З 01.10.2019 року не можна будувати висотки в центрі столиці

Питання існування обмежень щодо висоти будівель в Києві дуже часто виникає не тільки в забудовників, проектувальників та правників, а й у мешканців столиці, які бачать як виростає чергова висотка. Особливо, коли багатоповерхівка будується в історичній частині міста.

📎 В матеріалі мова буде йти в основному про Київ, але частина описаних норм розповсюджується на всю території України (зокрема, положення ДБН 360-92 та нового ДБН Б.2.2-12:2019). На сьогодні регулювання висотності в основному здійснюється на місцевому рівні: зокрема на підставі генерального плану, історико-архітектурного опорного плану, зонінгу тощо.

⭕️ В Києві існує ціла низка різних документів, якими регулюється висотність забудови в столиці, але, як бачимо, їх часто не дотримуються під час забудови. Частина з цим норм прописана не достатньо чітко, частину вдається обійти в той чи інший спосіб, а ще частину – просто ігнорують.

Одним із способів «легалізації» недотримання обмежень щодо висоти будівель були історико-містобудівні обґрунтування (ІМО), але з 01.01.2019 року вони були відмінені.

✅ Для зручності аналізу, існуючі обмеження висотності в Києві я поділив на такі блоки:

Нормативні обмеження, згідно Державних будівельних норм (ДБН) — стосуються усіє території України
Обмеження, встановлені Генеральним планом міста Києва (до 2020 року)
Локальні (зональні) обмеження: охоронні (буферні) зони, історико-архітектурні обмеження, приаредромні території тощо

Нижче розглянемо кожен із зазначених блоків детальніше.

Нормативні обмеження висотності (ДБН)

🎯 ДБН 360-92 Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень

Станом на 09.07.2019 року діє ДБН 360-92**, яким встановлено лише обмеження щодо поверховості будівель в зонах садибної забудови, а саме, згідно примітки 1 п. 3.6*: «максимальна висоти будівель в зонах садибної забудови не повинна перевищувати 4-х поверхів».

Тут важливо зазначити, що обмеження встановлено в кількості поверхів, а не в метрах. Чому важливо на це звернути увагу буде описано далі.

Жодних інших обмежень висотності при забудові населених пунктів вказаний ДБН не містить.

🎯 ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій (з 01.10.2019 року)

Затверджений та опублікований ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій, який розроблено, фактично, на заміну ДБН 360-92, та який має набрати чинність 01.10.2019 року, вводить новий термін «блакитні лінії» — лінії обмеження висоти та силуету забудови, спрямовані на регулювання естетичних та історико-містобудівних якостей забудови.

❗️ Поверховість будинків в межах територій садибної забудови не може перевищувати 3-х поверхів без урахування мансарди. Розміщення багатоквартирних (секційних) будинків в кварталах садибної забудови не допускається!

Також ДБН Б.2.2-12:2019 встановлює, що максимально допустима висота (поверховість) житлової забудови визначається від чисельності населення та класифікації населеного пункту, з врахуванням встановлених обмежень щодо охорони культурної спадщини, а саме:

сільські населені пункти чисельністю до 1 тис. осіб – виключно садибна забудова (прим. до 3 поверхів без урахування мансарди (з земельними ділянками), 1-3 поверхи (у сільських населених пунктах));
сільські населені пункти чисельністю понад 1 тис. осіб – садибна забудова та багатоквартирні житлові будинки висотою до 12 м (до 4-х поверхів включно);
селища (селища міського типу) – садибна забудова та багатоквартирні житлові будинки висотою до 15 м (до 5 поверхів включно);
міста чисельністю до 50 тис. осіб включно – садибна забудова та багатоквартирні житлові будинки висотою до 27 м (до 9 поверхів включно);
міста чисельністю понад 50 до 100 тис. осіб включно – садибна забудова та багатоквартирні житлові будинки висотою до 48 м (до 16 поверхів включно);
міста чисельністю понад 100 тис. осіб – висотність багатоквартирної житлової забудови встановлюється містобудівною документацією.

❗️ Як бачимо в новому ДБН Б.2.2-12:2019 обмеження висотності вказано і в поверхах, і в метрах! Разом із тим, щодо висотності садибної забудови, то в таблиці 6.1. зазначено, що мова йде про середню поверховість забудови — без зазначення обмеження в метрах, що може призводити до певних зловживань, про які напишу нижче.

📎 Більше детально про положення нового ДБН та, зокрема, блакитні лінії буде написано в наступних матеріалах.

🎯 ДБН В.2.2-24:2009 та новий ДБН В.2.2-24:20ХХ Висотні будинки і комплекси

Чинний на сьогодні ДБН В.2.2-24:2009 Проектування висотних житлових і громадських будинків, містить тільки рекомендації, які до того ж стосуються виключно будинків з умовною висотою від 73,5 до 100 м: «не рекомендується розташування висотних будинків на приаеродромних територіях та в зонах маневрування повітряних суден на території України, а також у зонах обмеження житлової забудови навколо аеродрому через негативний вплив авіаційного шуму, електромагнітного випромінювання та інших впливів і
ризиків. Розташування висотних будинків у зонах обмеження житлової забудови вирішується на основі висновків санітарно-епідеміологічної експертизи».

Потрібно також зазначити, що вже затверджено новий ДБН В.2.2-24:20ХХ Висотні будинки і комплекси, проте затверджена редакція цього ДБН досі не доступна для аналізу. Разом із тим, в другій редакції ДБН В.2.2-24:20ХХ міститься також лише рекомендація: «не рекомендується розташування висотних будинків на приаеродромних територіях та в зонах маневрування повітряних суден на території України, а також у зонах обмеження житлової забудови навколо аеродрому».

📌 Отже, ні ДБН В.2.2-24:2009, ні новий ДБН В.2.2-24:20ХХ Висотні будинки і комплекси не містять конкретних обмежень щодо висоти чи поверховості будівель.

Обмеження, встановлені Генеральним планом міста Києва (до 2020 року)

🎯 Згідно Основних положень Генерального плану м. Києва, вся забудова в столиці поділяється на:

садибну та котеджну – 1-3 поверхи;
малоповерхову та зблоковану – 1-3 поверхи;
середньоповерхову – 4-8 поверхів;
багатоповерхову – 9 поверхів та вище.

❗️ Також, згідно з вимогами розділу 5 «Основні положення» Генерального плану м. Києва на період до 2020 року, в Центральній планувальній зоні заборонене нове будівництво вище 27 метрів від поверхні землі!

❗️А згідно розпорядження КМДА від 12.05.2006 року №817 «Про захист історико-культурного середовища та припинення хаотичної забудови історичної частини м. Києва», заборонено розміщення і проектування висотних будинків у межах Центральної планувальної зони міста Києва, визначеної Генеральним планом міста Києва.

Як бачимо, в Генеральному плані мова теж йде про обмеження поверховості, а не про обмеження висоти будівель в метрах (так само, як і в ДБН 360-92), окрім забудови Центральної планувальної зони, де встановлено обмеження висоти в 27 м.

Зонінг в Києві

📌 Кілька років тому було розроблено План зонування території (зонінг) міста Києва (зокрема, проект зонінгу Центральної планувальної зони), яким встановлювалася, зокрема, гранична висота забудови територій. Проте зонінг в місті Києві досі не затверджений...

Локальні обмеження

⭕️ До локальних (зональних) обмежень можна умовно віднести:

охоронні (буферні) зони
приаеродромні території та об’єкти

🎯 Охоронні (буферні) зони

Вказані обмеження пов'язані із буферними зонами охорони пам'яток культурної спадщини, зокрема, для міста Києва це:

Саме з цими зонами, пов'язана найбільша кількість скандальних забудов в історичному центрі столиці.

Затверджені Міністерством культури України обмеження висоти у вказаних зонах становлять від 10 до 25 м (що умовно відповідає 3-7 поверхам)! Що навіть менше, ніж зазначено в Генеральному плані столиці.

Таким чином, більшість усіх новобудов на Печерську збудовані з порушенням вимог щодо висотності, але тут варто вкотре згадати про ІМО, якими усі порушення «легалізувалися» до 01.01.2019 року.

⭕️ Також з 03.08.2018 року діє Наказ Мінкультури від 20.04.2018 року №345, який вводить обов'язковість погодження забудови в буферних зонах пам'яток з ЮНЕСКО.

А з 25.01.2019 року, проведенню містобудівних, архітектурних та ландшафтних перетворень, меліоративних, шляхових, земляних робіт на об’єкті всесвітньої спадщини, його території, в буферній зоні передує інформування Комітету всесвітньої спадщини ЮНЕСКО. Рекомендації Комітету всесвітньої спадщини ЮНЕСКО щодо проектів містобудівних, архітектурних та ландшафтних перетворень, меліоративних, шляхових, земляних робіт на об’єкті всесвітньої спадщини, його території, в буферній зоні є обов’язковими для виконання при проведенні таких робіт.

🎯 Приаеродромні території та об’єкти

В межах міста Києва та у столичному регіоні розташовано низку аеродромів, зокрема: Бориспіль, Київ (Жуляни), Антонов-1, Антонов-2, Київ (Бузова); а також вертодром Парковий (Дніпро-1) та інші.

Для зазначених об'єктів встановлено різні зони, в яких діють обмеження щодо максимальної висоти будівель (див. Генеральний план міста Києва), а також зони, де висотність того чи іншого об'єкту будівництва підлягає погодженню з Державною авіаційною службою України та Державним підприємством обслуговування повітряного руху України (Украерорух).

⭕️ Погодженню підлягає місце розташування і висота, зокрема, таких об’єктів будівництва та реконструкції:

🎯 об’єкти заввишки 45 і більше метрів відносно контрольної точки аеродрому в радіусі до:

50 кілометрів для аеродромів класів А, Б, В, Г (прим. Бориспіль та Київ (Жуляни));
25 кілометрів для аеродромів класів Д, Е і некласифікованих;
12 кілометрів для вертодромів (прим. Парковий);
2,5 кілометрів для злітно-посадкових майданчиків;

🎯 об’єкти незалежно від їх розміщення заввишки 100 і більше метрів над земною поверхнею!

✅ Як правило, в містобудівних умовах та обмеженнях (МУО) умовну висоту об'єкту (від і до), та зазначають, що максимальні відмітки висот будівлі мають бути погоджені з відповідними службами.

📎 Для інформації: Поверхні перешкод аеропорту Бориспіль

📎 Основні нормативно-правові акти:

Поверхи vs метри

В матеріалі кілька разів вже були примітки щодо того, що той чи інший документ встановлює максимальну висотність не в метрах, а в поверхах, та зазначалося, що на цей момент варто додатково звернути увагу.

❗️ Фактично, визначення в Генеральному плані м. Києва та ДБН 360-92 обмеження висотності (поверховості) будівель шляхом зазначення лише максимальної кількості поверхів призводить до великої кількості зловживань, а саме: при видачі містобудівних умов та обмежень (МУО) органи архітектури зазначають, що, наприклад, гранично допустима поверховість будівлі складає не більше 4-х поверхів, а висота в метрах при цьому становить 29,5 м! Зазначена висота, як правило, відповідає не 4-м поверхам, а 9-ти....

✅ Таким чином, на мою думку, найбільш «правильно» прописано обмеження висотності (поверховості та висоти) в новому ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій, хоча і в ньому недостатньо врегулювано висотність будівель в зонах садибної забудови.

Також, зважаючи на те, що з 01.01.2019 року було відмінено історико-містобудівні обґрунтування (ІМО), є шанс, що з 01.10.2019 року (дата набрання чинності ДБН Б.2.2-12:2019) кількість порушень щодо висотності забудови в м. Києві суттєво зменшиться.

🏠 Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Обмеження висотності в Києві: з 01.10.2019 року не можна будувати висотки в центрі столиці