Місяць: Березень 2021

11 березня 2021 року на сайті Мінрегіону оприлюднено проект постанови Кабінету Міністрів України Про затвердження Порядку розроблення, оновлення, внесення змін та затвердження містобудівної документації.

Проект постанови розроблено на виконання вимог Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» від 17.06.2020 №711-ІХ.

⭕ Оприлюднений Порядок розроблення, оновлення, внесення змін та затвердження містобудівної документації, визначає склад, зміст, порядок розроблення, оновлення, внесення змін та затвердження містобудівної документації на місцевому рівні, а саме комплексних планів просторового розвитку території територіальної громади, генеральних планів населених пунктів, детальних планів території в межах відповідних громад, а також склад, зміст та порядок розроблення історико-архітектурного опорного плану населеного пункту.

Документ має великий обсяг і регулює багато процесів, пов'язаних із розробленням, оновленням, зміною та затвердженням містобудівної документації, а тому на детальний аналіз потрібно додатковий час.

📌 На мою думку, усім спеціалістам у сфері містобудування варто приділити увагу вказаному проекту постанови на етапі громадського обґоворення, і подати свої пропозиції та зауваження (якщо вони будуть).

Комплексний план просторового розвитку території

Нові терміни та положення

Містобудівний регламент – сукупність обов'язкових вимог до використання земельних ділянок, що встановлюються у межах відповідних функціональних зон і визначають дозволені види використання території земельних ділянок, граничні (мінімальні і (або) максимальні) розміри земельних ділянок, граничні параметри дозволеного будівництва та реконструкції об'єктів нерухомості, обмеження використання земельних ділянок і об’єктів нерухомості, що встановлюються відповідно до законодавства України. Містобудівний регламент використовується в процесі проектування, забудови та наступної експлуатації об'єктів.

Транспортний попит – потреби мешканців, суб’єктів господарювання та інших установ в переміщенні територією, що визначається відповідно до системи розселення, просторового розміщення ділових центрів, промислових об’єктів, закладів торгівлі, соціальної інфраструктури та побутового обслуговування, об’єктів транспортної інфраструктури.

Функціональне використання (призначення) території – використання території за переважною функцією (багатофункціональна, громадська, житлова, промислова тощо), що існує або встановлюється містобудівною документацією, та наявність супутніх функцій, які не суперечать функціям, що переважають.

Комплексний об’єкт містобудування – структурний елемент планування території, який включає територію та комплекс споруд певного функціонального призначення з допоміжними об’єктами супутнього функціонального призначення (житлові квартали та мікрорайони з певним типом забудови, виробничі, складські, торговельні, офісні, навчальні, наукові, медичні та інші спеціалізовані комплекси тощо), щодо якого можуть визначатися атрибутивні дані Бази геоданих.

Діловий центр – структурний елемент планування території, який включає територію концентрації комплексних об’єктів містобудування та окремих об’єктів адміністративної та офісної забудови з високою концентрацією робочих місць невиробничих галузей.

✔ У разі наявності затвердженої містобудівної документації щодо певної території (комплексного плану, генерального плану населеного пункту, детального плану території) допускається лише внесення змін до неї та/або її оновлення, крім випадків зміни адміністративно-територіального устрою (суттєва зміна меж територіальної громади, в тому числі зміна приналежності населених пунктів до територіальної громади), а для детальних планів території – крім повного включення території, щодо якої розроблено детальний план території, до території, на яку передбачається розроблення проекту детального плану території.

✔ Зміни до комплексного плану, генерального плану населеного пункту можуть вноситися не частіше одного разу на рік за результатами містобудівного моніторингу.

Набрання чинності порядком та чинність документації

Розроблена постанова набирає чинності одночасно із Законом України від 17.06.2020 №711-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель», тобто 24.07.2021 року.

Передбачається, що містобудівна документація на місцевому рівні, затверджена до набрання чинності Законом №711-ІХ відповідно до перехідних положень цього Закону, зберігає чинність.

З 1 січня 2025 року внесення змін до такої документації допускається за умови приведення її у відповідність із вимогами цього Закону.

Плани зонування територій, затверджені до набрання чинності цим Законом, вважаються невід’ємними складовими генеральних планів населених пунктів. У населених пунктах, у яких не затверджені плани зонування територій станом на день набрання чинності цим Законом, можуть затверджуватися плани зонування територій шляхом внесення змін до генеральних планів населених пунктів.

Протягом двох років з дня опублікування цього Закону містобудівна документація на місцевому рівні, розроблення якої розпочато до дня набрання чинності цим Законом, може затверджуватися без урахування вимог цього Закону щодо складу та змісту містобудівної документації на місцевому рівні.

Наразі порядок розроблення містобудівної документації на місцевому рівні затверджено наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 16.11.2011 року №290; порядок розроблення історико-архітектурного опорного плану – наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 02.06.2011 року №64. Крім цього склад та зміст містобудівної документації на місцевому рівні, історико-архітектурного опорного плану передбачено відповідними державними будівельними нормами (нормативними документами), затвердженими наказами Міністерства.  

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021

10 березня 2021 року Мінрегіон оприлюднив новий проєкт Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» та цього ж дня подав його на погодження в Державну регуляторну службу.

В Україні наявна велика кількість об’єктів житлового фонду, граничний строк експлуатації яких закінчився або збігає. Загальна площа застарілого житлового фонду за даними Державної служби статистики (станом на 01 січня 2017 року) складає 4,33 млн. м³.

Наразі згідно зі статистичними даними, отриманими від органів місцевого самоврядування у 2019 році, на території України налічується 30380 багатоквартирних житлових будинків віднесених до застарілого житлового фонду, а саме:

• збудованих включно до 1919 року – 7646 (58 визнані аварійними);
• збудованих у період з 1920—1953 роки – 9693 (45 визнані аварійними);
• збудовані у період з 1954—1969 роки – 7192 (40 визнані аварійними);
• збудовані у період з 1970—1989 роки – 5364 (24 визнані аварійними);
• збудовані у період з 1990—2010 роки – 785.

Продовження експлуатації таких будинків несе в собі не тільки некомфортне існування мешканців таких об’єктів, а й пряму загрозу для їх життєвого середовища. Саме такі квартали (мікрорайони) є об’єктом реконструкції і інвестування.

Це вже четвертий проект за останні 2 роки.

Трохи історії

На початку 2019 року пройшов громадські читання «перший» проект Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Проте далі цей проект не розглядався.

Вже в грудні 2019 року Мінрегіон оприлюднює оновлений проєкт Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Цей документ так і не став законом.

29.04.2020 року Міністерство виклало для громадського обговорення «третій» законопроєкт. Детальніше про цей документ читайте в попередньому матеріалі.

Які відмінності та що нового?

Фактично набільші зміни містилися в третьому варіанті проекту. Нижче я опишу деякі зміни між третім варіантом і тим, який оприлюднено 10.03.2021 року.

Терміни та визначення — нові та змінені:

• проект реконструкції кварталів (мікрорайонів) – сукупність цілеспрямованих організаційно-правових, управлінських, аналітичних, фінансових та інженерно-технічних заходів, необхідних для організації та управління роботами з реалізації проекту комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів), які здійснюються за договором про виконання проекту комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону),  типова  форма  якого  затверджується Кабінетом Міністрів України (визначення змінено);
• інвестор-забудовник – суб’єкт господарювання, який реалізує заходи з комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду (визначення змінено);
• непридатна для експлуатації будівля/споруда – будівля/споруда або аварійна/-й- багатоквартирний будинок, об’єкт інженерно-транспортної або соціальної інфраструктури, під час обстеження якого виявлено невідповідність основним вимогам до будівель і споруд, визначених нормативними документами і нормативно-правовими актами, та будівельні конструкції, інженерні мережі і системи якого мають дефекти та пошкодження, що можуть призвести до різкого зниження несучої здатності та/або руйнації окремих конструкцій, втрати стійкості об’єкта, невідповідність санітарно-гігієнічним вимогам, а також негативно вплинути на роботу устаткування, які відповідно до законодавства визнані аварійними або ветхими (визначення змінено);
• Термін «прибудинкова територія» вживається у значенні наведеному у Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»;
• реконструкція багатоквартирного житлового будинку – перебудова житлового будинку з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, зміни кількості житлових квартир, загальної і житлової площі тощо у зв’язку зі зміною геометричних розмірів, функціонального призначення, заміною окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників (визначення змінено);
• рівноцінний об’єкт нерухомого майна – об’єкт нерухомого майна, що надається на заміну квартири та/або нежитлового приміщення (❗️ прибрано всі положення про характеристики такого об'єкту та його місцерозташування);
• соціальна інфраструктура – комплекс закладів, установ та підприємств обслуговування, які забезпечують потреби населення у сфері охорони здоров’я, соціального захисту населення, виховання й освіти, культури, фізичної культури та спорту, торгівлі, тимчасового проживання, побутового, житлово-комунального обслуговування, тощо (визначення змінено);
• суспільна потреба  – обумовлена інтересами територіальної громади потреба у забезпеченні громадян  житлом  та  об’єктами  соціальної інфраструктури (визначення змінено).

Інші новели (частина):

📌 Стартові багатоквартирні будинки мають будуватися в межах кварталу (мікрорайону), що підлягає комплексній реконструкції, а в разі неможливості, за згодою більшості власників об’єктів нерухомого майна, в суміжних кварталах (мікрорайонах) відповідного населеного пункту.

✔ З повноважень сільських, селищних та міських рад прибрано повноваження щодо вилучення (викуп) земельних ділянок для задоволення суспільних потреб у зв’язку із здійсненням комплексної реконструкції кварталів.

📌 Власникам земельних ділянок, з розташованими на них індивідуальними (садибними) житловими будинками, іншими будівлями і спорудами, які вилучаються разом із земельними ділянками для суспільних потреб, надаються за їх згодою рівноцінні земельні ділянки з побудованими на них індивідуальними (садибними) житловими будинками, будівлями і спорудами або грошова компенсація відповідно до цього Закону (нове положення).

✔ Перелік будівельних робіт, що можуть виконуватися без призупинення експлуатації об’єкта нерухомого майна, затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, будівництва та архітектури.

✔ Відселення з багатоквартирного будинку, визнаного в установленому законодавством порядку непридатним для проживання, здійснюється в примусовому порядку (без згоди власників/наймачів квартир та/або нежитлових приміщень) за рішенням суду. Власники та наймачі квартир та/або нежитлових приміщень повідомляються про відселення в маневрений фонд або у стартовий будинок на вибір власника/наймача квартири та/або нежитлового приміщення не пізніше ніж за два місяці до початку здійснення заходів з реконструкції кварталу (мікрорайону), що засвідчується відповідним договором.

✔ У межах кварталу (мікрорайону) знесенню підлягають багатоквартирні будинки, які не відповідають санітарним і технічним вимогам, є непридатними для проживання, та реконструкція яких без знесення є економічно невиправданою та може завдати шкоду життю та здоров’ю людей. Знесенню багатоквартирних будинків передує надання власникам квартир та/або нежитлових приміщень, розташованих у такому будинку, інших рівноцінних квартир та/або нежитлових приміщень або компенсації їх вартості у випадках, передбачених цим Законом. 

✔ Власникам та/або наймачам квартир, розташованих в багатоквартирному будинку, який підпадає під реконструкцію, які перебувають на день прийняття рішення про комплексну реконструкцію кварталів на обліку громадян, що потребують поліпшення житлових умов, надається нова рівноцінна кватира з урахуванням норми житлової площі, встановленої законом із розрахунку кількості осіб, зареєстрованих за цим місцем проживання на день прийняття рішення про комплексну реконструкцію.

✔ Викуп земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, для суспільних потреб здійснюється відповідно до вимог та у порядку передбаченому Земельним кодексом України та Законом України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності». Експертна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється відповідно до Закону України «Про оцінку земель».

📌 Основою для прийняття рішень щодо реконструкції будівель/споруд у межах історичних ареалів населених місць, зон охорони пам’яток культурної спадщини, буферних зон об’єктів всесвітньої спадщини є визначені та затверджені в установленому порядку межі та режими використання історичних ареалів населених місць, зон охорони пам’яток культурної спадщини, буферних зон об’єктів всесвітньої спадщини.

❗️ Посилання на історико-архітектрні опорні плани (ІАОП) виключено з нової редакції законопроекту.

✔ Реконструкція будівель і споруд, зазначених у частині четвертій статті 20, здійснюється за проектами реконструкції застарілого житлового фонду в межах історичних ареалів населених місць, зон охорони пам’яток культурної спадщини, буферних зон об’єктів всесвітньої спадщини, які розробляються на підставі архітектурних та містобудівних конкурсів.

Важливо зазначити, що Закон набере чинності через два роки з дня, наступного за днем його опублікування.

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 04.03.2021 року по справі №826/27503/15 щодо скасування постанови про притягнення замовника будівництва до відповідальності у зв'язку із заниженням категорії складності об'єкта:

Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві, на підставі вимоги Служби безпеки України, проведено позапланову перевірку дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил замовником на об'єкті реконструкції цілісного майнового комплексу Комбінату будівельних конструкцій на вул. Новопирогівська, 56 у Голосіївському районі м. Києва.

📌 Держархбудконтроль та нагляд не відновлено, і будь-які перевірки ДАБІ та їх результати є на сьогодні нелегітимними

Згідно поданої замовником будівництва декларації про початок виконання будівельних робіт, вказаний об'єкт було віднесено до до III (третьої) категорії складності.

За результатами вказаної перевірки, орган ДАБК, посилаючись на лист ДП «Укрдержбудекспертиза» від 27 листопада 2015 року №1748, в якому зазначалося, що об'єкт може бути віднесений до категорії складності не менше ніж IV (четверта), дійшов висновку, що проектна документація на об'єкт розроблена з порушенням державних стандартів, норм і правил, а саме: занижено категорію складності об'єкта.

В результаті стосовно проектувальника було складено протокол про правопорушення у сфері містобудівної діяльності, на цій підставі, з урахуванням акту перевірки, прийнято спірну постанову про накладення штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності.

📌 Акт ДАБІ, складений стосовно замовника будівництва, не може бути підставою для притягнення до відповідальності проектувальника

Не погоджуючись з наведеним вище, проектувальником будівництва було оскаржено вказану вище постанову.

⭕ Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що віднесення об'єкта будівництва до тієї чи іншої категорії складності здійснюється проектною організацією і замовником будівництва, отже відповідач (орган ДАБК) як суб'єкт здійснення державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду не наділений повноваженнями щодо визначення категорії складності об'єкта будівництва, а отже застосування до позивача (проектувальника) штрафних санкцій з підстав не відповідності категорії складності об'єкту будівництва в проектній документації є протиправним.

Апеляційни суд підтримав позицію суду першої інстанції.

Не погоджуючись із рішеннями судів, орган ДАБК звернувався з касаційною скаргою до Верховного Суду.

Позиція Верховного Суду

Відповідно до статті 32 Закону України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції, що діяла на момент винивнення спірних правовідносин) усі об'єкти будівництва за складністю архітектурно-будівельного рішення та/або інженерного обладнання поділяються на I, II, III, IV і V категорії складності.

Категорія складності об'єкта будівництва визначається відповідно до будівельних норм та державних стандартів на підставі класу наслідків (відповідальності) такого об'єкта будівництва.

Віднесення об'єкта будівництва до тієї чи іншої категорії складності здійснюється проектною організацією і замовником будівництва. Порядок віднесення об'єктів до IV і V категорій складності визначається Кабінетом Міністрів України.

Аналіз приписів наведеної статті у системному зв'язку з іншими нормами Закону № 3038-VI та Порядку віднесення об`єктів будівництва до IV і V категорій складності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 27 квітня 2011 року № 557 (далі — Порядок) дає підстави для висновку, що вона встановлює загальне правило визначення категорії складності об'єкта будівництва. У випадках же, коли проектна документація на об'єкт будівництва відсутня чи об'єкт їй не відповідає, віднесення такого об'єкта будівництва до тієї чи іншої категорії складності належало до компетенції органу державного архітектурно-будівельного контролю, а саме Державної архітектурно-будівельної інспекції України та її територіальних органів.

Визначення категорії складності об'єкта будівництва за відсутності проектної документації, у якій би було зазначено відповідну категорію, не віднесено до компетенції жодного іншого державного органу.

Крім того, пунктом 7 Порядку передбачено, що під час проведення державного архітектурно-будівельного контролю на об'єктах самочинного будівництва (у разі відсутності проектної документації) категорія складності таких об'єктів визначається посадовими особами Держархбудінспекції та її територіальних органів, а в разі необхідності — шляхом проведення експертизи експертною організацією чи експертом, що має відповідний сертифікат.

Подібну правовову позицію було висловлено в постанові Верховного Суду від 28 березня 2019 року у справі №757/1747/13-а.

❗ З огляду на наведені вище висновки, колегія суддів вважає, що віднесення об'єкта будівництва до тієї чи іншої категорії складності при проектуванні (створенні) та віднесення того ж об'єкту будівництва контролюючим органом при здійсненні державної функції контролю у сфері містобудування до тої чи іншої категорії складності є зовсім різними поняттями за своїм функціональним призначенням.

✔ Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції, з яким в свою чергу погодився суд апеляційної інстанції, дійшли висновку, що позивача неправомірно притягнуто до відповідальності за порушення вимог законодавства у сфері містобудування при розроблені проектної документації, а саме за заниження категорії складності. Ці висновки було зроблено з огляду на наступні обставини справи.

За результатом перевірки замовника, відповідачем складено акт перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил.

Зі змісту вказаного акту вбачається, що контролюючий орган самостійно визначив категорію складності об'єкта перевірки як IV (четверта), посилаючись при цьому на лист ДП «Укрдержекспертиза» від 27 листопада 2015 №1748.

Згідно відомостей зазначених в  листі ДП «Укрдержекспертиза» від 27 листопада 2015 року № 1748, спірний об'єкт будівництва є об'єктом виробничого призначення. Відповідно до Переліку видів діяльності та об'єктів, що становлять підвищену екологічну небезпеку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28.08.13 р. №808   виробництво будівельних матеріалів є об'єктом підвищеної екологічної небезпеки. Також, відповідно до Порядку ідентифікації та обліку об'єктів підвищеної небезпеки, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11.07.02 р. № 956, суб'єкт господарювання, у власності або користуванні якого є хоча б один потенційно небезпечний об'єкт чи який має намір розпочати будівництво такого об'єкта, організовує проведення його ідентифікації. Таким чином, беручи до уваги вищевикладене, керуючись ДСТУ-Н Б В.1.2-16:2013 «Визначення класу наслідків (відповідальності) та категорії складності об'єктів будівництва і Порядком віднесення об'єктів будівництва до IV і V категорій складності, затвердженим   постановою Кабінету Міністрів України від 27.04.2011 № 557  даний об'єкт будівництва може бути віднесений до категорії складності не менше ніж IV.

ДП «Укрдержекспертиза» також звертає увагу, що для більш детального розгляду питань пов'язаних із перевіркою правильності визначення категорії складності, необхідні додаткові матеріали, а саме: розрахунок визначення категорії складності об'єкту будівництва, виконаний проектною організацією та погоджений замовником будівництва; проектні матеріали, матеріали обстеження; містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки; завдання на проектування, матеріали ідентифікації тощо.

Згідно  ст. 32 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»   (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) усі об'єкти будівництва за складністю архітектурно-будівельного рішення та/або інженерного обладнання поділяються на I, II, III, IV і V категорії складності. Порядок віднесення об'єктів до IV і V категорій складності визначається Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до п. 7 Порядку № 557 під час проведення державного архітектурно-будівельного контролю на об'єктах самочинного будівництва (у разі відсутності проектної документації) категорія складності таких об'єктів визначається посадовими особами Держархбудінспекції та її територіальних органів, а в разі необхідності — шляхом проведення експертизи експертною організацією чи експертом, що має відповідний сертифікат.

Вказаними нормами законодавства визначені критерії віднесення об'єкта будівництва до ІV чи V категорії складності та передбачено інструменти для підтвердження відповідності об'єкта тій чи іншій категорії за наявності сумнівів у контролюючого органу.

В свою чергу, зі змісту листа ДП «Укрдержекспертиза» від 27 листопада 2015 року № 1748 вбачається, що достовірно категорію експертною організацією встановлено не було, а висловлено лише власні міркування з приводу можливості віднесення об'єкту реконструкції до тієї чи іншої категорії, зокрема зазначено, що для більш детального розгляду цього питання необхідні додаткові матеріали.

В свою чергу, відповідачем під час розгляду цієї адміністративної справи не надано судам доказів витребування у позивача, дослідження та надання оцінки наведеним вище додатковим документам для встановлення дійсної категорії спірного об'єкта будівництва та не проведено у відповідності до положень пункту 7 Порядку № 557 експертизи з метою з'ясування складності перевіреного об'єкту будівництва.

При цьому судами попередніх інстанцій слушно зауважено, що в той же час на противагу інформації з листа ДП «Укрдержекспертиза», матеріали справи містять висновок експертного дослідження від 12 лютого 2016 №1615, складений судовим експертом Київської незалежної судово-експертної установи Командировим О.В., згідно якого фактична категорія складності об`єкту «Реконструкція цілісного майнового комплексу Комбінату будівельних конструкцій по вулиці Новопирогівська, 56 у м. Києві» є III категорія складності (клас наслідків (відповідальності ) СС2).

Отже, суд суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що відповідач як суб'єкт владних повноважень не довів належними та допустимими доказами, що позивачі невірно визначили категорію складності об'єкта, тобто порушення позивачами вимог ч. 2 ст.   32 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»   та ст. 26 Закону України «Про архітектурну діяльність».

🏠  Містобудування в Україні

Юрій Брикайло, DREAMDIM & URBANDATA

Ⓒ 2021