Author: Юрій Брикайло

Сьогодні профільний Комітет Верховної Ради буде розглядати проект Закону про внесення змін до Закону України «Про благоустрій населених пунктів» (реєстраційний №2688).

Метою прийняття зазначеного проекту є внесення змін спрямованих на врегулювання порядку видалення зелених насаджень під час будівництва об’єктів архітектури та інженерних мереж поза межами відведених земельних ділянок під будівництво тощо.

📌 В пояснювальній записці повідомляється, що в 2011 році було прийнято ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» та внесено зміни до ЗУ «Про благоустрій населених пунктів», які, фактично, позбавили місцеву владу повноважень впливати на видалення зелених насаджень в межах населених пунктів та надали право забудовникам видаляти зелені насадження навіть поза межами земельних ділянок, які відведені під будівництво, без наявності узгодженої містобудівної документації з місцевими органами влади. Такі зміни призвели до неконтрольованого видалення зелених насаджень не тільки на земельних ділянках, що відведені під будівництво, а й під час прокладання інженерних мереж на землях запасу міста. На сьогоднішній день забудовники мають право знищувати зелені насадження при наявності повідомлень про початок виконання підготовчих або будівельних робіт навіть не сплачуючи до місцевих бюджетів коштів відновної вартості зелених насаджень.

▶️ Законопроектом 2688 запропоновано абзац 2 частини третьої статті 28 ЗУ «Про благоустрій населених пунктів» викласти в наступній редакції: «Видалення зелених насаджень у разі будівництва об’єкта архітектури або інженерних мереж на території населеного пункту здійснюється за рішенням виконавчого органу міської, селищної, сільської ради на  підставі ордера».

Чинна на сьогодні редакція вказаного абзацу: «Документи, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, отримані відповідно до Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”, є підставою для видалення зелених насаджень після обстеження земельної ділянки та складання акта обстеження зелених насаджень, що підлягають видаленню. У цьому разі видалення зелених насаджень не потребує дозволу (ордера). Відновна вартість визначається на підставі акта обстеження зелених насаджень, що підлягають видаленню, та сплачується до прийняття об’єкта в експлуатацію. Розмір відновної вартості видалених зелених насаджень зменшується на суму, передбачену проектною документацією на озеленення території.»

❗️ Незважаючи на те, що законопроект має на меті унеможливити видалення зелених насаджень на підставі повідомлень про початок виконання підготовчих робіт або повідомлень про початок виконання будівельних робіт, варто звернути увагу на висновок Головного науково-експертного управління ВР:

• існує суперечність між положеннями проекту, за змістом яких «видалення зелених насаджень … здійснюється за рішенням виконавчого органу міської, селищної, сільської ради на підставі ордера», та чинним ч. 3  цієї статті, відповідно до якої «видалення дерев, кущів, газонів і квітників здійснюється в порядку, затвердженому Кабінетом Міністрів України». При цьому до «зелених насаджень» відноситься «деревна, чагарникова, квіткова та трав’яна рослинність природного і штучного походження на визначеній території населеного пункту» (абз. 7 ч. 1 ст. 1 Закону). Тобто, по суті одні й ті ж положення регулюються по-різному, що створює невизначеність правової норми.
• по-друге, проект не узгоджується із ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» у частині визначення вимог для видалення зелених насаджень при виконанні підготовчих та будівельних робіт (ст. ст. 35-37), змін до якого у проекті не передбачається. Зокрема, відповідно до абз. 2 ч. 2 ст. 37 зазначеного Закону «за наявності дозволу на виконання будівельних робіт отримання замовником … інших документів дозвільного характеру для … видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається». Зі змісту ж проекту неможливо визначити, на якій саме «території населеного пункту» – у межах будівельного майданчика, чи поза його межами при будівництві «об’єкта архітектури або інженерних мереж» може здійснюватись видалення зелених насаджень за рішенням відповідного виконавчого органу на підставі ордера.
• слід також зазначити, що відповідно до ст. 1 ЗУ «Про архітектурну діяльність» поняття «об’єкти архітектури» має дуже широке трактування, і такі об’єкти можуть відноситись у тому числі й до об’єктів будівництва, визначених у ч. 1 ст. 37 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», для видалення зелених насаджень при будівництві яких у межах будівельного майданчика, достатньо отримати дозвіл на виконання будівельних робіт. Аналогічне зауваження стосується й будівництва передбачених у проекті «інженерних мереж».         Таким чином, зі змісту нової редакції абз. 2 ч. 3 ст. 28 Закону неможливо чітко встановити, у якому ж випадку для видалення зелених насаджень  потрібно отримувати ордер, а у якому достатньо мати дозвіл на виконання будівельних робіт.

🏠 Містобудування в Україні

📊 URBANDATA — Реєстр дозвільних документів ДАБІ

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2020

29 квітня 2020 року Мінрегіоном було розроблено та оприлюднено новий проєкт Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду».

В Україні наявна велика кількість об’єктів житлового фонду, граничний строк експлуатації яких закінчився або збігає. Загальна площа застарілого житлового фонду за даними Державної служби статистики (станом на 01.01.2017) складає 4,33 млн. м². В деяких районах міст існують будинки, які збудовані іще у 30-ті роки минулого століття. Продовження експлуатації таких будинків несе в собі не тільки некомфортне існування мешканців таких об’єктів, а й пряму загрозу для їх життєвого середовища. Саме такі квартали (мікрорайони) є об’єктом реконструкції і інвестування.

Трохи історії

На початку 2019 року пройшов громадські читання «перший» проект Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Проте далі цей проект не розглядався.

Вже в грудні 2019 року Мінрегіон оприлюднює оновлений проєкт Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Цей документ так і не став законом.

І от 29.04.2020 року Міністерство виклало для громадського обговорення новий законопроєкт. Нижче розглянемо, що пропонує вказаний документ.

Які відмінності та що нового?

Терміни та визначення – нові та змінені:

• власник об’єкта нерухомого майна – фізична або юридична особа, якій належить право володіння, користування та розпорядження житловим приміщенням (далі – квартира) та/або нежитловим приміщенням, розташованим в багатоквартирному будинку, зареєстроване у встановленому законом порядку;
• застарілий житловий фонд – сукупність багатоквартирних будинків, технічний стан яких не відповідає основним вимогам до будівель і споруд, визначеним нормативними документами і нормативно-правовими актами, та втрата ними первісних техніко-експлуатаційних показників (міцності, стійкості, надійності тощо) складає понад 40%📌;
• інвестор-забудовник – юридична особа та/або фізична-особа підприємець, яка фінансує та реалізує заходи з комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду;
• 🆕 інженерно-транспортна інфраструктура – комплекс інженерних, транспортних споруд і комунікацій;
• комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду (далі – комплексна реконструкція кварталів) – реконструкція багатоквартирних будинків, об’єктів  інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури, розташованих в межах кварталу (мікрорайону) застарілого житлового фонду (❗️видалено «, що має на меті поліпшення основних техніко-економічних показників як кожного з них, так і кварталу (мікрорайону) в цілому);
• 🆕 мікрорайон – елемент соціально–планувальної структури території населеного пункту, який містить житлову забудову, повний комплекс об’єктів повсякденного обслуговування, зелені насадження, об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури і обмежений червоними лініями вулиць;
• 🆕 модернізація типових будівель –  процес часткової або повної заміни конструктивних елементів та інженерних комунікацій в житлових будинках масових серій, спрямований на підвищення ефективності їх використання;
• 🆕 наймач об’єкта нерухомого майна – фізична та/або юридична особа, якій належить право користування об’єктом нерухомого майна за призначенням за договором найму (оренди);
• 🆕 об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури – комплекс інженерно-транспортних споруд і мереж (водопровідної, теплової, дощової каналізацій, водовідведення), дренажі, водостоки, щогли і опори мережі зовнішнього освітлення, тротуари, мостові переходи, підземні тунелі тощо);
• 🆕 об’єкт нерухомого майна – квартира або нежитлове приміщення, які знаходяться в багатоквартирному будинку розташованому в межах кварталу застарілого житлового фонду;
• 🆕 об’єкти соціальної інфраструктури – заклади, установи та підприємства обслуговування та надання послуг, які забезпечують потреби населення у сфері охорони здоров’я, виховання й освіти, культури, фізичної культури та спорту, тимчасового проживання, торгівлі, побутового, житлово-комунального обслуговування;
• 🆕 прибудинкова територія – територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;
• 🆕 програма комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) – програма спрямована на розв’язання проблем, пов’язаних із реконструкцією кварталів (мікрорайоні);
• реконструкція багатоквартирного будинку застарілого житлового фонду – перебудова багатоквартирного будинку з обов’язковим відселенням власників та наймачів квартир та/або нежитлових приміщень або без відселення з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, зміни кількості квартир, загальної та жилої площі тощо, пов’язана із зміною зовнішньої конфігурації, заміною окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників;
• рівноцінний об’єкт нерухомого майна – об’єкт нерухомого майна, що надається на заміну квартири та/або нежитлового приміщення, які підлягають обов’язковому вивільненню у зв’язку з проведенням заходів із комплексної реконструкції кварталів, який розташований в багатоквартирному будинку, що знаходиться в межах території населеного пункту, що й об’єкт, який вивільняється, загальна та житлова площа у ньому є не меншою, ніж у об’єкті нерухомого майна, що підлягає вивільненню та ринкова вартість якого є не меншою, ніж вартість об’єкта нерухомого майна, що вивільняється (❗️в попередній редації було: «в тому ж районі тієї ж адміністративно-територіальної одиниці, що й об’єкт, який вивільняється»);
• 🆕 соціальна інфраструктура – комплекс закладів, установ та підприємств обслуговування, які забезпечують потреби населення у сфері охорони здоров’я, виховання й освіти, культури, фізичної культури та спорту, торгівлі, тимчасового проживання, побутового, житлово-комунального обслуговування;
• 🆕 суспільна потреба  – обумовлена загальнодержавними інтересами або  інтересами територіальної громади потреба у земельних ділянках, у тому числі тих, на яких розміщені об’єкти нерухомого майна, викуп яких здійснюється в порядку, встановленому законом.

Інші новели (частина):

У разі знесення багатоквартирних будинків із подальшим новим будівництвом допускається підвищення поверховості нової забудови в межах, визначених детальним планом територій.

Прийняття рішення про реконструкцію багатоквартирного будинку в межах кварталу (мікрорайону) приймається у порядку визначеному статтею 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Якщо під час зборів співвласників для прийняття рішення не набрано встановленої частиною п’ятою цієї статті кількості голосів «за» рішення вважається неприйнятим.

Перелік будівельних робіт, що можуть виконуватися без призупинення експлуатації об’єкта нерухомого майна, затверджується центральним органом виконавчої влади,  що забезпечує формування та реалізує державну житлову політику і державну політику у сфері будівництва, містобудування, просторового планування територій та архітектури.

 Важливо зазначити, що Закон набере чинності через два роки з дня, наступного за днем його опублікування.

🏠 Містобудування в Україні

ℹ️ Telegram-канал

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2020

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 03.04.2020 року по справі №640/18866/18 щодо визнання протиправним та скасування рішення Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) про відмову у наданні містобудівних умов та обмежень для проектування об’єкта будівництва багатофункціонального комплексу, прийшов до наступних висновків:

Як встановлено судами попередніх інстанцій … земельна ділянка … має цільове призначення – 03.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель – землі житлової та громадської забудови; вид використання – для будівництва торговельно-офісного комплексу з підземним паркінгом шляхом реконструкції виробничо-складських будівель з подальшою експлуатацією та обслуговуванням.

Друга земельна ділянка … має цільове призначення – для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва.

Категорії земель за основним цільовим призначенням визначає стаття 19 ЗК України. Однією з таких категорій є землі житлової та громадської забудови (пункт «б» частини першої вказаної статті). До них належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування (стаття 38 ЗК України).

Крім того, відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 23.07.2010 № 548 від 23.07.2010 № 548, землі житлової та громадської забудови поділяються на землі житлової забудови (код 02) та землі громадської забудови (код 03). До земель житлової забудови належать землі, які використовуються для розміщення житлової забудови (житлові будинки, гуртожитки, господарські будівлі та інше); землі, які використовуються для розміщення гаражного будівництва. До земель громадської забудови належать землі, які використовуються для розміщення громадських будівель і споруд (готелів, офісних будівель, торговельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів), інших об’єктів загального користування.

Частиною 5 статті 20 ЗК України передбачено, що види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

🎯 З огляду на викладене, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку, що використання обидвох земельних ділянок відповідає категорії земель «землі громадської та житлової забудови», оскільки зміна цільового призначення відбувається лише у разі зміни виду її використання в межах категорій земель.

ℹ️ Аналогічний висновок щодо застосування положень статі 19 ЗК України та Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 23.07.2010 № 548 від 23.07.2010, викладений у постанові Верховного Суду від 10.10.2018 у справі №357/4277/17.

📌 Як встановлено судами, рішенням Київської міської ради від 28.03.2002 №370/1804 затверджено “Генеральний план міста Києва та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року”, відповідно до якого основна частина ділянки проектування за функціональним призначенням віднесена до багатоповерхової житлової території та частково до території громадських будівель та споруд. Дана територія рекомендована до використання як поліфункціональна зона, без збереження пріоритету існуючої функції, що також узгоджується з розташуванням означеної території у межах загальноміського центру згідно зі схемою загальноміських центрів Генерального плану розвитку міста до 2020 року. При цьому, колегія суддів наголошує, що суд касаційної інстанції не має права додатково перевіряти досліджені судами попередніх інстанцій докази, на підставі яких такі обставини встановлено.

🔎 Містобудування, земельне право та ДАБІ: судова практика за 2019 рік

Зобов’язання видати МУО не є втручання в дискреційні повноваження

Щодо доводів касаційної скарги про втручання суду у дискреційні повноваження відповідача, колегія суддів зазначає наступне:

На законодавчому рівні поняття “дискреційні повноваження” суб’єкта владних повноважень відсутнє. У судовій практиці сформовано позицію щодо поняття дискреційних повноважень, під якими необхідно розуміти такі повноваження, коли у межах, які визначені законом, адміністративний орган має можливість самостійно (на власний розсуд) вибирати один з кількох варіантів конкретного правомірного рішення. Водночас, повноваження державних органів не є дискреційними, коли є лише один правомірний та законно обґрунтований варіант поведінки суб`єкта владних повноважень. Тобто у разі настання визначених законодавством умов відповідач зобов`язаний вчинити конкретні дії і якщо він їх не вчиняє, його можна зобов`язати до цього в судовому порядку.

З огляду на наведене, дискреційне повноваження може полягати у виборі діяти чи не діяти, а якщо діяти, то у виборі варіанту рішення чи дії серед варіантів, що прямо або опосередковано закріплені у законі. Важливою ознакою такого вибору є те, що він здійснюється без необхідності узгодження варіанту вибору будь-ким.

У справі, що переглядається, повноваження щодо надання містобудівних умов і обмежень чи надання мотивованої відмови у його їх наданні регламентовано положеннями Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”.

⭕️ Підстави, за яких орган відмовляє у наданні дозволу, визначені законом. Якщо такі підстави відсутні, орган повинен надати містобудівні умови та обмеження. Ці повноваження та порядок їх реалізації передбачають лише один вид правомірної поведінки відповідного органу – надати містобудівні умови та обмеження або не надати (відмовити). Згідно з законом у цього органу немає вибору між декількома можливими правомірними рішеннями, тому зазначені повноваження не є дискреційними.

Статтею 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

При цьому під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект.

Таким чином, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам та виключати подальше звернення особи до суду за захистом порушених прав.

ℹ️ Така правова позиція узгоджується із позицією, висловленою Верховним Судом у постановах від 22.12.2018 року у справі № 804/1469/17, від 14.08.2019 у справі №0640/4434/18, від 12.09.2019 у справі №0640/4248/18.

Відповідно до пункту 4 частини першої 1 статті 5 Кодексу адміністративного судочинства України способом захисту прав особи від протиправної бездіяльності є визнання бездіяльності суб’єкта владних повноважень протиправною та зобов’язання вчинити певні дії.

Частиною четвертою статті 245 Кодексу адміністративного судочинства України визначено, що у випадку, визначеному пунктом 4 частини другої цієї статті, суд може зобов’язати відповідача – суб’єкта владних повноважень прийняти рішення на користь позивача, якщо для його прийняття виконано всі умови, визначені законом, і прийняття такого рішення не передбачає права суб’єкта владних повноважень діяти на власний розсуд”.

✅ З огляду на викладене, суд має право зобов’язати суб’єкта владних повноважень вчинити певні дії. При цьому суд може зобов’язати відповідача – суб’єкта владних повноважень прийняти рішення на користь позивача, якщо для його прийняття виконано всі умови, визначені законом, і прийняття такого рішення не передбачає права суб’єкта владних повноважень діяти на власний розсуд.

У контексті обставин спору застосування такого способу захисту вимагає з’ясування судом чи виконано позивачем усі визначені законом умови, необхідні для одержання містобудівних умов та обмежень.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, позивач під час звернення до відповідача надав всі необхідні документи, визначені чинним законодавством, що відповідачем не спростовано належними доказами; підстави для відмови відповідачем у видачі позивачу містобудівних умов та обмежень відсутні, а відтак, враховуючи вищевикладене, зобов’язання відповідача видати позивачу містобудівні умови та обмеження не є втручанням у дискреційні повноваження Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (відповідач наділений виключною компетенцією щодо вчинення таких дій та у нього відсутні альтернативні варіанти поведінки у межах спірних правовідносин) та відповідає вимогам справедливості й забезпечує ефективне поновлення позивача в правах.

ℹ️ Аналогічна позиція щодо відсутності втручання суду в дискреційних повноважень субєкта владних повноважень шляхом зобов’язання останнього вчинити дії викладена у постановах Верховного Суду від 27.11.2018 у справі №826/162/18, від 29.11.2019 у справі №826/6222/15, від 17.12.2019 у справі №813/6618/15.

🏠 Містобудування в Україні

📊 URBANDATA — Реєстр дозвільних документів ДАБІ

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2020