Місяць: Липень 2019

01 липня 2019 року набрав чинності Порядок реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об’єктам будівництва та об’єктам нерухомого майна, затверджений Постановою КМУ №367 від 27.03.2019 року.

Зазначений документ визначив порядок присвоєння та зміни адреси об’єкта будівництва, визначив уповноважені органи тощо. Також, вказаною вище постановою, у зв'язку із затердженням Порядку присвоєння адрес, було внесено зміни до Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Зокрема, з 01.07.2019 року змінено форми повідомлень та декларацій ДАБІ!

⭕️ Про новий порядок присвоєння адрес було написано в попередньому матеріалі, а в цьому — хотілося б звернути увагу на деякі нюанси.

🎯 Повідомлення органу уповноваженого з присвоєння адрес про прийняття об'єкту в експлуатацію:

Замовник будівництва протягом п’яти робочих днів з дня реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації або видачі відповідного сертифіката забезпечує направлення в електронній формі повідомлення про прийняття в експлуатацію об’єкта нерухомого майна відповідному уповноваженому органу з присвоєння адреси.

На мою думку, норма є «мертвою», оскільки: відсутня відповідальність за її порушення, не всі уповноважені органи мають, а головне перевіряють електронні адреси, а також знають, що робити із отриманими електронними повідомленнями.

Взагалі, мета направлення особою подібного повідомлення не до кінця зрозуміла: це або інформування, але не зрозуміло для чого і що має з цим роботи відповідний орган; або, за відсутності адреси, це має розцінюватися як повідомлення-звернення про присвоєння адреси? Проте, другий варіант малоймовірний, оскільки присвоєння адрес об'єкту нерухомого майна, який введено в експлуатацію, врегульовано порядком, зокрема пунктами 28-34 Порядку.

🎯 Реєстр ДАБІ та адреси

Доступ користувачів до даних реєстру (зокрема до інформації про зазначену в декларації та сертифікаті адресу об’єкта будівництва, присвоєну під час реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об’єктам будівництва та об’єктам нерухомого майна, дату і номер наказу про її присвоєння, найменування органу, який прийняв наказ) здійснюється безоплатно через офіційний веб-сайт Держархбудінспекції.

Станом на сьогодні, жодної подібної інформації в Реєстрі дозвільних документів ДАБІ немає, і невідомо, коли буде.

Разом із тим, ДАБІ вже почало незаконно відмовляти замовникам, у яких адреса була присвоєна до 01.07.2019 року (або будівельний паспорт/МУО були видані до 01.07.2019 року), у реєстрації повідомлень та/або декларацій, за відсутності заповнення пунктів, в які інформація вноситься виключно у разі, якщо адреса була присвоєна під час дії нового Порядку присвоєння адрес (тобто після 01.07.2019 року). Хоча, згідно чинного законодавства ці пункти не повинні взагалі заповнюватися, а ДАБІ, виходить, має можливість самостійно перевірити інформацію про присвоєння адрес за новим порядком у своєму ж власному реєстрі!

🎯 Реєстр адрес та містобудівний кадастр

Уповноважений орган з присвоєння адреси протягом п’яти робочих днів з дня отримання від замовника будівництва документів, визначених частиною третьою статті 27 або частиною третьою статті 29 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” забезпечує внесення інформації про присвоєння адреси об’єкту будівництва до реєстру адрес (який ведеться відповідно до Положення про містобудівний кадастр, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 травня 2011 р. №559) та забезпечує розміщення скан-копії рішення про присвоєння адреси об’єкту будівництва в реєстрі містобудівних умов та обмежень.

Наскільки мені відомо, містобудівний кадастр ведеться у невеликій кількості населених пунктів, а навіть там, де він ведеться, його наповнення та актуальність дуже часто на вкрай низькому рівні.

А отже очікувати, що там з'явиться інформація про присвоєння адрес навряд варто.

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

Всім, хто відкладав оформлення документів на будівництво та оформлення збудованих будинків, раджу ближчим часом зайнятися отриманням будпаспортів, дозвільних документів на будівництво, техпаспортів, а також введенням в експлуатацію (в т.ч. по будівельній амністії) та оформленням права власності на нерухоме майно!

Чому саме зараз?

За останні 4-5 років процедури отримання будівельних паспортів, оформлення дозвільних документів ДАБІ та прийняття об’єктів в експлуатацію суттєво спростилися. Також, фактично з початку цього року запрацювала будівельна амністія без довідок архітектури.

І оформити будівництво приватного будинку та зареєструвати нерухомість стало дійсно значно простіше!

⭕️ Разом із тим, вже з липня 2019 року почалися певні складності при оформленні документів на будівництво та введенні в експлуатацію…

• Так, 01.07.2019 року змінилися форми повідомлень та декларацій ДАБІ.
• З 04.07.2019 року відключено електронну систему декларативних процедур у будівництві.
• З вересня очікується запровадження електронного кабінету забудовника.
• 01 жовтня 2019 року набере чинності новий ДБН Планування та забудова територій, який, зокрема, вплине на питання забудови садибних, садових та дачних будинків.
• Ближчим часом очікуються зміни в порядку оформлення будівельного паспорта забудови земельної ділянки.
• Також очікуються зміни до порядку проведення технічної інвентаризації нерухомого майна (оформлення техпаспортів).

Вказані зміни покликані спростити процедури оформення, проте, на мою думку, деякі процеси все ж ускладняться.

Звичайно, не можна передбачити, що буде в майбутньому, але спираючись на свій 15-річний досвід роботи, я рекомендую всім, хто відклав «до кращих часів» оформлення документації на будівництво, введення в експлуатацію вже збудованого будинку (в т.ч. і по будівельній амністії), або вирішив трохи пізніше зареєструвати право власності, зробити це найближчим часом.

✅ На мою думку, незважаючи на заплановане запровадження електронного кабінету забудовника (орієнтовно з вересня цього року) та створення Реєстру нерухомого майна, оформити документи стане складніше та/або дорожче.

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019

⭕️ Міноборони планує погоджувати місце розміщення та висоту об’єктів на приаеродромних територіях, а також висоту усіх об’єктів (незалежно від їх розміщення) заввишки 100 і більше метрів над земною поверхнею!

Окрім того, експлуатанти аеродрому отримають повноваження моніторингу несанкціонованого будівництва (реконструкції) та виконання умов погодженого місця розташування і висоти об’єктів на приаеродромних територіях та об’єктів, діяльність яких може вплинути на безпеку польотів державних повітряних суден та роботу засобів зв’язку, навігації та спостереження (радіотехнічного забезпечення) та їх маркування.

Висотність та погодження

Нещодавно я вже розглядав питання про обмеження висотності забудови та необхідності погодження місця розташування висотних будинків та інших об'єктів. Зокрема, розглядалися діючі обмеження на прикладі м. Києва, де з 01.01.2019 року не можна будувати висотки в центрі, але поруч із цим, в матеріалі було розглянуто і такий блок обмежень висотності будівель, як обмеження щодо висоти об'єктів на приаеродромних територіях.

Зокрема, згідно чинного на сьогодні законодавства, місце розташування та висоту об’єктів на приаеродромних територіях та об’єктів, діяльність яких може вплинути на безпеку польотів і роботу радіотехнічних приладів цивільної авіації, підлягає погодженню з Державною авіаційною службою України та, фактично, з Державним підприємством обслуговування повітряного руху України (Украерорух), а також з експлуатаційними службами (експлуатантами) аеропортів, вертодромів тощо.

Окрім того, погодженню з Державною авіаційною службою України підлягає місце розташування і висота усіх об’єктів будівництва та реконструкції заввишки 100 і більше метрів над земною поверхнею!

Новий Наказ Міноборони

Вже ближчим часом виникне необхідність додаткових погоджень подібних об'єктів з Міноборони України (а точніше зі структурним підрозділом Міноборони з питань регулювання діяльності державної авіації України (далі – Уповноважений орган з питань державної авіації)).

➡️ Так, 25 липня 2019 року до ДРС України на погодження надійшов проект Наказу Міноборони Про затвердження Порядку погодження місця розташування і висоти об’єктів на приаеродромних територіях та об’єктів, діяльність яких може вплинути на безпеку польотів державних повітряних суден та роботу засобів зв’язку, навігації та спостереження (радіотехнічного забезпечення).

Зазначений Наказ встановлює процедуру погодження Міністерством оборони України місця розташування і висоти об’єктів на приаеродромних територіях та об’єктів, діяльність яких може вплинути на безпеку польотів державних повітряних суден та роботу засобів зв’язку, навігації та спостереження (радіотехнічного забезпечення), з метою забезпечення вільного від перешкод повітряного простору та для безпечного маневрування державних повітряних суден.

Заявник, який планує розмістити об’єкти будівництва (реконструкції) на приаеродромній території та об’єкти, діяльність яких може вплинути на безпеку польотів державних повітряних суден та роботу засобів зв’язку, навігації та спостереження (радіотехнічного забезпечення), зобов’язаний погоджувати таке розміщення з експлуатантом аеродрому (у разі розміщення об’єкту на приаеродромній території) та Міноборони.

⭕️ Погодженню підлягають місце розташування і висота об’єктів будівництва (реконструкції), а саме:

• аеродромів, вертодромів, постійних злітно-посадкових майданчиків (далі – аеродром);
• об’єктів, що перетинають поверхні обмеження перешкод аеродромів;
• об’єктів заввишки 45 і більше метрів відносно КТА в радіусі до 50 кілометрів, а у разі перевищення КТА над порогом злітно-посадкової смуги (далі – ЗПС) – відносно порогу ЗПС з найменшою абсолютною висотою;
• повітряних ліній електрозв’язку та електропостачання, вибухонебезпечних, радіотехнічних, світлотехнічних та інших об’єктів (залізничних колій, автомобільних шляхів, кар’єрів, об’єктів з викидом відкритого полум’я, газів та диму, діяльність яких може призвести до погіршення видимості в районах аеродромів тощо), які можуть створити загрозу безпеці повітряного руху або перешкоджати роботі аеродрому чи засобів зв’язку, навігації та спостереження (радіотехнічного забезпечення), незалежно від їх розміщення;
• об’єктів незалежно від їх розміщення заввишки 100 і більше метрів над земною поверхнею.

❗️ Місце розміщення об’єктів будівництва (реконструкції) заввишки 100 і більше метрів над земною поверхнею, обов’язково погоджується з Уповноваженим органом з питань державної авіації, незалежно від місця розміщення таких об’єктів на території України, відповідно до вимог цього Порядку.

Моніторинг несанкціонованого будівництва (реконструкції)

Проект наказу містить розділ: Моніторинг несанкціонованого будівництва (реконструкції) та виконання умов погодженого місця розташування і висоти об’єктів на приаеродромних територіях та об’єктів, діяльність яких може вплинути на безпеку польотів державних повітряних суден та роботу засобів зв’язку, навігації та спостереження (радіотехнічного забезпечення) та їх маркування.

Зокрема, з метою запобігання несанкціонованого будівництва (реконструкції) на приаеродромних територіях аеродромів державної авіації та порушення умов погодженого місця розташування і висоти об’єктів будівництва, експлуатант аеродрому здійснює моніторинг приаеродромної території та виконання умов погодженого місця розташування і висоти об’єктів будівництва (реконструкції).

У випадку виявлення порушень умов погодженого місця розташування і висоти об’єктів будівництва (реконструкції), несанкціонованого будівництва (реконструкції) на приаеродромній території, експлуатант аеродрому в триденний строк звертається до відповідного виконавчого органу з питань державного архітектурно-будівельного контролю сільської (селищної, міської) ради та/або відповідних правоохоронних органів України, з вимогою щодо припинення незаконного будівництва або приведення до умов погодженого будівництва (реконструкції), про що інформує Уповноважений орган з питань державної авіації України та орган управління авіації центрального органу виконавчої влади або Збройних Сил України, у підпорядкуванні якого перебуває експлуатант аеродрому.

Розміри територій та межі зон обмеження та інше

✅ Також, проект Наказу зобов'язує експлуатанта аеродрому або уповноваженк ним особа повідомляти відповідні органи місцевого самоврядування та відповідний виконавчій орган з питань державного архітектурно-будівельного контролю сільської (селищної, міської) ради, про розміри приаеродромної території та межі зон обмеження житлово-цивільного, культурно-побутового та промислового будівництва для врахування під час планування будівництва (реконструкції) та розвитку населених пунктів, а також під час будівництва (реконструкції) промислових, сільськогосподарських та інших об’єктів.

Хоча було б логічніше та правильніше, зобов'язати експлуатанта зробити вказані дані (про розміри територій та зон обмеження) відкритими та доступними у векторному форматі з прив'язкою до існуючого земельного та/або містобудівного кадастру.

❗️ Дивним, на мою думку, є положення проекту Наказу, що висновок Уповноваженого органу з питань державної авіації вважається не дійсним: у разі зміни замовника (генерального підрядника), який отримав відповідний Висновок або внесення змін до проектної документації будівництва (реконструкції) об’єктів, що стосується зміни місця розміщення або висоти таких об’єктів. У цьому випадку подовження будівництва (реконструкції) об’єктів підлягає повторному погодженню відповідно до вимог цього Порядку.

Незрозуміло яке має значення, хто виступає замовником об'єкту або хто є генеральним підрядником, якщо є затверджена проектна документація на об'єкт!

🏠 Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Ⓒ 2019