31 серпня 2018 року набрав чинності Наказ Мінрегіону 03.07.2018 року №158 «Про затвердження Порядку проведення технічного обстеження і прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, будівель і споруд сільськогосподарського призначення, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт» (так звана будівельна амністія).
✅ Наразі цей документ дає можливість у спрощеному порядку ввести в експлуатацію, зокрема, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 квадратних метрів, а також господарські (присадибні) будівлі і споруди загальною площею до 300 квадратних метрів, збудовані (без оформлення дозвільних документів) у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року, за умови, що вони збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення.
Процедура та необхідні документи
Для оформлення (введення в експлуатацію) перелічених об’єктів необхідно подати пакет документів, передбачений Порядком №158, до ДІАМ: або особисто через ЦНАП, або засобами поштового зв’язку, або в електронному вигляді через портал ДІЯ.
Прийняття в експлуатацію здійснюється безоплатно органом державного архітектурно-будівельного контролю протягом 10 робочих днів з дня подання відповідної заяви, засвідчених копій документів на землю, технічного паспорта та примірника заповненої декларації про готовність об’єкта до експлуатації (а у випадках, коли площа господарських будівель та споруд перевищує 100 кв.м, замовник має додатково подати звіт про проведення технічного обстеження).
Будівельна амністія 2011-2013 та 2015
За останні 11 років було ще три будівельні амністії:
- Перша — діяла з 25.07.2011 року до 30.01.2013 року та регулювалася Наказом Мінрегіону від 24.06.2011 року №91.
- Друга — діяла з 29.04.2013 року по 26.05.2015 року та регулювалася Наказом Мінрегіону від 19.03.2013 року №95.
- Третя — діяла з 26.05.2015 року по 31.12.2015 року та регулювалася Наказом Мінрегіону від 24.04.2015 року №79.
Вказані вище будівельні амністії носили строковий характер, при цьому будівельна амністія 2015 року діяла лише 7 місяців. На відміну від попередніх будівельних амністій, чинна будамністія поки носить безстроковий характер.
Окремо можна виділити процедуру оформлення права власності на об’єкти, які збудовано до 05.08.1992 року — наразі такі об’єкти не потребують прийняття в експлуатацію.
Всі попередні будівельні амністії та амністія 2018-2022 були та є безкоштовними (мова йде про відсутність офіційних платежів, мита, зборів тощо; є лише необхідність замовити та оплатити технічний паспорт і, в деяких випадках, технічний звіт – проте ці платежі залишаються і в 2023 році).
❗ Проте, в 2023-му році все може змінитися кардинально.
Які зміни можна очікувати в 2022-2023 роках?
✔ 1. Будівельна амністія може стати де-факто платною, оскільки законопроектом №5655 встановлюється адміністративний збір за державну реєстрацію прийняття в експлуатацію (реєстрацію декларації) таких об’єктів, який становитиме 7 (сім!) розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб. Вказаний збір почне стягуватися через рік після публікації закону (наразі це законопроект №5655).
На сьогодні, (01.01.2022) збір становив би 17 367 грн, але зважаючи на те, що адмінзбір не стягуватиметься протягом одного року з дня опублікування Закону, то можемо взяти для розрахунку розмір прожиткового мінімуму, який встановлено на 01.12.2022 року, і в такому випадку розмір збору становитиме 18 788 грн! А після чергового підвищення прожиткового мінімуму, розмір збору відповідно ще зросте.
✔ 2. Штрафи: на сьогодні діє норма, згідно якої до власників (користувачів) земельних ділянок, які відповідно до пункту 9 розділу V “Прикінцеві положення” Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” (прим. мова про будівельну амністію) подали документи про прийняття в експлуатацію об’єктів , штрафні санкції за виконання будівельних робіт без отримання документів, що дають право на їх виконання, та за експлуатацію або використання об’єктів будівництва, не прийнятих в експлуатацію, не застосовуються.
❗ Проте, в законопроекті №5655 подібного формулювання мені знайти не вдалося. Таким чином, формально, стягнення штрафів з осіб, які здійснили будівництво без дозвільних документів та/або експлуатують не введені в експлуатацію об’єкти (відповідно до нової статті 37-2), є можливим. Тут варто зазначити, що іншим законопроектом (реєстраційний №5877) встановлюються нові розміри штрафів – від 34 000 грн! Звісно, такого розміру штрафи не будуть застосовуватися до «старих» об’єктів – до таких об’єктів може бути застосовано штрафні санкції в розмірах приблизно 4250-12750 грн.
Отже, висока ймовірність того, що оформлення об’єктів по будівельній амністії в 2023 році буде вартувати його замовникам від 23 000 гривень (не рахуючи вартості технічного паспорта), а можливо й більше.
✔ 3. З’явиться обмеження по висотності (поверховості) об’єктів: на сьогодні, Наказ №158 жодним чином не обмежує висотність індивідуального, садового або дачного будинку, тобто це може бути і 3, і 4 поверхи (головне, щоб площа при цьому не перевищувала 300 кв.м). А законопроектом №5655 вноситься положення, що такий індивідуальний (присадибний) житловий, садовий, дачний будинок та господарські будівлі і споруди мають відповідати критеріям для об’єктів, які можуть споруджуватись на підставі будівельного паспорта (отже, серед іншого, мова йде про площу та поверховість).
✔ 4. Зняття обмежень щодо площ: під нову будівельну амністію підпадуть будинки площею до 500 кв.м (на сьогодні обмеження 300 кв.м), а також всі господарські будівлі та споруди без обмеження їх площі (на сьогодні обмеження 300 (100) кв.м). Це, на мою думку, значно розширить «базу» об’єктів, які підпадатимуть під будамністію.
✔ 5. Жодних обмежень по даті (періоду) будівництва: нова будівельна амністія на сьогодні не містить жодних обмежень по періоду, коли особою було збудовано об’экт (на сьогодні граничною датою до якої міг бути збудований такий об’єкт встановлено 9 квітня 2015 року, а для будівель і споруд сільськогосподарського призначення – 12 березня 2011 року). Вказане положення я б назвав не просто спірним, а вкрай небезпечним. Детальніше про це я напишу в наступному матеріалі.
✔ 6. Звіт про результати обстеження технічного стану закінченого будівництвом об’єкта потрібен буде виключно для об’єктів сількогосподарського призначення.
Відсутність містобудівної документації: генпланів та детальних планів території (ДПТ)
Будівельна амністія (2018-2022) стала у нагоді тим, хто хотів, але не зміг та не може оформити документи на будівництво у зв’язку з відсутністю в населеному пунктів затвердженої містобудівної документації (генерального плану населеного пункту та/або детального плану території (ДПТ)).
Відсутність зазначеної документації або скасування затверджених генпланів та ДПТ, згідно Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки (Наказ Мінрегіону від 05.07.2011 року №103) було та є підставою для відмови у видачі особі будпаспорту, який є необхідним для подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт (те саме стосується, і відмови у видачі містобудівних умов (МУОЗЗД)). Разом із цим, відсутність містобудівної документації населеного пункту та/або детального плану території не є перешкодою для введення об’єктів в експлуатацію, на які розповсюджуються положення пункту 9 розділу V України «Про регулювання містобудівної діяльності».
❗ Поруч із цим, нова будівельна амністія також «працюватиме» за відсутності затвердженої містобудівної документації, але вона, на мою думку, призведе зловживань з боку замовників і матиме негативні наслідки. Як я вже зазначив вище, детальніше про це читайте в наступному матеріалі.
Ⓒ 2022