ФДМУ хоче прибрати 25-тивідсоткову «знижку» при визначенні ринкової вартості нерухомого майна

Фондом державного майна України було розроблено проєкт Закону Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів щодо функціонування Єдиної бази даних звітів про оцінку.

Наразі вказаний документ знову знаходиться на розгляді і Державній регуляторній службі України (раніше ДРС своїм рішенням від 23.07.2020 року №441 відмовила в погодженні вказаного регуляторного акту).

✅ Проєктом Закону запроваджується фіксована плата за формування електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості та реєстрацію звітів про оцінку з метою запобігання внесення недобросовісними суб’єктами оціночної діяльності (оцінювачами) недостовірної інформації до Єдиної бази та забезпечення фінансування функціонування Єдиної бази з державного бюджету.

🎯 Розмір плати за формування довідок становитиме 2,5% від прожиткового мінімуму для працездатної особи, встановленої на 1 січня календарного року, за одну операцію, а розмір плати за реєстрацію звітів про оцінку та інформації з них до Єдиної бази — 5%.



🎯 Також проєктом Закону, з метою однакового трактування понять у статтях 173, 174 Податкового кодексу, слово «оціночна» вартість замінено словом «ринкова» вартість.

❗️ Поруч із цим, з метою запобігання зниження обсягу надходжень до державного бюджету від податків під час здійснення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами на чверть, вказаним проєктом виключається норма про «межі допустимого 25-відсоткового цінового діапазону» при визначенні ринкової вартості об’єкта нерухомості.

На сьогодні: «реєстрація звіту про оцінку майна з присвоєнням йому унікального реєстраційного номера здійснюється Єдиною базою даних звітів про оцінку (далі — Єдина база) за умови, що визначена у звіті про оцінку майна ринкова вартість об’єкта нерухомості відрізняється не більше, як на 25 відсотків від оціночної вартості, визначеної Єдиною базою. У разі, якщо визначена у звіті про оцінку майна ринкова вартість об’єкта нерухомості відрізняється більше, як на 25 відсотків від оціночної вартості, визначеної Єдиною базою, Єдина база автоматично відмовляє в реєстрації звіту про оцінку».

На думку ФДМУ зазначена норма легалізує «знижку» від ринкової вартості об’єкта нерухомості в розмірі 25 відсотків, що створює реальний ризик того, що сторони правочину навмисно визначатимуть оціночну вартість об’єкта нерухомості зі знижкою 25 відсотків, користуючись запропонованою нормою. Це потенційно знизить обсяг надходжень до державного бюджету від податків під час здійснення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами на чверть.



⭕️ Разом із тим, досі невідомо чи буде «автоматична» вартість дійсно «адекватною» та відповідати реаліям ринку, я писав раніше: якщо оновлений модуль електронного визначення оціночної вартості Єдиної базу даних звітів про оцінку, а також алгоритми встановлення Єдиною базою співставних об’єктів нерухомості, не будуть враховувати усі фактори, що дійсно впливають на вартість майна, то, швидше за все, сторони угоди по придбанню квартири або земельної ділянки будуть нести суттєво більші витрати, ніж 1860 грн., які в 2019-му «забирали» електронні майданчики (які в результаті було ліквідовано).

Ситуації, коли визначена оціночна вартість нерухомого майна, переважала його реальну ринкову вартість (погоджену обома сторонами ціну), не така вже й рідкість.

На мою думку, а також зважаючи на те, що 01.07.2020 року так і не було запущено автоматичне визначення вартості майна — без залучення оцінювача, скасування норми про «межі допустимого 25-відсоткового цінового діапазону» при визначенні ринкової вартості об’єкта нерухомості є необґрунтованим кроком.



📌 Також проєкт передбачає внесення змін у розділі II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості з та прозорості реалізації майна»:

  1. у пункті 3 слова «прямо, безперешкодно та безоплатно» замінити словами «прямо та безперешкодно» (існуюча норма: «...реєстрація звітів про оцінку та інформації з них, а також перевірка реєстрації звітів про оцінку в Єдиній базі даних звітів про оцінку здійснюються прямо, безперешкодно та безоплатно суб’єктами оціночної діяльності (оцінювачами) та нотаріусами.»);
  2. в абзаці другому пункту 4 слова «прямим, безперешкодним та безоплатним» замінити словами «прямим та безперешкодним» (існуюча норма: «...забезпечити функціонування Єдиної бази даних звітів про оцінку з прямим, безперешкодним та безоплатним внесенням суб’єктами оціночної діяльності (оцінювачами) до Єдиної бази даних звітів про оцінку та інформації з них про вартість об’єктів нерухомості, а також безперешкодну та безоплатну перевірку нотаріусами факту реєстрації таких звітів в Єдиній базі даних звітів про оцінку.»).

🏠  Містобудування в Україні

ℹ️  Telegram-канал

Юрій БрикайлоDREAMDIM

Ⓒ 2020

Посилено відповідальність за самовільне зайняття земельних ділянок та використання ділянок не за цільовим призначенням

Уряд своєю Постановою №800 від 09 вересня 2020 року вніс зміни до Методики визначення розміру шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу.



Вказаною постановою передбачено:

  • збільшення розміри сум середньорічного доходу від використання земель за цільовим призначенням;
  • збільшення розміри сум середньорічного додаткового доходу, отриманого внаслідок фактичного використання земельних ділянок не за цільовим призначенням;
  • збільгення розмірів нормативних втрат від знищення ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу, які використовуються при розрахунку розміру шкоди, спричиненої внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу;
  • внесення змін до Методики в частині порядку застосування коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки земель, який використовуються при розрахунку розміру шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу.

🏠  Містобудування в Україні

ℹ️  Telegram-канал

Юрій БрикайлоDREAMDIM

Ⓒ 2020

З 01.09.2020 року видача МУО та будівельних паспортів можлива виключно через Електронну систему (ЄДЕССБ)

В мережі почала з'являтися інформація про те, що з 01.09.2020 року видача містобудвних умов та обмежень (а також будівельних паспортів) можлива виключно із застосування Електронного кабінету/Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ).

Положення ч. 2 статті 26-1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діляьності», які встановлюють, що видача МУО може здійснюватися виключно в електронній формі через електронний кабінет або іншу державну інформаційну систему, інтегровану з електронним кабінетом, ... щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, хоч і набрали чинності, але згідно пункту 2 розділу II Закону № 199-IX від 17.10.2019 року не застосовуються з 1 грудня 2019 року по 30 листопада 2021 року.

Таким чином, до 30.11.2021 року видача вихідних даних (містобудвних умов та обмежень), технічних умов тощо може здійснюватися без застосування електронної системи.



❗️❗️ Поруч із цим, в липні 2020 року було принято постанову «Про реалізацію експериментального проєкту щодо запровадження першої черги Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва», відповідно до якої:

створення та внесення відомостей про містобудівні умови та обмеження, їх зміна, відмова у їх наданні, скасування та зупинення містобудівних умов та обмежень, будівельні паспорти забудови земельної ділянки, їх зміна, скасування та зупинення, внесення відомостей про містобудівні умови та обмеження, будівельні паспорти забудови земельної ділянки, які видані до запровадження експериментального проекту, виключно з використанням Реєстру є обов’язковим:

  • з 10 липня по 31 серпня 2020 р. — для уповноважених органів містобудування та архітектури, які письмово повідомили Мінрегіону про інституційну та технічну спроможність забезпечити належне використання Електронної системи із зазначенням дати початку її використання;
  • ❗️ з 1 вересня по 30 листопада 2020 р. — для всіх уповноважених органів містобудування та архітектури. До 1 вересня 2020 р. всі уповноважені органи містобудування та архітектури вживають заходів до забезпечення інституційної та технічної спроможності для належного використання Електронної системи.

Окрім того, з 01.07.2020 року всі органи містобудування та архітектури мають вносити в ЄДЕССБ графічні матеріали з будівельних паспортів та містобудівних умов та обмежень!

🏠  Містобудування в Україні

ℹ️  Telegram-канал

Юрій БрикайлоDREAMDIM

Ⓒ 2020

Зміни щодо видачі містобудівних умов та обмежень за відсутності кадастрового номеру

24.07.2020 року набрали чинності зміни до частини третьої статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», внесені ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» №711 від 17 червня 2020 року.

Вказаними змінами частину 3 ст. 29 ЗУ «Про регулювання містобудівної діляьності» доповнено новим абзацем:

«У випадках, визначених частиною четвертою статті 34 цього Закону та частиною першою статті 12-1 Закону України «Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи», кадастровий номер земельної ділянки зазначається у заяві за його наявності, а копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію додається до заяви за наявності».



Таким чином, врегульовано ситуацію, коли органи містобудвання та архітектури відмовляли у видачі містобудівних умов та обмежень у зв'язку з відсутністю у відповідній заяві кадастрового номеру ділянки, в ситуаціях, коли для отримання МУО взагалі не потрібна була наявність земельної ділянки (будь-яких прав на землю).

🏠  Містобудування в Україні

ℹ️  Telegram-канал

Юрій БрикайлоDREAMDIM

Ⓒ 2020

Визнання в судовому порядку права власності на об'єкт незавершеного будівництва не прийнятий в експлуатацію, не передбачено чинним законодавством

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у Постанові від 25.08.2020 року по справі №760/21223/17-ц щодо визнання права власності на багатоповерховий житловий будинок, прийшов до наступних висновків:

🎯 Установлено, що Департаментом містобудування та архітектури Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на замовлення позивача видано Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, яка належить йому на праві власності, зі змісту яких вбачається, що наміром забудови ділянки є будівництво зблокованих житлових (садибних будинків). Також вказаними умовами встановлена граничнодопустима висота будівель — не більше чотирьох поверхів (у тому числі цокольного та мансардного), тоді як, згідно технічних характеристик будинок має підвал, цокольний поверх, дев'ять поверхів та технічний поверх, що свідчить про порушення забудовником будівельних норм та правил, невідповідність будинку за розміром площі, поверховості та розміщенню, та є істотним відхиленням від проекту.



🎯 За таких обставин апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність передбачених законом підстав для визнання за позивачем права власності на нерухоме майно, оскільки визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва, не прийнятого до експлуатації, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено.

Тут варто згадати й про інше рішення ВС: визнання права власності на незавершене будівництво не надає об'єкту статусу нерухомого майна

🏠  Містобудування в Україні

ℹ️  Telegram-канал

Юрій БрикайлоDREAMDIM

Ⓒ 2020