Підбираючи ділянку для будівництва власного будинку, дуже часто виникає питання чи існує обмеження щодо мінімальної площі земельної ділянки для будівництва індивідуального житлового будинку?
Давайте проаналізуємо норми чинного законодавства та судову практику, щоб знайти відповідь на це питання.
Відеоматеріал до цієї статті доступний на моєму YouTube-каналі.
В жовтні 2019 року набрав чинності ДБН Б.2.2-12:2019 “Планування та забудова територій”, який встановив граничний розмір площі земельних ділянок, які надаються громадянам для нового житлового будівництва.
⭕️ Так, згідно п. 6.1.32 Граничний розмір площі земельних ділянок, які надаються громадянам для нового житлового будівництва, має становити не менше 150 м2 для блокованої забудови і не менше 500 м2 для індивідуальної житлової забудови.
- Примітка 1. До площі присадибної земельної ділянки включається площа під забудовою житлових будинків та господарських будівель.
- Примітка 2. При розміщенні земельної ділянки для будівництва індивідуального житлового будинку в межах сформованої забудови площа її може бути зменшена, але не більше ніж на 20% за умов забезпечення санітарних та протипожежних вимог.
Прочитавши вказані вище положення може скластися враження, що з 2019 року встановлено мінімальну площу земельної ділянки для індивідуального житлового будівництва (та блокованої забудови), але давайте розберемося чи це дійсно так?
Перш за все, потрібно звернути увагу на два ключові моменти: в ДБН мова йде про “надання” ділянок, а також про “індивідуальну житлову забудову” (та “блоковану забудову”).
А ще я хочу навести позицію Директорату просторового планування територій та архітектури Міністерства розвитку громад та територій України, викладену у листі від 14.12.2022 року №7/14.4.1/13703-22 (про вказаний лист йдеться у справі №420/36803/23), у якому зазначено, що обмеження щодо мінімальних площ земельних ділянок для нового житлового будівництва, встановлених пунктом 6.1.32 ДБН Б.2.2-12:2019, розповсюджуються, насамперед, на проектні рішення містобудівної та землевпорядної документації, яка використовується при наданні земельних ділянок.
Індивідуальна житлова забудова чи будь-яка забудова?
В ДБН чітко та однозначно прописано, що мова виключно про ділянки для житлового будівництва, як індивідуального, так і зблокованого.
Отже, на ділянки для ведення садівництва або для дачного будівництва, вказані обмеження не розповсюджуються взагалі!
✅ Садовий будинок: об’єкт житлової нерухомості чи ні?
Зверніть увагу, дачний будинок відноситься до житлових, проте законодавець розмежовує дачні та індивідуальні (садибні) житлові будинки.
Надання чи придбання?
Нам важливо дати визначення поняттю “надання”, і для цього я вирішив протиставити його іншим варіантам переходу прав на земельну ділянку, наприклад придбанню або отриманню в дар ділянки (тут і надалі в матеріалі мова буде йти про приватну власність на землю; питання оренди ми виносимо за рамки цієї статті).
Як правило, коли мова йде про “надання” земельної ділянки у власність, то мається на увазі “первинне” отримання такої ділянки із земель державної або комунальної власності, наприклад громадянином в процесі приватизації.
Коли ж мова йде про перехід права власності, то це як правило мова про цивільно-правові угоди (договір купівлі-продажу, дарування тощо).
З огляну на наведене вище, вказані обмеження граничної площі земельної ділянки розповсюджується виключно на випадки “первинного” формування та отримання у власність земельної ділянки для індивідуального житлового будівництва, а не на випадки придбання раніше сформованих земельних ділянок.
Але, якщо проаналізувати судову практику, то можна знайти багато спорів пов’язаних з тлумаченням положень п. 6.1.32 вказаного ДБН. В тому числі спорів, які виникли у випадках, коли ділянки були придбані за цивільно-правовими угодами, утворені в результаті поділу тощо.
З цього можна зробити висновок, що навіть у випадку, якщо ви придбали земельну ділянку, яка була сформована, наприклад, в 2015 році, це не дає вам 100% гарантії, що у вас не виникне складностей при отримання будівельного паспорта, або при реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт, або навіть при реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації.
📌 Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 25 квітня 2025 року по справі №420/36803/23 прийшов до наступних висновків: Пункт 6.1.32 ДБН Б.2.2-12:2019 “Планування та забудова територій”, що регулює відносини в сфері надання громадянам України земельних ділянок для нового житлового будівництва та визначає саме граничний розмір площі земельних ділянок, які надаються громадянам України і не може бути меншою ніж визначена п. 6.1.32 ДБН Б.2.2-12:2019 “Планування та забудова територій”. Тобто громадянину України для нового житлового будівництва не може бути надана земельна ділянка менша ніж визначена даною нормою ДБН. При цьому вказана норма не передбачає граничні розміри земельних ділянок придбаних у власність для здійснення нового будівництва.
Окрім того, якщо ви все ж розглядаєте для будівництва ділянки 250-350 кв.м, то вам потрібно дуже ретельно продумати майбутнє розміщення будинку та господарських будівель і споруд (за необхідності), особливо коли ділянка розміщена в межах сформованої забудови, оскільки без дотримання усіх вимог (санітарних, протипожежних та інших), отримати будівельний паспорт може бути практично неможливо. Звісно, на практиці в таких випадках багато хто реєструє схему намірів забудови, але тут потрібно пам’ятати, що, наприклад, недотримання вимог щодо відстаней до сусідських будівель та споруд може призвести до конфліктів і проблем навіть на етапі введення в експлуатацію.
Нова ділянка чи утворена в результаті поділу?
Відповідно до положень Земельного кодексу України, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
Формування земельних ділянок здійснюється, зокрема, шляхом поділу чи об’єднання раніше сформованих земельних ділянок.
Отже, якщо ви розділили власну ділянку і тепер утворилися дві ділянки, наприклад по 350 кв.м, або ви придбали поділену у 2025 році ділянку, яка має площу менше 400 кв.м, то, оскільки, ці ділянки було сформовано вже після набрання чинності ДБН і при цьому не відбувалося “надання” такої земельної ділянки, положення п. 6.1.32 ДБН Б.2.2-12:2019 “Планування та забудова територій” не розповсюджуються на вказаний випадок поділу.
З іншого боку, я бачу тут прогалину, яку допустив законодавець, оскільки мета п. 6.1.32 ДБН – обмежити після 01.10.2019 року можливість формування нових ділянок для індивідуальної забудови площею менше 500 (400) кв.м. Проте законодавець використав поняття “надання”, щоб фактично зробило вказану норму недієвою. Оскільки, придбавши земельну ділянку площею 10 соток для індивідуального житлового будівництва, ніхто не забороняє власнику поділити її на 5 або 10 дрібних ділянок, які матимуть таке саме цільове призначення.
Так, органи містобудування та архітектури намагаються не допускати забудову таких ділянок, проте правових підстав для відмови у видачі будівельного паспорта, які буди б пов’язаних саме з розміром земельної ділянки, немає! Про що власне і свідчить наявні судова практика.
Висновки
⭕️ На сьогодні законодавством не встановлено ніякого обмеження щодо мінімальної (граничної) площі земельної ділянки для індивідуального житлового будівництва у випадках, якщо така ділянка була надана особі до 01 жовтня 2019 року.
Забудова таких ділянок будь-якого розміру можлива за умови дотримання санітарних, протипожежних та інших вимог.
У випадках, коли ділянка була надана після вказаної вище дати, то у вас можуть виникнути складності з оформленням будівельного паспорта або схеми намірів забудови, а також при подачі повідомлення про початок виконання будівельних робіт та введення об’єкту в експлуатацію. Проте, як я вже зазначив вище, правових підстав для відмови у видачі будівельного паспорта, які були б пов’язаних саме з розміром земельної ділянки, немає.
Тут більше виникає питань щодо порушень при формуванні такої ділянки, що у свою чергу може призвести до негативних наслідків.
❓ А яка ж ситуація із блокованою забудовою? – відповідь на це питання я дам в наступному матеріалі.
Знайти більше новин та аналітики у сфері містобудування та земельного права можна у групі Містобудування в Україні та на моєму YouTube-каналі.
Юрій Брикайло, адвокат
Ⓒ 2025