⭕️ Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду розглянувши справу №916/1986/18 про скасування реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації, визнання недійсним та скасування свідоцтва про право власності, скасування рішення державного реєстратора, скасування державної реєстрації права власності та зобов'язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, виніс постанову від 12.06.2019 року, в якій прийшов до наступних висновків:
🎯 Зі змісту положень статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю вбачається, що для усунення можливості зловживання правом на перевірки, сукупність заходів, які здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю за додержанням вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил можуть здійснюватися лише під час виконання відповідними суб'єктами підготовчих та будівельних робіт.
📌 Тобто за загальним правилом такі перевірки можливі щодо тих об`єктів, які знаходяться в процесі будівництва.
❗️ Виключенням із цього загального правила є виявлення факту самочинного будівництва у зв'язку з чим, такі перевірки можуть стосуватися й збудованого об'єкту.
🎯 Після реєстрації права власності на збудований об'єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об'єкту до експлуатації, остання вичерпала свою дію фактом виконання, в зв'язку з чим, оскаржуваною у справі декларацією будь-які права або охоронювані законні інтереси позивача не порушуються, а скасування реєстрації такої декларації не буде нести будь-яких правових наслідків.Сам факт реєстрації такої декларації та отримання свідоцтва на право власності на підставі неї виключає можливість віднесення спірного об'єкту нерухомого майна до самочинного в силу його узаконення, в зв'язку з чим висновки судів про незаконність проведення позапланової перевірки щодо зазначеного об'єкту нерухомого майна, на яку у своїй позовній заяві посилається скаржник також є правомірними.
📌 Не може визнаватись законною перевірка контролюючого органу такого об`єкта та акти, оформлені за результатами державного архітектурно-будівельного контролю. Аналогічна правова позиція міститься, зокрема, у постановах Верховного Суду від 19 вересня 2018 року у справі №804/1510/16 та від 02 жовтня 2018 року у справі №465/1461/16-а.
⭕️ 26.06.2019 року Кабінет Міністрів України прийняв постанову, згідно якоїзнову має з'явитися можливість отримати інформацію про всі об'єкти нерухомості одного власника за єдиним запитом, а не подавати запити щодо кожного окремого об'єкту!
✅ Таким чином, отримати інформацію про всі об'єкти конкретної особи можна буде оплативши лише один платіж за запит про надання інформації з ДРРП щодо цієї особи, а не оплачуючи інформацію по кожному об'єкту окремо, як це відбувається останні кілька місяців.
📌 Також, будемо сподіватися, що не буде стягуватися оплата у випадках відсутності будь-якої інформації в Реєстрі речових прав(ДРРП), як це було раніше. Оскільки зараз, потрібно спершу оплатити запит, а лише потім дізнатися чи є інформація в ДРРП, тому іноді виникають ситуації, що оплативши Інформаційну довідку, заявник, фактично, не отримує жодної інформації.
При плануванні забудови земельної ділянки або здійснення реконструкції чи добудови постають питання щодо допустимих відстаней як між будинками, будівлями та спорудами на власній та сусідніх ділянках, так і відстанями до меж ділянок, існуючих мереж, джерел водопостачання, ліній електропередачі тощо.
Наведена в матеріалі інформація буде корисна всім, хто зараз вибирає ділянку для будівництва власного будинку. Вона дозволить зрозуміти чи вдасться розмістити будинок та господарські споруди так, як заплановано; чи ділянка виявиться мало придатною до забудови.
➡️ Наразі є велика кількість різноманітних графічних матеріалів в мережі Інтернет, де вказані відстані від тих чи інших об'єктів до меж ділянок, проте в більшості своїй наведена в них інформація не відповідає наявній в чинному законодавстві України.
⭕️ Перш за все — відстані до меж ділянки: згідно п. 3.25* ДБН 360-92, для догляду за будівлями і здійснення їх поточного ремонту відстань до межі сусідньої ділянки від найбільш виступної конструкції стіни треба приймати не менше 1,0 м.При цьому повинно бути забезпечене влаштування необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть стіканню атмосферних опадів з покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок.
📌 Новим ДБН Б.2.2-12:2019 передбачається, що для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м!
Разом із цим, варто зазначити, що деякі органи містобудування та архітектури вже довгий час «вимагають» відступати від меж земельної ділянки 4 м!
✅ Допускається розміщення гаража по лінії забудови за умови погодження з місцевими органами архітектури і містобудування.
✅Житлові будинки слід розміщувати з відступом від червоних ліній вулиць: магістральних — не менше 6 м, житлових — не менше 3 м.
Примітка: за наявності конструкцій будинків і споруд, що виступають більше, як на 1 м, виготовлених із спалимих матеріалів, приймається відстань між цими конструкціями.
Важливо: при різних вимогах (протипожежних, санітарно-гігієнічних та ін.) до мінімально допустимих відстаней між будинками і спорудами при проектуванні треба приймати величини, найбільші з них.
Відстань від будинків та споруд до дерев і чагарників:
Зовнішня стіна будинку і споруди до стовбурів дерев — 5,0 м.
Зовнішня стіна будинку і споруди до чагарників — 1,5 м.
📌 Новим ДБН Б.2.2-12:2019 передбачається, що відстань від межі суміжної земельної ділянки до стовбурів дерев, які висаджуються має бути не менше ніж 4-6 м в залежності від величини крони (але не менше ½ діаметру крони дерева), а до кущів 1,0 м.
Протипожежні вимоги (відстані)
⭕️ Відстані між будинками і спорудами приймаються у світлі між зовнішніми стінами або іншими конструкціями. За наявності конструкцій будинків і споруд, що виступають більше, як на 1 м, виготовлених із спалимих матеріалів, приймається відстань між цими конструкціями.
Відстань між стінами будинків без віконних прорізів допускається зменшувати на 20%, за винятком будинків певних ступенів вогнестійкості (див. примітку 3 Таблиці 1 Додатку 3.1 ДБН 360-92).
⭕️ Відстані між будинками і спорудами залежать від ступеню вогнестійкості будинків, так:
🎯 між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) I та II ступеню вогнестійкості (детальніше про ступені вогнестійкості написано в кінці статті) розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути 6 м.
🎯 між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) I та II ступеню вогнестійкостіта будинками III ступеню вогнестійкості протипожежний розрив має бути 8 м!
🎯 між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) III ступеню вогнестійкості розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути 8 м! 📌 Під цю категорію підпадає найбільша кількість індивідуальних житлових, садових та дачних будинків!
🎯 між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) IIIа, IIIб, IV, IVа, V ступеню вогнестійкості (а саме, ) розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути від 10 до 15 м!
❗️ Для двоповерхових будинків каркасної і щитової конструкції V ступеня вогнестійкості, а також будинків, критих спалимими матеріалами, протипожежні відстані треба збільшувати на 20%.
Відстані між будинками I і II ступенів вогнестійкості допускається передбачати менше 6 м за умови, якщо стіна вищого будинку, розміщеного навпроти іншого будинку, є протипожежною.
✅ Мінімальні протипожежні розриви між житловими будинками і господарськими будівлями у межах однієї присадибної ділянки не нормуються.Отже, в межах приватної ділянки власник самостійно вирішує на якій відстані розміщувати будівлі та споруди!
✅Важливо: часткова реконструкція житлових будинків та господарських споруд на окремих садибних ділянках, які побудовані за раніше чинними нормативами, допускається за погодженням з місцевими органами архітектури і містобудування, державного пожежного та санітарного нагляду. В цьому випадку перебудова житлових будинків, їх господарських будівель та гаражів можлива за умови збереження існуючих відстаней між будівлями.
❗️ Відстані від меж забудови міських поселень до лісових масивів повинні бути не менше 50 м, а від забудови сільських поселень і ділянок садівницьких товариств — 20, 50, 100 м — відповідно до дерев листяного, мішаного і хвойного лісу.
📌 Потрібно звернути увагу, що новим ДБН Б.2.2-12:2019 передбачається, що протипожежна відстань від меж присадибних ділянок до лісових ділянок може бути зменшена, але повинна складати не менше ніж 15 м!
Охоронні та санітарно-захисні зони, а також інші обмеження забудови
❗️ В охоронних і санітарно-захисних зонах електричних мереж забороняєтьсябудувати житлові, громадські та дачні будинки!
Використання земельних ділянок в охоронних і санітарно-захисних зонах електричних мереж повинне бути письмово узгоджене з власниками цих мереж, державними органами пожежної охорони та санітарного нагляду.
⭕️ Відстань по горизонталі від проекцій крайніх проводів при їх найбільшому відхиленні до найближчих частин будинків і споруд, які виступають, та гаражів:
🎯 від повітряних ліній електропередачі напругою до 1 кВ (до 1000 Вольт) — 2 м; до 20 кВ — 10 м; 35 кВ — 15 м; 110 кВ — 20 метрів.
🎯 від підземних (кабельних) ліній електропередачі (незалежно від напруги) — 1 м по обидві сторони лінії.
Охоронні зони електричних мереж також встановлюються за периметром трансформаторний підстанцій, розподільних пунктів і пристроїв — на відстані 3 м від огорожі або споруди.
⭕️ Відстані по горизонталі (у світлі) від найближчих підземних інженерних мереж до будинків і споруд слід приймати за додатком 8.1, таблиця 1 ДБН 360-92:
🎯 від фундаментів будинків і споруд до водопроводу і напірної каналізації — 5 м;
🎯 від фундаментів будинків і споруд до самопливної каналізації (побутової і дощової) — 3 м;
🎯 від фундаментів будинків і споруд до газопроводів горючих газів — від 2 до 10 метрів (в залежності від тиску). Зменшення відстаней можливе за умови виконання вимог п. 7.12 ДБН В.2.5-20:2018 Газопостачання.
Інші відстані та обмеження
➡️ Майданчики для сміттєзбірників загального користування слід розміщувати на відстані не менше ніж 20 м від стін житлового будинку, їх розміри та кількість визначаються розрахунком.
➡️ Пунктом 3.26 ДБН 360-92 передбачено, що відповідно до санітарних вимог майданчики для компосту, дворові вбиральні та очисні споруди каналізації повинні знаходитись у глибині двору не ближче 15 м від вікон житлових будинків, в тому числі і сусідніх садиб, сараї для утримання худоби і птиці — не ближче 12 м. При цьому, господарські будівлі й гаражі допускається об'єднувати на суміжних ділянках.
➡️ Садибна забудова площею ділянок менше 600 м2 повинна забезпечуватися централізованим водопроводом, а малоповерхова забудова площею приквартирних ділянок менше 300 кв.м — водопроводом і каналізацією.
⭕️ Ступені вогнестійкості
Ступені вогнестійкості визначені ДБН В.1.1-7-2016 Пожежна безпека об’єктів будівництва, проте інформація у вказаному ДБН навряд буде корисною пересічному громадянину, тому дозволю собі навести тут визначення з попереднього ДБН В.1.1-7-2002, який містив Конструктивні характеристики будинків залежно від їхнього ступеня вогнестійкості:
І, ІІ - Будинки з несучими та огороджувальними конструкціями з природних або штучних кам’яних матеріалів, бетону, залізобетону із застосуванням листових і плитних негорючих матеріалів.
ІІІ — Будинки з несучими та огороджувальними конструкціями з природних або штучних кам’яних матеріалів, бетону, залізобетону. Для перекриттів дозволяється застосовувати дерев’яні конструкції, захищені штукатуркою або негорючими листовими, плитними матеріалами, або матеріалами груп горючості Г1, Г2. До елементів покриттів не висовуються вимоги щодо межі вогнестійкості, поширення вогню, при цьому елементи горищного покриття з деревини повинні мати вогнезахисну обробку.
ІІІа — Будинки переважно з каркасною конструктивною схемою. Елементи каркаса – з металевих незахищених конструкцій. Огороджувальні конструкції – з металевих профільованих листів або інших негорючих листових матеріалів з негорючим утеплювачем або утеплювачем груп горючості Г1, Г2.
ІІІб — Будинки переважно одноповерхові з каркасною конструктивною схемою. Елементи каркаса – з деревини, підданої вогнезахисній обробці. Огороджувальні конструкції виконують із застосуванням деревини або матеріалів на її основі. Деревина та інші матеріали групи горючості Г3, Г4 огороджувальних конструкцій мають бути піддані вогнезахисній обробці або захищені від дії вогню та високих температур.
IV — Будинки з несучими та огороджувальними конструкціями з деревини або інших горючих матеріалів, захищених від дії вогню та високих температур штукатуркою або іншими листовими, плитними матеріалами. До елементів покриттів не висовуються вимоги щодо межі вогнестійкості та межі поширення вогню, при цьому елементи горищного покриття з деревини повинні мати вогнезахисну обробку.
IVa — Будинки переважно одноповерхові з каркасною конструктивною схемою. Елементи каркаса – з металевих незахищених конструкцій. Огороджувальні конструкції – з металевих профільованих листів або інших негорючих матеріалів з утеплювачем груп горючості Г3, Г4.
V — Будинки, до несучих і огороджувальних конструкцій яких не висуваються вимоги щодо межі вогнестійкості та межі поширення вогню.
