Так, за 2019 рікпо всій території України було введено в експлуатацію 775 багатоквартирних житлових будинків загальною площею більше 11 мільйонів кв.м!
📊 Здійснити пошук по Реєстру ДАБІ, а також отримати аналітику можна на порталі URBANDATA!
Нещодавно я отримав дані про чисельність населення (за оцінкою) по обласним центрам України та місту Києву (станом на 01.12.2019 року).
✅ Поєднавши дані з Реєстру ДАБІ, а також інформацію щодо чисельності наявного населення, було отримано наступні результати:
🎯 П’ятірка лідерів по кількості квадратних метрів на одного мешканця:
Івано-Франківськ — 1,77 кв.м на людину;
Львів — 1,49 кв.м на людину;
Тернопіль — 1,03 кв.м на людину;
Одеса — 0,95 кв.м на людину;
Хмельницький — 0,87 кв.м на людину.
📌 Два міста-мільйонника: Київ та Харків опинилися на 9 та 16 місцях відповідно.При цьому, столиця є абсолютним лідером по площі зданих в експлуатацію будинків — більше 2,1 млн. кв.м.
Ниже інформація про кількість багатокварних будинків (введених в 2019 році) та загальну їх площу:
* В зазначеному матеріалі аналізувалися лише багатоквартирні будинки (код за класифікатором ДК 018-2000 — 1122.1 та 1122.2)площею від 1000 кв.м. Дані про чисельність наявного населення станом на 01.12.2019 року отримані від Держстату.
⚠️ PS: окремо хочу звернутися до представників Львівської міської ради, які попередній матеріал взяли з мого сайту, прибрали джерело, і видали як свій (а на моє прохання вказати джерело, порадили вирішувати питання “у встановленому законодавством порядку”). Якщо і цього разу ситуація повториться, то я, мабуть, буду славетне місто Львів просто прибирати з результатів досліджень…
12 лютого 2020 рокунабрав чинності Закон про внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» щодо посилення захисту осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення при здійсненні містобудівної діяльності№473-IX від 16.01.2020 року.
⭕️ Так, з 12.02.2020 року орган державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) відмовлятиме у видачі сертифіката(про прийняття об’єкта СС2 та СС3 в експлуатацію) з підстав невідповідності об’єкта вимогам щодо доступності для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення!
Відповідні зміни внесено в частину сьому статті 39 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності».
⭕️ Окрім того, частину четверту статті 34 зазначеного Закону доповнено абзацом другим такого змісту:
«Влаштування засобів безперешкодного доступу осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення до будинків, будівель, споруд будь-якого призначення, їх комплексів та частин, об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури може здійснюватися без документів, що дають право на виконання будівельних робіт, та за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, з дотриманням вимог законодавства, будівельних норм та правил.Порядок влаштування засобів безперешкодного доступу до об’єктів або їх розумного пристосування встановлюється Кабінетом Міністрів України».
✅ Отже влаштування, наприклад, пандусів, тепер можливе без отримання документів, що дають право на виконання будівельних робіт, а також без документів на землю.
ℹ️До 12.02.2020 року, дозвільні документи не вимагалися лише на улаштування засобів безперешкодного доступу до об’єктів житлово-комунального та громадського призначення осіб з інвалідністю та інших маломобільнихгруп населення (згідно п. 11 Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію).
Також, до ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» внесено терміни:
маломобільні групи населення — особи, які відчувають труднощі при самостійному пересуванні, одержанні послуги, необхідної інформації або при орієнтуванні у просторі, зокрема особи з інвалідністю, особи з тимчасовим порушенням здоров’я, вагітні жінки, громадяни похилого віку, особи з дитячими візками.
засоби безперешкодного доступу до об’єктів — інженерно-технічні, функціональні частини (елементи, конструкції) будинків, споруд будь-якого призначення, що відповідають нормативним вимогам щодо забезпечення доступності і безпеки об’єктів для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення, зокрема пандуси, підйомники та платформи для осіб з інвалідністю, звукові системи тощо.
Потрібно зазначити, що термін «маломобільні групи населення» вже введено з 01.04.2019 року новим ДБН В.2.2-40:2018. Так, згідно ДБН В.2.2-40:2018, маломобільні групи населення (МГН) — люди, що відчувають труднощі при самостійному пересуванні, одержанні послуги, необхідної інформації або при орієнтуванні в просторі. До МГН віднесені особи з інвалідністю, люди з тимчасовим порушенням здоров’я, вагітні жінки, літні люди, люди з дитячими колясками.
Мінрегіоном оприлюднено проєкт Наказу «Про затвердження Змін до Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки», яким запропоновано суттєво змінити чинний порядокоформлення будівельних паспортів.
Наказ розроблено з метою удосконалення (спрощення) процедури видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки та з метою приведення положень діючого Порядку у відповідність з чинним законодавством.
Основні зміни
🎯 Пункт 1.2 Порядку:
Будівельний паспорт забудови земельної ділянки (далі – будівельний паспорт) визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки.
❓ Тут виникає питання:чи буде діяти тепер обмеження в два поверхи (без урахування мансардного) для індивідуального (садибного) житлового будинку? Чи максимальна поверховість такого будинку буде обмежена лише вимогами ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій та містобудівною документацією?
Щодо площі, то вказану зміну давно вже мали внести, оскільки 01 січня 2019 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України щодо покращення адміністрування та перегляду ставок окремих податків і зборів», яким, зокрема, було внесено зміни у ст. 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» — збільшено максимальну площу об’єкту, який може будуватися на підставі будівельного паспорта з 300 до 500 кв.м.
🎯 Пункт 1.3 Порядку:
Параметри забудови визначаються з урахуванням державних будівельних норм у сфері проектування нових і реконструкції житлових будинків та у сфері планування і забудови територій населених пунктів та міжселенних територій на державному, регіональному та місцевому рівнях.
За недостовірність даних, помилки/похибки, допущені у підготовці графічних матеріалів, та порушення вимог законодавства, що виникли внаслідок недостовірних даних, помилок/похибок або відсутності графічних матеріалів, є відповідальним замовник.
Кардинальні зміни вносяться у п. 2.1 та 2.2 Порядку:
🎯 Скасування вимоги надання «засвідчених в установленому порядку» копій документів на землю та згоди співвласників земельної ділянки (житлового будинку) на забудову!
❗️ Скасування необхідності надання ескізних намірів забудови (місця розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо).
✅ Замість надання ескізних намірів забудови, замовник подаватиме лише схему забудови земельної ділянки, наведену у додатку 3 до Порядку!
Таким чином, не буде необхідності готувати та подавати, зокрема, плани та фасади майбутніх будівель та перелік інженерного обладнання!
Додатково перелік документів, які необхідно подавати на будівельний паспорт доповнено копією документу, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, або згода його власника (у разі здійснення реконструкції).
Чи дійсно потрібні запропоновані Мінрегіоном зміни та чи не призведуть вони до хаотичної забудови в майбутньому, і яка роль буде відведена органам містобудування та архітектури під час видачі будпаспортів за зміненим порядком?
Явирішив викласти своє бачення ситуації та спрогнозувати до чого можуть призвести такі зміни. А також спробувати дати відповідь на питання: чи стануть ці зміни спрощенням процедури отримання будівельного паспорту, чи вони навпаки ускладнять вказану процедуру для замовників.
З одного боку, ці зміни – це спрощення процесу оформлення будівельного паспорту(як для замовників, так і для органів містобудування та архітектури), а з іншого – вони ускладнюють оформлення будпаспортів та можуть призвести до хаотичної забудови.
Фактично, маємо дві протилежні позиції та погляди на запропоновані в 2020 році зміни:
🎯 позиція замовника (забудовника), який бажає мінімізації витрат свого часу та зусиль, а також мінімізації втручання державних органів в процес оформлення документів та будівництва.
🎯 позиція органів містобудування та архітектури, представники яких небезпідставно вважають, що запропоновані зміни можуть призвести до повного хаосу в забудові.
Незважаючи на те, що я частіше виступаю на стороні саме замовників будівництва, в цій ситуації я розділяю побоювання представників органів містобудування(хоч і не вважаю, що єдиною причиною хаотичною забудови стануть саме запропоновані зміни).
Як правник, я можу сказати, що чинна редакція Порядку, а також існуюче містобудівне законодавство, вже зараз «дозволяє» приватному забудовнику будувати практично будь-що та будь-як!
⭕️ Про відповідальність
Фактично, на сьогодні подання замовником ескізних намірів забудови не зобов’язує останнього дотримуватися їх!Та і не зрозуміло як замовник (та будівельники) можуть дотримуватися ескізних планів та фасадів об’єкту.
Відповідно, законодавство не передбачає відповідальності за недотримання/порушення замовником ескізних намірів забудови, на відміну від порушення «затверджених проектних рішень».
В проєкті змін до Порядку автори зробили спробу ввести відповідальність замовника за недостовірність даних, помилки/похибки, допущені у підготовці графічних матеріалів, та порушення вимог законодавства, що виникли внаслідок даних, помилок /похибок, або відсутності графічних матеріалів.
📌 Незважаючи на те, що змін до КУпАП поки не передбачається, саме зазначення в Порядку того, що відповідальність покладається на замовника, фактичнознімає її з органу містобудування та архітектури.
⭕️ Ескізні наміри забудови vs схема забудови
Скасування необхідності подання замовником ескізних намірів забудови, і зобов’язання подавати схему забудови земельної ділянки, насправді навіть трохи (а можливо і досить суттєво) ускладнить задачу замовникам!
Після набрання чинності змінами, замовник зобов’язаний буде подати до органу містобудування та архітектури схему забудови, на які він має нанести:
місце розташування запланованих об’єктів будівництва;
червоні лінії;
лінії регулювання забудови;
під’їзди до будівель і споруд;
місця підключення до інженерних мереж.
📌 При цьому, керівник органу містобудування та архітектури має лише підписати подану замовником схему! А, як вже зазначалося вище, всю відповідальність за правильність виконання схеми буде покладено на замовника!
На мою думку, замовнику будівництва буде вкрай складно самостійно правильно нанести червоні лінії та лінії регулювання забудови на схему. Можливо з лініями регулювання забудови замовники зможуть розібратися, проаналізувавши ДБН та інші норми, а от з червоними лініями буде значно складніше справитися «пересічному громадянину».
Червоні лінії визначається містобудівною документацією, яка віднесена до відритих даних, а отже замовник при бажанні все ж зможе зібрати необхідну йому інформацію та нанести червоні лінії на схему забудови (тут ще потрібно зауважити, що схема має бути виконана в масштабі 1:500).
Фактично, замовники зможуть розміщувати будівлі та споруди на своїй ділянці без урахування протипожежних розривів до об’єктів на сусідніх ділянках, і в органу містобудування та архітектури не буде можливості перевірити точність та правильність схеми, а також переконатися, що замовником не порушуються вимоги ДБН.
Так само, замовники не зобов’язані будуть наносити підземні та наземні мережі, а отже неможливо буде встановити наявність чи відсутність охоронних зон таких мереж (окрім випадків, коли відповідна інформація є в органу містобудування та архітектури).
⚠️ Як на мене, то саме ця зміна і може призвести до хаотичної забудови з грубим порушенням норм!
⭕️ Щодо фасадів будівель
Як не дивно, але скасування необхідності подавати фасади майбутніх будівель ні на що насправді не вплине, оскільки на сьогодні відсутні будь-які норми та вимоги щодо дотримання замовниками приватних будинків певних параметрів оформлення (оздоблення) фасадів, дотримання визначеного архітектурного стилю тощо.
Таким чином, фасад вулиці і зараз може бути забудований об’єктами, які спотворюють загальний вигляд вулиці (що, в принципі, ми і зараз можемо бачити…). Таким чином, допоки не буде затверджено переліку вимог до фасадів будівель та споруд, необхідність подавати графічні матеріали таких фасадів до органів містобудування та архітектури дійсно відсутня.
⭕️ Містобудівні кадастри та електронний будпаспорт
Насправді, проблемні ситуації, які можуть виникнути під час видачі будпаспортів в майбутньому (та, власне, як і зараз) пов’язані з тим, що відсутні повноцінні містобудівні кадастри!
За наявності актуальних кадастрів, замовники могли б отримувати витяги з них з усією необхідною для підготовки схеми забудови інформацією, а органи містобудування та архітектури могли б ефективно перевіряти подані схеми на відповідність містобудівній документації. Також це дало б змогу перевіряти дотримання замовником відстаней до сусідніх будівель та споруд, охоронних та санітарних зон тощо.
