Винесення меж земельної ділянки в натуру (на місцевість) – це процес встановлення (відновлення) меж ділянки на місцевості, метою якого є визначення точного місця розташування такої земельної ділянки (згідно координат з бази Державного земельного кадастру України). Винесення меж ділянки можливе як із закріпленням їх межовими знаками, так і без такого закріплення.
Винесення меж земельної ділянки в натуру (на місцевість) може виконуватися для:
визначення місця розташування земельної ділянки на місцевості (наприклад, перед прийняттям рішення про її придбання);
визначення площі, розміру та конфігурації земельної ділянки;
відновлення раніше встановлених меж ділянки;
точного розміщення будівель та споруд відносно меж земельної ділянки (зокрема, і для влаштування паркану);
В більшості випадків, особливо коли мова йде про щільно забудовані території або навпаки про ділянки в «чистому полі», є необхідність перед придбанням ділянки перевірити її реальне місце розташуванняна місцевості.
Винесення меж дозволить чітко побачити, де саме розташована земельна ділянка, яку Ви плануєте придбати. Бувають ситуації, коли за результатами виносу меж, ділянка виявлялася на 500-1000 м в бік від того місця, на яке вказував її власник. Набагато краще дізнатися про це до прийняття рішення про придбання, ніж після того, як буде влаштовано фундамент та/або зведено капітальний паркан.
Також винесення меж покаже чи ніхто із сусідів не «заліз» на Вашу ділянку своїми будівлями та спорудами (тим самим парканом), що досить часто трапляється в районах старої забудови (наприклад, в приватному секторі міста Києва). Іноді виявляється, що сусідські будівлі та паркани частково або й повністю знаходяться на Вашій майбутній ділянці, що, фактично, «зменшує» її корисну площу, а також створює додаткові обмеження щодо забудови ділянки.
Ще одним не менш важливим «результатом» виносу є отримання інформації, де саме проходить межа ділянки з боку вулиці (дороги), особливо у випадку наявності вздовж вулиці (дороги) ліній електромереж, газопроводів, кабелів зв’язку тощо. Також це дуже важливо у випадку, коли містобудівною документації визначено «червоні лінії» вулиці, від яких потрібно буде відступити власними будівлями та спорудами (навіть парканом) не менше 3, а іноді і 6 метрів.
Таким чином, винесення меж дає чітке розуміння, де саме знаходиться ділянка на місцевості, а також дає певну інформацію щодо можливості забудови такої ділянки, та допомагає правильно спланувати розміщення на ній майбутніх будівель та споруд (наприклад, показує чи можливо розмістити гараж по межі земельної ділянки).
Кожен, хто запланував будівництво власного будинку, практично завжди починає з пошуку та вибору земельної ділянки.
Проте далеко не кожен, крім аналізу правовстановлюючих документів не запропоновану ділянку (правова складова), перевіряє ще й обмеження щодо можливості її забудови (містобудівна складова). Найчастіше, пояснюючи собі це тим, що на сусідніх ділянках вже багато років стоять будинки, і це начебто гарантує можливість будівництва; або тим, що раз ділянка була надана під забудову, то не може бути жодних перешкод для зведення на ній будинку; або навіть тим, що якщо виникнуть будь-які проблеми, то завжди можна буде все вирішити в судовому порядку.
Тут важливо зауважити, що наявність земельної ділянки під забудову, не означає, що на такій ділянці взагалі можливо будь-яке будівництво, або що ній вдасться реалізувати саме той проект, який Ви запланували.
➡ Інформація у цій статті стосується не тільки ділянок наданих для індивідуального (садибного) будівництва, а також і ділянок для ведення садівництва та для дачного будівництва.
Іноді виникають проблеми, вирішення яких є або дуже складним, або дуже дорогим процесом, або і складним, і дорогим. В деяких ситуаціях, вартість вирішення проблем перевищує ринкову вартість земельної ділянки.
Отже, окрім таких основних характеристик як цільове призначення, площа, місцезнаходження та ціна земельної ділянки, обов’язково потрібно звернути увагу ще на цілу низку факторів, які дуже часто виявляються набагато важливішими за ціну чи площу ділянки. Про них піде мова нижче.
Містобудівні аспекти
Для того, щоб відокремити вищеназвані фактори від суб’єктивних оцінок «якості» тієї чи іншої ділянки, а також від правової складової, назвемо їх для зручності містобудівними факторами або аспектами, які потрібно аналізувати та перевіряти не менш ретельно, ніж документи на право власності на землю.
До основних містобудівних аспектів при виборі ділянки для будівництва можна віднести наступні:
наявність затвердженої містобудівної документації населеного пункту або території, де знаходиться ділянка (в т.ч. перспективних планів забудови);
наявність або відсутність обмежень щодо забудови земельної ділянки (в т.ч. заборон розміщення об’єктів житлового призначення);
наявність існуючої забудови як на земельній ділянці, так і, особливо, на сусідніх ділянках, а також наявність ліній електропередачі, газопроводів, підземних мереж і т.п., що проходять поруч із ділянкою або під чи над нею;
наявність комунікацій та можливість підключення до них майбутнього будинку.
До містобудівної складової перевірки земельної ділянки також можна віднести винесення меж ділянки в натуру (на місцевості).
Наявність генеральних планів та детальних планів території (ДПТ) –
є одним із самих головних містобудівних факторів, оскільки при відсутності затвердженої містобудівної документації неможливо легально оформити дозвільну документацію на будівництво та, відповідно, ввести збудований об’єкт в експлуатацію. Отже, будь-яке будівництво на таких ділянкам буде мати ознаки самочинного, з усіма наслідками, передбаченими чинним законодавством України.
У випадку наявності затвердженої містобудівної документації, важливо перевірити встановлені нею обмеження щодо забудови конкретної ділянки, серед яких можуть бути:
охоронні, санітарні, санітарно-захисні зони;
водоохоронні зони та прибережні захисні смуги;
території, на яких заборонена садибна, садова та/або дачна забудова, або розміщення будь-яких житлових об’єктів;
схеми ділянок, що підлягають вилученню для суспільних потреб;
зсувонебезпечні зони та підтоплювані території, зони хімічного забрудненя тощо.
Поруч із цим, існують (та, після прийняття відповідного закону, будуть розроблятися нові) Місцеві правила регулювання забудови (зонінг), метою яких є визначення умов планування і забудови, встановлення правових та планувальних обмежень, дозволених видів використання земельних ділянок в межах виділених функціональних зон населених пунктів та об’єднаних територіальних громад (ОТГ). Отже, зонінг може містити додаткові обмеження щодо забудови ділянки.
Існуюча забудова та Державні будівельні норми
Існуюча забудова сусідніх земельних ділянок, навіть самочинна, може негативно вплинути на можливість розміщення на Вашій земельній ділянці запланованого будинку, будівель та споруд.
Один із основних на сьогодні ДБН у сфері містобудування — ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» — встановлює досить чіткі вимоги щодо відстаней (зокрема, протипожежних) між будівлями та спорудами на сусідніх земельних ділянках, а також нормує відстані до джерел водопостачання (свердловин, колодязів), каналізації (септику), відстані до «червоних ліній», відстані до наземних та підземних мереж, розміри охоронних та санітарних зон тощо.
Саме тому, необхідно до придбання ділянки проаналізувати стан оточуючої забудови, правильно визначити наявність охоронних зон електричних мереж та газопроводів, наявність санітарно-захисних зон та інших обмежень,та оцінити, з точки зору чинних державних будівельних норм, можливість розміщення запланованих Вами будівель та споруд.
Іноді трапляються ситуації, коли існуюча забудова суміжних земельних ділянок та дотримання положень ДБН 360-92** «призводить» до неможливості будівництва запланованого, а іноді навіть і будь-якого об’єкту, на вибраній ділянці. В кращому випадку, залишається можливість забудови лише незначної частини такої ділянки.
Вже відходить у минуле практика, коли органи містобудування та архітектури погоджували розміщення будинків та господарських будівель з відхиленням (порушенням) від вимог ДБН (зокрема, протипожежних відстаней, відстаней до межі) за умови отримання згоди від сусідніх землевласників (землекористувачів) на подібне розташування будівель та споруд.
Разом із тим, одного лише знання чинних нормативів не достатньо, оскільки відсутність забудови на суміжних земельних ділянках, не означає, що власниками цих ділянок не було раніше отримано будівельні паспорти (або заяви на їх видачу не розглядаються в даний момент), в яких вже визначено та погоджено конкретне місцерозташування їх будівель та споруд відносно меж земельної ділянки, а також ступінь вогнестійкості запроектованих будівель (від якої залежить мінімальний протипожежний розрив (від 6 до 15 м)). Нажаль, ці фактори не завжди можливо перевірити на етапі вибору земельної діялянки.
Отже, вже з осені 2018 року при визначення можливості забудови земельної ділянки потрібно буде керуватися положеннями ДБН Б.2.2-12:2018.
Отже, вибираючи земельну ділянку для будівництва житлового будинку потрібно приділяти увагу не лише перевірці документів на право власності, але і не менш ретельно аналізувати наявну містобудівну документацію, а також враховувати при виборі ділянки існуючу містобудівну ситуацію.
Саме комплексний підхід дозволить уникнути більшості проблем з будівництвом та зможе гарантувати комфортну та безпечну експлуатацію майбутнього будинку.
Про важливість винесення (відновлення) меж земельної ділянки в натуру (на місцевості) читайте в наступному матеріалі.
Вища рада правосуддя затвердила Порядок ведення Єдиного державного реєстру судових рішень.
Член Вищої ради правосуддя Наталя Волковицька повідомила, що ВРП спільно із Державною судовою адміністрацією України та державним підприємством «Інформаційні судові системи», опрацювали проект Порядку ведення Єдиного державного реєстру судових рішень та врахували всі зауваження, які надходили.
Вища рада правосуддя, керуючись статтею 3 Закону України «Про доступ до судових рішень», статтями 3, 30 Закону України «Про Вищу раду правосуддя» на своєму засіданні 19 квітня 2018 року №26, вирішила:
затвердити Порядок ведення Єдиного державного реєстру судових рішень;
запропонувати Державній судовій адміністрації України: у місячний строк із дня набрання чинності цим Порядком привести свої накази у відповідність із ним; у шестимісячний строк із дня набрання чинності цим Порядком забезпечити приведення автоматизованої системи документообігу суду у відповідність із ним;
запропонувати Адміністратору Єдиного державного реєстру судових рішень у дванадцятимісячний строк із дня набрання чинності цим Порядком забезпечити підписання електронною печаткою підприємства, що відповідає вимогам цього Порядку, електронних примірників судових рішень та окремих думок суддів, внесених до вказаного Реєстру з електронними цифровими підписами, які не відповідають вимогам цього Порядку;
звернутися до Кабінету Міністрів України із пропозицією розглянути питання про визнання такою, що втратила чинність, постанови Кабінету Міністрів України від 25 травня 2006 року № 740 «Про затвердження Порядку ведення Єдиного державного реєстру судових рішень» (з подальшими змінами) з 1 жовтня 2018 року.
Відповідно до положень пункту 10 частини першої статті 152 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» та статті 3 Закону України «Про доступ до судових рішень» для доступу до судових рішень судів загальної юрисдикції Державна судова адміністрація України забезпечує ведення Єдиного державного реєстру судових рішень. Згідно з пунктом 13 частини першої статті 3 Закону України «Про Вищу раду правосуддя» Вища рада правосуддя затверджує Порядок ведення Єдиного державного реєстру судових рішень.
Основні нормативно-правові акти: Земельний кодекс України (ст. 105-106) та Інструкція про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками.
