Постанова КГС ВС від 22.05.2024 у справі №922/436/22 – щодо надмірності вимоги про знесення самочинного будівництва у разі погодження при укладенні мирової угоди власником земельної ділянки будівництва на ній.
Знесення самочинного об’єкта нерухомості є крайньою мірою впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано всі передбачені законодавством заходи з метою усунення порушень та неможлива перебудова об’єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови. У цій справі прокурор не заявляє вимог про перебудову чи приведення спірних правовідносин у правове поле іншим чином, крім знесення нерухомого майна.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що будівництво багатоповерхового житлового комплексу здійснюється на земельній ділянці, яка не сформована (кадастровий номер не присвоєно), зазначена земельна ділянка самовільно захоплена, відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об’єктів, які перебувають на цій ділянці, внесені незаконно на підставі неналежних документів.
Тобто прокурор доводить суду, що будівництво проводиться відповідачем самочинно з огляду на відсутність будь-яких прав на земельну ділянку під цим будівництвом. Водночас прокурором пред’явлено позов в інтересах власника земельної ділянки, а висловленим при укладенні мирової угоди волевиявленням міська рада погодилася з будівництвом відповідачем на цій ділянці житлового комплексу та з подальшим оформленням прав на неї у встановленому порядку.
За таких обставин та з огляду на норми ст. 375, 376 ЦК України доводи прокурора про знесення самочинного будівництва є надмірними, враховуючи правові наслідки надання власником земельної ділянки згоди на її використання та можливість у подальшому визнання права власності на такий об’єкт.
📌 Демонтаж чи знесення? Яке рішення може приймати міська або сільська рада, а яке – суд?
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
Рішенням суду першої інстанції поданий у цій справі позов прокурора задоволено повністю. Визнано, що самочинне будівництво об’єкта нерухомого майна без відповідних документів, що дають право на таке будівництво, а також на земельній ділянці, яка для таких цілей не виділялась, істотно порушує права та інтереси держави. Ухвалою апеляційного господарського суду затверджено мирову угоду між позивачем та відповідачем з викладенням її тексту в резолютивній частині ухвали, рішення місцевого господарського суду визнано нечинним, а провадження у справі закрито. Відповідно до умов згаданої мирової угоди відповідач, зокрема, зобов’язується протягом 12 місяців з моменту затвердження цієї мирової угоди судом апеляційної інстанції виконати усі обов’язкові дії, передбачені для забудовника чинним земельним та містобудівним законодавством, а саме законами України «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про архітектурну діяльність», ЦК України, ЗК України, щодо належного оформлення у встановленому порядку всіх необхідних документів щодо закінченого будівництвом (реконструюванням) об’єкта нерухомого майна − житлового комплексу в місті Харкові.
Водночас позивач, з урахуванням загального строку виконання прийнятих відповідачем на себе зобов’язань, зобов’язується протягом розумних строків, але не більш ніж протягом дев’яти місяців з моменту затвердження цієї мирової угоди судом вжити заходів щодо затвердження відповідачу землевпорядної документації з визначенням категорії і цільового призначення відповідної земельної ділянки, оформлення прав користування нею та укладання договору оренди цієї земельної ділянки для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового комплексу; внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідного запису щодо права оренди цієї земельної ділянки. У касаційній скарзі прокурор просив скасувати ухвалу апеляційного господарського суду і передати справу для продовження розгляду. Касаційну скаргу обґрунтовано тим, що окремі умови затвердженої судом мирової угоди є завідомо невиконуваними, оскільки за обставин фактично побудованої будівлі вже неможливо отримати дозвільні документи для реконструкції.
Додатково прокурор посилався на недотримання відповідачем містобудівних умов та обмежень і порушення ним порядку виконання підготовчих та будівельних робіт.
Порядок визначення меж та режимів використання історичних ареалів
ОЦІНКА СУДУ
КГС ВС зазначив, що мирова угода є вираженням взаємного волевиявлення сторін, що спрямоване на вирішення спору між ними на основі компромісу та припинення його подальшого судового розгляду. У ній можуть вирішуватися питання, що стосуються виключно прав і обов’язків сторін. До ухвалення судового рішення у зв’язку з укладенням сторонами мирової угоди суд роз’яснює сторонам наслідки такого рішення, перевіряє, чи не обмежені представники сторін вчинити відповідні дії (ч. 3 ст. 192 ГПК України). Укладення мирової угоди як способу реалізації процесуальних прав є правом сторони, яке, в свою чергу, згідно з процесуальним законом неможливо реалізувати, якщо такі дії суперечать законодавству або це призводить до порушення чиїхось прав і охоронюваних законом інтересів.
КГС ВС виснував: щоб новостворене майно стало об’єктом цивільно-правових відносин, потребується виконання трьох умов: 1) завершення будівництва; 2) прийняття в експлуатацію; 3) державна реєстрація. Без виконання цих умов особа вважається лише власником матеріалів, обладнання тощо, яке було використано у процесі цього будівництва (створення майна).
Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються ст. 376 ЦК України, згідно з якою житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у ч. 1 ст. 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об’єкт нерухомості є самочинним. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
КГС ВС зауважив, що при вирішенні позову про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно суд має виходити з того, що право на виконання будівельних робіт виникає у забудовника лише за наявності документів, які надають право виконувати будівельні роботи та передбачені статтями 27, 29–31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а також у встановлених законом випадках отримання дозволу на виконання будівельних робіт (ст. 34, 37 цього Закону). Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
У разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших 47 Рішення, внесені до ЄДРСР, за червень 2024 року Огляд судової практики КГС ВС осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов’язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов’язана відшкодувати витрати, пов’язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
Водночас необхідно враховувати, що знесення самочинного об’єкта нерухомості є крайньою мірою впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано всі передбачені законодавством заходи з метою усунення порушень та неможлива перебудова об’єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови.
КГС ВС наголосив, що прокурор не заявляв вимог про перебудову чи приведення спірних правовідносин у правове поле іншим чином, крім знесення нерухомого майна. При цьому позовні вимоги він обґрунтував тим, що будівництво багатоповерхового житлового комплексу здійснюється на земельній ділянці, яка не сформована (кадастровий номер не присвоєно), зазначена земельна ділянка самовільно захоплена, відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об’єктів, які перебувають на ній, внесені незаконно на підставі неналежних документів. Тобто прокурор доводив суду, що будівництво проводиться відповідачем самочинно з огляду на відсутність будь-яких прав на земельну ділянку під цим будівництвом. Прокурором пред’явлено позов в інтересах власника земельної ділянки, а висловленим при укладенні мирової угоди волевиявленням міська рада погодилася з будівництвом відповідачем на цій ділянці житлового комплексу та з подальшим оформленням прав на неї у встановленому порядку.
З огляду на норми ст. 375, 376 ЦК України КГС ВС зазначив, що доводи прокурора про знесення самочинного будівництва є надмірними, враховуючи правові наслідки надання власником земельної ділянки згоди на її використання та можливість у подальшому визнання права власності на такий об’єкт. Касаційну скаргу залишено без задоволення, а ухвалу суду апеляційної інстанції – без змін.
Обговорити вказану постанову КГС ВС можна в групі Містобудування в Україні.
Ⓒ 2024
