Місяць: Січень 2022

З моменту публікації попереднього матеріалу про обмеження висотності пройшло вже досить багато часу, та відбулися досить суттєві зміни, саме тому я вирішив написати оновлену статтю про норми та обмеження щодо висотності (поверховості) об'єктів (зокрема, в м. Києві).

Нижче мова буде йти про норми, які розповсюджується на всю території України (зокрема, положення ДБН Б.2.2-12:2019), а також буде окремо описано норми, які стосуються міста Києва.

Регулювання висотності на місцевому рівні здійснюється, зокрема, на підставі генерального плану, історико-архітектурного опорного плану, зонінгу тощо.

Нормативні обмеження висотності (згідно ДБН)

🎯 ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій (чинний з 01.10.2019 року)

ДБН Б.2.2-12:2019 вводить новий термін «блакитні лінії» — лінії обмеження висоти та силуету забудови, спрямовані на регулювання естетичних та історико-містобудівних якостей забудови.

Поверховість будинків в межах територій садибної забудови не може перевищувати 3-х поверхів без урахування мансарди. Розміщення багатоквартирних (секційних) будинків в кварталах садибної забудови не допускається!

Також ДБН Б.2.2-12:2019 встановлює, що максимально допустима висота (поверховість) житлової забудови визначається від чисельності населення та класифікації населеного пункту, з врахуванням встановлених обмежень щодо охорони культурної спадщини, а саме:

• сільські населені пункти чисельністю до 1 тис. осіб – виключно садибна забудова (прим. до 3 поверхів без урахування мансарди (з земельними ділянками), 1-3 поверхи (у сільських населених пунктах));
• сільські населені пункти чисельністю понад 1 тис. осіб – садибна забудова та багатоквартирні житлові будинки висотою до 12 м (до 4-х поверхів включно);
• селища (селища міського типу) – садибна забудова та багатоквартирні житлові будинки висотою до 15 м (до 5 поверхів включно);
• міста чисельністю до 50 тис. осіб включно – садибна забудова та багатоквартирні житлові будинки висотою до 27 м (до 9 поверхів включно);
• міста чисельністю понад 50 до 100 тис. осіб включно – садибна забудова та багатоквартирні житлові будинки висотою до 48 м (до 16 поверхів включно);
• міста чисельністю понад 100 тис. осіб – висотність багатоквартирної житлової забудови встановлюється містобудівною документацією.

Як бачимо в новому ДБН Б.2.2-12:2019 обмеження висотності вказано і в поверхах, і в метрах! Разом із тим, щодо висотності садибної забудови, то в таблиці 6.1. зазначено, що мова йде про середню поверховість забудови — без зазначення обмеження в метрах, що може призводити до певних зловживань, про які напишу нижче.

❗️ Проте, вказані вище положення ДБН діяли лише до 01.09.2021 року, оскільки вони були оскаржені в судовому порядку!

Так, суд визнав протиправним та скасував наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26.04.2019 №104 в частині затвердження абзацу 2 пункту 6.1.3 Державних Будівельних Норм Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій», а саме «Максимально допустима висота* (поверховість) житлової забудови визначається від чисельності населення та класифікації населеного пункту, та визнав протиправним та нечинним абзац 2 пункту 6.1.31 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій» «Розміщення багатоквартирних (секційних) будинків в кварталах садибної забудови не допускається».

Суд апеляційної інстанції залишив рішення ОАСК в силі; а касаційну скаргу було повернуто.

❗️ Таким чином, на сьогодні (з 01.09.2021 року) немає заборони на розміщення багатоквартирних (секційних) будинків в кварталах садибної забудови, а також немає обмежень повисотності в залежності від чисельності населення та класифікації населеного пункту.

Фактично, єдиним обмеженням у ДБН Б.2.2-12:2109 залишилося наступне: поверховість будинків в межах територій садибної забудови не може перевищувати 3-х поверхів без урахування мансарди.

🎯 ДБН В.2.2-41:2019 Висотні будинки і комплекси (чинний з 01.01.2020 року)

Чинний на сьогодні ДБН В.2.2-41:2019 Висотні будинки і комплекси застосовують для проектування та будівництва висотних житлових будинків і громадських будівель (надалі — висотних будівель) з умовною висотою понад 73,5 м, відповідно до ДБН В.1.1-7 (прим. на сьогодні чинним є ДБН В.1.1-7-2016 Пожежна безпека об’єктів будівництва), в тому числі житлових будинків висотою до 100 м включно та громадсбких будівель висотою до 150 м включно.

Проте щодо обмежень висотності вказаний ДБН містить лише рекомендації: «не рекомендується розташування висотних будинків на приаеродромних територіях та в зонах маневрування повітряних суден на території України, а також у зонах обмеження житлової забудови навколо аеродрому».

Отже, ДБН В.2.2-41:2019 Висотні будинки і комплекси не містить конкретних обмежень щодо висоти чи поверховості будівель.

Нові межі буферних зон Софії та Лаври (і збільшення висотності на Хрещатику)

Наказом Міністерства культури, молоді та спорту України від 31 січня 2020 року №412 «Про затвердження меж та режимів використання буферної зони об’єкта всесвітньої спадщини ЮНЕСКО «Київ: Собор Святої Софії та прилеглі монастирські споруди, Києво-Печерська Лавра» затверджено нові межі та режими використання буфернихої зони об’єкта всесвітньої спадщини ЮНЕСКО, що визначені науково-проектною документацією «Визначення меж та режимів використання буферної зони об’єкта всесвітньої спадщини ЮНЕСКО».

⭕️ Вказаним документом збільшено розмір буферної зони більше ніж на 100 гектарів, тепер до неї повністю увійшли вулиця Хрещатик, Майдан Незалежності, обидві сторони вулиці Прорізної, Андріївський пагорб, Володимирська гірка, схили Дніпра, територія Парку Слави та Другої світової війни.

Наказом буферну зону поділено на 9 підзон, кожна з яких має не тільки обмеження по висотності забудови, а й також а в одній із підзон нове будівництво взагалі заборонено — Режими гранично-допустимої висоти об'єктів нового будівництва та реконструкції.

❌ Заборона нового будівництва стосується, зокрема, пагорбів вздовж Дніпра, Майдану Незалежності, території навколо Софії Київської, частково вулиці Володимирської, Андріївського узвозу майже до 30-х номерів.

Щодо обмеження максимальної висоти будівель: гранична висота (як і раніше) диферційована в залежності від зони — і тепер складає від 12 м до 34 м (невелика частина вулиці Хрешатик, район готелю Дніпро).

📌 Потрібно нагади, що вулиця Хрещатик входить до Центральної планувальної зони міста Києва, де, як зазначено вище, чинним Генеральним планом обмежено максимальну висотність 27 метрами! Таким чином, Наказ Мінкульту на сьогодні не відповідає Генплану столиці, в отже максимальна висота будівельна Хрещатику не повинна перевищувати 27 м.

Приаеродромні території та об’єкти

В межах міста Києва та у столичному регіоні розташовано низку аеродромів, зокрема: Бориспіль, Київ (Жуляни), Антонов-1, Антонов-2, Київ (Бузова); а також вертодром Парковий (Дніпро-1) та інші.

Для зазначених об'єктів встановлено різні зони, в яких діють обмеження щодо максимальної висоти будівель (див. Генеральний план міста Києва), а також зони, де висотність того чи іншого об'єкту будівництва підлягає погодженню з Державною авіаційною службою України та Державним підприємством обслуговування повітряного руху України (Украерорух).

⭕️ Погодженню підлягає місце розташування і висота, зокрема, таких об’єктів будівництва та реконструкції:

🎯 об’єкти заввишки 45 і більше метрів відносно контрольної точки аеродрому в радіусі до:

• 50 кілометрів для аеродромів класів А, Б, В, Г (прим. Бориспіль та Київ (Жуляни));
• 25 кілометрів для аеродромів класів Д, Е і некласифікованих;
• 12 кілометрів для вертодромів (прим. Парковий);
• 2,5 кілометрів для злітно-посадкових майданчиків;

🎯 об’єкти незалежно від їх розміщення заввишки 100 і більше метрів над земною поверхнею!

✅ Як правило, в містобудівних умовах та обмеженнях (МУО) умовну висоту об'єкту (від і до), та зазначають, що максимальні відмітки висот будівлі мають бути погоджені з відповідними службами.

📎 Для інформації: Поверхні перешкод аеропорту Бориспіль

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2022

25 січня 2022 року прийнято за основу доопрацьований проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення положень стосовно вчинення нотаріальних та реєстраційних дій в процесі набуття прав на земельні ділянки (реєстраійний №6199), яким спрощується процедура придбання земельних ділянок для садівництва та для ведення особистого селянського господарства. Фактично, відбувається повернення до процедури, яка діяла до середини літа 2021 року.

В пояснювальній записці зазначно, що встановлена сьогодні процедура набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення є доволі складною, адже передбачає проведення перевірки нотаріусом набувача такого права численним вимогам закону до власника таких земельних ділянок. В середньому така процедура займає біля тижня-двох, і збільшує нотаріальні витрати. Особливо серйозною ця проблема є для продавців та покупців невеликих земельних ділянок для садівництва та земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, розташованих в межах населених пунктів. Такі земельні ділянки здебільшого не мають високої вартості, тому підвищені витрати, які вимушені сплачувати сторони договорів, створюють для них суттєві незручності.

Також існують і ніші проблеми, зокрема мова про необхідність нотаріусам при посвідченні правочинів щодо переходу права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення перевіряти наявність земельних ділянок у власності не лише їх набувача, а й члена подружжя, в тому числі і колишнього.

У зв’язку з тим, що інформація стосовно спільної власності подружжя на земельні ділянки відсутня у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, така перевірка проводиться нотаріусами вручну і займає значну кількість часу, що, знову ж таки, створює необґрунтовані складнощі сторонам договору та збільшує нотаріальні витрати. Крім того, включення до граничної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що можуть перебувати у власності однієї фізичної особи, земельних ділянок, які є спільною сумісною власністю подружжя,  в багатьох випадках заважає одному члену подружжя придбати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення у разі, якщо у власності іншого члена подружжя вже є земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Законопроект №6199 передбачає наступне:

🎯 Встановлення правила, за яким перевірка відповідності набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України не здійснюється при набутті у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення: для ведення садівництва площею, що не перевищує 0,25 га, і для ведення особистого селянського господарства площею до 2 га, розташованих в межах населених пунктів. При укладенні правочину щодо переходу права власності на такі земельні ділянки їх набувач перед вчиненням правочину про перехід права власності заявляє про дотримання вимог, визначених цією статтею, шляхом подання нотаріусу, що посвідчує відповідний правочин, заяви.

🎯 Встановлення, що площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що належать на праві спільної сумісної власності подружжю, враховується до загальної площі земельних ділянок лише того з подружжя (колишнього з подружжя), за ким зареєстровано право власності.

🎯 Надання можливості передачі переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення лише на певний строк, а не безстроково, як має місце зараз.

🎯 Встановлення правила, за яким у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі, суб’єктом якого є юридична особа, і така юридична особа передала переважне право громадянину України (у тому числі після зазначеного продажу земельної ділянки), громадянин, якому передане переважне право, має право пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця в порядку, визначеному частиною четвертою статті 130-1 цього Кодексу.

🎯 Розширення переліку осіб, яким заборонено набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення, включивши до нього учасників (акціонерів, членів) або кінцевих бенефіціарних власників юридичних осіб, до яких застосовано санкції;

🎯 Визначити підставами для незастосування відмови у державній реєстрації прав у випадку, коли обтяженням є:

• намір власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо її продажу або переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, передане іншій особі на підставі відповідного правочину;
• заборона передачі особою, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, земельної ділянки сільськогосподарського призначення в оренду;

🎯 Встановити, що у разі державної реєстрації набуття права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення за суб’єктом переважного права чи державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення одночасно проводиться державна реєстрація припинення переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, зареєстрованого в Державному реєстрі прав, без подання відповідної заяви заявником.

⭕️  Щодо п. 2, то тут варто навести висновок Головного науково-експертного управління від 13.12.2021: відповідно до абз. 6 ч. 4 ст. 130 ЗКУ (в редакції проекту) «при набутті у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення без проведення перевірки, визначеної у абзаці першому цієї частини, їх набувач перед вчиненням правочину про перехід права власності заявляє про дотримання вимог, визначених цією статтею, шляхом подання нотаріусу, що здійснює відповідний правочин, заяви». Проте із запропонованої редакції залишаються невизначеними дії нотаріуса щодо вказаної заяви, а також  наслідки виявлення у вказаній заяві недостовірної інформації після її подання. Зазначимо, що в результаті цього власниками відповідних земельних ділянок можуть стати фізичні та юридичні особи, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, пов’язані з ними особи, а також інші особи, яким відповідно до положення ч. 1 ст. 130 ЗКУ «забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення».

Земельний податок 2022: ставки, пільги, відповідальність

Сподіваюся, що навіть після врахування всіх зауважень, положення за яким перевірка відповідності набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 ЗКУ, не здійснюватиметься при набутті у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення (для ведення садівництва площею, що не перевищує 0,25 га, і для ведення особистого селянського господарства площею до 2 га, розташованих в межах населених пунктів), залишиться в законопроекті і його буде прийнято в найкоротші терміни.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2022

До Державної регуляторної служби України надійшов на погодження проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо використання смуги відведення автомобільних доріг загального користування суб’єктами господарювання».

Метою законопроекту є врегулювання в правовому полі питань використання смуги відведення автомобільних доріг загального користування суб’єктами господарювання для влаштування заїздів/виїздів та перехідношвидкісних смуг до об’єктів дорожнього сервісу та/або для перехрещення смуги відведення автомобільних доріг загального користування інженерними комунікаціями та мережами.

📌   Також проектом пропонується заборонити розміщення у межах смуги відведення об’єктів, які не є складовими автомобільних доріг загального користування, крім улаштування заїздів/виїздів та перехідношвидкісних смуг до об’єктів дорожнього сервісу та до об’єктів забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) відповідно до містобудівної документації та перехрещення автомобільних доріг інженерними комунікаціями та мережами. Розміщення у межах смуги відведення інших об’єктів, які не є складовими автомобільних доріг загального користування, пропонується заборонити.❗️

Законопроект передбачає зміну визначення терміну «об'єкти дорожнього сервісу» — спеціально облаштовані місця для зупинки маршрутних транспортних засобів, майданчики для стоянки транспортних засобів, майданчики відпочинку, видові майданчики, автозаправні станції, пункти технічного обслуговування, мотелі, готелі, кемпінги, торговельні пункти (у тому числі малі архітектурні форми), автозаправні комплекси, складські комплекси, пункти медичної та технічно-евакуаційної допомоги, пункти миття транспортних засобів, пункти приймання їжі та питної води, автопавільйони, а також інші об'єкти, на яких здійснюється обслуговування учасників дорожнього руху та які розміщуються на землях дорожнього господарства або на землях суміжних із землями дорожнього господарства та потребують їх використання для заїзду та виїзду на автомобільну дорогу.

Об’єкти дорожнього сервісу не є складовими частинами автомобільної дороги загального користування, крім випадків, якщо замовником їх будівництва чи розміщення у межах смуги відведення автомобільних доріг загального користування є власник чи орган управління цих автомобільних доріг загального користування.

⭕️   Зокрема, законопроектом запропоновано викласти в новій редакції статті 37 та 38 ЗУ «Про автомобільні дороги», а саме:

✔ 1. Стаття 37. Використання смуги відведення автомобільних доріг загального користування суб’єктами господарювання (поточна назва статті «Провадження виробничої діяльності на автомобільних дорогах»)

Право на використання смуги відведення автомобільних доріг загального користування надається суб’єкту господарювання після отримання дозволу на використання смуги відведення автомобільних доріг загального користування для влаштування заїзду/виїзду, перехідно-швидкісних смуг до об’єкта дорожнього сервісу та/або на перехрещення смуги відведення автомобільних доріг загального користування інженерними комунікаціями та мережами (далі – дозвіл), у порядку затвердженому КМУ.

...

Дозвіл є підставою для розроблення проєктної документації на розміщення суб’єктом господарювання об’єкта сервісу (прим. не зовсім зрозуміло про який об'єкт тут йде мова, якщо законопроектом забороняється розміщувати об'єкти дорожнього сервісу в межах смуг відведення) чи прокладання інженерних комунікації та мереж вздовж автомобільних доріг загального користування, яка затверджується у порядку, визначеному ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності».

Для отримання дозволу суб’єктом господарювання або уповноваженою ним особою подається заява, до якої додаються проектна документації на влаштування заїзду/виїзду та перехідно-швидкісних смуг із схемою організації дорожнього руху та/або на перехрещення автомобільної дороги загального користування інженерними комунікаціями та мережами.

...

Під час реконструкції та ремонтів автомобільних доріг загального користування перенесення заїздів/виїздів, перехідно-швидкісних смуг до об’єкта дорожнього сервісу, а також інженерних комунікацій та мереж в межах смуги відведення автомобільних доріг загального користування здійснюється за рахунок їх власника, про що дозвільний орган письмово інформує суб’єкта звернення не пізніше ніж за один місяць до початку проведення зазначених робіт.

В проектах будівництва нових чи реконструкції існуючих інженерних мереж та комунікацій слід передбачати їх прокладання за межами смуги відведення автомобільної дороги загального користування.

...

Вимоги цієї статті поширюються на суб’єктів господарювання, які мають намір використовувати смугу відведення автомобільних доріг загального користування для влаштування заїздів/виїздів, перехідно-швидкісних смуг до об’єкта забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) відповідно
до містобудівної документації та/або на перехрещення смуги відведення автомобільних доріг загального користування інженерними комунікаціями та мережам.

✔ 2. Окрім того, після набрання чинності вказаним Законом, розміщення рекламоносіїв у межах смуги відведення автомобільних доріг загального користування забороняється❗️ 

✔ 3. Також після набрання чинності Законом:

• суб’єктам господарювання протягом трьох років, у разі необхідності, привести до вимог державних будівельних норм параметри заїздів/виїздів та перехідно-швидкісних смуг влаштованих до об’єктів дорожнього сервісу після 2012 року та отримати дозвіл органу управління автомобільними дорогами загального користування;
• демонтаж рекламоносіїв, розміщених у смузі відведення автомобільних доріг загального користування, здійснюється власниками таких рекламоносіїв після закінчення строку дії відповідного дозволу, виданого дозвільним органом відповідно до Закону України «Про рекламу»;
• демонтаж рекламоносіїв встановлених в межах смуги відведення автомобільних доріг загального користування без дозволу здійснюється власниками автомобільних доріг загального користування;
• дозволи на розміщення рекламоносіїв в межах смуги відведення автомобільних доріг загального користування з необмеженим строком дії підлягають обов’язковому перегляду відповідним дозвільним органом відповідно до Закону України «Про рекламу» з визначенням обмеженого строку дії такого дозволу до трьох років.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2022