Author: Юрій Брикайло

On August 15, 2022, the Verkhovna Rada of Ukraine adopted in the second reading the Law “On Guaranteeing Property Rights to Real Estate Objects to Be Constructed in the Future.”

The main purpose of the draft Law is to establish legal mechanisms for the state to guarantee property rights to unfinished construction projects and future real estate objects, for which the right to carry out construction work was obtained after the effective date of the Law.

The draft Law proposes the following:

• to establish the conditions under which unfinished construction projects and future real estate objects may be considered civil law objects;
• to define the specifics of investing in and financing construction projects carried out using private funds;
• to define the characteristics of agreements on organizing and financing construction projects;
• to outline the key disclosure requirements for developers (construction customers, development managers, or construction financing fund administrators) regarding divisible parts of unfinished construction projects (e.g., multi-apartment buildings);
• to introduce a mechanism for state registration of ownership rights to unfinished and future real estate objects;
• to create the possibility of obtaining construction permits and registering ownership of a construction project and its components (apartments, garage units, other residential/non-residential premises, parking spaces, etc.), based on the “single-window” principle;
• to ensure the commissioning of completed construction projects for which a special property right for an indivisible unfinished project or future real estate object has been entered into the State Register of Property Rights, and their ownership is registered under the “single-window” principle;
• to introduce a guaranteed share of a real estate construction project — a set of future real estate objects within a divisible unfinished building (in each construction phase or complex), the property rights to which are encumbered to guarantee project completion in case of financial insolvency of the developer;
• to define a list of persons entitled to the first right of disposal or transfer into trust ownership as a way of ensuring obligations related to unfinished or future real estate objects, and the moment when such a right arises;
• to determine the specifics of transactions involving unfinished and future real estate objects, including the conclusion, performance, and termination of purchase-sale agreements;
• to define the procedures for notarization of transactions related to unfinished and future real estate objects;
• to regulate the specifics of mortgaging such objects;
• to regulate issues related to the protection of unfinished and future real estate objects where a special property right has been registered for a deceased person in the State Register of Property Rights;
• to improve the procedure for selling future real estate through construction financing funds;
• to define enforcement procedures for unfinished or future real estate objects within debt collection processes;
• to improve legal provisions related to energy efficiency in buildings;
• to establish the amount of the state duty collected by state notaries for certifying contracts for the alienation of indivisible unfinished and future real estate objects.

✅ Experts are advised to review the Opinion of the Main Scientific and Expert Department of the Verkhovna Rada of Ukraine on the draft Law of Ukraine “On Guaranteeing Property Rights to Real Estate Objects to Be Constructed in the Future.”

🏠  Urban Planning in Ukraine

Yuriy Brykaylo, DREAMDIM

Ⓒ 2022

12 липня 2022 року набрала чинності Постанова КМУ №722 Деякі питання здійснення дозвільних та реєстраційних процедур у будівництві в умовах воєнного стану, якою було “спрощено” певні процедури при оформленні дозвільних документів.

Зокрема, з’явилася можливість будівництва індивідуальних житлових, садових, дачних будинків, а також інших будівель та споруд не вище 2 поверхів без будівельного паспорта, а також положення про можливість проектування об’єктів без містобудівних умов та обмежень (МУО/МБУ).

Наразі в мене немає достовірної інформації про те чи можлива практична реалізація положень Постанови щодо будівництва без будпаспорта (попередня інформація станом на 10.08.2022, що процедура ще не працює), але є підтвердження того, що нове положення щодо містобудівних умов та обмежень, згідно з яким “у разі ненадання відповідним уповноваженим органом містобудування та архітектури містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки або неприйняття рішення про відмову в їх наданні протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви про їх видачу проектування об’єкта будівництва здійснюється без отримання містобудівних умов та обмежень відповідно до містобудівної документації на місцевому рівні та обмежень у використанні земель, визначених Законом України “Про охорону культурної спадщини” не діє!

Пунктом 5 ПКМУ №722 встановлено: Міністерству розвитку громад та територій та Міністерству цифрової трансформації протягом 14 календарних днів з дня опублікування цієї постанови забезпечити технічну можливість реалізації цієї постанови, в тому числі електронного кабінету уповноваженої особи органу охорони культурної спадщини в Електронній системі для реалізації адміністративних послуг у сфері охорони культурної спадщини, передбачених абзацами одинадцятим – п’ятнадцятим підпункту 1 пункту 1 цієї постанови, та функціональних можливостей, погоджених Міністерством культури та інформаційної політики.

Таким чином, оскільки документ було опубліковано 28.06.2022 року, то до 14.07.2022 року мала бути технічна можливість реалізації вказаної Постанови.

Так, 29.07.2022 року було подано через ДІЯ документи для отримання містобудівних умов та обмежень; строк розгляду документів – 10 робочих днів, отже вказаний строк сплив 12.08.2022 року; статус розгляду документів станом на 15.08.2022 року 12:16 “Опрацьовується”.

Отже, відповідно до положень ПКМУ №722 проектування можна здійснювати без МУО відповідно до містобудівної документації на місцевому рівні та обмежень у використанні земель (ОМС було рекомендовано протягом 14 календарних днів з дня опублікування цієї постанови внести до Електронної системи відомості (в тому числі текстові та графічні матеріали) про чинну містобудівну документацію на відповідній території).

Звісно ніхто не забороняє наразі укласти договір з проектувальником і здійснювати проектування об’єкту, та вважати, що після розробки проектної документації не виникне жодних проблем з оформленням дозвільних документів. Поруч із цим, якщо хтось подав документи на отримання містобудівних умов та обмежень 12 липня 2022 року, і до 27 липня не отримав відмови або самого документу, то мав вже кілька тижнів, щоб запроектувати нескладний об’єкт, і тепер має повне право подати, наприклад, повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

❗️ Але станом на 15.08.2022 року подати через ДІЯ документи про початок виконання будівельних робіт без містобудівних умов, відповідно до положень Постанови КМУ №722, неможливо!

⭕️ Фактично, скористатися новою нормою замовник будівництва не може, а орган містобудування та архітектури при цьому може дати відмову і через день, і через тиждень, і навіть через місяць, коли вже буде розроблено всю проектну документацію.

Можливо я даю надто песимістичний прогноз і вже ближчим часом з’явиться можливість оформити дозвільні документи без містобудівних умов, навіть якщо орган містобудування та архітектури дасть відмову на 11-й день, чим порушить вимоги чинного законодавства, а замовник, відповідно до положень ПКМУ №722, отримає законне право проектувати та оформлювати дозвільні документи без МУО.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2022

10 серпня 2022 року набрала чинності Постанова КМУ Про внесення змін до Порядку проведення інвентаризації земель від 5 серпня 2022 року №866.

Постанову розроблено з метою отримання в процесі інвентаризації земель відомостей про відповідні меліоративні мережі та їх складові частини для внесення до Державного земельного кадастру (ДЗК) та здійснення державної реєстрації речових прав на меліоративні мережі або їх частини.

Документом затверджено, зокрема:

• новий об’єкт інвентаризації земель – земельні ділянки, на яких розміщені меліоративні мережі або їх складова частина (складові частини);
• перелік відомостей, які зазначаються на робочому та зведеному інвентаризаційних планах у разі, коли об’єктом інвентаризації земель є земельні ділянки, на яких розміщені меліоративні мережі або їх складова частина (складові частини);
• підстави для проведення інвентаризації земель (у разі коли об’єктом інвентаризації є земельні ділянки, на яких розміщені меліоративні мережі або їх складова частина (складові частини) – договір, укладений між замовником та розробником документації із землеустрою.

✅  Затверджено усереднені показники нормативної грошової оцінки земель

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2022