Мінрегіон на своєму веб-сайті оприлюднив проект наказу «Про затвердження Змін до Порядку проведення технічного обстеження і прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, будівель і споруд сільськогосподарського призначення, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт» (т. зв. будівельна амністія).
Що таке будівельна амністія?
Будівельна амністія – це спрощена процедура прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків (площею до 300 кв.м), господарських (присадибних) будівель і споруд, а також будівель і споруд сільськогосподарського призначення (СС1), які було збудовано без дозвільного документа на виконання будівельних робіт у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року.
Оформлення по будівельній амністії не потребує отримання будівельного паспорта та/або дозвільних документів на будівництво.
ℹ Будівельні амністії попередніх років: за останні 10 років було ще дві «будівельні амністії»:
Обидві вказані вище будівельні амністії носили строковий характер (при цьому «будівельна амністія» 2015 року діяла лише 7 місяців).
Чинна з 2018 року будівельна амністія (Наказ Мінрегіону №158) носить безстроковий характер!
📍 Індивідуальні (садибні) житлові, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року не потребують введення в експлуатацію!
📍 Важливо: відсутність містобудівної документації населеного пункту та/або детального плану території не є перешкодою для введення об’єктів в експлуатацію по будівельній амністії!
Зміни 2021
🎯 Електронна подача документів до органів ДАБК(ЄДЕССБ та портал ДІЯ). Запропонований варіант подання документів узгоджується з положеннями Закону України Про регулювання містобудівної діяльності, та має спростити доступ громадян до послуги по реєстрації декларації за будівельною амністією. Разом із тим, варто було б прописати в проекті положення, згідно з якими:
подавати документи на земельну ділянку потрібно лише у випадку, коли права на землю не зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
🎯 Уніфікована форма заяви про прийняти в експлуатацію/внесення зміни до вже зареєстрованої. На сьогодні відсутня будь-яка затверджена форма заяв, тому на практиці використовувалася форма заяви, яка діяла за попередньої будівельної амністії.
🎯 Звіт про проведення технічного обстеження буде створюватися тільки в електронному вигляді через ЄДЕССБ.
✔️ На мою думку, мало б також сенс внести зміни щодо максимально допустимої площі будинку, який може бути введено в експлуатацію за будівельною амністією, до 500 кв.м (по аналогії з нормами для будівельних паспортів).
Мінрегіон оприлюднив для громадського обговорення проект Наказу «Про затвердження Змін до Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки», яким запропоновано змінити процедуруоформлення будівельних паспортів.
✅ Розглянемо основні зміни, які запропоновано:
🎯 Подання документів в електронному вигляді через електронний кабінет Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ), а не тільки в паперовому вигляді через ЦНАП. Отже, вже досить скоро має з’явитися можливість подати та оформити всі документи, необхідні для будівництва садибного, садового або дачного будинку та господарських будівель і споруд, в електронному вигляді через ЄДЕССБ та/або портал ДІЯ.
🎯 Доповнення пакету документів згодою співвласника (співвласників) об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці (у разі здійснення реконструкції, капітального ремонту). Вважаю таку зміну обґрунтованою та корисною.
🎯 Відповідальність замовника:за недостовірність даних, помилки/похибки, допущені у підготовці графічних матеріалів, та порушення вимог законодавства, що виникли внаслідок недостовірних даних, помилок/похибок або відсутності графічних матеріалів, є відповідальним замовник.
🎯 Скасування та призупинення будівельного паспорта: на сьогодні законодавча процедура та підстави для скасування будівельного паспорта відсутні, так само як і для призупинення (оскільки законодавство взагалі не оперує таким терміном).
Про існуючу ситуацію зі скасуванням будпаспортів читайте в матеріалі: Скасування будівельного паспорта: правові підстави та наслідки. Фактично, в проекті запропоновано заповнити прогалину, яка виникла, в тому числі, і після набрання чинності окремими положеннями Закону України 199-IX від 17.10.2019 року, якими з 01.06.2020 року було значно обмежено права органів ДАБК щодо скасування певних документів (і будпаспорт там не згадувався). І тепер це питання врегульовують, дозволяючи скасування будпаспортів або на підставі рішення суду, або за заявою замовника (виключаючи скасування самим органом, який його видав, або органом ДАБК).
✅ Окрім цього, є низка інших змін (Порівняльна таблиця до проекту), зокрема, через більше ніж два роки «вирішено» привести норми Порядку у відповідність до положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та ЗУ «Про адміністративні послуги»: змінити площу з «до 300 кв.м» на «до 500 кв.м»; а також запропоновано скасувати вимоги щодо надання «засвідчених в установленому порядку» копій документів на землю та об’єкт нерухомого майна у випадках, коли такі права зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
📍 Положення та посилання на в тексті проекту на ДІМ та ДССМУ мали би бути замінені, оскільки ще 23.12.2020 року прийнято Постанову КМУ №1340 Деякі питання функціонування органів архітектурно-будівельного контролю та нагляду, якою вказані органи ліквідуються та створюється новий – Державна інспекцію архітектури та містобудування (ДІАМ).
📍 Щодо необхідності додатково внести до Порядку положення про капітальний ремонт, то на мою думку це не має особливого сенсу, оскільки капітальний ремонт вже входить у визначення будівництва (на яке і зараз видається будівельний паспорт).
Що цікаво: здійснення капітального ремонту та реконструкції, згідно п. 27 Наказу Мінрегіону №289 від 06.11.2017 року, не потребує на сьогодні отримання містобудівних умов та обмежень (тобто вихідних даних) – отже капітальний ремонт магазину можна проводити на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт, а капітальний ремонт садового будинку вимагає отримання будівельного паспорта, і лише потім подання відповідного повідомлення. Логіка не зрозуміла...
Незважаючи на незначні недоліки, цей проект змін набагато кращий за попередній (2020 року), і містить більше позитивних змін, ніж негативних.
З 2019 року на підставі будівельного паспорта можна будувати індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарські будівлі і споруди, гаражі, елементи благоустрою та озеленення земельної ділянки (ст. 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).Також внесено необхідні зміни до Постанови КМУ №466 від 13.04.2011 року, якою затверджено Перелік об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта.
Проте, досі не внесено змін до Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, що іноді призводить до складностей при оформленні будівельних паспортів на об’єкти площею більше 300 кв.м. Разом із тим, вказаний Порядок є підзаконним актом, а норми Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» мають вищу юридичну силу.
✅ Таким чином, на сьогодні закон дозволяє видавати будпаспорти на об’єкти до 500 кв.м, а тому відмова з посиланням на положення Порядку є незаконною.
З осені 2020 року відомості про будівельні паспорти забудови земельної ділянки повинні бути внесені до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. В результаті кожному будпаспорту присвоюється реєстраційний номер ЄДЕССБ (формат BP00:0000-0000-0000-0000) та формується QR-код з посиланням на вказаний будпаспорт на порталі e-construction.gov.ua
За відсутності реєстраційного номеру, неповноти даних внесених до ЄДЕССБ або помилок при внесенні відомостей, оформити (зареєструвати) повідомлення про початок виконання будівельних робіт буде неможливо! Поруч із цим, отриманий мною будівельний паспорт, виданий в жовтні 2020 року в місті Києві, не містив реєстраційного номеру, але повідомлення ДАБІ зареєструвало без проблем.
❗️ Важливо перевіряти дані, які було внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, оскільки на практиці я стикався з ситуаціями, коли інформацію було внесено неповно або мали місце помилки, що в подальшому призводить до відмови органу ДАБК в реєстрації документів, що дають право на початок виконання будівельних робіт.
🔎 Будівельний паспорт, який зареєстровано в ЄДЕССБ (QR-код змінено):
❌ Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту: оскільки з 01.01.2021 року скасовано пайову участь, то незалежно від площі будинку, замовник (власник) не повинен тепер сплачувати пайовий внесок, окрім випадків, коли ним було укладено раніше відповідний договір (чи інший документ, за яким в замовника виник обов’язок сплати пайового внеску).
Будівельний паспорт – це документ, який визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки.
Будпаспорт оформлюється як на ділянки, які знаходиться в містах та селах, так і на ділянки в садових товариствах та дачних кооперативах – правила оформлення будівельного паспорта є єдиними.
Порядок оформлення будівельного паспорта
Будпаспорт містить текстові та графічні матеріали, найважливішим з яких є схема забудови земельної ділянки.
На схему забудову мають бути нанесені будівлі та споруди, які планується розмістити на земельній ділянці, оскільки будівництво об’єктів, яких немає у будівельному паспорті (та, відповідно, у повідомленні ДАБІ) буде вважатися самочинним, тобто таким, що здійснюється без документів, які дають право на виконання будівельних робіт (щодо таких об’єктів). Разом із цим, не буде порушенням чинного законодавства будівництво лише частини із зазначених на схемі забудови будівель та споруд. На схемі забудови обов’язково зазначаються як відстані від запланованих будівель та споруд до меж земельної ділянки, червоних ліній, ліній регулювання забудови тощо, так і до об’єктів на сусідніх земельних ділянках.
📌 Тут важливо зазначити, що мова йде не тільки про вже збудовані сусідами об’єкти (або розпочаті будівництвом), а й про ті, що лише заплановані ними до будівництва (звичайно, за умови отримання сусідами передбачених законодавством документів).
Інформація щодо запланованих сусідніми землевласниками (землекористувачами) об’єктів є в місцевих органах містобудування та архітектури, які видавали (або наразі погоджують) їм будівельні паспорти або містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (МУОЗЗД). І з осені 2020 року така інформація почала з’являтися на порталі e-construction.gov.ua
Той факт, що сусідня ділянка пуста, не означає, що на ній не заплановано жодного будівництва, і що Ви зможете відступити від межі 1 м або навіть 5 м і будувати там, наприклад, будинок. Можливі ситуації, коли усі сусіди вже отримали будівельні паспорти або МУОЗЗД, в яких передбачено (дозволено) розміщення будівель на відстані 1 м від межі Вашої ділянки. Тому, в більшості випадків необхідно буде відступати 7 м від межі (а іноді і більше), щоб не порушувати вимог чинного законодавства щодо протипожежних відстаней.Це одна із основних причин, чому дозвільну документацію на будівництво варто оформити до початку виконання робіт.
заява на видачу будівельного паспорта зі згодою замовника на обробку персональних даних;
засвідчена в установленому порядку копія документа, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію;
ескізні наміри забудови (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо);
проект будівництва (за наявності);
засвідчена в установленому порядку згода співвласників земельної ділянки (житлового будинку) на забудову.
Як правило, мова йде про нотаріально засвідчені копії документів, що посвідчують право на землю (наприклад, державний акт, цивільно-правова угода та державний акт з відповідними відмітками, цивільно-правова угода та витяг з ДРРП або Інформаційна довідка тощо).
Ескізні наміри забудови подаються до органів містобудування та архітектури і можуть бути виконані в довільній формі. Будь-які вимоги надати ескізи, виконані сертифікованим спеціалістом чи подібне — є незаконними. Ескіз намірів забудови виконується в довільній формі, тому затверджувати його склад, зміст та порядок розроблення не потрібно(лист Мінрегіону від 30.11.2011 року №7/14-16432).
Зазвичай при будівництві за будівельним паспортом проект будівництва не розробляється. Навіть якщо проект було розроблено (чи придбано), то краще обмежитися поданням до органів містобудування та архітектури лише ескізів. Будь-які вимоги щодо надання проектної документації для виготовлення будпаспорту є безпідставними.
Засвідчені згоди потребуються за наявності співвласників. Зазвичай, вони складаються у довільній формі, а підписи осіб на них засвідчуються нотаріально.
⭕️Незважаючи на те, що перелік документів для видачі будівельного паспорта є вичерпним, органи містобудування та архітектури часто вимагають додатково надати викопіювання з плану населеного пункту або плану товариства, топографічну зйомку, витяг з Державного земельного кадастру, технічні умови, документи про адресу тощо. Порядок видачі будівельного паспорта не зобов’язує замовника надавати подібні документи.
Підстави для відмови у видачі будівельного паспорта
Чинне законодавство України містить вичерпний перелік підстав для відмови у видачі будпаспорту, так, згідно п. 2.4. Порядку: пакет документів для видачі будівельного паспорта або внесення змін до нього повертається уповноваженим органом містобудування та архітектури замовнику з таких підстав:
неподання повного пакета документів;
невідповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, детальним планам територій, планувальним рішенням проектів садівницьких та дачних товариств, державним будівельним нормам, стандартам і правилам.
📌 На практиці найбільше відмов обґрунтовуються відсутністю містобудівної документації (генерального плану, ДПТ тощо) або невідповідністю поданих документів (зокрема, ескізних намірів забудови) вимогам чинного містобудівного законодавства.
Можливість оформлення будівельного паспорта та розміщення на земельній ділянці тих чи інших будівель та споруд варто перевіряти до придбання земельної ділянки.
Строки
Строк надання (виготовлення) будівельного паспорту закріплено в п. 2.1. Порядку: будівельний паспорт надається уповноваженим органом містобудування та архітектури на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня надходження пакета документів.
В більшості випадків пакет документів для отримання будівельного паспорту подається до Центрів надання адміністративних послуг (ЦНАП).
✅ Повідомлення можна подати через ЦНАП (в паперовому вигляді) або в електронному вигляді через портал Дія. Потрібно пам’ятати, що на сьогодні не здійснюється автоматична реєстрація повідомлення, як це було рік тому, коли працював Електронний кабінет забудовника (Е-кабінет). На сьогодні, система Дія підтримує можливість подання повідомлення від двох або більше замовників, (кожен з яких має підписати створене повідомлення своїм ЕЦП).
На сьогодні (орієнтовно з жовтня 2020 року) строки розгляду та реєстрації повідомлень суттєво збільшилися (іноді документи реєструються більше місяця, незважаючи на нормативно встановлений термін в 5 робочих днів).
