Несплата пайової участі та загальна позовна давність — нова позиція ВС

Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 22.09.2020 року по справі №925/756/19 щодо визнання укладеним договору пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту та про стягнення пайового внеску, дійшла наступних висновків:

⭕️ Пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту скасовано!

... Враховуючи те, що примірник сертифіката про прийняття об'єкта в експлуатацію відповідач направив до Виконкому 27 квітня 2012 року, а звернення до суду з цим позовом відбулося лише у червні 2019 року, Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що про введення об'єкту будівництва в експлуатацію позивачу було відомо з 27 квітня 2012 року, і саме з цього часу слід обраховувати перебіг позовної давності щодо вимог про укладення договору.

Суди обґрунтовано відмовили в задоволенні позову на підставі частини четвертої статті 267 ЦК України, встановивши факт звернення до суду з цим позовом лише у червні 2019 року, тобто поза межами загальної позовної давності у три роки, про застосування якої заявлено відповідачем у справі, тоді як перебіг позовної давності за позовними вимогами про визнання укладеним договору про пайову участь почався 27 квітня 2012 року.

📌 Правильним є висновок судів попередніх інстанцій про те, що невиконання відповідачем протягом тривалого часу обов'язку щодо укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту та сплати пайового внеску, не може бути підставою для висновку про незастосування визначеної у статті 257 ЦК України загальної позовної давності до таких правовідносин.



✔️ Щодо відступу від висновку Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду

Велика Палата Верховного Суду, проаналізувавши правові висновки, викладені Касаційним цивільним судом у складі Верховного Суду у постанові від 16 січня 2019 року у справі №362/75/17, вважає за необхідне відступити від них.

У постанові від 16 січня 2019 року у справі №362/75/17 Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду вказав, що дії відповідача щодо несвоєчасного укладання договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, який укладається на пізніше ніж через 15 робочих днів з дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію, не є такими, що обмежені в часі, оскільки Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» не містить приписів, згідно з якими замовник звільняється від своїх обов`язків щодо укладення договору про пайову участь у разі незвернення до відповідного органу з відповідною заявою. Тому порушення відповідачем у цій справі своїх обов'язків є триваючим. Втім, абзацом першим частини дев'ятої статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, чітко встановлено, що договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту укладається не пізніше ніж через 15 робочих днів з дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію. Відповідно з дати, коли позивач довідався чи мав довідатися про те, що об'єкт введено в експлуатацію, але договір пайової участі не укладений і починає перебіг позовна давність.

Тому Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне відступити від висновку, викладеного Касаційним цивільним судом у складі Верховного Суду у постанові від 16 січня 2019 року у справі №362/75/17, адже тривале невиконання відповідачем обов'язку щодо укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту та сплати пайового внеску не може бути підставою для незастосування визначеної у статті 257 ЦК України загальної позовної давності до таких правовідносин.

Цікаво, чи можна вважати дату появи запису у Ресєтрі ДАБІ про реєстрацію сертифіката або відповідної декларації про готовність, датою, коли відповідний орган місцевого самоврядування міг та мав дізнатися те, що в замовника виник обов'язок укладення відповідного договору щодо сплати пайового внеску? А отже, якщо такий орган пропустив строк на зверення до суду, то замовник тепер зможе взагалі не платити пайову участь.

🏠  Містобудування в Україні

ℹ️  Telegram-канал

Юрій БрикайлоDREAMDIM

Ⓒ 2020

Мораторій на будівництво нових багатоповерхівок в радіусі 500 м навколо об’єктів культурної спадщини до затвердження ІАОП (Київ)

20 жовтня 2020 року у Верховній Раді було зареєстровано проект Закону Про введення тимчасової заборони (мораторію) на видачу дозволів на виконання будівельних робіт по будівництву нових багатоповерхових споруд в радіусі 500 метрів навколо об’єктів культурної спадщини в місті Києві (реєстраційний №4235).

🛑 Метою та основним завданням проекту є введення тимчасової заборони (мораторію) на видачу дозволів на виконання будівельних робіт по будівництву нових багатоповерхових споруд в радіусі 500 метрів навколо об’єктів культурної спадщини в місті Києві до затвердження у відповідності із чинним законодавством України історико-архітектурного опорного плану міста Києва.



Така заборона (мораторій) діятиме до моменту офіційного затвердження історико-архітектурного опорного плану (ІАОП) міста Києва.

📍 Забудовники не зобов'язані отримувати погодження Мінкульту при здійсненні забудови при відсутності визначених меж історичних ареалів

Інфрмаційна аналітична платформа «Майно» (Київ) з нанесеними орієнтовно 500-метровими радіусам навколо об'єктів культурної спадщини.

⭕️ Нові межі буферних зон Софії та Лаври

❗️ Тимчасова заборона (мораторій) на видачу дозволів на виконання будівельних робіт по будівництву нових багатоповерхових споруд в радіусі 500 метрів навколо об’єктів культурної спадщини міста Києва застосовується до вже виданих дозволів відповідно до яких можуть здійснюватися будівельні роботи по будівництву нових багатоповерхових споруд в радіусі 500 метрів навколо об’єктів культурної спадщини міста Києва але відповідно до яких ще не були розпочаті такі будівельні роботи, і такі дозволи підлягають обов’язковому скасуванню органом державної влади, який їх видав або правонаступником такого органу.



Дозволи на виконання будівельних робіт, відповідно до яких вже розпочаті будівельні роботи по будівництву нових багатоповерхових споруд в радіусі 500 метрів навколо об’єктів культурної спадщини в місті Києві та які видані до набрання чинності цим Законом, є чинними до завершення будівництва об’єкта та не підлягають скасуванню.

✔️ Звичайно, забудову в столиці вже давно можна назвати хаотичною, і про захист культурної спадщини говорити вкрай складно. Так само, абсолютно логічною є спроба «прискорити» затвердження ІАОП для міста Києва, проте, на мою думку, це питання точно не вирішити черговий мораторієм (варто згадати, що рік тому тема мораторію на забудову в Києві вже піднімалася...).

🏠  Містобудування в Україні

ℹ️  Telegram-канал

Юрій БрикайлоDREAMDIM

Ⓒ 2020

Наслідком порушення ДАБІ строку реєстрації декларації або її повернення є визнання такої декларації зареєстрованою!

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 08.10.2020 року по справі №813/85/16 щодо визнання протиправними дії (бездіяльність) Державної архітектурно-будівельної інспекції у Львівській області щодо прийняття рішень про повернення декларацій про початок виконання будівельних робіт та зобов'язання ДАБІ зареєструвати декларацію, прийшов до наступних висновків:

✅ Постановою Львівського окружного адміністративного суду, залишеною без змін ухвалою Львівського апеляційного адміністративного суду, позовні вимоги позивача задоволено частково:

  • визнано протиправними дії ДАБІ у Львівській області щодо прийняття рішень про повернення декларацій про початок виконання будівельних робіт;
  • зобов'язано ДАБІ України внести до Єдиного реєстру ДАБІ відомості про зареєстровану декларацію про початок виконання будівельних робіт


style="display:block"
data-ad-format="fluid"
data-ad-layout-key="-fb+5w+4e-db+86"
data-ad-client="ca-pub-2601889031568289"
data-ad-slot="5406117927">

Визнаючи протиправними дії ДАБІ та зобов'язуючи внести до реєстру відомості про зареєстровану декларацію про початок виконання будівельних робіт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що позивач тричі подавав декларації про початок будівельних робіт, які містили достатньо інформації про головного архітектора проєкту; підстави, з яких відповідач повертав ці декларації на доопрацювання, не передбачені Законом України від 17.02.2011 №3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі — Закон №3038-VI) та Порядком №466. Крім того, ДАБІ порушило п'ятиденний строк для розгляду питання реєстрації декларації. Відтак, дії відповідача є протиправними, а декларація про початок будівельних робіт — зареєстрованою.

✔️ ДАБІ у касаційній скарзі стверджує, що суди припустилися порушення норм матеріального права, які полягають у наступному:

  • зобов`язання Держархбудінспекції вчинити конкретні дії виходить за межі компетенції суду та є втручанням у дискреційні повноваження суб`єкта владних повноважень;
  • ДАБІ України без отримання інформації від територіальних органів державного архітектурно-будівельного контролю не вправі вносити будь-які дані до реєстру;
  • суд першої інстанції зобов`язав відповідача внести відомості до неіснуючого реєстру;
  • суди попередніх інстанцій не з`ясували технічну можливість внесення інформації до реєстру за відсутності інформації про генерального підрядника (підрядника);
  • Законом України від 06.09.2012 №5206VI «Про адміністративні послуги» не встановлено порядок взаємодії між ДАБІ у Львівській області як суб`єктом надання адміністративних послуг та Управлінням «Дозвільний офіс» Львівської міської ради як центром надання адміністративних послуг, не визначено строків передачі документів між ними та відповідальності за їх порушення. Департамент ДАБІ у Львівській області своєчасно розглянув подані позивачем декларації, позивач не скористалася правом звернутися до Департаменту ДАБІ у Львівській області (телефоном, електронною поштою, іншими засобами зв'язку) на шостий робочий день для отримати інформацію щодо поданих нею декларації.

Заперечення на касаційну скаргу зводяться до того, що порушення строку реєстрації декларацій ДАБІ України підтверджується інформацією Управління «Дозвільний офіс» Львівської міської ради. Позивач не має обов'язку слідкувати за реєстром та звертатися на шостий день до органу ДАБІ для отримання інформації про прийняті ним рішення.

Частиною 4 ст. 36 Закону №3038-VI передбачено, що орган державного архітектурно-будівельного контролю повертає декларацію про початок виконання будівельних робіт замовникові для усунення виявлених недоліків, якщо у декларації не відображено інформації щодо замовника, назви чи адреси об'єкта будівництва, документа, що підтверджує право власності чи користування земельною ділянкою (крім випадків, визначених частиною четвертою статті 34 цього Закону), містобудівних умов та обмежень (крім об'єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються), проектувальника, головного архітектора та/або головного інженера проекту, осіб, відповідальних за проведення авторського і технічного нагляду, з обґрунтуванням причини у строк, передбачений для її реєстрації. Після усунення недоліків декларація розглядається органом державного архітектурно-будівельного контролю в порядку, передбаченому для її реєстрації.



У разі якщо орган державного архітектурно-будівельного контролю не зареєстрував декларацію про початок виконання будівельних робіт або не прийняв рішення про відмову в її реєстрації в установлений цією статтею строк, право на виконання будівельних робіт виникає на одинадцятий робочий день з дня, коли декларація повинна бути зареєстрована або повернена. У такому разі декларація вважається зареєстрованою (ч 5 ст. 36 Закону №3038-VI).

У справі суди встановили, що позивач тричі подавала до органу державного архітектурно-будівельного контролю декларацію про початок виконання будівельних робіт торговельного центру.

За наданою Управлінням «Дозвільний офіс» Львівської міської ради інформацією, Департамент ДАБІ у Львівській області тричі порушував строки, встановлені статтею 36 Закону №3038-VI, для реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт або прийняття рішення про відмову в її реєстрації.

Декларація про початок виконання будівельних робіт, яку ЦНАП зареєстрував 09.09.2015 та цього ж дня передав до Департаменту ДАБІ у Львівській області, повернута до Управління «Дозвільний офіс» Львівської міської ради для усунення позивачем недоліків декларації лише 05.10.2015. Відповідь на декларацію про початок виконання будівельних робіт, подану 28.10.2015, Департамент ДАБІ у Львівській області надав 25.11.2015.

За останньою декларацією про початок виконання будівельних робіт, яка надійшла від позивача до ЦНАП орган державного архітектурно-будівельного контролю не передав до Управління «Дозвільний офіс» Львівської міської ради будь-якого свого рішення за результатом перевірки декларації.

Крім того, в усіх трьох випадках повернення замовнику декларації про початок виконання будівельних робіт орган державного архітектурно-будівельного контролю не зазначив конкретних підстав, передбачених ч. 4 ст. 36 Закону №3038-VI, з яких декларація підлягала поверненню. Перелік таких підстав є вичерпним.



❗️ Зважаючи на викладені встановлені у справі обставини, Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій, що дії Департамент ДАБІ у Львівській області щодо неприйняття відповідного рішення за результатом перевірки декларації про початок виконання будівельних робіт в установлений законом строк та немотивоване повернення декларацій є протиправними.

⭕️ Наслідком порушення суб'єктом владних повноважень строку розгляду питання реєстрації декларації або її повернення є визнання такої декларації зареєстрованою.

📌 Законодавча неурегульованість строків передачі документів між суб'єктом надання адміністративних послуг та центром надання адміністративних послуг, не спростовує порушення ДАБІ у Львівській області строків, встановлених статтею 36 Закону №3038-VI для прийняття відповідного рішення.

🏠  Містобудування в Україні

ℹ️  Telegram-канал

Юрій БрикайлоDREAMDIM

Ⓒ 2020

Новий порядок проведення технічної інвентаризації

09 жовтня 2020 року розпочалося громадське обговорення проєкту постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку проведення технічної інвентаризації».

Метою прийняття постанови є встановлення чіткої процедури проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна.

Запропонований проєкт встановлює процедуру проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна та об’єктів незавершеного будівництва, щодо яких набуто право на виконання будівельних робіт, перелік об’єктів нерухомого майна, які підлягають технічній інвентаризації, склад, зміст інвентаризаційної справи, матеріалів технічної інвентаризації та технічних паспортів.

В даном випадку незрозуміло як проводити техінвентаризацію самочинно збудованого майна (будівельна амністія), оскільки згідно проєкту постанови, інвентаризувати можна лише об'єкти щодо яких оформлено дозвільні документи на будівництво...



В постанові відсутня норма про скасування чинності Наказу №127 Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, що викликає подив, оскільки запропонований проєкт постанови решулює ті самі питання, що й Інструкція. Звичайно, якщо взяти до уваги, що постанова КМУ має вищу юридичну силу порівняно з наказом, то будуть застосовуватися положення саме постанови; але у випадку, якщо в постанові не врегульовано ті чи інші моменти, то зможуть застосовуватися відповідні положення Інструкції.

Терміни:

🎯 самостійний об’єкт нерухомого майна – об’єкт що відповідає головним ознакам нерухомості, має статус головної речі, є самостійним за особистими характеристиками та функціональним призначенням та є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин. 

Приємно бачити, що термін «зберігач» не згадується в проєкті постанови. Будемо сподіватися, що створені наразі зберігачі, які опосередковано монополізували ринок техінвентаризації, та створювали лише додаткові складності, а також призводили до непотрібних витрат замовників технічної інвертаризації, припинять своє існування.

Самочинне будівництво

❗️ У разі встановлення під час проведення технічної інвентаризації, що на об’єкті було виконано будівельні роботи без дотримання вимог Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», виконавець вносить відповідну інформацію до Реєстру будівельної діяльності.

До запровадження Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва в частині створення інвентаризаційних справ, матеріалів технічної інвентаризації, технічних паспортів виконавець вносить відповідну інформацію в матеріали технічної інвентаризації та технічний паспорт, а також надає до електронного кабінету користувача першої черги Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва відомості про проведену технічну інвентаризацію об’єкта нерухомого майна.

Разом із цим, як зазначено було вище, незрозуміло чи можна в такому випадку здіснювати технічну інвентаризацію... Можливо держава планує зупинити дію будівельної амністії?...



На що варто звернути увагу в проєкті?

⭕️ На одній земельній ділянці допускається розташування декількох основних будівель різних за призначенням, які є самостійним об’єктом нерухомого майна (наприклад, якщо на пришкільній ділянці, крім школи, є ще житловий будинок для вчителів, то і школа, і житловий будинок є основними будинками).

⭕️ Гаражі, що належать до господарських (присадибних) будівель житлових будинків садибного типу, садових та дачних будинків не підлягають технічній інвентаризації як самостійні об’єкти нерухомого майна.

Під час технічної інвентаризації машиномісць у паркінгах з влаштованими гідравлічними (електричними) підйомниками технічний паспорт на окремі рівні одного машиномісця не виготовляється. Технічний паспорт у такому разі виготовляється один із зазначенням висоти. Межі машиномісця визначаються проектною документацією та нанесеною розміткою.



Інші положення проєкту

📌 Створення інвентаризаційних справ, матеріалів технічної інвентаризації, технічних паспортів з використанням Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва здійснюється з моменту її запровадження.

💥 Фізичним особам – підприємцям або юридичним особам, які відповідно до частини другої статті 393 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» проводять технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна протягом трьох років з моменту запровадження Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва забезпечити внесення до Реєстру будівельної діяльності матеріалів технічної інвентаризації, створених у період з 01.01.2013 до моменту запровадження ЄДЕССБ.

🏠  Містобудування в Україні

ℹ️  Telegram-канал

Юрій БрикайлоDREAMDIM

Ⓒ 2020

Дерегуляція у сфері земельних відносин (законопроект №2194)

07 жовтня 2020 року Комітет Верховної Ради України з питань аграрної та земельної політики підтримав до другого читання проект Закону про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин (реєстраційний №2194), повідомляється на сторінці асоціації «Український клуб аграрного бізнесу» у Facebook.



Проектом, зокрема, пропонується:    

Передати землі державної власності за межами населених пунктів (крім земель, які потрібні державі для виконання її функцій)  до комунальної власності сільських, селищних, міських рад (з 01.01.2021 року).

✅ Надати органам місцевого самоврядування повноваження щодо затвердження планів детального планування території за межами населених пунктів.

Скасувати інститути державної експертизи землевпорядної документації та агрохімічної паспортизації земель.

Скасувати погодження проектів землеустрою щодо відведення земельної ділянки та авторський нагляд за виконанням проектів землеустрою.

Скасувати погодження із Кабінетом Міністрів України продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення державної і комунальної власності іноземним юридичним особам.

📌 Виключити із Земельного кодексу України норми, які обмежують можливість іноземців та іноземних юридичних осіб придбавати вільні від забудови земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.

Усунути прогалини у земельному законодавстві:

  • можливість передачі права емфітевзису в оренду;
  • право спадкоємців громадян, які отримали земельну ділянку для ведення фермерського господарства, придбати її у власність.

✅ Встановити чітку процедуру реалізації переважного права на купівлю земельних ділянок.

✅ Надати повноваження із здійснення державного контролю за використанням та охороною земель:

  • обласним державним адміністраціям (які в перспективі, після завершення реформи децентралізації, будуть трансформовані у префектури),
  • виконавчим органам сільських, селищних, міських рад.

Скасувати окрему процедура видачі спеціальних дозволів на зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок як документів дозвільного характеру. Натомість, запроваджується загальне правило щодо визначення вимог щодо збереження поверхневого (родючого) шару ґрунту у будь-якій документації із землеустрою, проектні рішення якої передбачатимуть його порушення.



✅ Надати органам місцевого самоврядування повноваження щодо зміни цільового призначення земельних ділянок приватної власності.

✅ Відмовитися від існування спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із передбаченням існування натомість центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері кадастрової діяльності та геопросторових даних.

❌ Скасувати повноваження Верховної Ради України стосовно погодження зміни цільового призначення особливо цінних земель, вилучення земельних ділянок для розміщення та обслуговування будівель і споруд дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних організацій.

✅ На законодавчому рівні встановити правило, за яким зміна цільового призначення вказаних земельних ділянок не впливає на особливий режим використання територій в межах територій та об’єктів природно-заповідного фонду, а також земель, на яких розташовані пам'ятки культурної спадщини.

✅ Встановити правило, за яким особливий охоронний статус земель, на яких розташовані об'єкти культурної спадщини або об'єкти чи території природно-заповідного фонду, поширюються на землі будь-якого цільового призначення.

✅ Запровадити перевірку документації із землеустрою та оцінки земель вимогам нормативно-правових актів державними органами за принципом «одного дотику» та «мовчазної згоди», де ця публічна перевірка має поєднуватися із контролем топологічної зв’язності та відсутності накладання меж, для чого доцільно вилучити із законодавства вимоги щодо зайвих видів погоджень документації (крім випадків встановлення та зміни меж адміністративно-територіальних одиниць) та скасувати державну експертизу документації із землеустрою.

❌ Скасувати окрему процедуру переднього погодження матеріалів місця розташування об'єкта, який передбачається розмістити на земельній ділянці, адже вона лише повторює та дублює планувальні рішення щодо просторової композиції та параметрів забудови, котрі визначаються у містобудівній документації.

Розробляти документацію із землеустрою та технічну документацію з оцінки земель виключно у електронному вигляді та засвідчувати її електронним цифровим підписом розробника.



✅ Запроваджити правові гарантії повної відкритості та доступності документації із землеустрою, публічності її розгляду.

✅ Запровадити моніторинг ринку земель на підставі відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно із опублікуванням його результатів.

✅ Удосконалити законодавства про оцінку земель:

  • економічну оцінку земель виключити зі складу землеоціночних робіт як застарілий та архаїчний вид оцінки радянського періоду, що проводився в Україні у останнє ще у 1988 році і взагалі не застосовується у розвинених країнах із ринковою економікою;
  • уточнити склад суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель з метою ліквідації законодавчої колізії щодо реєстрації виконавців землеоціночних робіт у реєстрі сертифікованих інженерів-землевпорядників, що була помилково запроваджена у 2015 році;
  • надати статус публічної інформації технічній документації з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а також звітам про експертну грошову оцінку земельних ділянок державної та комунальної власності, а також у разі оцінки земельних ділянок для цілей оподаткування, нарахування і сплати інших обов’язкових платежів.

🏠  Містобудування в Україні

ℹ️  Telegram-канал

Юрій БрикайлоDREAMDIM

Ⓒ 2020