31 січня 2020 року Мінрегіоном оприлюдненопроєкт Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» щодо запровадження автоматичного включення до Реєстру будівельної діяльності документів, які є підставою для прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з середніми (СС2) або значними (СС3) наслідками».
✅ Метою прийняття проєкту Закону є:
🎯 запровадження автоматичного включення до Реєстру будівельної діяльності документів, які є підставою для прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з середніми (СС2) або значними (СС3) наслідками,
🎯скорочення строків реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації,
🎯 взаємоузгодження між собою чинних норм Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
✅ Проєктом пропонується внести зміни до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», якими встановити, що:
строк реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації становить п’ять робочих днів;
з використанням Реєстру будівельної діяльності створюються, зокрема, такі електронні документи, як акт готовності об'єкта до експлуатації, повідомлення про відмову у підписанні акта готовності об’єкта до експлуатації;
подання акта готовності об’єкта до експлуатації є підставою для проведення огляду закінченого будівництвом об'єкта органом державного архітектурно-будівельного контролю, який здійснюється протягом десяти робочих днів;
забезпечується обов’язкова фото- та відео фіксація проведення процесу огляду закінченого будівництвом об’єкта посадовою особою, яка здійснила огляд, та їх завантаження до Реєстру будівельної діяльності;
прийняття рішення про підписання (відмову у підписанні) акта готовності об’єкта до експлуатації здійснюється після проведення огляду такого об’єкта органом державного архітектурно-будівельного контролю;
здійснюється автоматичне включення до Реєстру будівельної діяльності документів, які є підставою для прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з середніми (СС2) або значними (СС3) наслідками, шляхом створення в режимі реального часу програмними засобами Реєстру будівельної діяльності сертифіката про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта з присвоєнням реєстраційного номера в цьому реєстрі та оприлюдненням цієї інформації на порталі електронної системи;
прийняття рішення про відмову в підписанні акта готовності об’єкта до експлуатації здійснюється в режимі реального часу програмними засобами Реєстру будівельної діяльності, шляхом створення повідомлення про відмову в підписанні акта готовності об’єкта до експлуатації з одночасним присвоєнням реєстраційного номера в цьому реєстрі та оприлюдненням цієї інформації на порталі електронної системи;
виконувати будівельні роботи без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт забороняється, крім переліку будівельних робіт, який затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 07 червня 2017 року №406.
📌 У випадку прийняття, Закон набере чинності з 01 січня 2021 року, але не раніше дня його офіційного опублікування.
Проектна документація на об'єкти будівництва, побудовані повністю або частково відповідно до затвердженого проекту, не підлягає коригуванню у зв'язку з введенням нових нормативних актів, за винятком випадків, коли таке коригування зумовлено підвищенням у нових нормативних актах таких вимог безпеки: забезпечення механічного опору та стійкості (міцності), електро- , вибухо- , пожежобезпечності, енергоефективності об'єкта та вимог нормативів з питань створення умов для безперешкодного доступу для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення.
Зазначений виняток не застосовується до об'єктів будівництва, спорудження яких здійснюється на підставі документів, що дають право на виконання будівельних робіт, та у строки, визначені проектною документацією, якщо інше не передбачено договором на виконання будівельних робіт.
⭕️ Таким чином, коригуванню підлягає лише проектна документація на об'єкти будівництва щодо яких на момент введення нових нормативних актів не отримано право на виконання будівельних робіт(залишається питання чи мають при цьому ще бути і розпочаті вказані роботи).
🎯 Також, Наказом №314 пункт 20 Порядку викладено у такій редакції: «20. Оформлення проектної документації має відповідати державним стандартам щодо проектної документації на будівництво об'єктів, крім випадків розроблення проектної документації із застосуванням технологій будівельного інформаційного моделювання, із зазначенням у пояснювальній записці до проекту будівництва особливостей оформлення проектної документації.».
Проєкти змін, громадське обговорення та прийняття
02.12.2019 року Мінрегіоном, з метою удосконалення порядку коригування, розроблення та оформлення проектної документації на будівництво об’єктів відповідно до сучасних вимог щодо розвитку інформаційних технологій та прискорення реалізації проектів будівництва, було оприлюдненопроєкт Наказу про внесення змін до Порядку розроблення проектної документації на будівництво об’єктів. Пропозиції до вказаного проєкту мали прийматися протягом місяця, тобто до 02.01.2020 року.
04.12.2019 року проєкт наказу надходить в Державну регуляторну службу України (ДРС) на погодення (Погоджено рішенням №533 від 16.12.19 року).
23.12.2019 року до ДРС надходить відкоригована редакція наказу (чинна редакція наказу №314), яку було погоджено рішенням №562 від 27.12.19 року.
⭕️ Так з 16.01.2020 року, зміни
характеристик об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці,
вносяться під час проведення державної реєстрації права власності на такий
об’єкт у результаті вчинення дій, спрямованих на набуття, зміну або припинення
речових прав.
📌 Нижче розглянемо до чого вже призвело таке нововведення у випадках реконструкції об'єктів нерухомого майна, та які наслідки можна очікувати в майбутньому. А також чи є в цій нормі протидія рейдерству чи може навпаки...
Реконструкція та право власності
🎯 Реконструкція (згідно ДБН А.2.2-3:2014) — перебудова прийнятого в експлуатацію існуючого об'єкта, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).
Реконструкція відноситься до будівельних робіт.
Отже, реконструкція є змінами характеристик об’єкта нерухомого майна!
🎯 Цивільний кодекс України (ст. 331) визначає, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
А згідно ч. 3 ст. 331 ЦКУ, до завершення будівництва (створення майна) особа вважається лише власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
Під час формування та реєстрації заяви щодо державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, утворений у результаті нового будівництва чи реконструкції, на об’єкт незавершеного будівництва автоматично за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у режимі реального часу отримуються відомості Єдиного реєстру документів ... про документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, або у разі проведення державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва — про документ, що відповідно до вимог законодавства дає право на проведення будівельних робіт.
⭕️ Таким чином, аналізуючи норми чинного законодавства можна дійти висновку, що в результаті реконструкції створюється нова річ — новий об'єкт нерухомості, який вводиться в експлуатацію та право власності на який підлягає державній реєстрації!
Проте, на мою думку, законодавець зазначивши, що «зміни характеристик об'єкта нерухомого майна»не підлягають державній реєстрації, призвів до того, унеможливив реєстрацію права власності на реконструйований об'єкт нерухомого майна. А отже, створив колізію, коли особа стає власником (згідно правовстановлюючих документів) «неіснуючого» об'єкта нерухомості, а згідно положень ЦКУ стає власником будівельних матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі реконструкції.
Разом із тим, щоб стати власником новоствореного в результаті реконструкції нерухомого майна особі потрібно «вчинити дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав», тобто, виходячи з таких положень, особа має, наприклад, подарувати або продати таке «майно», хоча і не має подібного наміру. Хоча тут постає питання: власником якого об'єкту тоді є така особа?
Протидія чи сприяння рейдерству?
Зважаючи на те, що право власності на новостворене в результаті реконструкції нерухоме майно не зареєстровано, а особа є лише власником «вже неіснуючого» майна та власником будматеріалів і обладнання, виникає питання, яким чином особа зможе захистити свої права саме на новостворене нерухоме майно.
Нажаль, я зараз ще не готовий дати відповідь на це питання.
❗️ Проте, можу вже спрогнозувати можливий розвиток подій саме в розрізі «рейдерства»: власник невеликої виробничої будівлі (наприклад, цеху площею 100 кв.м) здійснив законну реконструкцію цього цеху і отримав в результаті комплекс будівель виробничого призначення (завод) площею 15 000 кв.м. При цьому, на руках «власник» має правовстановлюючі документи на «старий цех» (якого вже не існує!), комплект дозвільних документів на будівництво, а також документ про прийняття об'єкту в експлуатацію. І все. Жодного зареєстрованого права власності на завод особа не має!
В «потрібний» момент зацікавлені особи скасовують документ про прийняття в експлуатацію, і «власник» вже не може експлуатувати завод, і одночасно позбавляється можливості зареєструвати своє право власності навіть «у результаті вчинення дій, спрямованих на набуття, зміну або припинення речових прав» (оскільки об'єкт вважається не введеним в експлуатацію).
ℹ️ У зв'язку з цим, вирішено додати нову підписку в DabiBot з можливістю моніторингу статусу (в т.ч. скасуання) документів про прийняття об'єкту в експлуатацію!
Податки, які не надійдуть в місцеві бюджети
Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки: згідно підпунктів 266.3.2 та 266.3.3 пункту 266.3 ст. 266 Податкового кодексу України —
База оподаткування об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, які перебувають у власності фізичних осіб, обчислюється контролюючим органом на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що безоплатно надаються органами державної реєстрації прав на нерухоме майно та/або на підставі оригіналів відповідних документів платника податків, зокрема документів на право власності.
База оподаткування об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності юридичних осіб, обчислюється такими особами самостійно виходячи із загальної площі кожного окремого об’єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об’єкт.
Таким чином, при визначення розміру податку можуть бутим використані виключно дані ДРРП або дані документів, які підтверджують право власності на об'єкт.
❗️ Оскільки з 16.01.2020 року стало неможливим зареєструвати право власності на реконструйований об'єкт, платник податку, який мав об'єкт площею 70 кв.м, а в результаті реконструкції його площа стала, наприклад, 250 кв.м, 550 кв.м або навіть 5 000 кв.м, буде сплачувати податок за 70 кв.м, оскільки саме така площа буде відображена в ДРРП та його правовстановлюючих документах!
На мою думку, місцеві бюджети можуть недоотримати досить суттєві кошти!
Земля
Також, аналогічно до ситуації з реконструкцією об'єктів нерухомого майна, не підлягає також державній реєстрації в ДРРП і зміна цільового призначення земельної ділянки.
Фактично, після зміни цільового призначення в особи буде на руках правовстановлюючий документ, де буде зазначено неіснуюче цільове призначення. До яких наслідків це може призвести, потрібно ще проаналізувати. Це вже для наступного матеріалу!
