для кожного блокованого будинку визначається окремий номер як самостійному об’єкту.

Визначення реквізитів адреси

Більша частина Постанови регулює саме порядок визначення реквізитів адреси об’єктів нерухомого майна.

🎯  Тут потрібно згадати, що розроблений ще в серпні 2019 року Порядок визначення реквізитів адреси об’єкта будівництва, об’єкта нерухомого майна, так і не був затверджений. Хоча законодавство передбачало, що такий Порядок мав бути прийнятий та затверджений до 01.07.2019 року. Саме положення, викладені у вказаному проєкті було перенесено в новий проєкт Постанови КМУ.

✅  Так, зокрема:

Групі будівель та споруд підприємства (як єдиного майнового комплексу) присвоюється єдиний номер об’єкта. Номер об’єкта, який виділено зі складу групи будівель та споруд підприємства (як єдиного майнового комплексу), що мають єдину адресу, визначається за номером цієї групи будівель та споруд з додаванням літери або номера корпуса, починаючі з 1.

Об’єкти, які розташовані на території із складним рельєфом без впорядкованої вулично-дорожньої мережі, допускається нумерувати в довільному порядку.

Нумерація об’єктів, що розташовані на території кооперативу, садового, дачного товариства тощо, здійснюється згідно з генеральним планом забудови кооперативу, товариства тощо та іншою планувальною і проектною документацією.

Об’єкти, що розташовані поза межами населеного пункту, нумеруються з присвоєнням непарних номерів (починаючи з 1) на лівій і парних номерів (починаючі з 2) на правій стороні:

• у придорожній смузі автомобільної дороги – за зростанням кілометражу дороги в межах кожного кілометра;
• у смузі відведення залізниці – за зростанням кілометражу дороги в межах відстані між двома роздільними пунктами.

Об’єкти, розташовані у межах об’єднаної територіальної громади за межами населеного пункту та/або придорожніх смуг автомобільних доріг і смуг відведення залізниць, нумеруються за порядком, починаючи з 1 у межах об’єднаної територіальної громади. Об’єкти, розташовані за межами об’єднаної територіальної громади, населеного пункту та придорожніх смуг автомобільних доріг і смуг відведення залізниць, нумеруються за порядком, починаючи з 1 у межах району.

У випадку присвоєння адреси у разі поділу, виділення частки з одноквартирного будинку (індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку) застосовується реквізит «Номер об’єкта».

Нове

❌  Поділ індивідуальних (садибних) житлових будинків, що є одноквартирними, садових, дачних будинків на квартири та/або приміщення не допускається.

🏠  Містобудування в Україні

ℹ️  Telegram-канал

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2020

Наказом Міністерства культури, молоді та спорту України від 31 січня 2020 року №412 «Про затвердження меж та режимів використання буферної зони об’єкта всесвітньої спадщини ЮНЕСКО «Київ: Собор Святої Софії та прилеглі монастирські споруди, Києво-Печерська Лавра» затверджено нові межі та режими використання буфернихої зони об’єкта всесвітньої спадщини ЮНЕСКО, що визначені науково-проектною документацією «Визначення меж та режимів використання буферної зони об’єкта всесвітньої спадщини ЮНЕСКО».

⭕️ Вказаним документом збільшено розмір буферної зони більше ніж на 100 гектарів, тепер до неї повністю увійшли вулиця Хрещатик, Майдан Незалежності, обидві сторони вулиці Прорізної, Андріївський пагорб, Володимирська гірка, схили Дніпра, територія Парку Слави та Другої світової війни.

Наказом буферну зону поділено на 9 підзон, кожна з яких має не тільки обмеження по висотності забудови, а й також а в одній із підзон нове будівництво взагалі заборонено – Режими гранично-допустимої висоти об’єктів нового будівництва та реконструкції.

❌ Заборона нового будівництва стосується, зокрема, пагорбів вздовж Дніпра, Майдану Незалежності, території навколо Софії Київської, частково вулиці Володимирської, Андріївського узвозу майже до 30-х номерів.

Щодо обмеження максимальної висоти будівель: гранична висота (як і раніше) диферційована в залежності від зони – і тепер складає від 12 м до 34 м (невелика частина вулиці Хрешатик, район готелю Дніпро).

Потрібно нагади, що вулиця Хрещатик входить до Центральної планувальної зони міста Києва, де чинним Генеральним планом обмежено максимальну висотність 27 метрами! Таким чином, Наказ Мінкульту суперечить Генплану столиці.

🔎 Обмеження висотності в Києві: з 01.01.2019 року не можна будувати висотки в центрі столиці

ЮНЕСКО

Зміна розіру буферної зони та режимів її використання підлягає затвердженню Центром всесвітньої спадщини ЮНЕСКО.

Відповідні матеріали на розгляд 44-й сесії ЮНЕСКО були направлені ще в кінці січня 2020 року, а сама сесія мала відбутися з 29.06.2020 по 09.07.2020 року, проте у зв’язку із поширенням гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2 та пов’язаних з цим обмеженнями, чергове засідання 44-ї сесії Центру всесвітньої спадщини ЮНЕСКО перенесено на невизначений термін, що унеможливлює затвердження меж та режимів використання буферної зони.

📌 Таким чином, станом на сьогодні нові розміри буферної зони та режими її використання – обмеження по висотності та заборона нового будівництва, не затверджено ЮНЕСКО!

🏠  Містобудування в Україні

ℹ️  Telegram-канал

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2020

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 10.06.2020 року по справі №851/25/19 щодо примусового відчуження у державну власність з мотивів суспільної необхідності частини земельної ділянки, площею 0,2655 га, із загальної площі земельної ділянки 5,8 га, прийшов до наступних висновків:

Позовні вимоги було обґрунтовано тим, що у зв’язку з продовженням реалізації державного інвестиційного проекту “Покращення стану автомобільної дороги Н-31 Дніпро-Царичанка-Кобеляки-Решетилівка” у межах Кобеляцького району Полтавської області під час проведення проектно-планувальних робіт визначено земельні ділянки, які потрапляють під відчуження для реалізації запланованих будівельних робіт. Одна з частин земельної ділянки, площею 0,2655 га, із земельної ділянки площею 5,80 га, що знаходиться на території Бутенківської сільської ради та належить відповідачу на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку, підлягає викупу для суспільних потреб.

Рішенням Другого апеляційного адміністративного суду від 30.01.2020 позов задоволено частково. Примусово відчужено у державну власність з мотивів суспільної необхідності частину земельної ділянки, площею 0,2655 га, із загальної площі земельної ділянки 5,80 га, яка призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, для будівництва автомобільної дороги загального користування державного значення Н-31 Дніпро-Царичанка-Кобеляки-Решетилівка.

Рішення суду мотивовано тим, що будівництво та реконструкції автомобільної дороги загального користування Н-31 Дніпро – Царичанка – Кобеляки – Решетилівка є тією суспільною потребою, яка відповідно до приписів ст.8 Закону України “Про відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності” та прецедентої практики Європейського Суду з прав людини дозволяє державі в особі органів виконавчої влади відповідно до своїх повноважень та в порядку, визначених цим Законом, приймати рішення про викуп земельних ділянок та, у випадку недосягнення згоди з власником земельної ділянки щодо умов викупу, звертатися до суду із вимогами про примусове відчуження такої земельної ділянки.

⭕️ Суд зробив висновок, що, враховуючи значну площу земельної ділянки, відповідачем не обґрунтовано, яким чином проведення будівельних робіт на одному з периметрів земельної ділянки може вплинути на зниження товарної цінності всієї іншої частини земельної ділянки.

Відповідач з таким рішення суду не погодився, оскільки на його думку висновки суду не відповідають приписам абз. 2 ч.5 ст.3 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності», згідно з якими у разі якщо відчужується частина земельної ділянки для будівництва, капітального ремонту, реконструкції та обслуговування автомобільних доріг, мостів, естакад та об`єктів, необхідних для їх експлуатації, можливість раціонального використання решти її площі за цільовим призначенням визначається власником, а за вимогою власника відчуженню підлягає вся земельна ділянка.

Відповідач направляв до Кобеляцької районної державної адміністрації надійшла заяву, в якій зазначив, що не дає згоди на викуп частини земельної ділянки площею 0,2655 га та бажає відповідно до ч.5 ст. 3 Закону України “Про відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності” відчужити державі виключно всю земельну ділянку, оскільки раціональне використання решти площі за цільовим призначенням буде неможливим. Пов’язано це з тим, що внаслідок будівельних робіт невідворотно на значній частині земельної ділянки змішано родючий шар ґрунту із шарами піску, глини та вапняків, поверхню ґрунту буде ущільнено вкочуванням будівельною технікою, забруднено відходами будівельних та паливно-мастильних матеріалів, що в свою чергу призведе до зниження родючості землі та її товарної цінності і комерційної привабливості.

📌 Кобеляцька районна державна адміністрація не погодилася викупати всю земельну ділянку площею 5,80 га, оскільки необхідна площа 0,2655 га, яка є незначною від загальної площі земельної ділянки 5,8 га і не погіршує використання іншої частини земельної ділянки площею 5,5345 га, яка не підлягає викупу для суспільних потреб.

Третій апеляційний адміністративний суд визнав обґрунтованими аргументи позивача та відзначив, що відповідачем не надано жодних доказів, які прямо або посередньо можуть свідчити про неможливість раціонального використання земельної ділянки визначена тим, що внаслідок проведення будівельних робіт на значній частині земельної ділянки буде змішано родючий шар ґрунту із шарами піску, глини та вапняків, поверхню ґрунту буде ущільнено вкочуванням будівельною технікою, забруднено відходами будівельних та паливно-мастильних матеріалів, що в свою чергу призведе до зниження родючості землі та її товарної цінності й комерційної привабливості на цей час та у майбутньому.

📌 На думку суду першої інстанції відповідачем не обґрунтовано яким чином проведення будівельних робіт на одному з периметрів земельної ділянки може вплинути на зниження товарної цінності всієї іншої частини земельної ділянки. Натомість суд встановив, що частина земельної ділянки площею 0,2655 га із загальної площі земельної ділянки 5,8 га, яка необхідна для реконструкції автомобільної дороги, та частина земельної ділянки на яку поширюється обмеження, знаходиться на одній лінії по периметру, що межує з землями Бутенківської сільської ради та землями Публічного акціонерного товариства “Полтаваобленерго”, тобто не пересікає діагонально іншу частину земельної ділянки, що належить відповідачу площею 5,5345 га, та не заважає її користуванню та (або) проїзду до неї.

Висновки Верховного Суду

За приписами ч.5 ст. 3 Закону №1559-VІ у разі, якщо відчужується частина земельної ділянки, а решта її площі не може раціонально використовуватися за цільовим призначенням, за вимогою власника земельної ділянки відчуженню підлягає вся земельна ділянка.

Аналіз наведеної норми дає змогу дійти висновку, що у разі прийняття рішення про примусове відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності та, в подальшому, настання обставин неможливості раціонального використання за цільовим призначенням іншої частини земельної ділянки, відповідач має право вимагати відчуження всієї частини спірних земельних ділянок.

Абзацом 2 ч.5 ст. 3 Закону №1559-VІ визначено, що у разі якщо відчужується частина земельної ділянки для будівництва, капітального ремонту, реконструкції та обслуговування автомобільних доріг, мостів, естакад та об`єктів, необхідних для їх експлуатації, можливість раціонального використання решти її площі за цільовим призначенням визначається власником, а за вимогою власника відчуженню підлягає вся земельна ділянка.

Тобто, абз. 2 ч.5 ст. 3 Закону №1559-VІ передбачено спеціальне регулювання відчуження частини земельної ділянки саме для будівництва, капітального ремонту, реконструкції та обслуговування автомобільних доріг, мостів, естакад та об`єктів, необхідних для їх експлуатації.

✅ При цьому норма законодавства надає пріоритет саме волі власника земельної ділянки щодо вирішення питання про можливість раціонального використання решти її площі за цільовим призначенням.

✅ Буквальне тлумачення вказаної норми свідчить, що законодавцем не висувається вимог щодо необхідності доведення власником землі неможливості раціонального використання решти земельної ділянки і власник наділений правом самостійно визначати можливість або неможливість використання решти земельної ділянки, а також звертатися з вимогою про відчуження всієї земельної ділянки.

🏠  Містобудування в Україні

ℹ️  Telegram-канал

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2020